福建省开展以房养老研究

以房养老对泉州市的适用性分析作者：杨娣来源：《经营者》2016年第02期摘要面对严峻的养老形势，“以房养老”模式无疑为有房产的老年人提供了一条新的养老途径，“以房养老”可以作为泉州现行养老保障体制的一种有效补充，使泉州的养老保障制度更完善、更安全。

文章分析了泉州市推行“以房养老”的必要性和可行性，并在此基础上提出了泉州市“以房养老”试点的对策建议。

关键词泉州市以房养老适用性一、引言随着人口老龄化压力的日益增大，养老问题已然成为一个全球性的社会问题。

尤其是对我们这个尚处于发展中国家的社会来说，养老问题尤为严峻——“未富先老”。

与此形成鲜明对比的是，我国社会养老保障体系仍然存在保障水平低，养老金收支存在较大缺口等严峻问题。

同时，随着我国经济社会快速发展、社会的转型、城市化的发展，我国的家庭结构开始呈现核心化、小型化的趋势，传统的家庭养老功能也开始出现弱化的趋势。

在此背景下，探索新的养老模式显得尤为重要。

在我国试点“以房养老”，不仅可以有效缓解我国当前养老资金短缺问题，而且也为现有养老保障体系提供有益的补充。

二、泉州市推行“以房养老”的必要性分析（一）泉州市老龄化形势严重，老年人口高龄化日趋明显《泉州市2013年度老年人口与老龄事业发展统计公报》显示，全市60岁及以上老年人口83.9万人，占全市人口总数的11.85%。

老年人口数比上一年增加4.2万人，比增5.3%，人口老龄化比例比上一年提高0.3个百分点，人口老龄化持续上升。

同时，老年人口中，80岁以上老年人口12.3万人，占老年人口总数的14.7%。

全市共有百岁及以上老人265人，比上年同期增加38人，增长率17%。

人口呈现老龄化、高龄化、空巢化发展趋势，这些都对泉州的社会养老保障形成严峻挑战。

（二）泉州市社会养老保障体系尚未健全根据《泉州市2013年度老年人口与老龄事业发展统计公报》显示，截至2013年12月，全市共有企业离退休人员83585人，比上年同期增加4647人，同比增长5.89%。

欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟欟我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择陈鹏军（华侨大学经济与金融学院，福建泉州３６２０２１）注：本文得到２０１２年福建省社会科学规划项目一般项目（编号：２０１２Ｂ１３１）、２０１２年华侨大学“中央高校基本科研业务费”项目（编号：ＪＢ－ＳＫ１２１２）的资助。

收稿日期：２０１３－０７－０２作者简介：陈鹏军（１９７９－），华侨大学经济与金融学院讲师、厦门大学经济学院博士，研究方向：保险理论、社会保障、人口学等。

摘要：在人口老龄化日益严峻的今天，“以房养老”作为一项综合型金融创新，正扮演着越来越重要的角色。

通过对我国各地“以房养老”试点效果的研究发现，文化传统和思维理念、土地制度、居民住房模式、房地产市场、金融保险市场等制约着我国“以房养老”模式的推行。

综合考虑我国社会、经济及政策现实，本文提出基于政府担保的两种“以房养老”模式，即基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款模式和基于政府担保的“以租换养”模式，以期为我国“以房养老”的发展提供参考。

关键词：人口老龄化；以房养老；发展瓶颈；模式选择中图分类号：Ｆ１２４．７文献标识码：Ａ文章编号：１００７－７６８５（２０１３）１０－００４３－０４ 当前，我国经济虽处于较快发展阶段，但仍然存在许多不确定因素，而“以房养老”以个人能力自助解决未来养老问题，对于缓解财政压力、推动经济发展、维护社会稳定等都将发挥积极作用。

然而，“以房养老”在国内的实践却不尽如人意。

因此，如何解析“以房养老”实践遇冷的真正原因，以及激发“以房养老”各方主体的参与积极性？在国外盛行的住房反向抵押贷款在国内是否可行？如何找到适合我国国情和民情的“以房养老”模式？这些问题都需要进行深入的有益探讨。

一、我国“以房养老”试点现状及存在的问题“以房养老”概念自上个世纪９０年代从国外引进以来，在不断探索与尝试中走过了十多个年头。

设立居住权以房养老的真实案例设立居住权以房养老是指通过将房产权转变为居住权来解决养老问题的一种方式。

下面列举了十个真实案例，详细介绍了不同人士如何通过设立居住权以房养老来实现自己的养老计划。

案例一：李太太是一位退休教师，她拥有一套位于城市中心的房产。

为了解决养老问题，李太太将房产转变为居住权，通过租出房屋获得稳定的租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的居住需求。

