2011-8-23 土地使用权交易避税方案

土地使用权作价的税收筹划随着城市化进程的推进和经济的不断发展，土地使用权的规划和管理逐渐成为一个复杂而关键的问题。

在土地使用权的交易过程中，土地使用权的作价是一项重要的税收筹划工作。

通过合理的筹划，既可以满足政府税收收入的需要，又能促进土地市场的健康发展。

首先，为了实现税收筹划的目标，需要明确土地使用权的性质和纳税义务。

土地使用权是允许个人或组织在一定期限内独享土地利益的权益，但并不等同于土地所有权。

在土地使用权的交易中，根据土地的具体用途和地理位置等因素，需要确定适当的土地作价。

作为纳税人，土地使用权的持有者需要按照相关法律法规，履行相应的纳税义务，确保税收合规。

其次，税收筹划的关键在于确定合理的土地使用权的作价。

土地的作价直接影响到土地交易的成交价格和纳税金额。

为了避免过高或过低的税收负担，需要综合考虑市场需求、土地开发潜力、土地用途规划等多个因素，确定合适的作价水平。

合理的作价需要考虑土地的市场价值，避免价格虚高导致纳税人负担过大，同时也要避免价格过低导致国家税收损失。

税收筹划的目标是在保障税收收入的基础上，实现税负的合理化分配。

税收筹划还需要考虑税收的合规性和可行性。

在确定土地使用权的作价时，需要充分考虑相关税收法规的规定和要求，确保筹划方案的合法性。

同时，还需要考虑纳税人的实际情况和经济承受能力，避免过高的税收负担对经济发展产生不利影响。

税收筹划的实施还需要考虑到政府税收收入的稳定性和可预测性，确保土地交易活动的持续发展。

为了实现税收筹划的效果，政府可以通过制定相关政策和法规，引导土地使用权的作价。

政府可以设立专门的价格指导机构，对土地使用权的作价进行指导和管理，确保作价的合理性和公正性。

政府还可以通过优惠政策和税收减免等方式，鼓励土地交易活动的开展，有效提升税收收入。

此外，税收筹划还需要与土地资源管理和城市规划等方面的工作相配合。

政府可以加强土地的管理和监管，确保土地使用权的交易行为合法、透明和公正。

土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让是指土地使用权人将其享有的土地使用权协议转让给他人的行为。

