翠竹宾馆可行性研究报告2011年11月22日可行性研究报告第一章项目概况第二章永兴房地产市场分析第三章项目地块优劣势分析第四章建设规模与设计方案第五章投资估算与资金筹措第六章效益测算与分析第七章项目总结2011年11月22日第一章项目概况一、项目名称：翠竹宾馆。
二、项目地址：本项目场址位于永兴县开发区龙山路与永康路交汇处。
三、项目开发单位简介：本项目由永兴富通房地产开发公司承建。
该公司四、组织机构与实施计划1.组织机构：2.实施计划：整个小区（中高层）的开发建设，工程预计2011年10月份动工，2013年10月份交付，整个项目预计建设期为两年。
五、项目总体概况地理位置：永兴县开发区龙山路与永康路交汇处，距主城区1公里、省道永安路0.5公里，地理位置优越，交通便利。
总占地面积：9272平方米。
总建筑面积：40000平方米（包括地下车库）。
容积率：3.5建筑规模：以中高层住宅为主。
一期总投资1.6 亿元人民币，总建筑面积40000万多平方米，其中地下层建筑面积6500平方米。
裙房4层，裙房建筑高度为20米，高层主体17层，建筑高度50米。
是一个汇集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体的高端商住混合项目。
建筑风格：现代风格园区绿地率：25%建筑密度：45.7%第二章永兴房地产市场分析一、我县经济总量及消费市场分析1、我县具有优越的地理位置。
我县拥遍布诸葛屯兵、昌黎经此等历史遗踪的巍巍龙山，有尽得“不是漓江胜似漓江”盛赞的幽幽便江，享油茶之乡、冰糖橙之乡、华侨之乡、中国银都等脍炙人口的美誉，人杰地灵，山清水秀，物产丰富，为湖南省经济十强县。
境内S212、G107等公路干线纵横交错，京珠高速、京广铁路、武广高铁等交通要道经纬交织，南上北下、东出西进均十分快捷方便。
我县是“郴州的北大门”，是“粤港澳后花园”延伸的“桥头堡”。
东接苏仙区，北连耒阳。
1998年，国务院批准郴州为由沿海向内地改革开放过渡试验区，实行类似广东的政策和措施，我县被市政府列入“一小时经济圈”。
县委、县政府抓住机遇，把开放带动战略放到了发展大计的首位。
一是在产业上对接，抓住广东一些传统产业需要向内地转移的机遇，主动承接转移，大力发展“三来一补”，吸纳广东劳动密集型产业和高新技术产业，成为广东甚至港澳产业转移的基地；二是在管理机制上对接；三是在发展路子上对接；四是在政策上对接，营造永兴的政策优势；五是在市场上对接，形成与郴州融为一体的紧密结合的统一市场。
来自统计部门的统计表明，我县经济总量在全省连续排名前10名，成为湖南上升速度最快的县城。
2、我县投资市场及消费力市场。
我县矿藏资源十分丰富，造就大量的矿产业主和矿产业经济富裕人群；每年可提供加工白银达2000多吨，被誉为“中国银都”，金、银产业发展空间巨大。
我县的财政收入增长率连续位居全市前列，年旅游消费人次近200万，居民存储余额达80余亿元，年增长率18%以上，市区居民目前社会消费品零售总额达8余亿元，其中日常生活用品类消费约2.5亿元，永兴有着强劲的购买力与极其广阔的发展空间。
二、我市2011年上半年房地产市场运行分析1、郴州房地产开发投资增幅居全省前列。
上半年全市完成房地产开发投资36.03亿元，同比增长57.8%，比全省平均增幅高21.1个百分点，比2010年上半年增幅提高2.4个百分点，增幅居全省第二位。
全市商品房屋施工面积707.88万平方米，同比增长48.3%，其中新开工面积21.34万平方米，同比增长66.5%。
待开发土地面积52.17万平方米，同比增长5倍。
2、房地产市场住房价格涨幅稳中有升。