案例二：张先生是一位企业家，拥有多套房产。

为了养老，他将其中一套房产转变为居住权，将其出租给年轻人，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例三：王太太是一位退休公务员，她拥有一套位于繁华商圈的房产。

为了解决养老问题，王太太将房产转变为居住权，将其出租给商家作为商铺，获得固定的租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的养老需求。

案例四：刘先生是一位退休工人，拥有一套位于郊区的房产。

为了解决养老问题，刘先生将房产转变为居住权，将其出租给年轻家庭，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例五：陈太太是一位退休医生，拥有一套位于学区的房产。

为了解决养老问题，陈太太将房产转变为居住权，将其出租给有子女的家庭，获得租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的居住需求。

案例六：杨先生是一位退休军人，拥有一套位于旅游景区的房产。

为了解决养老问题，杨先生将房产转变为居住权，将其出租给旅游者，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例七：吴太太是一位退休护士，拥有一套位于老年社区的房产。

为了解决养老问题，吴太太将房产转变为居住权，将其出租给需要照顾的老年人，获得租金收入，同时享受居住权的权益，确保了自己的居住需求。

案例八：李先生是一位退休教授，拥有一套位于大学城的房产。

为了解决养老问题，李先生将房产转变为居住权，将其出租给学生，获得租金收入，同时享受居住权的权益，保证了自己的养老生活。

案例九：张太太是一位退休律师，拥有一套位于商业中心的房产。

福建省开展以房养老研究作者：阮孝麟来源：《现代商贸工业》2013年第07期摘要：福建省作为在海峡西岸经济区中最重要的省份，在经济发展的同时，不能忽视民生问题，老年人在养老上的困惑急需解决。

目前福建省老年人主要依靠子女养老，这不仅考验着儿女的道德观，也对将来老年人的经济来源稳定性埋下隐患。

作为家庭观念浓重的省份，单纯的依靠儿女养老是否是福建省老年人唯一的选择方式？2011年，石狮市将探索开展以房养老试点业务，这也将为以房养老在福建省全面实施引出水面。

将从以房养老的风险出发，结合福建省特殊省情，应用模糊数学评价法，对福建省全面开展以房养老进行分析。

关键词：以房养老；养老方式；模糊数学评价中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2013）07-0052-01传统的“养儿防老”养老模式对新一代的年轻人生活造成了巨大的经济压力，让年轻一代有心无力。

由于住房是绝大多数家庭的必备品和重要的资产，推出住房养老保险，既可以不改变老年人生活习惯又可以增加收入提高生活质量，对于和谐社会构建有着重要的意义。

所谓以房养老，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。

拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。

当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。

福建省老年人的养老方式主要包括子女养老、购买基金、收取房租以及退休金，究竟哪种方式对老年人比较合适？以房养老对福建省老年人究竟是否适用，还需进一步探索。

本文将从风险、收益以及可操作性对子女养老、购买基金、收取房租、退休金和以房养老进行分析，期望能找出最适合福建省老年人的养老方式。

福建省人民政府关于推进居家养老服务工作的实施意见文章属性•【制定机关】福建省人民政府•【公布日期】2009.05.31•【字号】闽政文[2009]150号•【施行日期】2009.05.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文福建省人民政府关于推进居家养老服务工作的实施意见（闽政文〔2009〕150号）各市、县（区）人民政府，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：居家养老服务是政府和社会力量依托社区，为居住在家中的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务的一种新型社会养老服务模式。

目前，我省60岁以上老年人口达439万人，各类养老服务机构拥有床位4.2万张，仅占老年人口数的9.6‰，绝大部分老年人在家中养老，居家养老服务需求很大。

全面推进居家养老服务是贯彻落实《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》（国发〔2009〕24号），推动老龄事业又好又快发展的重要措施，是破解日益尖锐的养老服务难题，切实提高老年人生命生活质量的重要出路，是促进社会主义和谐社会建设的重要举措，是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。

根据全国老龄办、国家发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政厅、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局等十部委《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（全国老龄办发〔2008〕4号），现就推进我省居家养老服务工作提出如下实施意见。

一、推进居家养老服务的总体目标和基本原则（一）总体目标。

到2012年，城市社区居家养老服务工作网络基本建立，居家养老服务设施有所改善，专业化服务队伍初步建立，志愿者服务队伍逐步壮大，老年人的基本养老服务需求得到初步满足；农村社区依托乡镇敬老院、老年公寓、老年活动中心（室）、老年学校等现有场所，通过完善服务设施、增加服务功能，力争80％左右的乡镇拥有一处集院舍住养和社区照料、居家养老等多种服务功能于一体的综合性老年福利服务中心，35％左右的行政村通过村民自治组织、老年群众组织，开展以村民互助为主要内容的居家养老服务，服务内容和形式不断丰富。