房地产作业

(法律法规课件)房地产法规作业(案例)(法律法规课件)房地产法规作业(案例)一、案例背景在我们生活的社会中，房地产作为一个重要的产业领域，涉及到大量的法律法规。

本案例将围绕房地产法规展开，深入探讨一个涉及房地产合同纠纷的案例。

二、案例描述某购房人小明与开发商A公司签订了一份购房合同，约定购买位于某地的新房一套，合同总价为200万元，并约定双方应在合同签订后的6个月进行交付与过户手续。

然而，在签订合同后的4个月时，A公司通知小明由于项目多方面原因，无法按时交付房屋，并要求延迟交付时间，并补偿小明20000元作为违约金。

小明认为A公司的行为违反了购房合同的约定，要求按合同约定时间交付房屋，并要求A公司支付违约金50000元。

三、相关法律法规在该案例中，涉及到了以下相关的法律法规：1. 《合同法》：购房合同是一种合同关系，需要遵守《合同法》中关于合同的相关规定。

2. 《房地产专业法律规定》：该法规对于购房人和开发商之间的权益保护、合同约定等方面有具体规定。

3. 《房地产交易合同示范文本》：该文本是为了规范房地产交易合同的格式和内容，属于指导性文件。

四、法律分析根据《合同法》的相关规定，购房合同是一种具有法律效力的合同，双方在签订合同时应当遵守合同约定。

在这个案例中，A公司延迟交付房屋且要求小明支付违约金，这涉及到了购房合同的履行问题。

根据《房地产专业法律规定》第X条的规定，开发商应当按照约定的时间将房屋交付给购房人。

如果开发商无法按照约定时间交付，购房人有权要求开发商支付违约金，并有权解除合同。

另外，《房地产交易合同示范文本》第X条规定了双方违约金的具体数额。

根据该规定，如果开发商延迟交付房屋，购房人有权要求支付违约金，并且可以在合同解除后要求返还已支付的全部金额。

综上所述，根据相关法律法规的规定，小明有权要求A公司按照合同约定的时间交付房屋，并要求支付违约金。

如果A公司无法按时交付房屋，小明可以解除合同，并要求返还已支付的全部金额。

房地产公司作业指导书目标本指导书旨在为房地产公司员工提供作业指导，并确保工作的高效和有序进行。

工作职责1. 销售部门：- 负责房地产项目的销售工作，包括与客户的沟通、销售谈判等。

- 协助客户办理购房手续，提供相关咨询和解答。

- 定期向上级汇报销售情况和市场动态。

2. 市场部门：- 负责房地产项目的市场推广活动，包括广告宣传、媒体合作等。

- 进行市场调研，分析竞争对手和目标客户群体。

- 策划和组织销售促销活动，提高项目知名度和销售量。

3. 客户服务部门：- 负责与客户的沟通和售后服务，解答客户的问题和投诉。

- 定期与客户进行跟进，关注客户满意度和需求。

- 协助其他部门提供客户反馈和意见，改进产品和服务。

4. 后勤部门：- 负责房地产项目的日常物业管理和维护。

- 协调各部门之间的工作，确保工作协调和高效。

- 管理和维护公司的办公设备和场地。

5. 财务部门：- 负责房地产公司的财务管理和资金运作。

- 编制预算和财务报表，监控公司的财务状况。

- 协助其他部门控制成本，提高盈利能力。

工作流程1. 定期开展团队会议，分享工作进展和问题。

2. 尽量减少会议时间，保持高效的沟通和决策。

3. 与相关部门密切合作，共同解决问题，推动工作的顺利进行。

4. 定期评估工作绩效，总结经验教训，不断提高工作质量。

5. 鼓励员工自主创新和研究，提升专业能力和工作效率。

注意事项1. 遵守公司规章制度，保护公司利益和形象。

2. 严格遵守法律法规，避免违法行为。

3. 注意保护客户信息和公司机密，确保信息安全。

4. 注意个人形象和仪容仪表，提高服务质量和客户满意度。

以上为房地产公司作业指导书的主要内容，希望能对员工的工作有所帮助和指导。

《房地产开发与经营》作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2．房地产开发与经营•房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

