投资性房地产采用公允价值计量带来的影响

公允价值计量模式在投资性房地产中的运用【摘要】公允价值计量模式在投资性房地产中的运用是当前研究的热点之一。

本文首先介绍了公允价值计量模式的基本概念，然后探讨了投资性房地产的特点。

接着分析了公允价值计量模式在投资性房地产评估中的优势，并通过案例展示了其在实践中的应用。

还剖析了公允价值计量模式在投资性房地产中存在的局限性。

总结了公允价值计量模式在提高房地产估值准确性和透明度方面的实际应用意义，并展望了未来的研究方向。

通过本文的研究，可以更好地理解公允价值计量模式在投资性房地产中的作用，为相关领域的研究提供参考和启示。

【关键词】公允价值计量模式、投资性房地产、评估、优势、应用案例、局限性、实际应用意义、未来研究方向、总结。

1. 引言1.1 背景介绍在这样的背景下，研究公允价值计量模式在投资性房地产中的运用意义重大。

本文将从公允价值计量模式的基本概念入手，探讨其在投资性房地产评估中的优势和应用案例，同时也会分析其局限性，最终总结其在投资性房地产中的实际应用意义，并展望未来的研究方向。

通过对公允价值计量模式的深入研究，有助于提升投资者对投资性房地产的理解和决策能力，推动房地产市场的健康发展。

1.2 研究目的研究目的是通过探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，深入了解其在实践中的应用和效果。

具体来说，研究目的包括以下几个方面：通过分析公允价值计量模式的基本概念，揭示其在投资性房地产评估中的作用机制和原理，为后续的案例研究提供理论支持。

通过分析公允价值计量模式在投资性房地产中的优势和局限性，全面评估该模式在实际操作中的优缺点，为投资者和评估师提供参考依据。

通过归纳总结公允价值计量模式在投资性房地产中的实际应用意义，并展望未来研究方向，为相关领域的进一步研究和实践提供借鉴和建议。

1.3 研究意义公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有重要的研究意义。

随着房地产市场的不断发展和金融环境的变化，传统的成本模式可能无法准确反映投资性房地产的真实价值，而公允价值计量模式可以更加客观、全面地评估投资性房地产的价值，有助于提升投资者对资产的决策水平。

投资性房地产公允价值计量的财务影响-以北辰实业为例摘要：以北辰实业为例，本文分析了企业在投资性房地产成本模式与公允价值计量模式之间选择的财务影响。

北辰实业在A股年报中采用成本模式，而在H股年报中采用公允价值计量，这主要源于以下因素:(1)香港会计准则与我国会计准则的差异;(2）两地监管机构对公允价值会计的态度不同;(3）两地投资性房地产信息披露的差异;(4)资本市场成熟度与投资者的理性程度的差异。

最后我总结了本案例对于企业选择公允价值计量模式的考虑因素。

关键词：投资性房地产；公允价值；会计准则国际趋同1北辰实业公司的案例背景北辰实业（A股601588、H股00588）在1997年发起设立，同年在香港联合交易所挂牌上市，并于2006年在上海证券交易所发行A股并上市，公司注册总股本336,702万股，其中A股为266 ,000 万股，H股70702万股，占总股本的20.998%，其中控股最多是北京北辰实业集团公司，占公司总股本的34.482%。

目前北辰实业在A股年报中对投资性房地产采用成本模式计量，而在H股年报中采用公允价值模式计量[1]。

这为我们观察公允价值计量与成本模式计量之间的财务差异及其选择的影响因素提供了良好的机会。

2投资性房地产的不同计量模式对企业财务的影响从北辰实业A股和H股的年报来看，北辰实业的主要业务集中在北京和长沙，即公司的利润来自于大陆而非香港。

表中列示了2007 -2010年北辰实业投资性房地产的不同计量模式对企业的财务影响。

首先，2007年-2010年间，北辰实业对投资性房地产的投入不断增加，其公允价值与历史成本的差异额不断增大。

而在H股年报中按照公允价值计量投资性房地产，投资性房地产占资产的比重从2007年的10%增长到2010年的33.94% 。

其次，成本模式下，企业的投资性房地产当期需要计提折旧与计提减值准备使得当期费用增加，利润减少;在公允价值计量模式下，按公允价值调整投资性房地产的账面价值，不需要计提折旧与减值准备，期间公允价值的变动直接计入当期损益。

