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全面预算管理在房地产企业经营管理中的实施【摘要】近年来，在经济不断发展的大背景之下，房地产事业也蓬勃发展起来，房地产的迅速发展，给多个经济领域带来了发展的契机，但是房地产本身也存在不足，需要逐渐的改进，主要的就是目前的房地产企业管理中的预算管理不科学，没有形成系统的管理体系，要在房地产的实践操作当中，慢慢的探索，寻求出一条适合我国的经济模式，并适合不同的房地产企业的管理模式。
真正发挥预算管理模式的功效。
【关键词】房地产企业；全面预算管理；预算编制；预算执行预算是用数字和货币编制出来的某一时期的计划。
全面预算管理体系是以预算为主线涉及全方位、全过程和全员的一种整合性管理控制系统,这个预算体制对全公司所有的运营层面都进行了科学的评估预算管理。
近年来，人们从经济的角度和企业内部的发展前景来看，越来越重视到了全面管理预算的对于促进企业的发展功不可没。
通过全面预算对经济、运作、资金等的综合考量和计划，能够提高公司的运营效率，并激发内部工作人员的工作热情，提高工作积极性，符合市场经济的竞争规则。
1 全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用全面预算管理是指以目标利润为导向,将企业的所有经营活动都纳入预算管理,包括所有的业务以及所有的员工管理等等所有的涉及到的公司的内务。
房地产企业预算包括经营预算、资本预算(包括各种长短期的不同资产的投资)、筹资预算(所有的借款或者贷款的利息收入和支出)和财务预算(收入资金、支出资金)。
企业必须根据内部的运行管理规模、企业自身的综合实际能力，外部的各种影响因素等在专业人员的计算下，制定出符合本公司状况的合理预算管理，预算管理制定的原则是符合客观规律、全面考量、平衡发展。
预算首先是为房地产企业发展战略做准备,编制企业预算应明确预算在企业经营过程中起到的重要作用。
全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用为;(1)推动企业与其目标的实现 (2)考核评价房地产企业实力的标准;(3)加强企业自身的管理水平，提高效率;(4)促进企业未来的发展前景的开拓。
房地产企业中运用全面预算的现状以及相应的策略【摘要】随着我国市场经济体制的不断发展与完善，我国人民的生活水平在物质方面和精神方面都有了较大程度上的提高，我国的城市化建设的步伐越来越大、越来越快，随着城市经济的发展及城市人口数量的持续增加，人口增长和人均用地紧张两方面之间存在的矛盾越来越深入等方面的问题，都在一定程度上带动了我国房地产行业的发展，随着房地产工程项目的持续增加，房地产行业显然已经成为振兴我国国民经济发展的基础先导性产业。
随着房地产行业的深入发展，房地产企业在发展过程中存在的问题也随之体现出来，本文就目前我国房地产企业中运用全面预算的现状展开了相关方面的探讨。
【关键词】房地产企业；全面预算；可持续发展近些年来，随着人口的持续增长，我国的房地产行业抓住了发展机遇，在发展过程中取得了一系列十分优异且可喜的成绩，我国的房地产行业逐步鼎盛阶段，房地产行业的发展给我国带来了巨大的经济效益和社会效益。
同时，房地产行业是具有综合性的长链条产业。
随着房地产行业的持续发展，在一定程度上带动了与之相关的行业的发展，例如建材行业、金融行业以及很多的服务性行业，在一定程度上加大了人们的消费能力。
由此，我们不难看出，房地产行业对我国的经济发展和社会主义各项事业的建设具有十分深远的现实意义。
但是，随着房地产行业的深入发展，我国的房地产企业在发展过程中陆续的出现了各种各样的问题，其中，房地产企业在实行全面预算过程中存在的问题比较严重，文章就目前我国房地产企业中运用全面预算的现状及存在的问题进行了系统的分析和调研，并针对如何提高房地产企业运用全面预算管理的有效性提出了几点建议。