在土地使用权转让过程中，税收筹划是非常重要的一环，可以帮助土地使用权人最大化地保护自己的利益，减少税务负担。

本文将从税收筹划的角度探讨土地使用权转让。

首先，土地使用权转让涉及到的主要税种包括增值税、土地增值税以及个人所得税等。

在筹划税收过程中，需要了解相关税法法规，遵守税收纳税义务，同时寻找合法合规的减税优惠政策。

在土地使用权转让的过程中，增值税是其中一个重要的税种。

根据国家税务总局的政策规定，土地转让应缴纳增值税。

增值税是根据土地转让的差额来计算的，具体计算公式为：“土地转让价款-土地购置价款-增值税征收前支付的税费-其他合法支出”，所得差额为应纳税额。

因此，在土地使用权转让之前，可以在计算土地购置价款时尽量争取到较大的优惠政策，减少征收土地增值税的金额。

其次，土地增值税也是与土地使用权转让密切相关的一项税收。

土地增值税是指在土地使用权转让过程中，转让人根据转让时的土地价款与购置时的土地价款的差额计征的一种税收。

在税收筹划中，可以通过考虑时间因素、地区因素、政策因素等来合理规划土地转让时的价款，减少土地增值税的税负。

此外，还可以利用土地使用权转让减值确定所得，进一步降低土地增值税的征收金额。

另外，个人所得税也是土地使用权转让过程中需要关注的一个税种。

根据国家税务总局的政策规定，土地转让的差价收入应纳税，税率为20%。

而对于个人所得税的筹划，主要可采用的方法是合理调整土地转让的计税时间、计税金额等。

例如，可以将收入分散到多个年度，降低税率等。

除了以上提到的税种外，还需要注意关注土地转让产生的其他相关税费。

如印花税、契税、土地使用年限的剩余期转让税等。

在税收筹划中，需要仔细计算这些税费的金额，合理规划转让方式，减少税费支出。

总结起来，土地使用权转让涉及到多种税种，需要进行合理筹划，降低税务负担。

为此，土地使用权转让人可以通过以下几个方面进行税收筹划：合理调整土地转让的计税时间，争取到较大的优惠政策；合理规划土地转让的计税金额，通过减值确定所得来降低税收；注意其他相关税费的合理规划，降低税费支出。

土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让的税收筹划土地使用权的转换是企业之间经常发生的行为，按照我国目前税法规定，转让土地使用权要缴纳5%的营业税及相应附加税费（大约0.5%左右），缴纳土地增值额30%～60%的土地增值税，按交易总额0.05%缴纳印花税，按交易总额的3%～5%缴纳契税。

此外，企业还要按转让净收益缴纳25%的企业所得税。

那么有没有方法降低税收成本呢？事实上通过税收筹划，完全能减轻土地使用权转让过程中的税收负担。

例：某单位属于一套班子两块牌子的企业。

该企业成立初期为了征用土地的需要，分别注册了A、B两个公司，A公司是一家私营有限责任公司，成立于2003年1月，占地面积80亩。

B公司是一家港资独资企业，成立于2003年6月，占地面积80亩。

土地当年购买单价为10万元/亩，土地使用期为40年，现在市场价格为40万元/亩。

现A公司要将其闲置不用的40亩土地转给B公司。

我们拟定出下述三种转让方式。

一、土地直接转让：A公司将其闲置土地直接转让给B公司。

根据税法规定，此种转让方式应缴税费（假设契税为3％）（1）应缴营业税金及附加（40×40－40×10）×5.5％＝66（万元）；（2）应缴印花税40×40×0.05％＝0.8（万元）；（3）应缴土地增值税（40×40－40×10－66－0.8）×60％－（40×10+66+0.8）×35%＝516.54（万元）；注：土地增值率为（40×40－40×10－66－0.8〕÷（40×10+66+0.8）=242.8%；（4）应缴企业所得税〔40×40－（40×10－400/40×3）－66－0.8－516.54〕×33％＝213.4（万元）；（5）应缴契税（由B公司缴纳）40×40×3％＝48（万元）；土地转让应缴纳税费共计：213.4＋516.54＋0.8＋66＋48＝844.74（万元）。

土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让的税收筹划随着房地产市场的快速发展，房地产交易活动日渐频繁，采取何种土地使用权转让方案能够做到最大限度的节省税费又是实践中的一个难题，那么土地使用权转让的税收筹划有哪些方案?华律小编为您总结了相关知识，供您参考，希望可以帮助到您。

(一)方案一——土地使用权直接转让该方案的基本操作流程较为简单，即由丙公司直接将自己拥有的土地使用权转让给乙公司，其中涉及的税费由双方分别缴纳。

土地使用权转让受《》、《城市》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的调整。

其中，《城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些限制性规定，因此，在采取方案一进行土地使用权转让时必须满足上述法律强制性规定条件，特别是目前仍存在的完成开发投资总额25%的限制。

关于方案一在实施过程中要缴纳的税费，主要涉及到营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地、企业所得税、和，其中营业税、土地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按照规定缴纳将大大加重企业的财务负担。

综上，方案一优势在于转让程序简单，但缺点在于土地使用权转让的税费成本较高，除交易手续费和印花税等外，受让方要缴纳较高的契税，而转让方需缴纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了企业的开发成本，加重了双方企业的负担。