上半年市城区新建住房销售均价2871.03元/平方米，涨幅控制在9%以内。
市场定价商品房屋均价3576.13元/平方米，其中别墅房屋均价5313.26元/平方米，电梯房屋均价3692.43元/平方米，多层房屋均价2699元/平方米。
商业用房销售均价4802.87元/平方米，其他用房销售均价2016.13元/平方米。
1—6月份，市城区新建商品住宅销售价格同比指数分别为108.8、109、109.7、108.6、109.1、107.3，波动幅度小；新建商品住宅销售价格环比指数分别为99.7、100.2、101.1、99、100.3、99.7，环比有升有降，变动不大。
3、房地产招商引资成效显著。
自我县实施“百亿投资计划”后，一批项目签约质量比较高，房地产市场发展迅速，投资额145亿元。
5、房地产投资环境进一步好转。
为确保2011年我县房地产投资、建设健康快速发展，上半年我县建立了房地产重点开发项目调度制度。
制订了《永兴县中心城区房地产开发重点项目调度管理办法》，成立了市城区房地产开发重点调度工作领导小组。
上半年召开了多次调度会，有力促进了我县房地产项目尽快开工、尽快施工。
三、存在问题1、投资环境仍需优化。
近几年特别是近2年来的努力，我县城区基础设施发生了翻天覆地的变化，但是由于历史欠账较多，城市基础设施和配套设施仍然相对滞后，特别是与房地产开发项目建设关系紧密的供水、供电、燃气等问题，制约了项目的顺利进行，也影响外地投资商对永兴投资的热情。
城乡结合部村民在房地产开发项目施工过程中非法阻工，强卖强买，漫天要价，对我市投资环境产生负面效应。
2、房地产信贷规模增长缓慢。
房地产信贷规模增长缓慢，既影响房地产开发企业建设，又严重阻碍了我县个人购房需求。
四、下半年房地产发展趋势1、房地产政策趋于稳定。
国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】号）后，全国各地认真贯彻落实，房地产市场受到一定程度的影响。
从上半年房价涨幅来看，全国70个重点监测城市房价过快上涨的趋势得到基本遏制，三、四线城市逐步消化因一线、二线城市房地产调控转移的投资，房价涨幅逐步放慢。
房地产限贷、限购等政策的落实，保障性住房逐步投放市场，下半年房价上涨将进一步放缓。
如果不出现极端情况，下半年国家将着眼于落实已有的房地产调控政策，出台更为严厉的房地产新调控措施概率较小。
2、房地产开发建设步伐加大。
随着我县“南延西扩”建设战略的加快，城市基础设施和配套设施的不断完善，将有大量的有实力的房地产投资商来到我县投资、建设。
由于县委、县政府对城市建设高度重视，上半年我县房地产投资增长速度较快，下半年我县房地产开发建设步伐将进一步加大。
全年房地产投资近百亿元，续建在建房地产面积1000万平方米的目标有望实现。
3、住房价格涨幅处于可控范围以内。
下半年随着地价、建设成本上涨的推动，以及我县一些有实力的开发企业推出地段好、品质优的楼盘，我县房价仍将还会有一定程度的上涨。
但上半年房价涨幅控制在10%以内，已为下半年房价涨幅控制奠定良好的基础。
五、购买力状况分析1、我县是全国著名的“中国银都”，矿藏资源十分丰富，造就大量的矿产业主和矿产业经济富裕人群，满街都是名车，休闲娱乐产业异常火爆，大部分矿老板和矿业经济富裕人群都是郴州市外县或农村人口，拖家带口进城定居已成为一大趋势，随时可以掏出现金一次性购买几套房。
2、城乡居民收入稳定增长。
据农村住户调查，农民人平纯收入为7506元，增长18.9%，其中：工资性收入4251元，家庭经营收入2080元，分别增长21.2%和13.1%；财产性和转移性收入1175元，增长15.9%。
