从微观经济学角度分析影响房价的因素

根据微观经济学理论分析房价问题摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和垄断理论三个方面来分析房价问题。

关键词：房价供需消费者垄断理论一、供需影响着房价1.住房供给影响房价。

这里主要从供给结构来谈。

居民人均居住面积与其它地区尤其是发达地区的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。

空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。

否则，不能称其为空置。

空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。

从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。

因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。

2.土地的供给影响房价。

土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。

土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。

所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。

土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。

所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。

土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。

但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。

《微观经济学》期末考查作业姓名：方*学号：**********专业：化学工程与工艺日期：2012年05月27日微观经济学案例分析一.房地产价格影响因素及其泡沫经济所谓泡沫(泡沫经济)，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。

一般可以简要的释义是：虚拟资本的过度增长。

具体的解释是：在市场经济中，通过各种狂热的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。

这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。

这就是泡沫（泡沫经济）现象。

随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。

房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。

房地产业在我国发展迅速，即使当年在经济危机下，仍然能够稳步增长，并保持较高的GDP贡献率，然而居高不下的房价致诸多社会问题。

为了国民平均生活水平的提高，兼顾社会公平与效率，国家出台一系列价格管理政策，价格控制国家稀缺资源.二．案例研究背景房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。

房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。

因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。

2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。

房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。

16摘要：以土地、税收、建安、房屋供给（包括供给面积和投资）等因素，作为房地产价格的微观要素——企业成本逐一进行研究，然后以地区房地产企业为分析对象，考察房地产价格的波动。

通过散点图和相关分析发现，各微观影响因素作为解释变量的对数与各地区房屋平均销售价格（PRICE）和各地区住宅平均销售价格（HPRICE）两个被解释变量的对数分别具有显著的线性相关关系。

根据变量间的相互关系，提出房地产价格微观影响因素的基本模型形式应选择双对数模型，以说明被解释变量和解释变量间存在较为显著的弹性系数关系。

关键词：微观因素；房地产价格；分析中图分类号：F293.35文献标识码：A 文章编号：1001-9138-（2018）11-0016-28收稿日期：2018-09-25微观因素对我国房地产价格影响分析张世涵作者简介：张世涵，天津大学管理与经济学部工商管理博士生，中德应用技术大学经贸管理学院教师。

1 微观影响因素的定义1.1 土地价格因素土地是所有的房地产经营活动的载体，它是有限的，是不可再生的资源。

在资本、劳动力和土地这三大生产要素中，土地供给弹性最小。

与商品生产和其他因素相比，房地产供应量短期内弹性相对较小，而需求弹性往往是巨大的。

在一定时期，受到资源的限制，土地供应不能增加，房地产建设周期一般为两到三年，周期长也使得短期供给不能满足需求。

弹性理论认为，在供应和需求弹性相同的情况下，随着需求的增长，商品的供给弹性越小，价格在短期内增长越快。

从《国有土地使用权出让收支管理办法》的规定中可知，房地产开发企业向政府交纳的土地出让收入，是以招标、拍卖、挂牌等公开出让方式获得一定时期国有土地使用权支付的全部土地价款，也可以当作使用土地规定年限地租的总和，不单单有土地开发投资的费用，也有限定一定时期内的土地使用费。

前者包含着征地、动迁及相关基础设备配套费，后者为土地资源使用的费用，是土地国家所有的土地所有权在经济上的实现。

123经济智库微观经济学对中国房价的影响分析近20年以来中国房地产市场的发展迅速，伴随着我国人口流入的迁移和城镇化的进程，我国目前房市的整体总价值已高达60万亿-50万亿美元，不同的专业机构也已开展了许多具有案例性的研究工作，用于评估房地产价格波动的机制。