•房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

5．房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。

包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

2．我国房地产企业的特征有哪些？3．房地产开发与经营有哪些特点？•难度大，产品的固定性、单件性、复杂性•风险大，投资大，周期长•政策性强1、重要产业2、民生热点4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

（1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。

6．房地产经营决策程序是什么？1、发现问题2、确定目标3、拟定方案4、分析评价5、选择方案6、实施追踪7. 简述房地产开发与经营决策的内容8．简述房地产行业管理的主要内容。

三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。

•初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾–初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；–一些地方政府对调控措施贯彻不力。

1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。

另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。

试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。

A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。

因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。

试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。

A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。

房地产开发经营与管理作业题汇总第一章房地产与房地产业一、名词解释1、房地产业: 1、房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业,是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

二、填空题1、房地产是指(房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。

2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。

3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、(房地产中介服务业)、房地产金融业和（物业管理服务行业）。

三、单项选择题1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（C )的一个重要产业部门.A.第一产业B。

第二产业C.第三产业D. 介于第二产业与第三产业之间四、多项选择题1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型( ABD ）A。

建筑地块B. 房屋建筑物C.道路D。

配套基础设施2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（ACD )A.房地产咨询B。

物业管理C. 房地产经纪D. 房地产评估五、判断题1、地产是指用于房屋建筑的土地,包括地面、地上一定的空间的设施等。

（×）2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。

( √）六、简答题1、为什么房地产作为社会财富,是一种资产，反映一定的经济权利关系？答：从产权关系来说,房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。

由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，在房地产商品交易中,它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权)的转移和改变2、房地产具有什么经济特性？答:内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性;需求的普遍性;效用的长期性。

七、论述题1、怎样理解房地产具有内涵的统一性答：（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“ 房” 、“ 地” 、“ 产” 三者有机结合形成的统一体。

大工23春《房地产开发与经营》在线作业3-00001试卷总分:100 得分:100一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)1.AAA级企业的信用等级系数为（）。

A.30％B.50％C.70％D.90％2.在工程项目施工阶段，( )的主要任务是保证施工质量满足设计要求和合同规定的质量目标。

A.进度控制B.费用控制C.质量控制D.合同管理3.以旧换新属于（）的具体手段。

A.广告B.销售促进C.人员推销D.直销4.某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为( )。

A.8%B.11%C.15%D.18%5.邀请招标中邀请企业的数量不能少于( )家。

A.1B.2C.3D.4二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)6.房地产心理定价包括( )。

A.声望定价B.尾数定价C.吉祥数字定价D.招徕定价7.我国建设工程施工合同示范文本由( )组成。

A.协议书B.通用条款C.专用条款D.特殊条款8.房地产定价方法包括( )。

A.成本导向B.购买者导向C.竞争导向D.政策导向9.按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同,建筑工程施工合同分为( )。

A.总包合同B.开发商直接发包承包合同C.分包合同D.独立承包合同10.下列属于金融机构在融出资金时要遵循的原则的是（）。

A.流动性B.安全性C.盈利性D.地域性E.稳定性三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)11.邀请招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

A12.公开招标的最大特点是一切有资格的承包商均可参加投标竞争，都有同等的机会。

B13.投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。

B14.评标分为初步评审和详细评审两个阶段进行。

B15.当费用偏差（CV）为负值时，表示费用超支。

B16.公关和宣传具有可信度高、降低购买者疑心等特点。

B17.权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。

1.某商铺共二层，总建筑面积200m2,每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。

该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/m2，约定每年租金递增率为3%，运营费用率为25%。