一、全面预算的概况全面预算（comprehensive budget）指的就是在企业发展的既定期间内，对企业发展过程中的各个部门、各项经济活动项目所需要的资金进行总体上的估算和预计工作。
随着我国经济的发展，越来越多的企业在发展过程中开始运行全面预算管理对企业的财务进行管理，企业在发展过程中通过运用全面预算对企业的经济活动进行事前的预算，在企业的财运运行过程中进行有效地监督和管理，并且在事后开展相应的审核和追溯评定工作，促进企业发展战略目标的实现发挥着十分重要的作用。
浅谈房地产企业全面预算管理摘要；本文结合笔者在工作中的经验，对房地产企业全面预算管理关键词：全面预算管理特点问题实施全面预算管理是指在企业战略目标的指导下，为合理利用企业资源，全面提高企业管理水平和经营效益，通过预算编制、执行、控制、考评与激励等一系列活动，而对企业的经营、投资和财务等作出的预算安排。
近年来，随着房地产行业竞争的加剧和国家宏观调控的持续，无论是企业内部资源配置或外部因素，均要求房地产企业转变观念，改变原来粗放的经营管理模式，实施全面预算管理，从提高经营管理上挖掘新的利润增长点，弥补价格波动及滞销带来的不利影响。
一、房地产企业的特点1、以项目部或项目公司为运作主体当前，我国在财政税收上对房地产开发经营实施属地化管理，一般均要求开发主体即纳税主体注册地与所开发的土地在同一行政区划内，而房地产企业各个项目的土地往往不会在同一行政区划内，所以需要为各项目单独设立项目部或项目公司，实施具体房产项目的开发。
逐步形成了以母公司为指导、项目部或项目公司为主体的运作模式。
2、项目建设周期长，投资风险较大房地产一个项目少则一两年，多者三五年，开发周期比较长，投入资金多。
建设期内国家财政金融政策、房地产行业政策、建材价格、居民消费等各项因素的变化都将影响到房产品成本和销售市场，不确定因素多，投资风险比较大。
3、存在刚性支出与软性收入之间的矛盾传统预算管理体系主要是在实施持续作业、强化支出控制等理论基础上构建的。
即工业企业一般采取“以销定产”的策略，商业企业采取“根据市场组织货源”的策略，限定库存，减少资金支出，做到收入与支出基本相匹配。
但是，房地产企业工程项目一经确定，必须随工程进度支付工程款，支出呈现刚性特征，收入则要视销售形势，不能得以保证，呈现出软性特征，存在着刚性支出与软性收入之间的矛盾。
4、利润表体现的利润与实际现金流量之间存在较大差异一般房地产企业都采取预售方式，根据企业会计准则收入确认的五个条件，预售收入不能在现金流入当时确认收入，需在开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认销售收入。
全面预算管理在企业中的作用1.提供定向和目标：全面预算管理是为了实现企业的战略目标和经营计划而进行的一项重要工作。
通过制定全面的预算计划，企业能够对各个方面的经营活动进行定向和目标的设定，使得各个部门和员工明确自己的任务和工作重点，从而保持整个企业的统一行动和努力。
2.优化资源配置：全面预算管理需要对企业的各项资源进行详尽的计划和调配，这包括资金、人力、物料以及其他资源的合理配置。
通过预算管理的方式，企业能够根据自身的需求和现有资源的情况，在各方面进行合理调配，从而更好地利用和配置资源，提高资源利用效率，降低成本。
3.控制经营风险：全面预算管理可以通过对各项经营活动和业务的预估、计划和控制来降低经营风险。
通过预测和预估市场、行业和企业内部的各种风险因素，制定相应的预算计划，并且对实际执行情况进行监控和调整，企业能够及时发现和解决潜在的风险问题，从而避免损失，保护企业的利益。
4.促进决策和管理的科学化：全面预算管理必须建立在科学的信息和数据基础上，需要企业建立完善的信息系统和财务报表，以便能够获取准确的数据和信息，从而进行分析、评估和决策。