(二)方案二——股权转让1、土地出资设立子公司阶段税务筹划。

⑴土地增值税。

法律依据:(1)现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(1995年5月25日财税字[1995]48号)第一条:对于以房地产进行投资?联营的,投资?联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资?联营的企业中时,暂免征收土地增值税?对投资?联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税?(2)现行有效的《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号2006年3月2日)第五条:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资?联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部?国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定?分析：以土地使用权出资,一般可以免交土地增值税?但存在例外,即以土地使用权出资,所投资的企业从事房地产开发的,须交土地增值税?⑵营业税。

土地增值税避税常用手段随着我国国民经济的快速发展以及城市化的快速推进，市场对房地产的需求日益增加，由于土地增值税已经成为房地产企业税负的重要组成部分，并且其弹性空间较大，因此该税种已经成为房地产企业规避税收的重点目标。

一、利用关联交易避税利用关联交易避税，是指关联方之间在转移资源或业务时，通过转让定价等手段，达到减少应纳税收入或所得、适用低税率或者减免税政策以及递延缴纳税款等目的。

关联交易也是房地产企业常用的避税方式。

纳税人通过关联交易逃避缴纳土地增值税的手段主要包括以下几种形式：一是减少应税收入。

房地产企业可将全部或者部分开发产品打包销售给其关联方，其转让价格远远低于开发产品的公允价值，从而达到减少应税收入少缴土地增值税的目的。

二是增加成本扣除。

这是房地产企业最为普遍的避税手段，许多房地产企业将设计、土建、绿化、安装等工程项目直接或者间接承包给关联方，同时提高建造合同价格，增加成本扣除。

此外，房地产企业还可通过向关联方购买原材料（甲供材）的方式增加开发成本。

三是增加费用扣除。

有些房地产企业向关联方金融机构借入资金，同时虚增借款金额、提高借款利率，从而达到扩大利息据实扣除金额的目的。

二、利用增加扣除避税1、利用加计扣除避税现行政策规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

因此，许多房地产企业想方设法增加开发成本从而获得更多的加计扣除：有的房地产企业对开发产品进行精装修从而增加开发成本，个别房地产企业甚至将名人书画、贵金属、珠宝玉石等用于精装修；有的房地产企业混淆成本项目和费用项目，利用会计与税法差异模糊增加开发成本；有的房地产企业通过销售在建工程试图取得两次加计扣除机会。

例如，甲房地产公司的某开发项目预计销售收入为5亿元，预计扣除项目总额2.9亿元（其中土地使用权支付金额1.2亿元，开发成本为0.8亿元，加计扣除和费用扣除0.6亿元），预计应缴土地增值税0.7亿元。

国家税务总局公告2011年第47号
全文有效 成文日期：2011-08-17
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现就纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题公告如下：
纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
特此公告。
国家税务总局
二○一一年八月十七日
分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。
本公告自2011年9月1日起施行。《国家税务总局关于煤炭企业转让井口征收营业税问题的批复》（国税函[1997]556号）和《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》（国税函[2007]1018号）中“对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备，一并按‘销售不动产’征收营业税”的规定同时废止。本公告施行前已处理的事项不再作调整，未处理事项依据本公告处理。
国家税务总局公告2011年第47号 国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告
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土地转让如何合理避税土地转让是一项涉及较高税额的交易，因此合理避税是许多人关心的问题。