根据调查，同类商铺目前层高3.5m 的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。

该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。

请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。

(10分)答案假定各年的租金收入均发生在年末1.租约期内该商铺一年前整体出租，年租金为1680，则目前年租金为:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2)1730.4×200×(1一25%)/(10%一3%)[1一(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(万元) 2.租约期外价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，则:一层层高6m的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2) 二层层高 3.5m的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)(2917.215×100+1400.2632×100)(1一25%)/(10%一5%)[1一(1+5%)6](1+10%)6]/(1+10%)4=107.7310(万元)3.转售转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率{(1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1一25%)/6%}×(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(万元)V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)2.某写字楼的总建筑面积为30000m 2 ，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m 2 且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。

房地产法作业设想你现在的状态：毕业五年，刚结婚，两口子年收入十六万元，存款三十万元拟购买一手房一套。

问：1、请在北京现有在售的楼盘中找到你想要购买的房产，要具体到房号；2、阐述在本房产调查、认购、合同签订、贷款、收房、产权证办理等诸环节中有哪些主要问题？如何处理？说明理由。

答：1、在找寻许久后，找到北京华润亚林溪苑一套住宅。

地址为丰台西南二环菜户营桥东南角，京开高速东侧。

房屋位置为12号楼6层Kb户型。

2、调查过程中发现北京房产现在销售火爆，有很多优质地产已经售罄。

并且有很多房产性质为50年产权的商业性质，在网上查询后得知其与70年的住宅性质在水电费和物业方面有比较大的区别，所以买房时要注意。

认购过程中了解到需要与开发商签订房屋认购书，发现该合同为一种预约合同，内容一般是商品房买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认。

在房屋认购书中写明，开发商承诺在一定期间内不再将房屋转让给除认购人以外的第三人，而认购人则保证在一定期间内与开发商签订正式的商品房买卖合同。

进一步询问下，开发商提出为了保障房屋认购书的履行，缴付约定数额的定金的要求。

并告知如下内容：如一方违反房屋认购书约定的合同义务，则定金罚则发生法律效力。

认购人违约的，将无权要求开发商返还定金。

开发商违约的，将向认购人双倍返还定金。

于是我在签订商品房认购书前仔细阅读了房屋认购书，检查是否还有类似条款并一一与开发商确认。

然后要求开发商提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本。

并和妻子一起认真研究《商品房买卖合同》文本，全面、细致地与开发商就合同条款及其他重要的事项进行协商，主要有以下几条：1、首先要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准证书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。

2、其次是商品房的基本情况，包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等。

房地产开发与经营_在线作业_2一、单选题1.(5分)对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）• A. 额定需求预测法• B. 有效需求预测法• C. 假定需求预测法• D. 线性回归需求预测法2.(5分)物业管理市场是房地产市场体系中的一个子市场，所交换的是（）• A. 无形的服务－物业管理服务• B. 有形的服务－物业管理服务• C. 无形的商品－房地产产权• D. 有形的商品－以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权3.(5分)（）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

• A. 土地使用权的赠与• B. 土地使用权的出让• C. 土地使用权的转让• D. 土地使用权的划拨4.(5分)根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（）• A. 25％• B. 35％• C. 30％• D. 20％5.(5分)已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（）• A. 30• B. 9.53• C. 20• D. 37.786.(5分)对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）• A. 额定需求预测法• B. 有效需求预测法• C. 线性回归需求预测法• D. 假定需求预测法7.(5分)按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类( )。

• A. 销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等• B. 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场• C. 房地产白色市场；黑色市场、灰色市场• D. 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场8.(5分)下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）• A. 土地使用权转让• B. 土地使用权出让• C. 房地产抵押• D. 房屋出租9.(5分)下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（）• A. 房地产抵押• B. 土地使用权转让• C. 土地使用权出让• D. 房屋出租10.(5分)事业部制组织结构最突出的特点是（）• A. 多头领导• B. 结构简单，权力集中• C. 高度集中，职责清楚• D. 集中决策，分散经营二、多选题1.(5分)房地产物业管理程序包括（）• A. 楼宇入伙• B. 物业综合管理• C. 接管验收• D. 物业经营• E. 早期介入2.(5分)房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（）指标用分级的方式进行比较。

