土地使用权取得费(地价款)

国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发〔2006〕100号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。

将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，加强土地调控的一项重要举措。

根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）以及《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）的规定，经国务院同意，现就有关事项通知如下：一、明确国有土地使用权出让收入范围，加强国有土地使用权出让收入征收管理国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。

国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。

土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由国土资源管理部门负责具体征收。

土地增值税取得土地使用权支付的金额怎么确定1、定义取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

——《土地增值税实施细则》2、具体含义（1）地价款：出让方式取得土地为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得为补缴的土地出让金；以转让方式取得的为向原权利人实际支付的地价款。

房地产企业因接受投资人入股取得的土地，其土地成本分为：A、投资时暂不征收土地增值税的，以投资方取得土地使用权时所支付金额进行确认。

B、投资时征收过土地增值税的，以投资方以土地使用权作价入股的金额进行确认。

（2）有关费用：是指在取得土地使用权过程中办理有关手续缴纳的登记、过户手续费、契税、城市基础设施配套费及契税。

注意：印花税、土地使用税属于管理费用（或税金及附加），不在此扣除。

取得土地过程中支付的佣金、评估费用、土地闲置费用等也不得在此扣除。

（3）分期支付土地出让金支付的利息、延期支付滞纳金企业因资金困难而分期支付土地出让金支付给政府的利息费用，本质是企业融资费用，不能作为“取得土地使用权支付的金额”直接扣除，而应作为财务费用在按照开发费用的扣除规则扣除。

延期支付土地出让金而产生的滞纳金，性质上属于合同违约金，可以作为土地成本扣除。

3、营改增后土地价款抵减的销项税额是否需要调减土地成本不需要，根据财税[2016]43号规定：“土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，不允许在销项税额中计算扣除的，可以计入扣除项目。

”计算增值税时，土地价款抵减的销项税额不属于进项税额。

因此，土地成本应该按全额在土地增值税清算时扣除。

另外，从收入确定的角度看，土地价款抵减的销项税已经调增了收入，不应在成本中再重复调增。

4、土地返还由于土地招拍挂制度约束，各地政府在招商引资中，会通过各种政府补助等名义，对开发商缴纳的土地出让金，给与一定比例的返还。

该业务本质上是对土地出让金的折让，应在取得土地使用权支付的金额中扣除。

财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知财综[2006]68号2006年12月31日各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（国土环境资源局、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），新疆生产建设兵团财务局、国土资源局，中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，副省级城市中心支行：为规范国有土地使用权出让收支管理，根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，我们制定了《国有土地使用权出让收支管理办法》（附件1）。

现印发给你们，请遵照执行。

执行中如发现有问题，请及时向财政部、国土资源部、中国人民银行反映。

附件1：国有土地使用权出让收支管理办法第一章 总 则第一条 为规范国有土地使用权出让收支管理，根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。

具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月27日财政部财法字[1995]6号发布）2010-06-01 阅读次数：974 [ 字体大小：大中小 ]第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十四打的规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地、是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他单位。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物折迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

土地使用费与土地出让金的区别是什么土地使用费是政府在批次报地（把农民手里的地报给上级批准收为国有土地) 的时候给上一级政府或省级政府交的土地款项，交了后这些土地才能当地政府使用。

而土地出让金是当地政府把已经得到省政府批准的土地出让（即拍卖）给开发商或工厂时，受让人（开发商或工厂）交给当地政府的土地使用费。

土地使用费和土地出让金都是大多数人不熟悉的概念，对此大部分人都没有明确的认识，所以遇到这方面问题的话往往都不知道如何去解决，不过相信随着人们对此只是的普及，能够把土地使用费与土地出让金区分开后这些问题就会越来越少，那具体来说土地使用费与土地出让金的区别是什么呢？土地使用费和土地出让金有什么区别土地使用费是政府在批次报地（把农民手里的地报给上级批准收为国有土地) 的时候给上一级政府或省级政府交的土地款项，交了后这些土地才能当地政府使用。

而土地出让金是当地政府把已经得到省政府批准的土地出让（即拍卖）给开发商或工厂时，受让人（开发商或工厂）交给当地政府的土地使用费。

这两个相当于你买东西，先把东西低价买回来，再把东西高价卖出去，自己得利一样。

在用地前需进行农用地转建设用地的报批，需缴纳新增建设用地土地有偿使用费，缴纳范围为规划区内城市批次里的新增建设用地（农用地、未利用地），城市规划区外，独立选址的以出让方式区的土地的。

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地使用费和土地出让金的区别在哪里？前者在报批阶段缴纳，后者在用地阶段缴纳；前者是由县市级人民政府上交，相当于买国家的建设用地指标，后者是由拿地者（开发商等）交给县市级土地管理部门。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

财政部关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知财综[2006]68号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（国土环境资源局、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），新疆生产建设兵团财务局、国土资源局，中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，副省级城市中心支行：为规范国有土地使用权出让收支管理，根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，我们制定了《国有土地使用权出让收支管理办法》（附件1）。

现印发给你们，请遵照执行。

执行中如发现有问题，请及时向财政部、国土资源部、中国人民银行反映。

附件：1.国有土地使用权出让收支管理办法2.国有土地使用权出让收支科目调整情况抄送：国务院办公厅，审计署，财政部驻各省、自治区、1直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。

附件1：国有土地使用权出让收支管理办法第一章总则第一条为规范国有土地使用权出让收支管理，根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，特制定本办法。

第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配臵国有土地使用权取得的全部土地价款。

具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处臵抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

国有土地使用权出让收支管理一、国有土地使用权出让收入的范围根据国办发[2006]100号《国务院关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

土地价款的具体范围包括:（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费);（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;（四）转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款,（六）以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

国土管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权,依法缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)等，一并纳入土地出让收入管理。

二、土地出让收入管理(一)征收管理市财政、国土、地方国库及审计部门在土地出让收支管理工作中的职责分工：1、市财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理工作,对缴入专户的土地出让收入按宗地进行明细核算；对市国土部门提供的征地补偿费用进行审核；将应缴入区级的土地出让收入划转至相关区财政局；确保应缴入市级的土地出让收入及时足额缴入国库；按规定划转和计提国有土地收益基金、农业土地开发资金、保障性安居工程资金、农田水利建设资金、教育资金；负责牵头编制年度土地出让收支预决算；按年度土地出让支出预算安排各专项支出；会同市国土局、市人民银行按季提供土地出让收支统计报表。

2、市国土部门具体负责土地出让收入征收工作，会同市财政部门督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保土地出让收入应收尽收；对未按合同约定足额缴纳土地出让收入，并提供有效凭证的，不予核发国有土地使用证；按财政部门要求编制年度土地出让收入预算、与土地出让供地相关支出预算，以及编报与出让供地相关的土地出让收支决算；及时提供年度土地供应计划、年度土地储备计划；按宗地编制土地出让结算方案，提供土地出让合同中有关土地总价款、约定的缴款时间及征地补偿成本，提供审计部门或各区政府（管委会）确认的拆迁成本。