本文拟通过一种微观经济学的理论来分析一些可能会影响中国房价的主要因素以及提出一些建议政府在未来阶段应该如何采取的一些相应对策。

微观经济学对中国房价的影响分析根据均衡物价理论，假设供给总额是保持一定的，需求总额增加就会促进供给曲线的向右方位移动，从而产生更多的价格[1]。

我国城市化进程的发展就是随着城市总人口的爆炸性骤减。

经过30年的进步，中国城市化已经取得了明显的成效。

但是，城市化还将是未来中国扩张内需规模的最大潜能。

近20年以来，大量的农村劳务力人员迁往到了城市，此类就业人群慢慢地拥有了稳定的生活工作及相对稳定的利润，这也就导致了一个较为旺盛的住房需要。

可支配收入与消费支出水平持续上升。

中国特色社会财富快速增长相当快，居民的收入和生活水平也在不断提高，而购买力水平也在此期间增加，购买住房逐渐成为一种趋势。

如上所述，结合中国供需形势，面对巨大的需求，房屋供给有限，中国的住宅价格多年来一直居高不下，在这样的情况下并不那么容易被人们所理解。

消费者的购买意愿。

所以当房地产的价格迅猛上涨，一些投资者就转化成了投机人借此契约进行套现。

另一方面，很多的消费者还是存在“从众“的心理，当一些投机者或其他投资者在房地产交易中获利时，一些的消费者就会紧紧追赶前者的脚步，投机者的表现也就导致，空置率的上升，市场就会产生泡沫效应，房价就会继续大幅度的升高。

自2009年起，我国就颁布了若干相关政策。

本章第一节将着力于介绍该项政策的实施和制定，并进一步探究该项政策对社会的经济作用。

税收政策对调控房地产价格的分析首先，政府部门应该做的工作就是通过调查分析我国房地产行业的总需求和整体供给。

用供求定理分析中国房价国贸2班 100302222 吴楠我国房地产业的发展一直受到广泛关注，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。

第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。

房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。

随着我国工业化、城市化的进展，新就业人口和从农村转移到城市的人口不断增加，想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。

学习了微观经济学，我们了解到，在市场经济中，商品价格是由需求和供给的均衡决定的。

由下图可见，目前中国各城市房价较高，主要是由消费者对住房需求过大从而导致供给不足造成的。

经济学中讲到，供求关系是决定商品价格的主要因素。

下面从需求和供给两方面说起。

2011年四月十大城市新建住房同比价格指数城市同比新建价格指数北京天津沈阳上海南京济南杭州长沙广州深圳102.8 104.9 107.3 101.3 100.2 107.8 98.8 107.1 103.8 103.1数据来源：国家统计局一、从需求方面分析(1)人们消费水平的增加。

随着现在居民的消费水平的日益增长，大家对买房已经形成一种热潮，大家纷纷把收入用来买房。

(2)城市化进程的加快也推动了房地产的发展，大家对买房的热情只增不减。

(3)随着降低首付、贷款利率优惠等措施相继出台，大大刺激了老百姓的买房欲望。

总而言之，在高需求的大环境下，物以稀为贵，所以中国目前的房价降不下来。

二、从供给方面分析(1)随着物价的增长，以及各种政府政策的限制，现在房产的开发也遇到瓶颈。

地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了财政收入的增加。

但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。

从微观经济学看全国虚高房价随着国家的不断发展，社会的不断进步，我国的房地产业也在日新月异的翻新。

随着时间的推移，房价逐步上升，但究其更本，为何房价始终居高不下呢？从微观经济学的角度即市场机制及其作用的角度，让我们来一起看一下。

首先，让我们先来看一下我国的房价。

按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间，中国目前全国房价收入比已超过15倍；而从租售比上看，国际警戒线是1：200，而当前中国租售比一般都在1：400以上，一些地区甚至在1:1000以上。