Liaoning Economy一、投资性房地产公允价值计量模式理论概述（一）投资性房地产的定义与特征根据CAS3的相关规定，用于资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产，我们称为投资性房地产。

其中主要包括：已出租的土地使用权、建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

但是，企业自用的房地产不能归类为投资性房地产，应该作为固定资产来核算。

（二）历史成本计量模式与公允价值计量模式的比较1.历史成本计量模式。

优点：一是历史成本计量模式具有可靠性。

二是历史成本计量模式简单、易操作。

缺点：一是不能准确的反映最新价值。

二是使得企业投资者难以作出正确的决策。

2.公允价值计量模式。

优点：一是便于决策者做出正确、有效的决策。

二是有助于进一步提高相关性质量特征。

缺点：一是公允价值获得难度较大。

二是增大了操纵利润的空间。

二、金地集团投资性房地产公允价值计量模式案例介绍（一）金地集团概况金地集团股份有限公司（以下简称“金地集团”，证券代码为“600383”）自1988年企业成立至今，一直秉持“以人为本、创新为魂”“用心做事、诚信为人”的企业精神，并在2001年4月在上海证券交易所挂牌上市。

经过快三十年的发展，金地集团目前已经将业务覆盖到国内外房地产开发、商业经营、地产金融、城市更新、物业管理、体育教育、互联网金融及互联网装修等诸多领域。

（二）金地集团投资性房地产计量变更的背景纵观我国房地产市场，房地产市场价格已经发生了天翻地覆的变化，当投资者通过分析报表的相关内容时并不能完全判断出投资性房地产的真实价值，这就对投资者作决策造成了很大的偏差。

2013年，金地集团将后续计量模式变更为公允价值计量模式，因为原有计量模式存在难以体现持有目的、难以准确掌握真实价值、降低企业财务信息的准确性等弊端，因此历史成本计量模式不利于企业的成长。

三、金地集团投资性房地产公允价值计量的动因（一）如实反映资产价值投资性房地产从市场、收益和风险的角度来看不同于固定资产及无形资产，其市场价值一般随着时间而波动。

投资性房地产采用公允价值计量带来的影响作者：姚佳都永晟来源：《合作经济与科技》2011年第03期提要本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行分析和探讨，首先概述投资性房地产公允价值量模式发展现状，然后分析公允价值计量模式对投资性房地产企业的影响，最后就采用公允价值计量之后我国房地产企业面临的问题提出相应的改进措施。

关键词：投资性房地产；公允价值计量；新企业会计准则中图分类号：F23文献标识码：A投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。

一、投资性房地产公允价值计量发展现状2006年财政部颁布了新企业会计基本准则，该准则规范了投资性房地产的确认、计量与信息披露，并引入了公允价值模式计量投资性房地产，准则允许企业对投资性房地产可以自主选择历史成本或公允价值模式进行后续计量的方式。

2004年以来，我国房地产市场开始快速发展，房地产价格节节高企。

如果仍以历史成本计量投资性房地产，则无法使投资性房地产的增值部分得以真正体现，进而和现时房地产市场的价格相背离，而公允价值计量可以增加企业资产的账面价值。

但2008年国际金融风暴之后，许多人认为公允价值计量模式是导致金融危机的罪魁祸首，因此许多房地产企业依旧继续采用历史成本计量方式，而更加冷落了可以用来增加账面收益的公允价值计量模式，不少企业对是否采用公允价值计量自身资产徘徊不定，尤其是对投资性房地产的计量。

在这一特殊时刻，推出不久的公允价值计量模式面临严峻考验。

二、公允价值计量对投资性房地产的影响在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对我国房地产企业多方面产生重要影响。

（一）有利影响1、提高企业融资能力。

2004年以来中国房价高企，由此提高了房地产的公允价值。

采用公允价值计量后，房地产上涨的价值会提高企业利润，使企业融资能力得以增强。

因为房地产企业的正常运营需要大量资金周转来维持，所以具备较高融资能力的企业可以在市场竞争中保持领先地位。

投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响摘要：房地产企业越来越多的采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本文主要对投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行了简要分析。

关键词：投资性房地产；公允价值；影响中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。

本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。

一、公允价值计量对企业资产的影响1.对资产结构的影响对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。

