2019年驻马店华驰骏景项目营销推广方案

（营销策划）骏景高尔夫花园推广建议案东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司「骏景高尔夫花园」推广建议案目录序言第一部分：市场分析………..………………………………….1、东莞市场分析…………………………………….2、香港外销市况分析………………………………3、香港客户之综合分析…………………………….第二部分：物业分析…………………………………………….1、物业简介………………………………………….2、物业SWOT分析…………………………………..3、营销策略…………………………………………第三部分：**物业简介………………………………………第四部分：**工作及一般合作条款…………………………第五部分：销售安排……………………………………………第六部分：收费标准………………………………………….. 第七部分：公司经验……………………………………………. 第九部分：结语………………………………………………..序言承蒙贵司赐予机会，————为贵司所开发骏景高尔夫花园撰写初步策划代理合作方案。

由于贵司所提供资料有限，我司根据在香港与华南地区多年代理项目之经验，结合本项目实地考察情况，特撰写此项目初步策划建议案及双方合作模式。

项目具体之操作方案将于彼此更深入接触及获得有关资料后再作补充，深信此项目透过敝司专才及周详推销计划，定能创造出骄人的销售成绩。

敝司深具诚意，希望能以长远合作伙伴形式。

第一部分市场分析东莞市统计局对外公布了东莞市第一季度经济增长数据：初步测算，全市国内生产总值132．33亿元，同比增长16．93％，增速高出全省同期6．4个百分点，在全省21个地级以上市中保持第一位。

一季度全市经济实现了速度与效益双增长，开局势头良好。

一季度东莞经济增长呈现5个明显特点：一是世界经济回暖拉动出口回升。

一季度全市出口总额47．36亿美元，同比增长26．1％，其中机电产品出口30．3亿美元，增长31．5％。

中国加入WTO初露苗头，全市实际利用外资3．94亿美元，增长5．31％。

俊景花园营销策划方案一、市场分析俊景花园位于市中心地段，周边商业繁荣，交通便利，但竞争激烈。

因此，要制定营销策划方案，首先需要对市场进行全面分析。

（1）人口统计：了解周边居民的人口规模、年龄结构、收入水平等，以便确定目标消费群体；（2）竞争对手分析：了解周边花园、公园等休闲场所的特点和吸引力，分析他们的优势和劣势；（3）消费需求：调查目标消费群体对景区的需求，例如是否偏向亲子、情侣、老年人等；（4）园区设施分析：评估花园内设施的现状，是否需要加强或改进。

二、品牌定位（1）目标市场：确定目标市场，如亲子、情侣、老年人等，并针对其特点制定相关营销策略；（2）核心竞争力：确定俊景花园的核心竞争力，例如优质的绿化环境、充足的休闲设施等；（3）品牌形象：根据目标市场的需求和俊景花园的特点，打造独特的品牌形象，使消费者能够产生共鸣。

三、市场推广（1）宣传推广：通过多种渠道进行宣传推广，包括户外广告、媒体宣传、网络营销等，提高俊景花园的知名度和美誉度；（2）促销活动：针对不同目标市场，开展针对性的促销活动，如亲子日、情侣活动、老年人特惠等；（3）合作伙伴：与当地的旅游机构、酒店、商家等建立合作关系，推出优惠套餐和联合营销活动；（4）口碑营销：借助用户的口碑传播，鼓励游客进行分享和评价，提升俊景花园的口碑。

四、服务提升（1）人员培训：加强员工的专业培训，提升服务质量，使游客在花园内得到优质的体验；（2）设施改善：根据市场需求和竞争对手的特点，对花园内的设施进行改进和升级，提升游客的满意度；（3）定制化服务：为不同目标市场提供个性化的服务，如特殊餐饮需求、导游服务等；（4）客户关怀：建立客户关怀体系，及时回应客户意见和建议，增加客户忠诚度。

五、数据分析与反馈（1）数据收集：建立系统的数据收集机制，包括游客数量、游客满意度等；（2）数据分析：对收集到的数据进行有效的分析和总结，为后续营销决策提供依据；（3）反馈机制：根据分析结果，及时调整营销策略和服务提升措施，不断提高俊景花园的竞争力。