以下将以1200字以上的篇幅对土地转让的合理避税方法进行阐述。

首先，了解土地转让相关税法和规定是必不可少的。

税务机关以税收征管为目的，根据土地管理法、国家发展和委员会的相关政策，对土地转让征收所得税和契税等。

因此，了解这些法律法规和政策，了解税务机关对土地转让的具体要求和征收标准，对于合理避税非常重要。

其次，合理选择土地转让的计税方式。

根据国家政策，土地转让的计税方式有两种，一种是按照土地出让金和土地增值额征收税款，另一种是按照土地出售价的5%征收契税。

在实际操作中，可以根据具体情况选择一种较为有利的计税方式，以减少税额的支付。

再次，对土地增值进行合理计算。

土地增值是指土地转让时，土地价格高于土地取得成本的部分。

根据税法规定，土地增值的计算方式有两种，一种是固定资产评估方法，另一种是转让价格与取得价格之差。

在进行土地转让时，可以通过使用专业物业评估机构对土地进行评估，以合理确定土地增值额，降低税款的缴纳。

此外，合理设置土地增值税的缴纳期限。

土地增值税是以土地转让完成时的日期作为计税时点，但可以根据具体情况，在合法允许的范围内，选择缴纳土地增值税的时间，以便利自己规避税款的缴纳。

同时，充分利用税收优惠政策，合理减少纳税金额。

政府为促进土地转让市场的繁荣，也提供了一系列的税收优惠政策。

例如，对于居民家庭的住房用地转让，可以享受个人所得税优惠政策，降低税负；对于非住房用地转让，可以申请土地增值税差额征收的政策，避免再次缴纳土地增值税。

因此，及时了解和利用这些税收优惠政策，可以有效减少纳税金额的支付。

最后，合理运用合同和资金结构进行避税。

在进行土地转让交易时，可以通过合理签订合同和合同条款，合理构建资金结构，将盈利通过贷款、租赁等形式进行避税处理。

这种方法在合法的范围内操作，可以在一定程度上有效降低税负。

土地使用权转让的纳税筹划案例分析土地使用权转让的纳税筹划案例分析摘要：土地作为重要的生产资料，是企业和投资人进行经营的重要工具和手段。

在投资、资产重组、债务重组过程中，相关纳税人经常会遇到有关土地使用权和不动产的转让问题。

本文在此结合案例，就土地使用权转让的纳税筹划技巧进行探讨，旨在帮助相关纳税人减轻税收负担，防范涉税风险，实现较高的税后利益。

关键词：土地转让纳税筹划案例分析一、案例2010年年底，山东兴业房地产开发有限公司购置了一块位于青岛市区的土地，购置价为6 000万元。

2012年年初，由于公司的资金周转出现困难，董事会研究决定将还没有开发的位于青岛市区的土地转让。

经过评估，该土地当前市价为12 000万元。

黄河实业有限公司欲以12 000万元的价格购买该土地。

假设在具体转让过程中发生的其他费用和印花税等忽略不计，公司期间费用为零。

兴业房地产开发有限公司为此进行纳税筹划，以实现最佳的节税效果。

二、案例解析（一）税法依据1.营业税。

根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第3条第20款的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第1条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

第2条规定，对股权转让不征收营业税。

2.土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人在转让销售不动产时，土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，实行四级超率累进税率，按次征收。

纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用；（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金；（6）对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。