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。

题目：在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。

选项A：土地使用权出让和新建商品房租售市场
选项B：土地使用权出让市场
选项C：新建商品房租售市场
选项D：土地使用权转让市场
答案：新建商品房租售市场
题目：金融机构在进行资金融通时，通常将资金的（）放在首位。

选项A：安全性
选项B：可行性
选项C：流动性
选项D：盈利性
答案：流动性
题目：房地产商品的销售成交主要受（）影响较大。

选项A：产品形式
选项B：广告
选项C：人员推销及销售促进
选项D：销售促进
答案：销售促进
1
题目：房地产市场交易的对象实际上是（）。

选项A：房屋建筑物
选项B：物业本身
选项C：土地
选项D：房地产权益
答案：房地产权益
题目：工程项目的（）是施工现场管理最为重要的工作。

选项A：安全管理
选项B：进度控制
选项C：质量控制
选项D：成本控制
答案：质量控制
题目：融资决策的关键步骤是( )。

选项A：发现问题
选项B：融资方案优选
选项C：确定融资决策目标
选项D：拟定决策方案
答案：拟定决策方案
题目：下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（）。

2。

房地产评估作业与例题例题6：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。

（）（2005年试题）答案：√解析：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同例题7：房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起（）日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A．10B．15C．20D．30答案：D解析：这是《城市房地产抵押管理办法》的规定。

例题8：人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（）参照评估价确定。

（2005年试题）A．人民法院B．估价机构C．拍卖师D．竞买人答案：A解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

例题9：如果抵押房地产是抵押人所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。

（）（2005年试题）答案：√或×解析：此题已过时，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

此题正确。

但是根据最新的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。

此题不正确。

例题10：下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（）。

（2005年试题）——《城市房地产抵押管理办法》试题A．抵押人到期未偿还债务的B．抵押人擅自处分抵押房地产C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E．未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的答案：ABC解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第40条规定，DE两项不正确。

房地产工作内容
房地产行业是涉及到房屋、土地和建筑物等固定资产的行业，从事房地产工作的人员主要从事以下方面的工作内容：
1. 房地产项目开发与策划：通过市场调研、市场分析等方式，确定最适合投资的房地产项目类型、规划、设计等。

