关于加强物业管理工作的实施方案
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关于加强物业管理工作的实施方案
为了加强我市物业管理工作，提高物业服务标准化和城市管理规范化水平，促进居民生活品质化，根据相关法规和政策，我们提出以下实施方案。
一、指导思想和基本原则：
1.指导思想：贯彻党的战略部署，加强社会建设，解决当前我市物业管理工作中的难点问题，提高管理和服务水平，促进物业服务行业健康发展，提升社会和市民对物业管理的满意度。
2.基本原则：
明确分级管理原则：市房产局等职能部门是监管主体，乡镇街道是小区物业管理的责任主体，社区是落实主体，综合协调解决小区物业管理中遇到的问题。 明确因地制宜分类管理原则：商品房小区实行市场化物业服务；暂不具备市场化服务条件的，由社区托管，提供基础服务；通过老旧小区整治改造，创造条件向市场化物业服务过渡。
坚持有偿服务原则：加大宣传力度，分区域、分层次推进物业管理全覆盖，逐步转变居民消费观念，实现契约化管理。
二、组织机构：
成立物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，市直相关部门、各乡镇街道为成员单位。领导组下设办公室，办公室设在市房产局，市房产局局长兼任办公室主任，负责日常工作。各乡镇街道成立物业管理办公室；社区成立物业管理工作站和社区物业服务中心，社区负责人兼任主任。
三、工作机制：
1.建立联席会议和联合执法进小区机制：
建立物业管理联席会议制度，由市___牵头召开，每季度定期召开一次联席会议，遇到突发情况可随时召开，研究执法过程中的相关事项。建立联合执法机制，按照属地管理，由各乡镇街道牵头，相关部门组成联合执法工作小组，根据物业管理联席会议安排，处理小区中物业管理中违规、违法行为和矛盾、难点问题。
2.建立质价相符的物业服务收费机制。
市物价部门与市房产部门将根据相关规定，对实行政府指导价的住宅区物业服务收费实行分级、分类定价。同时，根据我市物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，建立动态调整机制，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整公布。
为了提高物业服务费收缴率，市物价部门将积极教育引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，并对不按时缴纳物业服务费的业主或使用人采取教育、行政、法律等手段进行催缴。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业将依法向人民法院起诉或向___申请仲裁。市房产局应与人民法院沟通，建立欠缴物业服务费立案、审判的绿色通道，以便依法快速判决。
在二手房交易时，原房屋所有权人应当按规定凭物业服务收费交清证明办理过户手续。
为了建立对物业管理工作监督考核机制，市物业工作领导小组办公室将牵头制定考核办法，分别对市直单位、乡镇街道、社区和物业公司物业管理工作实施考核。同时，建立全市物业管理信息平台，发挥物业管理信息系统的作用。此外，开展物业服务信用等级评定，将信用等级评定结果运用到物业管理项目评优、资质管理和招投标等活动中。
为了构建物业管理三级投诉受理机制，市政府办将负责对物业管理投诉受理处置的督查督办，并指定相关乡镇街道和单位负责投诉事宜的及时协调、处置和督办。乡镇街道负责对辖区小区内违法违规行为的投诉受理，并移送市直相关部门处理。社区负责辖区内业主委员会规范运作，受理业主、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷处理。
为了实现分类管理，不同类型的小区将实行不同类型的物业管理。此外，市房产部门将加强对物业服务履约保证金的缴纳、管理、使用、退还等环节的管理工作。 配合相关部门加强物业管理区域的打击传销、文明创建和安全生产工作。市物价部门会同市房地产管理部门负责制定、调整和监督管理市住宅小区物业服务费政府指导价标准，并查处物业服务企业的违规收费行为。市财政部门负责研究提出物业管理工作资金保障渠道，纳入年度预算，并与市房地产管理部门制定相应的资金管理办法。市住建部门负责监督管理建设工程质量，优化工程质量保证金返还办法，并处理由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。市规划部门负责审查物业管理区域物业服务用房的规划情况，明确公共配套设施的建筑面积和使用功能，并查处物业管理区域内的违法建设。市城管部门负责小区乱堆乱放、毁绿种菜、占道经营、牛皮癣小广告等行政职责范围内的违规行为的查处工作，督促各乡镇街道做好城管进小区工作。市市场监督管理部门负责监督物业服务企业委托依法取得许可的单位进行电梯维护保养，监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，并查处物业服务企业违法违规使用电梯行为。对于在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动等违法违规行为，也将依照相关规定进行处理。市公安部门负责规范居民养犬行为、小区及周边道路停车秩序，加大安全防范和管理力度，依法查处违法行为，以及在物业管理区域内违规燃放烟花炮竹等行为。市环保部门负责依法处理物业管理区域内及周边属于环保行政职责范围的噪声、油烟、废气超标等扰民行为。市消防部门负责物业管理区域消防设施设备的安全检查、消防知识培训等工作，并依法查处违反消防规定等违法违规行为。市发展改革部门负责将物业管理纳入现代服务业体系，对经法院判决确认属物业企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业费的行为要纳入社会诚信系统。市司法行政部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师库。市国土部门负责在土地出让合同中明确公共配套设施的土地权属，从源头上解决公共设施产权纠纷的问题。相关企业负责物业管理区域内已移交相关设施的管理和维护。最后，需要采取一系列保障措施，确保各部门的职责落实到位，共同维护物业管理区域的良好秩序。
一）各乡镇街道和市直相关部门应高度重视小区物业管理工作，认识到其在完善基层管理机制、维护社会稳定和建设和谐社会方面的重要性。为此，需要加强领导，完善组织机构，并将物业管理和业主委员会的组建及管理纳入社区管理的范畴，以发挥业主自治作用。同时，应加大指导、监督和管理力度。
二）为了加强对物业公司服务质量的监管，乡镇街道和市物业主管部门应建立健全企业诚信档案体系，并落实奖惩措施。此外，应完善物业准入退出机制，并建立全市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导、监管和服务。项目建设单位在办理商品房预售许可证前，应完成前期物业管理招标并向房产部门备案工作。对采用协议方式选聘物业服务企业的项目，须经市房产部门批准后方可实施。在退出时，物业公司应提前三个月以书面形式告知业主委员会、社区、乡镇街道，并在市物业主管部门、乡镇街道的监管下，依法将物管用房、剩余经费和相关资料移交给业主委员会或社区。
三）为了强化资金保障，市政府设立物业管理专项资金，其中一部分用于老旧小区改造和改造后的管养、安置小区物业费的补助；另一部分用于补助社区物业服务中心工作开展。此外，还将表彰物业管理工作突出的市直单位，并对物业管理工作常态化的街道、社区进行奖励，对管理业绩优秀的物业公司实行“以奖代补”。这些措施将有助于提高小区物业管理的质量和水平。
