长沙岳麓区某项目策划提案报告-项目策划作者：fangwang 文章来源：房策划点击数：451 更新时间：2008-10-16免费点此：下载地址1 下载地址2 下载地址3一、项目定位支撑1、项目所在区域背景岳麓新城是长沙市内五区之一，位于古城长沙湘江西滨，是长沙市的西部门户。
因国家级风景名胜区岳麓山而得名，历史悠久，文化底蕴深厚，为我国著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。
作为长沙市的河西新城，全区面积145平方公里，总人口41万人。
以下内容免费阅读长沙岳麓区项目策划报告一、项目定位支撑1、项目所在区域背景岳麓新城是长沙市内五区之一，位于古城长沙湘江西滨，是长沙市的西部门户。
因国家级风景名胜区岳麓山而得名，历史悠久，文化底蕴深厚，为我国著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。
作为长沙市的河西新城，全区面积145平方公里，总人口41万人。
岳麓区是一个正处于发展进程中的新城区，近年来，岳麓区举全区之力抓城市建设，合万众之心建经济强区，GDP连续四年保持16%以上的高增长，财政收入四年翻了两番多，掀起了一个大开发、大建设、大发展的热潮。
2004年，岳麓区GDP达到88亿元，比上年增长1 7.5%。
其中第一产业增加2.4亿元，增长5%；第二产业增加46亿元，增长21.8%；第三产业增加值39.6万元，比上年增长14.0%。
三次产业结构比为2.73:52.27:45.00。
完成地方财政收入4.04亿元，比上年增长52.5%。
岳麓“新城”借势形成近年来，围绕长沙市和区里的建设总体要求，在“一洲两岸，再造河西新城”精神的号召下，克服宏观环境带来的不利影响，着力破解融资难等问题，重点在“修路、治水、拓城、提质”上下功夫。
近年先后完成投资125个亿，拆除房屋面积150多万平方米，新建各种住宅150多万平方米，开工建设重点项目70多个，新建、改建道路26条。
“四纵六横”的城市路网格局基本形成，打通了加快产业发展的大动脉。
岳麓大道高标准设计、高规格建设，成为长沙市的标志性道路。
新区治建设历时3年，于2004年9月底顺利搬迁，整个工程占地面积277亩，分办公区、生态山体保护区、行政商务区三个功能区，实现了区直机关集中办公，极大地方便了基层和群众办事。
同时，全力抓好老城区道路的完善配套和背街小巷的提质改造，扎实做好了绿化改造提质和搬迁返绿工程。
依据城市总体规划要求，加大资金投入力度，建设水、电、通讯等服务配套设施，完善公用设施网络，提升了城市品位。
近年来，市、区两级从岳麓新城的实际出发，依托资源优势和国家级高新技术开发区的政策优势，优化经济结构，夯实产业基础；投资西进，城市西拓，完善城市交通网络，加快城市化步伐；实施科教兴市战略，兴办大学城区，增强城市核心竞争力；构筑实业旺区平台、科教兴区平台和生态立区平台，使岳麓区形成了长沙的高新技术产业基地、行政办公中心、文化资源型旅游基地、文教科研基地、新型城市居住中心。
新商业中心呼之欲出υ河西魅力崭露无遗，各路资本蜂拥而来，成功签约项目25个，引资52.8亿元，一批投资上亿元的大型地产项目如金星商务大厦、沁园春•御园、星蓝湾、浪琴湾等落户河西；河西中央商务区合作开发项目更引进港资7000万美元，将在中心地段打造国际化、生态型的风情商业街区，河西新城中央商务区呼之欲出。
投资热浪持续高涨，产业巨头争相进驻。
在苏宁、步步高、安居乐、必胜客等商业旗舰抢滩之后，香港佰富利、广东联泰、浙江金昌、新疆永升、温州芭菲特、湖南翔龙等产业巨头开始纷纷扎营。
资本的倾注、产业的兴旺，将促使河西新城焕发出蓬勃的生机。