从房价收入比上看，取房价收入比1:6倍来算，中国房价是合理水平的2.5倍；从租售比上看，取警戒线1：200来计算，中国房价也是合理水平的2倍。

但考虑到中国人更倾向于买房而不是租房这方面来看，房价问题应更多的参考房价收入比，而不是租售比。

那么，我们再来看一下我国的一些一线城市，如北京的情况。

现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。

假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。

可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。

都远远落在可以接受的区间外。

综上所述，中国房价确实存在一定的虚高。

高房价一方面带动了经济的发展，但现在已经走上了畸形发展的道路。

各级政府在房地产开发问题上欲罢不能，房地产拉动了GDP，提高了财政收入。

但也影响了人民的生活水平，造成了经济发展不均衡，人民购房困难等不稳定因素。

同时房地产业消耗了大量的资源，还造成经济发展的不均衡。

究竟是什么影响了我国的房价呢，其实，影响房价的因素有很多，例如政治因素、经济因素、行政因素、社会因素、自然因素以及其他因素如建筑物式样外观、设计水平、设备状况、施工质量等其他因素也对住宅价格有较大影响。

那么一般情况下房价究竟是怎样定下来的呢？首先要考虑市场总体的情况，包括供需状况，还有楼盘所在区域的发展状况和价值关系等，再结合产品本身的特点。

《微观经济学》期末考查作业姓名：方*学号：**********专业：化学工程与工艺日期：2012年05月27日微观经济学案例分析一.房地产价格影响因素及其泡沫经济所谓泡沫(泡沫经济)，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。

一般可以简要的释义是：虚拟资本的过度增长。

具体的解释是：在市场经济中，通过各种狂热的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。

这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。

这就是泡沫（泡沫经济）现象。

随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。

房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。

房地产业在我国发展迅速，即使当年在经济危机下，仍然能够稳步增长，并保持较高的GDP贡献率，然而居高不下的房价致诸多社会问题。

为了国民平均生活水平的提高，兼顾社会公平与效率，国家出台一系列价格管理政策，价格控制国家稀缺资源.二．案例研究背景房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。

房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。

因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。

2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。

房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。

用供求定理分析中国房价我国房地产业的发展一直受到广泛关注，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。

第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。

房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。

随着我国工业化、城市化的进展，新就业人口和从农村转移到城市的人口不断增加，想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。