土地使用权的税收筹划随着城市化进程的推进，土地使用权成为了一种重要的经济资产。

作为土地的实际控制者，土地使用权人需要支付相关税费。

然而，对于土地使用权人而言，如何通过合理的税收筹划来减少税负、优化经营成本，已成为一项重要课题。

本文将探讨土地使用权的税收筹划策略，帮助土地使用权人更好地管理税务事务。

首先，土地使用权人可以通过合理运用税收政策来降低税负。

土地使用税是土地使用权人需要缴纳的一项税费，根据不同地区的政策差异，税率存在一定的浮动。

因此，土地使用权人可以选择将土地使用权转移到税率较低的地区，以减少税负。

此外，土地使用权人还可以关注政府发布的税收优惠政策，如减免土地使用税或是提供税收优惠的领域，以减轻税务负担。

其次，土地使用权人还可以通过合理运用土地流转来进行税收筹划。

土地使用权是可以转让的，土地使用权人可以将土地使用权转让给其他企业或个人，从而分散税负。

在转让土地使用权时，土地使用权人可以选择将土地使用权转移到税负较低的企业或地区，以减轻税务负担。

同时，土地使用权人还可以通过合理设置转让价格和税务合规操作，来最大程度地减少税款。

此外，土地使用权人还可以通过土地使用权的分期支付来进行税收筹划。

在与土地提供方协商时，可以将土地使用费分期支付，从而将缴税时间分散，减少税款的一次性支付。

这不仅可以减轻企业的负担，还可以提高企业的现金流。

另外，土地使用权人还可以考虑采用土地使用权与其他资产的捆绑行为进行税收筹划。

例如，将土地使用权与其他资产（如房产、设备等）进行打包交易，从而在土地使用权的转让中降低税负或实现部分免税。

这样的筹划方式能够最大程度地减少税款，提高资产的配置效益。

最后，土地使用权人还应当关注税务合规问题，遵守相关法律法规，不要违规操作以避税。

合理运用税收筹划是合法的行为，但是违规操作将会面临惩罚。

所以，土地使用权人应当认真了解税收政策，遵守相关法律法规，与税务部门进行积极合作，确保自身筹划行为的合法性。

土地增值税合理避税的各种对策
1.合理计价：
土地增值税的征收依据是土地的增值额，合理计价是指在转让土地时，以合理的价格进行交易，避免税务机关以较高的价格评估土地价值，从而
减少纳税额。

合理计价需要根据土地所在地区的市场行情、土地用途、规
划建设情况等因素进行评估，并遵守相关的法律法规。

2.税前筹划：
税前筹划是指在土地转让的整个过程中，结合税务政策，合理安排和
布局，以减少税负。

例如，在购买土地时，可以选择容积率较低的土地，
并在建设过程中进行土地的分期转让，以分散土地增值税的征收；在销售
土地时，可以选择跨境转让，利用税收协定减少税负等。

3.资产重组：
资产重组是指通过公司合并、分立、转让等方式，将土地资产转移到
其他企业，从而实现实际控制人或实际使用人的变更，减少土地增值税的
税负。

例如，可以将土地资产转入拥有增值税抵免资格的企业，以减少税
款的支付。

4.捐赠转让：
5.建设周期延长：
6.土地归类策略：
不同地区和用途的土地有不同的税负，合理利用土地归类策略可以减
少税负。

例如，在可开发建设的土地和农业用地之间进行转换，以减少土
地增值税的征收。

7.合理利用法律法规：。

The most difficult thing in life is not hard work or struggle, but making the right choices.精品模板助您成功（页眉可删）土地转让如何合理避税？导读：1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

2、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

一、土地转让如何合理避税对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税;公司以其开发建设完毕的不动产作价入股，投资到新设立的生产型企业××公司，与受让公司共担风险、共享利润的行为，既启动了生产项目，盘活了企业资产，又依法可以不予缴纳营业税、暂时免予缴纳土地增值税，在很大程度上减轻了企业税负。

二、土地转让注意事项(一)转让合同的形式国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

(二)国有土地的权属调查和资信能力调查1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。

转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。

土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

(三)转让价格评估事宜在转让前，应该对土地转让价格进行评估。

因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

The way to grow is to know how to shut up and work hard, to be low-key and humble, to learn to be strong, and to be the person you want to be in every cherished day.简单易用轻享办公（页眉可删）土地使用权转让避税是否可行？土地使用权转让避税并无可行空间。

土地使用权的转让过程中所涉及到的税收都是一些实际发生的数字，没有避税的空间。

在我国，土地使用权和土地所有权是可以分离开来的。

土地使用权可以在个人与企业之间以转让的方式进行流转。

土地使用轻的转让必然会涉及到税收。

企业为了减少支出，经常会采取一些方式对某些纳税项目进行合理避税，那么，土地使用权转让避税是否可行?下面由为大家详细介绍。

一、土地使用权转让避税是否可行?土地使用权转让基本没有合理避税的空间。

因为土地使用权转让主要涉及一下税费：营业税：(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

余额计税5%(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

全额计税5%土地增值税：增值额*税率印花税：产权转移书据，合同金额*万分之五总而言之，土地使用权及其附着建筑物的转让，涉及的税款与你取得土地的成本以及销售的金额直接相关。