新居住中心正在形成υ多个超级大盘如卓越•蔚蓝海岸、长沙玫瑰园、城市坡谷美墅、长沙玫瑰园长房•西郡、长房•西城湾、长房•龙柏湾商业街等正在规划建设中，和记黄浦在金星大道北段，圈地近千亩，意欲发动新一轮“造城”运动。
阳光100国际新城、麓山别墅、星语林•汀湘十里，一直绵延到北段卓越•蔚蓝海岸、赞佳新城、德润园、美林•银谷、香海•西岸、长沙玫瑰园等，数十个项目一字排开，形成一条顺江而下的房产长龙和开发锋线，新的居住中心区正在形成。
总结：规划给了区域无限的发展空间，凭借岳麓的发展，项目所在区域价值正在提升。
同时，商业氛围的日渐成熟为岳麓区住宅的开发奠定了一种良好的配套基础，一个繁荣的区域形象与全新的商业环境正在形成。
2、项目周边情况分析本项目所处岳麓区，按项目周边的环境划分，可分为文教区、高新区和住宅区。
高新区⌝高新区全称是长沙国家高新技术产业开发区，创建于1988年，1991年经国务院批准为国家级高新区。
由麓谷新城、星沙工业高科技园、隆平高科技园、远大高科技园和市内政策区组成。
十多年来，在省市党委、政府的正确领导和社会各界的关心支持下,园区空间不断拓展、投资环境逐步改善、高新产业较快发展，在省市经济发展格局中地位日益突出。
全区高新技术企业总数530多家，过10亿元企业达到13家，过亿元企业总数达到72家。
其中麓谷新区已有入园企业83家，其中已建成投产的39家，正在建设的有12家，全部达产后可实现产值近400亿元。
高新区已有5000多名高科技人才向区内聚集，其中硕士、博士2000多人，留学归国人员3 00多人，全市所有科研院所均与企业开展了产学研合作，成立了近400个研发机构，其中包括8个国家级工程技术中心，设立了高新区博士后工作总站和15个博士后工作站。
开发了一大批具有一定特色、拥有自主知识产权和核心竞争力的科技产业化成果。
高新区注重在功能定位上的发展，但周边生活配套设施不齐全，没有成熟的商业社区，只有零星的几家小商铺，不能满足区内几千人的日常生活所需。
文教区⌝河西岳麓山下的麓山南路（约4公里长）沿线，是长沙市的高等学府和科研院所集中区，俗称文教区。
主要分布有湖南大学、中南大学、湖南师范大学、湖南教育学院、湖南计算机专科学校、湖南师大音乐学院、湖南师大美术学院、湖南公安专科学校、湖南经济管理学校、湖南艺术学校等大专院校和矿山研究院、矿冶研究院等大型科研院所。
在校学生约35万人，在职教师约5.6万人。
随着近几年的发展，周边已形成了一些小型商业配套设施，基本能满足在校学生及教师的日常生活所需。
长沙历来以“文化名城”著称，以岳麓书院为代表的文教区，环境优雅，文化氛围浓厚，是长沙高校云集之地，每年为长沙及全国各地输送了大量的优秀人才，也是体现了长沙雄厚的科技力量。
住宅区⌝随着岳麓区的发展，近几年在市政府所处的岳麓大道沿线，以星点状开发了众多优质楼盘，形成了小有规模的住宅区。
高品质的住宅为岳麓区的旧城改造添加了不少亮点。
住宅区由于是近几年集中开发形成的，周边生活配套设施不完善，很多生活必需品仍需坐车去市中心购买。
已有一些开发商考虑到这个问题，开发了的少量商业配套设施，但要形成规模尚需时间。
小结：⌝岳麓区的良好的发展前景将吸引很多长沙本地人来岳麓区投资居住。
⌝岳麓区的旧城改造会带动拆迁户对房产的需求。
⌝岳麓区的产业定位将带来大量人口的增长，增加对房产的需求，由此会带动房地产市场的发展。
刚进入起步阶段的二手房将带动房产二级市场的发展。
⌝3、项目立足点分析以下先根据以上所述的市场及项目周遍情况，并结合项目现定的产品进行分析：酒店式公寓⌝高新区吸纳了大量的来区内工作的外省市中高层管理人员，日常工作υ繁忙，周边生活配套设施齐全，能提供酒店式管理的高品质公寓是他们选择居所的首选。
文教区内有一些来υ长沙工作的外省市教师，环境清雅、周边配套设施齐全、能提供优质物业管理的高档公寓会是他们的首选。