学习了微观经济学，我们了解到，在市场经济中，商品价格是由需求和供给的均衡决定的。

目前中国各城市房价较高，主要是由消费者对住房需求过大从而导致供给不足造成的。

经济学中讲到，供求关系是决定商品价格的主要因素。

下面从需求和供给两方面说起。

一、从需求方面分析(1)人们消费水平的增加。

随着现在居民的消费水平的日益增长，大家对买房已经形成一种热潮，大家纷纷把收入用来买房。

(2)城市化进程的加快也推动了房地产的发展，大家对买房的热情只增不减。

(3)随着降低首付、贷款利率优惠等措施相继出台，大大刺激了老百姓的买房欲望。

(4)婚房需求的大量增加。

随着时间的推移，结婚前买房已成为大多家庭结婚的首要条件,使买房成为了有子女家庭的必要。

（5）外来人口的增加。

随着经济的不断发展，一线二线城市的外来人口不断增加，市内人口急剧增长，从而形成了住房的大量需求，导致需求加大。

二、从供给方面(1)随着物价的增长，以及各种政府政策的限制，现在房产的开发也遇到瓶颈。

地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了财政收入的增加。

但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。

(2)市场中的时滞现象，房地产商所获得的信息有出入，不能很好很全面的了解房价市场。

微观经济学对中国房价的影响分析作者：白开元来源：《市场观察》2019年第03期摘要：中国房地产业近十年来一直处于快速发展阶段。

但是，城乡发展不平衡和高房价问题引起了公众的关注。

毫不奇怪，这些问题已成为城市和区域研究的焦点。

有效预测房价是一个必要且热点的话题。

本文认为，应取消地方政府的双重垄断权力，同时征收房产税，以便稳定中国房地产市场。

近20年来中国房地产市场发展迅速，伴随着人口迁移和城市化进程，我国房市的总市值已经高达六十五万亿美元，不同专业机构也已经开展了许多案例研究来评估房地产波动机制。

本文将通过微观经济理论分析影响中国房价的因素以及建议政府未来应采取的相应措施。

讨论。

根据均衡价格理论，假设需求是恒定的，供给减少将使供给曲线向左移动，从而增加均衡价格。

因素之一是土地供应。

土地供应是房地产市场的基础，一旦土地被保留，闲置或故意囤积，那么会打破供需平衡。

大量房地产开发商存在囤积土地的行为导致供应不足的情况发生。

因素之二是住房供应。

房地产供应结构不合理，房地产企业追求高额利润，大部分的目标人群集中在高收入群体，房地产开发商重点发展高端商品房或别墅。

尽管低收入和中等收入群体普通住房需求量很大，但由于开发利润较低，供应量相对较小。

根据均衡价格理论，假设供给是不变的，需求的增加会使需求曲线向右移动，从而增加价格。

城市化的发展是城市人口数量暴增。

经过30年的发展，中国的城市化取得了显着成效。

城市化仍是中国未来扩大内需的最大潜力。

近20年来，大量农村劳务力转移到城市，此类人群慢慢拥有稳定的工作和相对稳定的收入，这导致了大量的住房需求。

可支配收入和消费支出水平不断提高。

中国社会的财富增长相当快，居民的收入和生活水平也在不断提高，而购买力水平也在此期间增加，购买住房逐渐成为一种趋势。

如上所述，结合供需形势，面对巨大的需求房屋供应有限，中国的房价多年来一直很高，在这种情况下并不那么难以理解。

消费者的选择。

当房地产价格快速上涨时，一些投资者转变为投机者借此机会套现。

微观经济学视角下的房地产行业分析房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业，一直备受关注。

从宏观经济学角度来看，房地产行业是直接影响社会财富分配和国家经济增长的产业。

而从微观经济学的角度来看，房地产行业的发展也受到市场、供需、价格等方面的影响。

下面，我们将从微观经济学的角度，来分析当前房地产行业的现状和市场特征。

一、市场特征1.市场竞争房地产市场的竞争格局多样，既有开发商之间的竞争，也有消费者之间的竞争。

开发商之间的竞争主要体现在产品品质和价格上，而消费者之间的竞争则主要是指消费者之间的差异化需求。

2.供应和需求房地产行业的产业链包括土地、开发、销售等多种环节。

市场供应的房地产产品主要由开发商提供，而需求则来自消费者和投资者。

方面，购房目的各异，包括自住和投资两种类型。

3.定价机制房地产行业的定价机制一般是开发商根据建设成本、销售渠道、市场需求等因素决定。

同时，政府出台相关政策，如土地出让金、税费等也会对房价产生影响。

二、微观经济学分析1.产品市场分析由于房地产产品的特殊性，房地产企业更注重产品的品质和服务，不仅要满足消费者的实际居住需求，也需要关注社会和环境因素。

因此，房地产企业在产品设计、质量控制、品牌建设等方面投入较大，以获得竞争优势。

2.成本控制分析房地产企业在成本管理方面需要更加灵活和敏捷，由于业务业态的不同，其成本结构也不同。

其中，土地成本、建筑材料成本、人工成本、营销成本等是房地产成本的主要组成部分，开发企业需要通过控制成本来保证利润最大化。

