房地产投资与项目管理16

工程项目管理参考手册置业有限公司201*年**月目录一、项目负责人和项目管理计划书二、土地接收三、现场三通一平 9四、委托监理 12五、施工招投标、承包合同 16六、工程质量、安全报监 20七、申办《建设工程施工许可证》 22八、施工计划和施工方案审核 25九、设计交底和图纸会审 29十、设计(技术)变更 31十一、图纸管理 33十二、开工放线、验线 34十三、样板引路、材料选型和封样验收 35 十四、隐蔽工程验收（土建）38十五、隐蔽工程验收（水、电、设备）41 十六、工程例会、专题会议十七、安全生产与文明施工十八、现场签证十九、精装修管理二十、供水配套二十一、供电配套二十二、燃气配套二十三、通讯配套二十四、园林、市政配套二十五、人防工程管理二十六、项目月报二十七、工程款支付二十八、竣工（质量）验收二十九、竣工验收备案三十、工程移交和交楼三十一、工程质量维修一、项目负责人和项目管理计划书1.作业目的在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人（项目经理），编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的管理计划书。

2.作业依据《置业有限公司工程管理制度》、《置业有限公司程序文件》之《施工过程控制程序》。

3.主管岗位工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。

主办岗位项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。

4.紧前工作条件任命项目负责人：项目已立项，准备实施。

项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。

5.作业描述任命项目负责人：工程部经理在项目实施之初根据项目的具体情况，安排具有相应专业资质和管理能力、管理经验的工程师担任项目负责人，报公司主管工程的副总经理审定（一般以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。

项目负责人任命书是质量管理体系审核中必备的资料之一。

编制项目管理计划书项目负责人根据工程项目的具体情况和公司的目标、要求，编制《工程项目管理计划书》，报工程部经理审核，再报主管副总经理审定，作为进行项目管理的指导性文件。

房地产开发与经营管理习题答案(一)判断题1．房地产在本质上包括土地和构筑物两部分。

( )2．土地开发的基本内容，首先应通过征用土地的手段，将农村集体所有的土地转变为归国家所有的城市用地。

( )3．一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

( )4．企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由省级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正。

( )5．区域结构包括宏观区域结构和微观区域结构两个层次。

( )6．二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万m。

以下的开发建设项目。

( )7．宏观的区域结构表现为城市的新区开发和旧城区的更新改造。

( )8．新区开发一般土地规整，拆迁量小，易于施工和生产组织，开发成本比旧城改造要低。

( )9．在房屋消费上不分住户的对象如何，我国应严格按房屋的商品价格进行房屋商品的交换。

( )10．通过旧城区的再开发，运用级差地租的经济杠杆可促使一些效益低的行业外迁。

( ) 11．根据我国现行的投资项目管理程序，立项是房地产开发付诸实施的第一步。

( )12．初步可行性研究的投资估算误差允许在±20％内，详细可行性研究允许在±15％内。

( )13．静态和动态分析方法最大的区别在于是否考虑资金的时间价值因素。

( )14．目前，公认的的等值计算方法是单利计算法。

( )15．投入建设开发中的资金已达总投资额的20％以上后，经房地产管理部门批准，房地产开发经营商便可预售预租楼宇。

( )16．人们之所以乐于购买债券一是因为风险小，二是可以随时转让，易于流通。

( )17．反映城市土地开发强度的指标通常有人口密度、建筑高度和建筑容积率。

( )18．房地产开发单位可直接到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

( )19．房地产中介业是从事房地产咨询、价格评估及经纪的行业。

国有房地产公司项目投资管理办法国有房地产公司项目投资管理办法第一章总则第一条目的为规范国有房地产公司项目投资行为，加强项目投资管理，提高项目投资效益，制定本办法。

第二条适用范围本办法适用于国有房地产公司进行的房地产项目投资管理。

第三条定义国有房地产公司指由国家机关或国有控股企业全资或部分控股的房地产开发公司。

项目投资指国有房地产公司在项目投资决策、组织实施、资金管理等各个环节的投资行为。

投资效益依据项目预算、核算原则，按照市场行情、行业情况等实际情况计算，计算得出项目投资获得的经济效益。

第二章投资前期管理第四条投资前期管理主体投资前期管理主体应为国有房地产公司总经理室。

第五条投资前期管理程序国有房地产公司在做出决策之前，应当进行以下程序:(一)确定投资项目的类型和投资行业，制定对应的投资计划和目标;(二)进行市场调研，了解投资市场机会和情况，制定投资计划;(三)组织编制投资可行性研究报告，明确项目概况、市场、技术、投资、效益等问题，以此为依据决定是否进入下一阶段;(四)进行项目初步设计和论证，确定项目规模、功能、结构、布局等问题；(五)确定项目总投资额，编制投资预算、资金筹措方案和融资方案;(六)参与政府相关规划，与政府协商、签订投资合同;(七)组建项目管理团队，制定项目实施计划。

第三章投资实施管理第六条投资实施管理主体投资实施管理主体应当为国有房地产公司项目管理部门。

第七条投资实施管理程序国有房地产公司在投资实施过程中，应当进行以下程序:(一)完成项目准备工作，开工动员;(二)进行项目施工管理，负责工程建设等；(三)管理项目招商、销售工作，促进项目成果收益。