公寓式酒店⌝高新区内有大量高收入的人才入驻，这些人对生活品质有一定要求。
υ但高新区内的生活配套设施不全，本项目的公寓式酒店，管家式的酒店管理，给人以家的感觉，解决他们对居住条件的要求。
高新区内有众多的企业入驻，日常会有大量的商务洽谈，企业合作，υ会产生一些商务需求，对酒店将来的入住率带来一定的保障。
商业⌝高新区注重在功能定位上的发展，但周边生活配套设施不齐全，本项υ目商业部分可解决他们日常生活所需，餐饮、休闲娱乐设施也可满足企业的日常商务需求。
文教区内有大量的学生及教师，而周边只有简单的配套设施，本项目υ的建成可缓解他们的日常需求，也可为学生及老师的日常生活提供多方面的选择。
住宅区内有大量的入住居民，但周边没有成熟的商业配套设施，本项υ目多方面的配套可解决他们的生活所需，也可丰富他们的休闲生活。
总结：通过对以上市场需求分析可以看出，本项目位于三区的交界处，它的物业形态定位比较符合区域市场的需求，它的建成可迅速缓解三区的日常所需，将发展成为岳麓区新的商业中心，并带动周边的商业繁荣，成为岳麓区及整个长沙市的新的亮点。
4、项目周边个案分析物业名称地址物业形态总建面积（m2）绿化率（％）主力面积交房标准均价(元/m2) 开盘日期去化率备注时代天骄望城坡经济开发区多层、小高层 43166 36 141.4 毛坯 2080 2004.3 80% 1幢多层、4幢小高层时代帝景桐梓坡路/金星大道产权式酒店、高级公寓 31310 40.50 35－50 全装修 1000 0 2005 95% 引入五星级酒店管理进行统一管理科教新村科教新村住宅 147565 33 113－128 毛坯 1988 2002 100% 现已售完龙柏湾银衫路/杜鹃路商业街 40000 10 40-80 全装修约7500 未开盘 / 估计价格1F 90002F 6000麓谷坐标高新区麓谷中心区写字楼、公寓、商业 70345 40 / 全装修，带家具 / 未开盘 / 1幢写字楼、3幢住宅/公寓楼美林银谷金星大道/岳麓大道住宅、办公楼、公寓 128000 60 / 全装修 / 未开盘 / 公寓约3600－4000，带投资回报率，约在12月开盘安居乐园家居建材广场银杉路商场 35000 31 25－100 毛坯 5800 2005 100% 带十年9. 51％的投资回报率赞家新城北临岳麓大道、东临金星大道多层、小高层及高层约12万 42 120－140 毛坯多层：2280小高层及高层：2680 未开盘 / 12月开盘，还未开始内部认购长房.西城湾岳麓区咸家湖路72号高层、商业街 50017 40 120－150 毛坯 2450 2005.1 0 75% 住宅已去化75%，商铺还未推出销售金色山庄银盘路与府前路交汇处小高层 14万 40 90－120 毛坯 2400 2005 87% 分二期推出，一期已交房，二期正在建造。
麓谷.家人麓枫路与咸家湖路交汇处多层、小高层 8万 32 120 毛坯 1880 2005.4 95% 基本售完，只剩几套顶楼的大房型枫林美景市政府后杜鹃路不详 13万 40.6 120 不详不详未开盘 / /美林.银谷金星大道与岳麓大道交汇处住宅、办公楼、商务、休闲景观 12800040 120－140 毛坯不详未开盘 / 公寓约3600－4000，带投资回报率，约在12月开盘长房.西郡岳麓大道与雷锋大道交汇处小高层 14.7万 50 120－140 全装修待定未开盘 / /星蓝湾银杉路与岳麓大道交汇处东北侧高层、多层 13.14万 45.5 120－130 不详 280 0 未开盘 / /分析：目前在项目周边开发的大多数楼盘体量在3－4万平方米左右，而近期新开发楼盘开始趋向规模化，都在10万方左右。
