土地评估方法

土地估价剩余法

一.剩余法的基本原理

剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式:V=A-(B+C)

式中:V――待估土地的价格

A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值

B――整个开发项目的开发成本

C――开发商合理利润

对于房地产开发项目,其基本公式为:

土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息

二.运用剩余法估价的基本程序:

1.调查待估宗地的基本情况;

2.选择待估宗地的最有效利用方式;

3.估计开发建设周期和投资进度安排;

4.估算开发完成后的不动产总价值;

5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

土地评估的原则和方法

一、土地评估的原则

（—）供求原则

（二）替代原则

（三）最有效使用原则：

（四）均衡原则

（五）报酬递增或递减原则

（六）公平原则

（七）预测原则

（八）房地分估、土地优先的原则

（九）动态原则

二、土地评估的方法

（一）、收益还原法：

收益还原法：也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化（法）。采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。

（二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。 基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。

（三）、成本逼近法：

成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。

（四）、假设开发法

假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。

1、基本原理

根据马克思的土地 价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。

2、估价的等程序一般是

（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。

五种土地估价方法的详细讲解

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解

每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法

1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择 持续稳定长期

2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算

然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：

1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；

**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；

3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；

4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

土地评估价值计算公式

土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：

土地评估价值 = 土地面积 × 土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应

1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。通常以平方米或亩为单位。土地面积越大，价值越高。

2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。

3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。

4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。

5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。

6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。

需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。