俊城浅水湾项目推广策略目录第一部分销售策略........................................................................................................1.销售策略......................................................................................................................1.1销售总策略........................................................................................................1.2 2005年各阶段推售目标..................................................................................1.2.1销售初期（2005.2-3）.........................................................................1.2.2强销期（2005.4-6）.............................................................................1.2.3持销期（2005.7-9）.............................................................................1.2.4第二次强销期（2005.10-12）.............................................................1.3项目销售必备条件............................................................................................1.3.1法律文件.................................................................................................1.3.2现场包装.................................................................................................1.3.3宣传途经.................................................................................................1.3.4销售工具.................................................................................................1.3.5销售策略.................................................................................................1.3.6其他配合.................................................................................................1.4销售方式............................................................................................................1.4.1现场接待（坐盘销售）.........................................................................1.4.2展销会.....................................................................................................1.4.3数据库营销.............................................................................................1.4.4中原一二手联动.....................................................................................1.4.5外延展示.................................................................................................1.4.6客户联谊会.............................................................................................1.5促销策略............................................................................................................1.5.1折扣.........................................................................................................1.5.2变相折扣汇总.........................................................................................1.5.3宣传造势活动......................................................................................... 第二部分宣传推广策略................................................................................................ 第一章、意义·影响力.................................................................................................. 标竿·关于俊城·浅水湾的奖项.................................................................................. 创新·为时代的英雄们筑屋建所.................................................................................. 唯一性的卖点..................................................................................................................1、项目定位.............................................................................................................2、规划.....................................................................................................................3、建筑..................................................................................................................... 第二章思想·创造力.................................................................................................... 认知·机会藏于威胁中..................................................................................................1、认知劣势与威胁.................................................................................................2、认知优势.............................................................................................................3、认知机会............................................................................................................. 第三章操作·执行力....................................................................................................1、策略核心....................................................................................................................1.1策略·计划........................................................................................................1.2整合....................................................................................................................1.2.1产品.........................................................................................................1.2.2园林.........................................................................................................1.2.3地理位置及配套.....................................................................................2、项目解析....................................................................................................................2.1项目分析............................................................................................................2.2客群分析............................................................................................................2.3项目方向性阐述................................................................................................3、推广主线与宣传卖点组合........................................................................................3.1全程推广主题与推广主线................................................................................3.2宣传卖点............................................................................................................3.3推广主线与卖点的有效组合............................................................................4、各阶段推广策略........................................................................................................4.1销售初期............................................................................................................4.1.1时间安排.................................................................................................4.1.2形象推广主题.........................................................................................4.1.3阶段目标.................................................................................................4.1.4配合条件.................................................................................................4.1.5形象推广策略.........................................................................................4.1.6造势活动.................................................................................................4.1.7跟进情况.................................................................................................4.2强销期................................................................................................................4.2.1时间安排.................................................................................................4.2.2形象推广主题.........................................................................................4.2.3阶段目标.................................................................................................4.2.4配合条件.................................................................................................4.2.5形象推广策略.........................................................................................4.2.6产品推广策略.........................................................................................4.2.7推售单位.................................................................................................4.2.8造势活动.................................................................................................4.2.9跟进情况.................................................................................................4.3平稳销售期........................................................................................................4.3.1时间安排：2005年7-9月....................................................................4.3.2形象推广主题：“公园2005，感·受生活”......................................4.3.3阶段目标.................................................................................................4.3.4配合条件.................................................................................................4.3.5形象推广策略.........................................................................................4.3.6产品推广策略.........................................................................................4.3.7推售单位.................................................................................................4.3.8造势活动.................................................................................................4.3.9跟进情况.................................................................................................4.4一期尾盘销售期（二期强销期）....................................................................4.4.1时间安排：2005年10-12月................................................................4.4.2形象推广主题：“公园2005，感·悟生活”......................................4.4.3阶段目标.................................................................................................4.4.4配合条件.................................................................................................4.4.5形象推广策略.........................................................................................4.4.6产品推广策略.........................................................................................4.4.7造势活动.................................................................................................5、各阶段广告媒体投放频率及建议............................................................................5.1媒体列表............................................................................................................5.2媒体说明............................................................................................................5.3媒体选择............................................................................................................5.4媒体组合............................................................................................................5.5投放频率及规模................................................................................................5.6项目推广............................................................................................................5.6.1项目推广整合.........................................................................................5.6.2项目推广排期.........................................................................................5.6.3项目卖点挖掘.........................................................................................5.7户外广告牌安排（全年）：..............................................................................5.8路名牌安排........................................................................................................6、PR、SP活动方案.......................................................................................................7、地盘包装建议............................................................................................................7.1现场参观路线包装............................................................................................7.2售楼处内部分区及包装建议............................................................................7.2.1售楼处功能布局建议.............................................................................7.2.2售楼处室内包装建议.............................................................................8、费用统计....................................................................................................................俊城·浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1.销售策略1.1销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差俊城·浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。