3.市场营销分析房地产企业在市场营销方面需要综合考虑市场需求、产品定位、营销手段等因素。

在策略制定方面，企业需要注重市场细分，以形成差异化优势。

在专业服务方面，企业需要建立健全的客户服务体系，满足消费者的不同需求。

4.财务分析房地产企业的财务状况是其企业竞争力的重要体现。

企业需要通过财务分析，完善自身的财务管理体系，合理利用财务数据，进行战略规划和决策。

房地产市场的微观经济学视角研究随着中国经济的快速发展，房地产市场一直是重要的经济领域之一。

房地产市场作为一种具有明显的周期性、不稳定性和风险性的市场，涉及到各种经济、社会和政治因素，其经济学特性在很大程度上影响着整个国家的宏观经济运行。

本文从微观经济学的视角出发，尝试研究房地产市场的经济学特性和相关因素。

一、劳动力与土地成本房地产开发企业实施房地产开发时，需要考虑的首要因素就是土地成本和劳动力成本。

这两个成本因素的变化较大，经常受到政府政策的影响，同时也受到市场供需关系的影响。

劳动力成本包括直接用工成本、管理成本和间接用工成本等因素，这些成本随着社会经济发展和职业人口结构变化而不断变化。

土地成本则受到土地供给、土地政策等多种因素影响，而这些要素也随着经济发展阶段的不同而发生改变。

劳动力和土地成本的变化是房地产市场价格波动的主要因素之一。

二、供需关系房地产市场价格受到供需关系的影响。

需求端主要受人口增长、收入水平和消费习惯的影响，而供给端则受土地政策、企业投资和市场竞争的影响。

房地产市场的供需关系变化也是导致房价波动的重要原因之一。

三、资本市场资本市场的变化也会影响到房地产市场。

房地产市场可以被视为一个相对稳定的投资标的，对于投资者具有一定的避险价值。

当资本市场不稳定、经济形势不明朗时，有些投资者会选择将资产配置到地产领域，这可能会导致房价上涨。

但是，当资本市场稳定时，相对稳定的投资领域的价值可能会削弱。

四、政策法规房地产市场的发展和变化，不仅受到市场因素的影响，也受到政策法规的影响。

政府的调控政策可以稳定房地产市场，避免过度价格波动，防止出现泡沫，保障社会的整体利益。

例如，最近几年中国政府实施了一系列房地产调控政策，加强了对市场的监管，防止了投机和过度增长，这在某种意义上对中国房地产市场的基本面产生了积极的影响。

总之，房地产市场的经济学特点很多，涉及到劳动力、土地成本、供需关系、资本市场和政策法规等方面的影响。

年房价波动解析市场因素与经济因素房价一直以来都是人们关注的焦点之一，特别是每年的房价波动更是备受关注。

房价波动既受市场因素的影响，也受到经济因素的制约。

本文将从市场因素和经济因素两个方面，对年房价波动进行解析。

一、市场因素对年房价波动的影响市场因素是指供需关系、政策调控、投资热点等因素对房价波动的影响。

以下将从供需关系、政策调控和投资热点三个方面进行探讨。

1. 供需关系供需关系是决定房价波动的重要因素之一。

当购房需求大于房屋供应时，房价往往会上涨；反之，当房屋供应超过购房需求时，房价则有可能下降。

供需关系的变化受多种因素影响，如城市人口流动性、就业机会、土地供应等。

2. 政策调控政策调控也是影响年房价波动的重要市场因素。

政府通过贷款利率、购房限制政策等手段来调整房地产市场。

严格的调控政策会抑制房价上涨，促使市场回归理性；而宽松的调控政策则可能导致投资热点的形成，进而推动房价上涨。

3. 投资热点投资热点是指特定地区或项目备受投资者追捧，成为市场炒作的焦点。

一旦某地区或项目成为投资热点，房价往往会出现快速上涨。

这种现象常常出现在一线城市、特定政策扶持区域或新兴工业园区等。

二、经济因素对年房价波动的制约经济因素是指宏观经济形势、购房能力和金融市场等因素对房价波动的制约。

以下将从宏观经济形势、购房能力和金融市场三个方面进行分析。

1. 宏观经济形势宏观经济形势是影响年房价的重要经济因素之一。

经济增长、物价水平、就业情况等都会对房价波动产生影响。

经济形势不佳、经济增长乏力时，购房需求会下降，进而影响房价；相反，经济形势好转则有利于房价的上涨。

2. 购房能力购房能力是指人们购房的经济实力。

人们的购房能力受到工资水平、信贷政策、购房贷款利率等因素的制约。

如果人们购房能力下降，购房需求减少，房价也会受到一定程度的影响。

3. 金融市场金融市场对房价波动也有一定的影响。

当金融市场波动较大时，人们的投资意愿可能会发生变化，其中包括投资房地产的需求。

从微观经济学角度看房价自2002年以来，中国全国商品房均价涨幅一路上升。

2008年全国商品房均价的涨幅达到一个巅峰，同比增长23.5%。

究竟是什么原因导致中国房价上涨如此之快？我们又是为什么在价格节节攀升的时候还要去购房？但这一现象似乎从2010年开始有所转变。

全国商品房均价下降到7.5%，2011年下降到6.9%,房价涨幅明显减小，这又是为什么呢？，也不是那么容易的，而土地是一种数量限制的生产要素，它的供应曲线有一个确定的量，其供给曲线是一条直线，又有十八亿亩土地红线这一说法，即中央根据人口和资源情况推算出：国内需要18亿亩耕地才能确保国内粮食安全。