据城镇住户调查，全县城镇居民人均可支配收入为15959元，增长16.0%，其中：工薪收入11135元，居民经营性净收入4824.0元，分别增长2.3%和34.5%。
如果保持此增长速度，加上外来人口带入的资金和银行提供的住房按揭提供贷款资金，完全可以满足住房市场资金需求量。
六、我县房地产供求情况从2009年上半年开始，我县房地产在国家宏观调控下，房地产开发投资小幅增长，住房消费需求趋于理性，房地产市场供求基本平衡，价格基本稳定，结构基本合理。
1、房地产开发投资保持小幅增长，增速低于全国固定资产投资的增速；2、房地产开发土地供应大幅度减少，土地购置开发面积大幅下降；3、房地产贷款增长缓慢，外来投资下降；4、商品房峻工面积增加，商品房施工面积、销售面积及空置面积减少，商品房供求结构趋于合理；5、商品房价格不断增长，住宅供不应求；七、我县房地产发展情况：1、从整个市场来看，永兴的小高层住宅开始被市场认可和接受，以发展趋势看，是从产品、规划、设计、服务等都处在迅速发展的阶段。
2、市场竞争非常激烈，由于地价的攀升，现在的市场新推出的产品基本上是小高层、高层，各项目也是针对这类客户从档次、配套、园林、智能化、物管、服务等各方面来表现自己的楼盘的品质。
3、高层已被市场接受，每个新楼盘都在产品设计、规划等方面有所创新，所以也带动了市场对该类型项目的要求越来越高。
八、个案分析：可现场去踩盘。
九、永兴房地产市场总结：房地产业与国民经济协调发展：房产业已成为郴州支柱产业之一；1、2011年房地产开发将大幅度增长；2、商品房市场供需两旺；3、商品房价格大幅上扬；4、商品房空置面积得到有效控制；5、土地开发投资强劲扩张：南延东进，北优西扩；6、商品房购买对象以个人购买为主，且市场出现一批投资型客户；7、楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。
第三章项目地块优劣势分析一、周边情况概述永兴县开发区龙山路与永康路交汇处，距主城区1公里、省道永安路0.5公里，地理位置优越，交通便利，场址外部交通条件优越。
1、地块周边景观：以翠竹广场为中心点的扇形区域，是永兴房地产业态质变的主体区域，房地产的业态定位相对较高，也是能充分代表永兴形象的区域，是当前开发的热点区域之一，目前已是商业、酒店、写字楼、住宅全面开花。
目前已建成并投入使用的市政配套设施均很完善。
2、配套设施：本项目可享受较为成熟的生活、娱乐、休闲设施，且本项目周边已有居住区的各项商业配套也很完善。
二、项目优劣势分析从地块的客观地理位置、环境条件等因素分析，本项目所处地块用于住宅开发能满足市民居住要求，具体表现在：所处区位、周边环境、交通条件及生活配套均完善并将最终取代老城区而成为市民首选地。
伴随着政府居住区开发力度的加强，其他配套的日趋完善，本地块的居住环境将会有质的提高。
届时本案的地块优势将十分突出。
劣势因素可通过政府开发力度的加强、项目前期的推广引导、开发商实力的体现，将得到不同程度的改善。
市场威胁可以通过项目的总体营销推广思路加以改善。
三、消费资料分析为了更好地透视永兴消费者的住宅、写字楼消费观念，把握永兴消费者的住宅、休闲等消费需求，因此，通过对在售楼盘的踩点，针对售楼人员对现有楼盘消费者的概述与群体进行调研，对调研结果进行分析，对同类竞争楼盘进行分析，本项目对结果可择优而优化，择劣而改进。
分析结果如下：1、现居住住宅产权状况分析：分析此次调研结果比例，目前永兴有住宅消费意愿的消费者分为两种类型：其一是一次置业的消费者，大约占了80%的比例，其二则为二次置业者，占20%的比例，这说明当地的消费者以一次购房为主。