（营销策划）河南南阳中实骏景时尚广场营销策划方案定稿前言根据与贵司多轮的沟通结果，本案与未来的三期项目整体定位为SHOPPING MALL（超级购物中心）。

作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年SHOPPING MALL成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。

仅就本案3.5万平方米的体量产品而言，不具备SHOPPING MALL的硬件上的绝对属性，本案关键在于引进SHOPPING MALL的整体概念，将多种商业业态、景观休闲、娱乐等放在一个屋檐下，注重体验式消费，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，这就需要科学、合理的营销策略为支撑和指导。

本方案即对中实骏景项目中的商业部分，也是整个中实骏景开发的核心部分，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在销售、招商、管理等方面的策略指导。

目录第一章项目背景 (4)1.1南阳商业地产现状 (4)1.1.1宏观 (4)1.1.2中观 (4)1.1.3微观 (5)1.2项目基本情况 (6)1.3项目SWOT分析 (7)1.3.1项目SWOT分析 (7)1.3.2 SWOT综合分析 (8)第二章项目定位 (10)2.1商业模式发展分析 (10)2.1.1商业发展概况 (10)2.1.2购物中心的特征 (14)2.1.3第四代商业模式的价值 (15)2.1.4第四代商业模式典型案例解读 (17)2.2项目定位 (18)2.2.1项目发展初步研判 (18)2.2.2形象定位 (19)2.2.3商业业态定位 (21)2.2.4产品定位 (25)2.2.5目标客群定位 (26)第三章营销策略 (30)3.1营销总体策略思路 (30)3.2案名建议 (31)3.3营销阶段预演 (32)3.3.1营销阶段分期 (32)3.3.2各营销阶段主要工作及目标 (33)3.3.3营销、招商、工程同步预演 (34)第四章招商策略 (35)4.1招商前提条件 (35)4.1.1明确各主题之间的权责 (35)4.1.2明确进驻商家的范围及品牌 (35)4.1.3招商时间的确定 (35)4.2招商的选择标准 (36)4.3招商策略 (36)4.3.1项目招商的目标定位 (36)4.3.2招商目标客户的组合 (37)4.3.3招商整体思路 (37)第五章项目推广 (38)5.1 南阳商业地产推广简析 (38)5.2 媒体推广策略 (38)5.2.1整合推广目的 (38)5.2.2整合推广策略 (39)5.3主题概念设计 (39)5.3.1 主题概念 (39)5.3.2 概念内涵 (40)5.3.3概念系统 (40)5.4 推广阶段划分 (40)5.4.1 导入期 (41)5.4.2 认筹期 (41)5.4.3 开盘期 (41)5.4.4 强销期与招商 (41)5.4.5 尾盘期 (42)5.5媒体策略 (42)5.5.1消费者获取房地产信息的渠道比较： (42)5.5.2消费者媒介接触习惯比较： (43)5.5.3媒体配合 (43)第六章营销执行 (44)6.1营销原则 (44)6.1.1体验式营销 (44)6.1.2人文式营销 (44)6．2销售计划 (44)6.3销售组织管理 (45)6.3.1销售队伍建立及培训 (45)6.3.2销售环节的管理及监控 (46)6.3.3营销组织架构 (47)第一章项目背景1.1南阳商业地产现状通过前期调研，南阳商业环境及商业地产市场在宏观、中观和微观方面具有以下特点：1.1.1宏观南阳距离西安、武汉、郑州等二线城市的绝对距离均在500公里以上，在区位上相对孤立封闭；●南阳作为区域的重要中心城市，是区域的政治、商贸、物流中心，同时也是鄂、豫、陕三省交界区域内的重要交通枢纽；●南阳历史、文化厚重，有着较为丰富的自然、人文等方面的旅游资源，尽管开发程度不够，但表明南阳城市开发潜力较大；●作为区域商贸、物流中心，南阳商业发达，是鄂、豫、陕三省交界区域重要的商品集散地；●国家对房地产市场的宏观调控和紧缩银根的政策，已逐步从一、二线城市向三线城市渗透，这将对未来南阳地产市场产生一定的负面影响。