预算管理的引入可以促使企业建立起科学的决策和管理机制，使得企业能够更加理性地制定各项决策，全面预算管理使得企业可以深入掌握各项经营活动的情况，从而更好的进行监控和管理。
5.审核和控制绩效：全面预算管理可以通过对每个预算项目的审核和控制，对企业实际执行情况进行绩效评估和监控。
企业可以对每个部门和员工的业绩进行绩效评估，并根据预算和实际执行情况进行奖惩，激励员工的积极性和工作效率，同时也可以发现和解决存在的问题，进一步提高企业的整体绩效和竞争力。
6.激发创新和发展潜力：全面预算管理可以通过对企业各方面的预估和计划，为企业提供发展和创新的机会。
通过预算的制定和执行过程，企业可以发现和挖掘自身的潜力和机会，提高自身的创新和发展能力，从而实现可持续发展和长期竞争优势。
7.提高企业的透明度和规范化：全面预算管理可以促使企业建立完善的制度和规范，从而提高企业的透明度和规范化。
浅析房地产企业的全面预算管理【摘要】随着国家对房地产行业调控政策不断加大，以及房地产行业市场化程度不断增强，房地产行业高速发展形势下粗放型管理所掩盖的内部管理问题逐渐暴露出来。
如何有效整合房地产企业的各种资源，提高资源的利用效率，是目前房地产地产公司特别关注的问题。
本文试着从全面预算管理的相关概念，实施过程存在的问题以及相关解决措施着手，希望给房地产企业进一步优化资源配置，提升企业核心竞争力提供一些建议。
【关键词】全面预算管理；问题及对策；房地产企业一、房地产企业全面预算管理概述全面预算管理是企业为实现战略规划和经营目标，对预算期内的经营活动、投资活动和筹资活动，通过预算的方式，对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。
全面预算管理是一种管理工具，更是一套系统有效的管理方法，它的实施对我国房地产企业具有以下向几个方面的重要意义。
（一）有助于贯彻和执行房地产企业的战略目标。
全面预算是对企业整体经营活动一系列量化的计划安排，它通过细化企业战略规划和年度经营计划，将房地产企业的战略规划与年度预算指标联系起来，满足了战略管理的需要，实现了企业长远发展规划与短期计划的有机统一。
（二）有助于加强房地产企业内部控制。
全面预算管理是一个以预算为标准的管理控制系统，涵盖房地产企业经营活动全部活动，并能通过控制、分析、反馈、评价和考核等相关措施，实时掌握房地产企业的全部生产经营管理情况，有助于加强企业的内部控制。
（三）有助于提高房地产企业风险管理的能力。
房地产企业在开发经营项目中存在一定的不确定性，如何把控这些风险是房地产企业需要重点关注的问题，诸如如何把控土地的征用、房屋的建设、基础设施以及其他设施的建设等风险。
企业通过全面预算管理设定风险与经典，可以提升企业的风险管理能力。
二、房地产企业实施全面预算管理的应用（一）房地产公司预算的建立和编制房地产企业的预算内容包括经营预算（项目整体预算）和财务预算。
房产企业的全面预算管理分析摘要：目前，我国有不少的房产企业已经实施全面预算管理，但是却存在着多种问题，因此分析房产企业的全面预算管理现状，从而提出改善房产企业的全面预算管理现状的方法具有重要作用。
文章主要阐述了房产企业的全面预算管理现状和改善房产企业的全面预算管理措施。
关键词：房产企业全面预算管理分析中图分类号：f293.3 文献标识码：a文章编号：1672—7355（2012）01—0168—02随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业之间的竞争越来越激烈，伴随着国家宏观调控政策的不断出台，房地产企业面临着极大的挑战。
因此房地产企业必须不断加强自身各环节管理的建设，加强房地产企业发展的基础建设，不断根据市场行情以及国家政策发展方向严格控制发展规模。
全面实施房地产企业全面预算管理，通过控制财务风险来降低运营风险，严控项目成本，最大限度实现企业效益最大化。
