山东省房地产估价师制度与政策：基本农田考试试卷

山东省房地产估价师制度与政策：基本农田考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。

A：估价主体资格需依法取得B：估价对象状况需依法判定C：估价对象收益需依法确定D：估价方法需依法选用E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。

A．发现地下文物B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计4、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。

A．3000B．5000C．7500D．80006、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。

A．拍卖人宣布的起拍价B．拍卖师的报价C．拍卖的保留价D．竞买人的报价7、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__A．建设工程规划许可证B．施工许可证C．预售许可证D．房屋所有权证8、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。

若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。

A．1005.56B．1010.56C．1110.56D．1115.569、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是．。

A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属簿册E：执行层的组织协调10、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300B．213.50C．171.19D．50011、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C．监督业主公约的实施D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施12、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。

A．上升B．下降C．不变D．不确定13、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段14、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值最大C：流动性差和价值最大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格15、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。

2009年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。

A：2009年7月1日B：2009年8月1日C：2009年9月1日D：2009年10月1日E：房地产估价机构必须加盖公章16、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红17、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上政府B．县级以上人民政府C．市级以上人民政府D．省级以上人民政府18、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。

A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C：用地面积测算以丘为单位进行D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积E：执行层的组织协调19、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。

A．817.55B．953.52C．1144.57D．681.0920、毒品属于。

A：允许流通物B：禁止流通物C：限制流通物D：一般流通物E：执行层的组织协调21、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券22、下列风险中，属于个别风险的是__。

A．购买力风险B．市场供求风险C．政策风险D．比较风险23、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。

A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价24、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。

A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性25、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。

(建筑物报酬率为10％)A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

以下程序排列正确的是__。

①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥⑧⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦2、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期B．待开发房地产建设发包日期C．取得待开发房地产的日期D．房地产开发完成并投入使用的日期3、资本金的出资方式包括__。

A．货币或实物B．工业产权C．专利技术D．债权E．土地使用权4、某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为__年。

A．15B．20C．25D．105、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其的风险因素。

A：变动可能性B：影响重要性C：发生经常性D：类型归属性E：借款合同6、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。

(2005年试题)A：文献查阅B：观察C：专题讨论D：问卷调查E：实验7、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。

A．买地——建房——卖房B．买房——经营C．买房——出租——转售D．买房——出租E．买地——开发——转让8、下列房地产中，不得设定抵押的有。

A：共有房地产B：未解决权属争议的房屋C：已出租的房屋D：被执法机关查封的房屋E：经济适用住房9、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。

(2006年试题)A：导致房地产实际价值下降B：导致房地产实际价值上升C：加大投资者债务负担D：抑制房地产市场需求E：增加房地产市场需求10、城市总体规划的内容包括等。

A：编制市域、县域城镇体系规划B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C：确定公共设施的位置、规模和布局D：确定城市性质和发展方向E：编制专项规划和近期建设规划11、在求取净收益中，运营费用包括。

A：房地产持有环节的税收B：房地产折旧费C：房屋保险费D：房地产抵押贷款还本付息额E：为承租人提供的服务费12、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A：下落不明满1年的B：下落不明满2年的C：下落不明满4年的D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的13、房屋租赁审查的主要内容不包括__。

A．审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件B．审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋C．审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任D．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策E．审查是否按照有关部门规定缴纳了税费14、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。

(2008年试题)A：警告B：罚款C：限期改正D：限期拆除E：没收实物15、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同16、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。

A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间C．开发期间的某个时间D．全部租售出去时的时间17、住房公积金管理的基本原则不包括__。

A．住房公积金管理中心动作B．银行专户C．低存低贷D．财政监督18、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。

A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C：建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数19、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价B．统一采用单价C．统一币种和货币单位D．统一面积内涵E．统一付款方式20、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。