而这两个数字都为实际发生数字，是不可改变的事实。

所以基本不具备税收筹划的空间。

二、土地使用权转让的条件(一)以出让方式取得的土地使用权房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。

要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

土地增值税合理避税的几个实用方法第一篇：土地增值税合理避税的几个实用方法土地增值税合理避税的几个实用方法土地增值税是房地产开发企业的主要税种，通过增加加计扣除次数、提高增值率的分母值以及寻求租售税负平衡点等方法，进行科学、合理的合理避税，可以控制增值额，降低税率，合理避税。

土地增值税是房地产开发企业的一个主要税种，笔者结合案例，对其合理避税方法做以下探讨。

一、转让在建工程法根据土地增值税法的规定，房地产开发企业在转让房地产时，可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。

房地产开发企业可充分利用此规定，通过设立A、B两家房地产公司，A公司把在建工程转让给B公司，在转让在建工程和最终实现对外销售时，A、B公司都可以享受加计扣除的优惠。

另外，由于A公司出售在建工程时加上了合理利润，B公司购置成本也将有所提高，扣除项目金额的基数增大，可以使增值率下降，如果处于临界点时可以使税率下降，减少土地增值税额。

而在转让过程中，按照税法规定，纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额，所以营业税及附加并不会增加。

但是由于不动产转移将产生契税，所以应科学设置在建工程转让次数，以使得企业总体纳税额下降。

案例1：A房地产开发企业建造普通商品房，发生以下成本费用：支付地价款及相关税费5 000万元，房地产开发成本30 000万元，利息支出3 500万元(利息能按房地产项目分摊，有金融机构贷款证明)。

A房地产开发企业将商品房全部卖出，取得收入80 000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税和教育费附加，税率分别为5%、7%和3%。

A企业应纳土地增值税分析计算过程如下：①房地产开发费用=(5 000+30 000)×5%+3 500=5 250(万元)。

②应纳营业税=80 000×5%=4 000(万元)，应纳城建税和教育费附加=4 000×(7%+3%)=400(万元)，允许扣除税费=4 000+400=4400(万元)。

土地增值税避税方法
1.赠与或继承：将土地赠与亲属或通过继承方式转移，由于土地转让并不涉及现金交易，因此可以避免或减少土地增值税的支付。

2.持有年限优惠：根据相关规定，土地所有者持有土地超过一定年限后可以享受增值税减免或优惠政策。

因此，延长土地持有年限可以减少土地增值税的支付。

3.分割转让：将土地分割为多个小块进行交易，每个小块的交易金额较低，从而减少土地增值税的支付。

4.高价购房低价出售：有些开发商或中介为了吸引购房者，会将房屋的实际价值标低，这样在后续的转让中可以减少土地增值税的支付。

5.房屋加装装修：将土地上的房屋加装装修，通过增加建筑面积等方式提升房屋价值，从而减少土地增值税的支付。

6.租赁权转让：将土地租赁权转让给其他单位或个人，而不是直接出售土地，可以减少土地增值税的支付。

7.跨区域转让：如果不同地区对土地增值税的政策不同，可以选择在政策较为宽松的地区进行转让，从而减少土地增值税的支付。

8.跨年度转让：将土地转让过程跨越两个财政年度，可以享受两个年度的增值税起征点，从而减少税负。

9.合理计算成本：在计算土地增值税时，合理计算相关成本可以减少税负。

成本涵盖了土地购入价、升级改造费用、土地年租金等。

需要注意的是，虽然以上方法可能可以在一定程度上减少土地增值税
的支付，但应在法律允许的范围内操作，避免违反税法规定导致法律风险。

此外，税收政策随时可能调整，具体应根据当前的法规和政策来操作。

甲方（出售方）：____________________乙方（购买方）：____________________鉴于甲方拥有土地使用权，现甲方愿意将其土地使用权出售给乙方，双方本着平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下协议：一、土地使用权基本情况1. 土地使用权证号：____________________2. 土地位置：____________________3. 土地面积：____________________平方米4. 土地用途：____________________5. 土地使用年限：____________________二、避税原则与目标1. 双方同意在土地使用权转让过程中，采取合法合规的方式，尽量减少税费支出，实现双方避税目标。