1.房产企业的全面预算管理现状1.1内部人员对全面预算管理缺乏认识，全员参与度不高目前许多房产企业内部人员对全面预算管理缺乏认识，全员的参与度不高。
虽然全面预算管理体现的是财务收支的预算，但是不能因为这个而认为预算管理就是财务行为，只是专门由财务部门的相关人员负责预算的控制和制定就可以了或者甚至认为全面预算管理就只是由财务管理人员来控制和负责资金的进出行为等。
比如有的企业也认识到了预算管理的重要性，制定预算制度及编制预算时雷厉风行，但真正执行起来出现雷声大雨点小的现象。
管理部门预算还差强人意，项目组的预算则大相径庭。
每个项目组成员在支出款项时并不知晓具体能够核准的金额、需要列支的项目，同时支出款项并未在项目组预算编制人员那里登记，致使各编制预算的部门执行数额与财务核算金额无法一致，根本无法实现预算所应具有的作用。
另一方面，全面预算管理和预决算的管理、项目工期的管理以及全体员工等都是密切相关的，它是全部管理的一种集中表现。
假设预算编制与项目的工程进度没有紧密结合，容易造成现金存量多而浪费或者现金不足而影响工程正常进行。
浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用
随着国家对房地产企业的调控政策越来越严格，融资要求越来越高，资金日趋紧张的情况下，如何加强风险控制，适应多变的市场及政策环境，是房地产企业目前面临的主要问题。
很多房地产企业通过实施全面预算管理，实现企业对计划，协调，控制与业绩评价能力，通过全面预算管理让经营者和管理者了解公司的战略，全年的经营指标，利润目标，项目需要多少开发量，项目进度如何安排，销售进度如何安排，产品的类型，成本费用的概算，资金的筹划和调配等。
因此，全面预算管理在房地产企业的运用更具有重要的现实意义。
一、房地产企业全面预算管理的基础
(1)项目设计定位对项目预算影响大。
开发项目设计阶段基本决定了项目的业态、建筑结构等主要指标，设计方案一旦确定，调整的难度非常大，因此项目前期设计直接影响到项目开发进度及总成本。
如果规划设计不充分，项目实施过程中变动因素就多，不可预见问题发生时，预算无法随时调整，由此造成预算与业务进度、效果的匹配程度存在扭曲。
特别是在预算内容、资金收支时间节点方面与实际执行结果有较大差异。
(2)预算内容应与项目开发进度一致。
预算是项目开发相关内容的具体量化表现，脱离了这个基础，预算就无法发挥其规避风险，起到资源配置的作用。
在项目开发过程中，企业一般根据项目开发进度情况，及时调整相关预算，保证项目预算与开发进度保持一致。
(3)项目成本控制是预算管理控制的重点。
房地产企业成本控制的好坏直接关系到企业的经济效益，而房地产项目成本金额高、类型多、涉及面广、影响因素多、时间跨度长，具有很大的不确定性。
因此合理预计成本，并加以有效地控制是项目预算管理的重点。
在企业面临越来越复杂的经营环境情况下，房地产企业可通过多类型的预算进行控制，如项目概算、项目预算、动态成本等。
在成本控制下项目预算向精细化、科学化方向发展。
二、房地产企业全面预算管理的内容
(1)业务预算。
房地产企业的业务预算通常包括销售预算、开发成本预算、期间费用预算。
一是销售预算。
房地产企业开发的产品周期长，产品销售与国家调控政策有关。
编制销售预算要根据房屋销售清单、工程完工进度及预售时间和计划等数据进行编制。
销售预算每一物业可售面积、价格及销售总额构成，由销售预算和回款进度预算两部分组成。
以项目推盘认购时间为起点，以全部可售房源销售完毕为终点，结合项目开发进度编制。
其中包括由销售预算决定的预缴的流转税，企业所得税及土地增值税。
销售预算由销售部门编制，相关的税金预算由财务部门编制。
在销售过程中，企业一般根据对当前及未来一段时期内的市场进行分析，对预算期内可售物业形态、可售面积、价格、回款进度作出适度调整，确保销售预算能按时完成。