同时还需负责项目的融资、招商推广等。

2. 土地购置和开发：根据市场情况和政府政策，寻找合适的土地资源，并编制土地利用规划、规划报告，申请土地批准或出让。

接着进行设计、施工等开发工作。

3. 市场营销与销售：通过广告宣传、销售推广等方式，吸引买家购买房产，制定房屋销售计划、销售方案、开展销售活动等。

4. 物业管理：房地产建筑物的物业管理工作，负责物业的维护、保养、投诉处理、租赁管理、市场营销等。

5. 不动产评估与咨询：通过评估帮助客户确定房产的实际价值和投资价值，并提供房地产咨询服务如法律咨询、市场研究等。

6. 房地产投资：根据市场需求和政策，选择适当的投资方向，并制定投资计划、风险评估等。

7. 建筑设计与施工管理：房地产行业设计与施工管理人员从事房屋、土木和建筑物的设计、规划、技术指导和管理工作。

总之，从事房地产行业的工作人员从事的工作内容涉及到房地产开发、物业管理、销售、评估、投资等方面，是一个综合性较强的行业。

房地产主要工作内容房地产是一个重要的行业，涉及到土地的开发、建筑物的修建、物业管理等多个环节。

房地产主要工作内容如下：1. 土地储备与开发：房地产开发的第一步是土地储备。

房地产开发商会积极寻找适合开发的土地，并进行评估和筛选。

一旦选定土地，就会进行土地开发规划，包括规划用途、建筑面积、绿化配套等。

土地开发需要与政府进行合作，办理相关手续，确保开发符合法律法规。

2. 市场调研与项目策划：在进行房地产项目开发之前，需要进行市场调研，了解当前市场需求和趋势。

基于市场调研结果，房地产公司会制定项目策划方案，包括项目规模、户型设计、配套设施等。

项目策划需要考虑到目标客户群体的需求，以及项目的可行性和盈利性。

3. 建筑设计与施工管理：房地产开发需要进行建筑设计，包括建筑物的外观、布局、结构等方面。

建筑设计需要与相关设计团队合作，确保设计方案能够满足项目要求。

施工管理是房地产开发过程中的重要环节，涉及到施工进度、质量控制、安全管理等方面。

施工管理需要与施工队伍紧密合作，确保项目按时、按质量完成。

4. 销售与营销：房地产开发完成后，需要进行销售与营销工作。

销售工作包括宣传推广、售楼处销售、签订合同等。

营销工作包括市场推广、品牌建设、客户关系维护等。

销售与营销需要与市场部门、销售团队等合作，确保项目能够顺利销售，实现销售目标。

5. 物业管理：房地产开发完成后，物业管理成为一个重要的环节。

物业管理包括物业设施的运维、维修、保养等工作。

物业管理需要与物业管理公司合作，确保业主的生活环境和设施得到良好的维护。

6. 土地资源管理与政策研究：房地产公司还需要进行土地资源管理与政策研究工作。

土地资源管理涉及到土地的出让、收购、租赁等方面，需要与政府和相关部门进行合作。

政策研究包括政府发布的房地产相关政策的研究与分析，以便公司能够及时了解政策变化，并做出相应的调整。

7. 投资与资金管理：房地产开发需要大量的资金支持，因此投资与资金管理是房地产公司的重要工作内容。

房地产开发与经营作业-浙大一、房地产开发概述房地产开发是指以土地为工具，通过规划、设计、建造、销售、租赁等系列环节，最终完成不同类型的建筑物的过程。

这个过程包括从选址、招投标、开发建设、销售、运营和后续维护等一系列具体步骤。

房地产开发在经济发展中具有重要的地位和作用。

它是推动城市经济发展、促进资源配置、优化城市空间布局、提升城市品质和满足人民居住需求的有效方式之一。

二、房地产开发商的角色房地产开发商是指在市场上负责策划、开发、销售和管理物业开发项目的机构或个人。

房地产开发商是一个复杂的职业，需要掌握从土地招标到楼盘销售这一整个过程中的各个环节。

他们必须考虑招标、财务规划、建筑设计、施工监督、营销策划和公共交通等一系列问题，以最大化地利用土地和建筑面积，并为购房者提供各种各样的住房选项。

除此之外，房地产开发商还需要考虑住房质量、客户服务和物业管理等问题，以确保他们的房子有着较高的生活品质和维修水平。

三、房地产经营模式房地产经营模式可以分为三种类型：1. 传统经营模式传统的房地产经营模式是指以售楼部销售为主的销售模式，在开发商接手项目后，依靠自有资金开展项目开发，然后在售楼处进行销售。

这种模式通常需要大量的开发资金，风险较高。

2. 融资经营模式融资经营模式是指在传统模式基础上，开发商通过将自有资金与银行、信托等金融机构借贷资金进行开发。

这种方式通常需要一定的抵押物和质押物，可以减少开发商的风险，但风险仍然相当高。

3. 租赁经营模式租赁经营模式是指将物业出租的经营模式，通常用于商业房地产。

开发商可以将其物业出租给商户、公司等，获得稳定的租金回报率。

租赁经营模式风险相对较低，但收益也相对较低。

四、房地产开发的重要性房地产开发的重要性体现在以下几个方面：1.拉动经济发展房地产开发可以促进建筑业和相关产业的发展，拉动经济的增长。

在开发的过程中，需要的劳动力、物料、设备等都可以增加就业机会，同时在销售阶段也可以带动商家和相关行业的发展。