所以导致土地价格越来越高，开发商成本也越来越高，房价自然节节高升。

而不少开发商又存在不约而同的“互相勾结”，实际上是一定程度的垄断。

还有的出现“捂盘”现象，捂盘即开发商故意营造的一种房源紧俏的假象，其本质是一种营销策略，也会在一定程度上推高房价，让消费者争相购房。

而通货膨胀是不可避免的经济现象，各种生产要素的价格上涨也使房价一步步上升。

除了价格之外，影响供应的因素有：技术状况，生产要素的价格，其他商品的价格，厂商的数目，政府税收，厂商预期等。

需求多，供给少，形成供不应求之境界，价格自然节节高升。

但总会有一个平衡点，质量良莠不齐，有些甚至出现雨天渗水，裂缝，坍塌等现象。

3.厂商可以自由进入或退出市场，房产商们完全受利益驱使而进入退出市场。

4.厂商行为独立，房产商自己定价，只要卖得出去，又合乎自己要求。

总体而言，随着信贷收紧，住房供应的增加，以及新的市场化调控方向的确定，供需双方对市场的预测已经出现转向，购房者观望的情绪增加，而房企“让利跑量”心理逐渐占上风，政府采取了一系列措施，比如将房产交易商业税从2年恢复到5年，炒房者可不愿意将资金闲置5年，还有二套房贷政策收紧，一直改善性，投资性消费群体的需求，另外也提高了土地出让金首付比例。

这些都使供需格局悄然变化，房价出现降温。

以微观经济学分析国内房价周嘉韵发布时间：2021-08-16T06:58:48.056Z 来源：《房地产世界》2021年7期作者：周嘉韵[导读] 房价与影响所有家庭之间的关系一直是人们关注的问题。