而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。

新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。

因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。

2.对资产账面价值的影响新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。

公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响分析1. 引言1.1 背景介绍寿险公司是指专门经营人身保险业务的保险公司，其主要业务是为客户提供人身保险产品，如寿险、健康险、意外险等。

随着保险市场的不断发展和变革，寿险公司在投资领域也逐渐扩大，其中投资性房地产成为其重要的投资标的之一。

投资性房地产是指为了出租、增值或经营而持有的房地产，与自用房地产相对。

对于寿险公司来说，投资性房地产除了作为资产投资外，还可以作为稳定的收入来源。

在公允价值计量模式下，投资性房地产的价值会根据市场变化进行调整，这对寿险公司的财务状况和盈余水平产生了一定影响。

本文将从公允价值计量的角度探讨寿险公司投资性房地产的财务影响，分析其特点、会计处理、盈余波动性、投资价值评估以及对财务状况的影响，旨在为进一步了解寿险公司在公允价值计量模式下投资性房地产的财务影响提供参考和借鉴。

1.2 研究目的研究目的是对公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响进行深入分析，探讨其对公司财务状况和盈余波动性的影响，从而为投资者、管理者和监管机构提供参考。

通过具体分析公允价值计量模式下投资性房地产的会计处理方式，揭示投资性房地产在财务报表中的真实价值，并提出可能存在的风险和挑战。

对寿险公司在公允价值计量模式下的投资策略、价值评估方法等方面进行研究，为公司制定科学合理的投资决策提供依据。

通过研究公允价值计量模式对寿险公司的财务状况的影响，深刻理解投资性房地产在寿险公司资产配置中的重要性和作用，为公司未来的发展提供战略指导。

综合考虑以上方面，本研究旨在全面了解公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响，并为相关利益方提供决策支持。

1.3 研究意义作为重要的投资组成部分，投资性房地产在寿险公司的资产配置中起着至关重要的作用。

随着保险行业的不断发展和监管环境的变化，如何合理评估和处理投资性房地产的价值成为寿险公司管理者和投资者关注的焦点。

公允价值计量模式作为国际会计准则的要求，对寿险公司的会计处理和财务报告产生了重要影响。

新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及影响分析【摘要】公允价值在投资性房地产中的应用对于投资者和市场具有重要意义。

本文首先介绍了公允价值在投资性房地产中的定义和特点，然后分析了新形势下对其应用的要求。

接着通过具体案例分析展示了公允价值在投资性房地产中的具体应用，同时对其影响因素进行了深入分析。

文章还对公允价值在投资性房地产中的优缺点进行了比较。

总结了公允价值在投资性房地产中的应用效果，并提出了未来发展的建议。

通过本文的研究，可以更全面地了解公允价值在投资性房地产中的应用及其影响，为投资者做出更明智的决策提供参考。

【关键词】公允价值、投资性房地产、新形势、应用、影响分析、定义、特点、要求、案例分析、影响因素、优缺点比较、应用效果、建议、研究总结1. 引言1.1 研究背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，投资性房地产作为国民经济的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。

在过去的市场环境下，投资性房地产的计量基础主要是历史成本，但随着经济的转型和市场的不断发展，公允价值逐渐成为全球范围内资产估值的普遍应用之一。

本文旨在深入探讨新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及其影响分析，以期为我国投资性房地产市场的健康发展提供参考和借鉴。

1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨在新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及影响，分析其对房地产投资策略、风险管理和财务决策的影响，为投资者和管理者提供指导和参考。

通过研究公允价值在投资性房地产中的具体应用案例，揭示其在实际操作中的作用和影响，为实践提供理论支持和借鉴。

通过分析公允价值在投资性房地产中的优缺点比较，为相关机构和个人提供决策依据，促进房地产市场的健康发展和投资效益的提升。

通过本研究的深入探讨，旨在总结出公允价值在投资性房地产中的应用效果，提出对未来发展的建议，为相关政策和实践提供参考，推动我国投资性房地产管理和监管工作的不断完善和提高。

1.3 研究意义研究的意义在于深入探讨新形势下公允价值在投资性房地产中的应用和影响，对于更好地指导投资者在房地产领域的决策具有积极的意义。

投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响公允价值在市场交易公平的情况下保持公允性，同时还具有现时性和估计性。