如一个项目全年销售预算预计 100 000 平方米。
但由于市场反应平淡，第二季度后仅完成销售了 30 000 平方米，后面二个季度必须要销售 70 000 平方米才能完成预算。
根据市场行情很难完成预算，所以在二季度销售结束后，需要及时做出总结对市场进行研判，对以后各月的销售预算进行调整。
二是开发成本预算。
开发成本预算包括土地成本、前期工程费用、建筑安装费、基础设
施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
土地成本根据土地出让合同及相关交易税费构成，通常由前期部门编制 ;前期工程费用主要由设计费用预算和规费预算，主要由前期部门和设计部门编制。
前期部门排出办理相关资格证书的时间节点，在该时间节点内预估可能会发生的各项费用，设计部门根据设计合同完工时间，编制设计预算 ;建筑安装费及基础设施费由工程部门和预算造价部门编制，工程部对项目进度时间节点控制直接影响到项目的付款，在编制预算时需要根据工程完工节点编制工程付款预算。
如在项目出正负零时，支付工程款总价的 5%，基础验收合格后支付工程款总价的 30%，主体结构完工后支付工程款总价的 50%，结构封顶后支付工程款总价的 70%，竣工验收后支付工程款总价的 95%，剩余的 5% 作为保修金，保修期满后支付。
开发间接费用中的职工薪酬福利由人力资源部门编制 ;项目贷款利息由财务部门根据投融资预算编制。
开发成本预算是项目预算中最难、最复杂的部分，以项目开发进度为基础，由各业务部门按责任范围分别编制。
在编制过程中需综合考虑项目现场实际情况，合理预计成本及发生时间，对项目成本实现全覆盖 ; 在执行过程中，项目开发成本预算一般以目标成本为纲要，以合约为基础进行控制，确保预算有效实施。
随着开发项目进度的深入，成本预算的准确度也随之提高。
(2)财务预算。
财务预算应当按照企业会计准则确认收入和分摊成本。
收入的确认一般根据国税发 2009 年31 号文件执行，即：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
开发产品已开始投入使用。
开发产品已取得了初始产权证明。
三个条件中最早的时间点为结转收入的时间。
成本分摊按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
三、房地产企业全面预算管理控制
(1)严格预算执行。
公司下发的正式执行预算，一般不能随意调整，如需调整采取半年度调整和紧急调整。
半年度调整是根据对上半年公司经营情况进行分析和总结，然后根据实际情况对下半年预算进行调整。
紧急调整是在不调整会影响到公司正常的经营活动，经过董事会特别批准才能进行调整。
该调整不能重复多次进行，一定要结合实际情况按严格的标准进行。
(2)加强预算考核。
房地产企业与传统制造业企业有很大不同，所以在设定绩效考核时有很大的难度，需要更为精确的设定。
以项目整体开发预算和关键时间节点作为绩效考核的主要依据，根据预算完成实际情况进行考核。
对于各职能部门，根据预算进行分解，以平衡计分卡思路为每个部门和每个岗位设定KPI 指标，作为主要的考核依据。
将公司整体工作预算和实际完成情况作为KPI 指标考核结果的系数，最后得分作为业绩考核的结果。
使房地产企业的绩效考核与全面预算管理能结合在一起，使得房地产企业全面预算管理不流于形式，推动全员认真编制和执行全面预算管理。
四、结语
房地产企业全面预算管理是一项系统的工程，是企业提高自身管理水平的重要组成内容，企业应当根据实际情况，建立属于本企业自身的全面预算管理体系。
并且要把权责利、约束机制、激励机制相统一，把企业管理方法和策略融会贯通于预算执行的全过程，实现现金收支两条线，深化目标成本控制，最终实现全员及全方位的预算管理目标，为房地产企业可持续健康发展提供管理支持。
