房地产政策法规

时间措施要点

2010年4月30日北京出台地方楼市新政 同一家庭

限新购一套房，暂停三套以上房贷

、限制外地人购房同一购房家庭只能购买一套商品住房。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳

证明的非本市居民发放贷款。

2010年5月2日央行年内第三次上调存款准备金率央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行

今年第三天上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整时配合为楼市降温儿考虑的。

2010年5月26日住建部：关于规范商业性个人住房

贷款中第二套住房认定标准的通知一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际

拥有的成套住房数量进行认定。二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件

的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。　三、有下列情

形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房；借款人已利

用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式

的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本

地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

2010年6月4日三部委发文明确个人房贷二套房认

定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，

应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

2010年7月12日银监会：严格执行差别化房贷政策

不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何

房地产政策法律法规基础知识(1)

房地产政策及法律法规基础知识（1）

1．房地产的概念

房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。

2．房地产业的概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。

3．土地使用权的几个概念

土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点：

*固定性或不动性

*有限性

*不可再生性

*用途广泛性

*供应的稀缺性

土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨

（2）出让

*概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

*出让的年限：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年

（3）转让

*概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。

*转让的形式：出售交换赠与

（4）划拨

*概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

*使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。

4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？

不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。

第六章 房地产交易管理制度与政策

第一节 房地产交易管理概述

一、房地产交易管理的概念和原则

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。

二、房地产交易的基本制度

《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）房地产价格申报制度

房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

（二）房地产价格评估制度

国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

（三）房地产价格评估人员资格认证制度

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

三、房地产交易管理机构及其职责

房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

第二节 房地产转让管理

一、房地产转让概念

（一）房地产转让的概念

——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

- 1 - 房地产十六条原文全文

全民共有的房地产法则规定，在加强房地产管理、推进绿色房地产发展、维护消费者权益和促进房地产市场稳定运行的所有行为中，房地产市场主体应予遵守以下十六条原则。

一、维护公平正义：依法平等对待每位市场主体，公平合理维护所有参与市场交易的方的权益，禁止任何市场主体以自己的利益为目的，而不公平地损害他人利益。

二、尊重普世价值和法治原则：尊重和维护基本的普世价值，依法平等保护每一位参与房地产市场合法行为的方的权利，推行法治原则，保证市场主体有效行使合法权利和履行其义务。

三、尊重市场竞争规则：尊重市场竞争规则，依法平等保护参与房地产市场各类行为的方的权利，反对任何形式的垄断及其衍生行为，坚决铲除任何损害市场竞争秩序的行为。

四、遵守环保原则：认真遵守国家规定的环境保护原则，全面保护民生、环境健康和消费者利益，禁止滥用节省能源和节约资源的技术，严格按照国家规定的环保标准进行房地产新建、改造和拆除。

五、保护消费者权利：尊重消费者的权利和知情权，全面保护消费者的合法权益，建立健全以消费者权益保护为核心的监管模式，维护消费者良好的秩序和持续健康发展。

六、规范市场行为：坚持国家规定的各项关于房地产开发、销售业务的行为准则，实行市场规范行为，依法做好合同的签订、执行和解除等工作，确保市场行为符合法律法规及各项规章制度。 - 2 - 七、坚持公平可信原则：坚持公平、可信的原则，建立可信的信用体系，依法确保交易的公正性和真实性，禁止任何虚假信息和欺诈行为，建立透明、公正的市场交易秩序。

八、加强风险管理：建立风险管理制度，加强和完善各项房地产市场交易风险控制，积极防范和遏制可能导致房地产价格波动和金融活动不正常运行的各种因素，降低投资者投资风险，促进房地产市场稳定发展。

九、全面落实规划许可制度：推进房地产市场综合管理，严格实施规划许可制度，把规划许可制度落实到统筹区域发展、统筹用地、统筹建设及相关有关管理等各个环节，促进房地产市场的规范发展。