公允价值是交易双方对市场信息充分了解之后达成共识的情况下所产生的交易价格，无论是资产交换，还是债务清偿，都不是被迫实施的。

由于投资性房地产的市场价值往往会高于账面价值，其具有很强的流动性，投资的周期长，而且投入的资金量大，缺乏变现能力。

这就意味着，投资性房地产所获得的收益高，同时也需要面临风险。

一、投资性房地产公允价值计量影响会计利润的因素（一）后续计量影响利润1.期末计价影响利润投资性房地产的后续计量的过程中将公允价值模式充分利用起来，需要重点考虑的是公允价值和原账面价值，以及两者之间所产生的，在此基础上分析变动损益方面的内容，最终对加以确认，列入当期损益中。

如果市场行情非常好，就会相应地增加当期利润。

在进行期末计量中应用公允价值模式，企业能够获得更高的经济利润。

2.折旧以及减值准备影响利润应用公允价值计量模式对房地产企业而言是存在一定的优势的，主要在于，并不需要采用计提折旧的方法，也不用为减值做好准备，对于账面的价值按照公允价值就可以做出相应的调整，这样能够有效地降低成本，相应地提高经济利润。

在进行这项工作的过程中，需要从职业的角度做出判断，很容易受到主观因素的影响。

3.模式变更影响利润当确定了计量模式之后就不可以变更，否则会影响利润。

一些企业的经济效益不是很好，试图转变为成本模式以提高利润，按照新会计准则，这是不被允许的，因此，这样操作需要考虑到公允价值与账面价值之间所存在的差额，必然会影响到可供分配利润。

当前来看，投资性房地产的公允价值要比成本价要稍稍高一些，而且呈现出持续增值的趋势，这样就会导致公允价值大幅度增高，远远超过账面价值。

（二）投资性房地产转换影响利润按照新会计准则，对投资性房地产转换影响利润方面的内容进行分析，对于投资性房地产采用公允价值计量的方式，可以适当地转换为自用房地产，此时的账面价值就是当天的公允价值，两者之间会存在一定的差额，需要记入到公允价值变动损益中。

投资性房地产公允价值运用的利弊及建议作者：胡彦宏来源：《商业会计》2012年第09期随着我国经济的发展，投资性房地产迅速成为我国企业与个人生活中的重要内容。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）对投资性房地产的计量进行了规定，但在实际执行过程中存在一些问题。

本文对投资性房地产的界定、公允价值计量及存在的问题进行了探讨，并提出了简单的建议。

一、投资性房地产的界定企业持有的房地产有不同的目的和用途。

但是如何界定房地产是否为投资性房地产，需要看房地产的经济性质。

投资性房地产准则规定：为了赚取租金而出租建筑物、出租土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权是投资性房地产。

而对于那些作为存货的建筑物，自用的房地产不作为投资性房地产。

笔者认为这样规定过于笼统，下文进行讨论。

（一）对于已经出租房地产的界定，需要分类讨论。

第一种情况，甲企业将房地产租给了乙企业用于餐饮服务，但是甲企业对于这项房地产还要进行维修等日常维护工作，甲企业对于此房地产提供的服务比重远小于乙企业，所以甲企业应该把此房地产作为投资性房地产。

第二种情况，甲企业不仅要对此房地产提供维修等日常维护工作，还要对客人提供各种服务，甲企业就不能把此房地产作为投资性房地产，而是自用房地产了。

所以对于出租的房地产，我们需要进行严密的讨论。

（二）对于闲置并且没有确定其用途房地产的界定。

对于此类房地产，我国会计准则并没有进行规定它是投资性房地产还是普通性质的房地产。

但是可以参照《国际财务报告准则》相关规定：如果企业持有的房地产并没有确定是用作存货或是自用厂房，还是用于出售，可以把这类房地产的用途视为用于资产增值，作为投资性房地产处理。

二、投资性房地产公允价值运用的利弊（一）公允价值运用的优点。

公允价值的引入比较适合在房地产行业应用，因为房地产价格受到经济发展情况、房地产供求情况的影响比较大，加上最近几年来房地产行业的迅猛发展，房地产的价格变化较快，购买价与过一段时间后的市场价相差很大，如果只按购买价计量房产价格，显然会背离市场价格。