广东工业大学华立学院 511325摘要：房价与影响所有家庭之间的关系一直是人们关注的问题。

本文利用经济中最基本的供需平衡原理来分析中国的房价。

这表明，中国房价上涨的现象是对房地产市场价格压力的一种反应，这是由严格的机构设定的，如果需求的增加没有导致价格相应的上涨，则价格是缓解这种压力的唯一途径。

本文将从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。

关键词：房价；消费者；博弈机制1.供需影响着房价1.1住房供给影响着房价供给阐述了生产者的行为。

供给是指制造商希望在规定的时间内以合理的价格销售的特定产品或服务的数量。

供给基于制造商生产和销售特定产品的愿望及其销售能力，二者缺一不可。

中国私人住房与其他国家始终存在较大差异，尤其是发展中国家，绝对住房供给的要求整体水平不高，结构性较差，并且还存在很多空置。

这里详细说明空置理念。

说到空置一词，源于西方，指的是房子的一部分没有得到充分利用，一直等待出租或出售状态。

这表明，一方面，房子并没有得到利用；另一方面，意味着房东准备出租或出售房屋。

当这两种可能性同时得到满足时，这个房子才能被称之为空置房。

否则，它将不被认为是空置房的。

空置房也属于供给类型，即：供给=需求+空置成本。

空置成本是根据空置房屋的大小和房屋总面积的比率来计算的。

如果房地产市场是企业，而潜在买家是真正的购房者，那么消费者会关注房屋的质量，价格也会反映购房意愿。

从买家的角度来看，最大的问题是房子能否在合适的时间出售。

卖出的时间越长，市场价格的波动性越大，获得回报的机会就越大。

同时，空置周期越长，管理成本越高。

因此，如果等待时间过长，出售者可以通过降低价格来降低风险。

然而，随着买家数量的增加和可用空间的减少，卖家出售的价格可能会增加。

用微观经济学分析我国房地产房地产在我国经济中扮演着重要的角色，它与我国经济的发展密不可分，房地产的波动也会对我国宏观经济产生很大的影响。

因此，在分析我国房地产时，我们可以运用微观经济学的分析方法，分析房地产市场的供需情况、价格变动、产业链等问题，从而更好地理解房地产在我国经济中的重要性。

首先，我们可以从房地产市场的供需关系入手。

房地产市场就像其他商品市场一样，用供需关系的变化来解释房价的波动。

从需求方面来看，随着经济的不断发展，人们的收入水平逐渐提高，城市化的进程在不断加速，这都加强了人们的购房需求。

而从供应方面来看，地方政府的用地政策、开发商的投资决策和建设成本等都会影响房地产市场供给的变化。

此外，各种经济刺激政策也会制造房地产市场需求的波动。

因此，在我国房地产市场的分析中，我们需要掌握供给与需求之间的相互关系。

其次，我们可以从房价的变动入手。

房价是房地产市场的重要指标，它可能会受到多个因素的影响。

在微观经济学的分析中，我们可以将房价的变动归结为市场供求关系、建筑材料价格变化、银行利率变动、政策因素等多种因素的作用。

例如，如果地方政府推出一些优惠政策，或者房贷利率出现下降，那么房地产市场的需求会增加，房价也会上涨。

另外，如果建筑材料价格和人力成本不断上涨，房地产开发成本也会不断提高，这也会对房价的变动产生一定的影响。

同时，我们应该关注房地产产业链的变动。

房地产的产业链包括土地开发、建筑设计、施工、销售等各个环节，它们之间的协同作用非常重要。

例如，如果土地供应不足，整个房地产供给链都会受到影响。

如果建筑设计与市场需求脱节，开发商就很难销售房屋。

房地产在我国的产业各个环节都有很大的发展空间，随着经济不断发展，房地产的产业链也在不断优化。

综上所述，微观经济学的分析方法可以帮助我们更好地理解和掌握我国房地产市场的特点和变化趋势。

我们需要了解房地产市场的供需情况、价格变动、产业链等问题，从而为房地产业未来的发展和政策制定提供支持。

用微观经济学分析我国房地产我国幅员辽阔，不同地区之间经济发展水平差别很大，因此，不能对各地房地产市场情况一概而论。

但是从全国总体来看，呈现出一种总体价格长期上涨、短期小幅波动；全国大部分地区上涨、少数地区波动频繁的趋势。

理由如下：一、对房地产的需求不断增加对房地产的需求包括刚性需求和投资性需求。

1、刚性需求刚性需求就是不受价格等因素影响的购买需求。

产生的原因包括：（1）人口流动日渐频繁，我国每年有1500万农民工进城。

根据发达国家农村城市化的经验，只要20%-25%的人口留农村就够了。

中国还有4-5亿农民可进城，这样即便一年1500万，也需要30年。

农民工进城也需要房子；（2）除了农村人口向城镇大量转移之外，受过高等教育的高素质人群也正在逐渐地向发达省份和省会城市、一二线城市集聚，这就造成了城市人口规模的迅速膨胀，客观上增加了对房地产的刚性需求；（3）人口数量不断增长，老百姓收入水平又不断提高，购买力大大增强，对生活水平提高的要求日渐强烈，如小房换大房、新房换旧房等。

一般来说，人均住房面积达30平米，才会比较满意。

我国城市人均住房尚未达此标准。

百姓改善住房的需求一直很强烈。

（4）我国城市化进程不断加快，城市建设飞速发展，旧城改造、新城区建设、商业网点、住宅集中区等产生的需求；2、投资性需求投资性需求是投资者出于使资产保值增值的目的而产生的购房需求。

产生的原因如下：（1）随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识的不断增强，人们开始寻找投资渠道。

但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者，除了投资房地产没有更好的投资方式，加上房价一直在上涨，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求的进一步增加。

（2）出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际上的热钱大量流入我国，其中很大比例进入房地产行业，客观上抬高了房价。

（3）民间游资大量流入，如温州的炒房团等等。

3、应用微观经济学原理：根据均衡价格理论，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。