2. 本协议所述避税措施仅限于合法范围内，不得违反国家法律法规及政策规定。

三、避税措施1. 乙方同意按照国家相关规定，将土地用途调整为与原用途相符的其他合法用途，以降低税费支出。

2. 甲方同意在土地转让过程中，配合乙方办理相关手续，确保土地用途变更的合法合规。

3. 双方同意在土地转让合同中，约定土地成交价格，以减少增值税、营业税等税费支出。

4. 甲方同意在土地转让过程中，将部分费用计入土地成本，以降低土地增值税等税费支出。

5. 双方同意在土地转让过程中，采取分期付款方式，以降低税费支出。

四、税费承担1. 土地转让过程中产生的税费，按照国家法律法规及政策规定，由双方各自承担。

2. 本协议所述避税措施产生的税费减免，由双方按照实际减免情况各自承担。

五、协议期限与生效1. 本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为____年。

2. 协议期满后，如双方无异议，本协议自动续期____年。

六、违约责任1. 如一方违反本协议约定，给对方造成损失的，应承担相应的违约责任。

2. 违约方应赔偿守约方因此遭受的直接经济损失。

七、争议解决1. 双方在履行本协议过程中发生的争议，应友好协商解决。

土地增值税合理避税的各种对策土地增值税税务筹划合理避税的各种策略一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解：1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。

3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。

合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。

企业兼并转让房地产的，暂免。

交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。

房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。

房地产出租不征。

房地产评估增值不征。

国家收回房地产产权免征。

土地使用者转让、抵债或置换土地征税。

首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。

首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。

首先我们要了解可以扣除的项目二、土地增值税可扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额（1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金（2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金（3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费(2)、前期工程费（3）、建筑安装工程费(4)、基础设施费（5）、公共配套设施费（6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。

关于A公司土地使用权交易的初步税务方案致：李总一、本律师了解到的基本情况A公司名下有60亩土地，欲以2100万元的交易价格转让给某C公司，首付1620万，余下的480万分三次在一年内付清。

二、直接转让土地涉及的税费转让方：1、营业税[2100万元－（土地取得的成本）] ×5%2、城市维护建设税县、镇的为：营业税×5%3、教育费附加3% 湖南省地方教育费附加1.5%营业税×（3%+1.5%）4、印花税2100万元×0.05%5、土地增值税增值额/扣除项目=Y (增值额=2100万元－扣除项目；扣除项目包括取得土地的成本以及前期房地产开发的成本，各项已经支付的税费等)Y<50% ，土地增值税税额= 增值额×30%；50% ≤Y < 100% ，土地增值税税额= 增值额×40%－扣除项目×5%；100%≤Y < 200%，土地增值税税额= 增值额×50%－扣除项目×15%；Y≥200% ，土地增值税税额= 增值额×60%－扣除项目×35%；6、企业所得税[2100－土地取得的成本－上述所有税费] ×25%受让方1、印花税2100万元×0.05%2、契税2100×3%（税率的幅度为3%--5%）三、以土地投资入股设立新公司涉及的税费总体方案是由A公司以土地投资入股，与要受让土地的C公司共同成立一家新公司B，公司成立后，然后由A公司将所持有的B公司股权全部转让给C公司。

（一）以土地投资入股涉及的税费转让方1、营业税及附加（符合下列规定条件的无需缴纳）[财税[2002]191号]以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

对股权转让不征收营业税。

2、土地增值税[财税[2006]21号]对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自2006年3月2日起执行）。