地产开发各节点流程

房地产开发的主要程序有四个：

（一）投资决策分析。对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。投资决策分析类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分析包括市场分析和财务估价两部分。其中市场研究在投资决策分析中起着举足轻重的作用，关乎整个房地产开发项目的成败。

（二）前期工作。在第一个步骤投资决策分析完成，即确定了具体的房地产开发项目之后，就要开始着手准备前期工作了。它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷；寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述这些都做完了之后，还需要对项目再次进行评估，因为这期间决定项目的经济特性有可能已经发生了改变。

（三）建设施工阶段。建设施工这一阶段是将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行。对一些小的项目而言，一旦签署了承包

合同没有特殊情况就不能发生变动了。开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督，以其能达到项目的预期效果。

（四）租售阶段。开发商为了筹集资金、分散投资的风险、减轻借贷的压力，在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金。开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。

旅游房地产开发应注意的要点：

一、地产开发应注重和运用信息

获取信息的迅速与否决定着信息的价值，如何合理运用有价值的信息决定着企业的收益。当前开发商对信息的收集和运用越来越重视。如有的单位配备了专门的信息员，并在社会上建立信息点；有的建立了专门的信息科室，同时配备了微机联网，以便于在网上发布信息、购买建材、售购房屋等。以快捷方便的科学手段收集整理并运用信息，这种新的经营理念使开发商步入了科技创收的时代。

房地产开发流程

2019年6月11日

房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为

▶ 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

▶

前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

▶ 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；

▶ 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角

案例：佳兆业项目整体开发流程

▶ 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）

▶ 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；

▶ 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）

• 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；

• 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；

• 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；

• 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；

• 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；

• 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；

• 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；

• 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；

• 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；

• 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；

• 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；

• 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；

• 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；

• 预售证（指预售许可证的签发时间）；

完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......

第一部分：龙湖标准工序与工期

一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期

1、龙湖投资决策

本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点

2、土地购买

本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。 精选文档

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3、交地

本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。

4、取得设计条件

本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。

精选文档

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重点提示：

增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。

1、方案报建

本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。 精选文档

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2、初步设计方案报建

本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。

初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。 精选文档

— 5 精选文档

— 6 3、施工图报建

本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。

施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。 精选文档

— 7 精选文档

— 8 三、建筑设计阶段标准工序及工期 1、开发预案阶段

2、概念设计 精选文档

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精选文档

— 10 3、方案设计 精选文档

— 11 精选文档

— 12 4、地质勘查设计

5、初步设计 精选文档

— 13 精选文档

— 14 6、施工图设计 精选文档

— 15 精选文档

— 16 精选文档

— 17 7、精装图设计 精选文档

— 18 精选文档

— 19 8、导视系统设计 精选文档

商业地产开工程发节点解说

一、 重要审批取证

1. 国有土地使用证(红卡)

2. 立项批文批覆

3. 建设用地规划许可证(黄卡)

4. 建设工程规划许可证(绿卡)

5. 建设工程施工许可证(蓝卡)

6. 建设工程消防验收合格(含装修)

7. 消防开业验收合格

8. 建设工程竣工验收报告合格?????

9. 取得房产证(大产证及分割小产证)

二、 真正取得土地取得在手上：

1. 土地出让合同

I. 地块位置/ 占地面积/地价/建筑面积/密度/高度/绿化率/建筑用途...等等。

II. 地块宗地平面图(界址图)。

2. 取得国有土地使用证。(红卡)

三、 确定项目可由谁来开发：

1. 开发项目批复(立项批文)

I. 项目名称/总投资额/核准那家公司开发

II. 建筑内容及规模/开工日期

III. 审批合格的开发公司

四、 建设用地规划许可证(黄卡)

1. 规划意见书/总平图/模型

2. 设计方案图(蓝图)

3. 环境影响评价文件

4. 建筑物名称核准之行政核准文件

5. 总用地面积/建设用地面积/建筑面积

6. 市政控制线附图

7. 计容总面积及各类用途面积之分布(商业/住宅/机房/配套)

五、 市政建设申请及审批(市政建设配套费缴纳,室外管网到项目红线边)

1. 供电(环网柜or开闭所)/供水/排水

2. 供热(热水或蒸汽)

3. 燃气

4. 电信/有线电视

六、 取得建设工程规划许可证(绿卡)

1. 项目方案文本审批

I. 用地面积/建设用地面积/容积率/建筑密度/建筑面积

II. 建筑高度/建筑物数量

III. 绿化率/建筑退让用地边界/红线图

IV. 建筑间距/日照控制

V. 出入口/桥梁/停车位数量

VI. 建筑物功能(住宅/办公/商业/酒店/配套)

VII. 可销售面积分割图及面积表(有测绘资质的单位提供)

VIII. 建筑平面/立面/剖面图

2.

七、 建设工程施工许可证(蓝卡)