金融会计对投资性房地产采用公允价值模式计量酌凡二十世纪九十年代末，随着我国住宅分配制度的改革及推行房屋市场化，一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产已逐渐成为普遍现象。

但在我国原有会计制度和会计准则下，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产或无形资产看待，计量上采用按历史成本入账并分期计提折旧或摊销的处理方法。

在此模式下，“固定资产”或“无形资产”的账面净值随折旧或摊销而不断减少，无法体现该项资产的增值部分。

因此，房地产市场发展及原会计准则的不足对投资性房地产相关会计新准则的出贺英莲台提出了迫切要求：一方面，投资性房地产根据原会计准则的规定其真实价值不能得到有效反映；另一方面，全国大部分地方的投资性房地产价格持续攀升，房地产业利润惊人。

原会计准则的规定低估了房地产市场价值，不利于会计信息使用者了解企业的真实情况。

并给某些企业进行利润操纵提供了空间。

所以，在此背景下新投资性房地产准则应运而生，规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。

一、投资性房地产的界定1．投资性房地产的确认与初始计量会计准则规定投资性房地产同时点识息认伙满足下列条件的，才能予以确认：(一)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(二)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

但要强调的是。

这两个确认条件是所有资产确认的基本条件，而不是投资性房地产确认的特殊条件，也即是只有当某项资产符合这两项基本条件，同时有符合投资性房地产本身确认条件才能作为投资性房地产进行确认。

会计准则规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

分以下三种具体情况：(一)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直认识畜牧业发展的潜力和优势，制定完善畜牧业发展的产业政策，通过各种优惠政策吸引人才和资金加大对畜牧业发展的支持力度，促进畜牧业向精、深方向发展。

2、促进畜牧业产业化经营。

提高畜牧业的质量和效益。

要跳出长期以来片面重视畜产品产量的圈子，把提高产品质量放在第一位。

投资性房地产计量模式变更对企业财务的影响作者：向颖华初国清来源：《合作经济与科技》2019年第22期[提要] 本文以茂业商业为例，对其投资性房地产计量模式转变对财务影响状况进行研究。

通过对比茂业商业投资性房地产2013～2018年以公允价值计量模式和成本计量模式的结果，研究不同计量模式对企业财务状况的影响。

并且从资产负债表、利润表、财务指标等方面进行分析。

提出投资性房地产公允价值计量模式改进建议，包括政府监管部门要完善相关的准则和制度、投资者要掌握公允价值的性质及对企业价值的影响，企业管理者要对披露的信息负责等。

关键词：投资性房地产;公允价值计量模式;茂业商业中图分类号：F23 文献标识码：A收录日期：2019年7月23日引言目前，在我国现行的会计准则中有两种投资性房地产的后续计量模式：一个是成本模式計量，另一个是公允价值模式计量。

近年来，我国房地产的市场价格基本上是要高于历史成本的，采用不同的计量模式显然对公司相关的财务指标会产生影响。

因此，有一些企业会通过更改投资性房地产计量模式的方法来进行盈余管理粉饰业绩，这对于企业本身以及投资者都会产生一定的影响。

一、投资性房地产及后续计量模式概述（一）投资性房地产概述。

投资性房地产采用成本模式进行后续计量的会计处理类似于固定资产和无形资产，按月计提折旧和摊销，我国大部分的上市公司采用的都是成本模式。

成本模式的实用性强，充分考虑了资产的各种消耗，但各种贬值增值难以进行准确的计算，导致数据的真实性不够。

在公允价值模式下，不计提折旧和摊销，根据公允价值调整投资性房地产的账面价值，公允价值变动计入当期损益，考虑了资产在未来的收益。

（二）现行准则下投资性房地产后续计量模式转换的会计处理1、变更时的处理。

投资性房地产后续计量模式的转变应该作为会计政策变更处理，在计量模式变更之时，公允价值和账面价值之间会有一定的差额，将差额调整期初留存收益。

企业对投资性房地产的计量模式做出变更，符合会计准则中有关投资性房地产的规定的，应该根据变更日投资性房地产的公允价值编制会计分录：借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值）资性房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产资产减值准备贷：投资性房地产（转换日原账面余额）盈余公积（也可能在借方）利润分配-未分配利润（也可能在借方）2、变更后投资性房地产以公允价值模式计量的会计处理。