目录第一部分销售策略 (55)1.销售策略 (55)1.1销售总策略 (55)1.2 2005年各阶段推售目标 (55)1.2.1销售初期（2005.2-3） (55)1.2.2强销期（2005.4-6） (77)1.2.3持销期（2005.7-9） (1010)1.2.4第二次强销期（2005.10-12） (1212)1.3项目销售必备条件 (1212)1.3.1法律文件 (1212)1.3.2现场包装 (1212)1.3.3宣传途经 (1313)1.3.4销售工具 (1313)1.3.5销售策略 (1414)1.3.6其他配合 (1414)1.4销售方式 (1414)1.4.1现场接待（坐盘销售） (1414)1.4.2展销会 (1515)1.4.3数据库营销 (1515)1.4.4中原一二手联动 (1515)1.4.5外延展示 (1616)1.4.6客户联谊会 (1616)1.5促销策略 (1616)1.5.1折扣 (1616)1.5.2变相折扣汇总 (1717)1.5.3宣传造势活动 (1717)第二部分宣传推广策略 (1818)第一章、意义.影响力 (1818)标竿.关于俊城.浅水湾的奖项 (1818)创新.为时代的英雄们筑屋建所 (1818)唯一性的卖点 (1818)1、项目定位 (1818)2、规划 (1919)3、建筑 (1919)第二章思想.创造力 (1919)认知.机会藏于威胁中 (1919)1、认知劣势与威胁 (1919)2、认知优势 (2020)3、认知机会 (2020)第三章操作.执行力 (2121)1、策略核心 (2121)1.1策略.计划 (2121)1.2整合 (2121)1.2.1产品 (2121)1.2.2园林 (2222)1.2.3地理位置及配套 (2222)2、项目解析 (2323)2.1项目分析 (2323)2.2客群分析 (2424)2.3项目方向性阐述 (2424)3、推广主线与宣传卖点组合 (2525)3.1全程推广主题与推广主线 (2525)3.2宣传卖点................... 错误!未定义书签。

目录摘要............................................................... ABSTRACT . (I)1总论 0工程名称 0可行性研究报告编制依据 0工程提出的过程和理由 0工程概况 0拟建地点 0建设规模与资金 (1)工程投入总资金及效益情况 (1)问题与建议 (1)2房地产市场研究 (2)投资环境的分析 (2)政策环境的分析 (2)经济环境的分析 (3)房地产的投资环境分析 (3)目前市场的供需及价格情况 (4)周围楼盘的供给调查 (5)产品供需预测 (5)价格预测 (5)竞争力分析 (7)周围竞争力的分析 (7)我市房地产竞争分析 (7)3工程的背景及SWOT分析 (7)工程的概况 (7)工程根本情况 (7)工程所在区域开展规划 (8)工程自身的SWOT分析 (9)工程的优势分析 (9)工程的劣势分析 (9)工程的时机分析 (10)工程的威胁分析 (10)工程的SWOT分析小结 (10)4工程的定位分析 (10)市场的细分 (11)目标市场的定位 (11)目标客户的定位 (12)产品的定位 (12)主题定位 (13)形象定位 (13)功能定位 (13)档次定位 (13)5建设规模、产品设计方案 (13)建设规模 (13)产品方案 (14)方案的设计 (14)户型的选择 (14)6工程的建设条件及方案 (15)建设的条件 (15)自然条件 (15)城市的根底设施条件 (15)周边环境条件 (15)总体规划布局 (15)建筑方案设计 (16)户型设计建议 (16)工程园林景观建议 (16)工程的配套设施建议 (16)工程的智能化系统建议 (17)环境保护 (17)节能节水措施 (17)节能措施 (17)环境影响评价 (18)环境条件调查 (18)施工期环境影响分析 (18)施工期环境影响分析 (19)公众参与 (20)平安消防分析与建议 (21)平安措施方案 (21)消防设施 (21)7工程的进度安排 (22)工程整体控制方案 (22)8投资估算与筹资安排 (24)本钱分析 (24)工程的筹资 (24)工程的自有资金情况 (25)工程贷款资金 (25)9财务分析及不确定性分析 (25)财务分析 (25)经营方式确实定 (25)工程预计收入的计算 (25)利润的计算 (25)经济效益评价 (26)不确定性分析 (26)盈亏平衡分析 (27)敏感性分析 (27)10风险分析及对策 (29)社会评价 (29)工程对社会的影响 (29)工程对所在地的互适性分析 (29)社会评价结论 (30)风险分析 (30)自然风险 (31)经济风险 (31)技术风险 (31)内部决策和管理风险 (31)投资风险的控制 (32)11研究结论及建议 (32)推荐方案的总体描述 (32)推荐方案的优缺点描述 (33)优点 (33)缺点 (33)结论及建议 (33)结论 (33)建议 (34)附录 (35)谢辞.............................................. 错误!未定义书签。