第四章投资后期管理第八条投资后期管理主体投资后期管理主体应当为国有房地产公司开发部门。

第九条投资后期管理程序国有房地产公司在投资后期管理过程中，应当进行以下程序:(一)进行项目验收工作，整理干系人名单、各方责任关系等相关资料；(二)收尾工作和关键问题处理，涉及到重要资产的处置、利益加快等问题；(三)对已完成项目进行收益评估，评估完成后进行资产登记等程序，依据公司要求进行处置。

2023年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷B卷含答案单选题（共30题）1、财务分析不包括（）。

A.偿债能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.营运能力分析【答案】 B2、房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。

A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报【答案】 D3、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】 C4、混凝土的主要性质是（）。

A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率【答案】 C5、（）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A.一手资料B.二手资料C.原始资料D.基础资料【答案】 B6、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。

A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】 D7、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。

A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】 C8、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。

A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A9、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。

A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A10、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】 C11、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析（一）单项选择题1．某商铺的租赁期为15年,租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为（ )万元.（2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为（）年.(2009年试题)A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目,当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15％时,净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2%，基准收益率为l0％.该项目的财务内部收益率为( ）。

(2009年试题）A．13．20％B．14．31％C．14．69%D．14．80%答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。

（2009年试题）A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／［1一(1+7％）-10]万元=8．54万元（8．54-60×7％）万元=4．3万元。

投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值）／资本金（权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％.5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款.该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ )。

(2009年试题）A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10%)-10万元=26．95万元, 偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。

2016年云南省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。

A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性2、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。

A．一定增加B．一定减少C．不受影响D．可能增加、减少或不变3、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m 的矩形土地的总价为万元。

A：53．34B：85．34C：106．68D：213．36E：工业用地的监测点评估价格4、__是税收制度和政策的中心环节。

A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴5、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。

A：1～7B：7一10C：7~14D：15—20E：执行层的组织协调6、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A．开发利润率B．财务利润率C．项目利润率D．成本利润率7、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率B．建筑高度C．建筑规模D．建设工程8、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。

现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。

假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。

A：70．03B：71．03C：72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格9、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

浅谈房地产项目投资管理及策略房地产项目投资管理及策略是指对房地产项目进行有效管理和制定策略，以保证投资项目的顺利进行和取得良好的经济效益。

房地产项目投资管理及策略涉及到资金的投入、项目的选址、规划设计、营销策略、风险管理等方面。

在当前房地产市场日趋复杂的情况下，对房地产项目进行科学的管理与合理的策略选择显得尤为重要。

本文将从房地产项目投资管理的基本流程入手，介绍房地产项目投资管理的重要性和影响因素，并对房地产项目投资策略进行探讨。

一、房地产项目投资管理的基本流程1. 项目前期准备及选址项目前期准备及选址是房地产项目投资管理的重要环节。

在项目前期准备阶段，需要进行市场调研，了解客户需求和市场走势，同时进行资源调查，确定项目投资成本和预期收益。

选址阶段，则是要通过多方面因素综合考量，包括地段、环境、交通、规划政策等，选择适合项目开发的地点。

2. 规划设计规划设计是房地产项目投资管理中的关键环节。

在规划设计阶段，要根据选址的位置、市场需求和投资预期，确定项目的整体规划和设计方案。

规划设计需要考虑项目的定位、功能分区、建筑风格等细节，同时要考虑项目的可持续性和环保性。

3. 资金投入及融资安排资金投入及融资安排是房地产项目投资管理中的重要环节。

在此阶段，要根据项目的投资规模，确定项目的资金来源，包括自有资金、银行贷款、股权融资等。

要合理安排项目的资金使用，确保项目的建设和运营资金充足。

4. 项目建设及营销项目建设及营销是房地产项目投资管理中的关键环节。

在项目建设阶段，要严格按照规划设计方案进行建设，保证质量、进度和成本的控制。

要及时进行项目的市场营销，制定合理的营销策略，吸引客户并推动销售。

5. 项目运营及后期管理项目运营及后期管理是房地产项目投资管理中的重要环节。

在项目运营阶段，要进行项目的运营管理，包括维护、保养、改善等工作，确保项目的正常运营。

还要进行项目的后期管理，包括资产评估、项目改进、市场监测等工作。

如何搞好房地产开发的投资控制和管理房地产开发项目的投资控制和管理是保证项目顺利进行和取得预期效益的关键。

下面是一些关于如何搞好房地产开发的投资控制和管理的建议：1.制定详细的项目预算：在开发项目的前期，需要制定详细的项目预算，包括土地成本、建设成本、运营成本等方面的费用。

预算制定过程中要充分考虑项目的实际情况，并进行合理的估算，以减少投资风险。

2.建立严格的资金计划和监控机制：在项目实施过程中，需要根据项目进展情况制定资金使用计划，并进行紧密的监控。

资金计划要明确每个阶段所需的资金金额，并及时进行调整和优化。

监控机制要包括定期审核资金使用情况、把控资金流动性和风险。

3.控制土地购置成本：土地购置是房地产开发项目最重要的投资之一、在选址和购置土地时，应进行充分的市场调研，评估土地价值和潜力。

同时，要与业主或政府进行积极的谈判，争取合理的土地价格，并尽量避免土地投资的风险。

4.精细管理建设成本：在项目实施阶段，需要对建设成本进行精细管理。

包括选取合适的施工企业、建立严格的合同管理制度、加强工程进度和质量的监控等。

同时，要注重成本控制，合理采购材料和设备，优化施工工艺，减少浪费，降低成本。

5.提高项目资金利用效率：在项目实施过程中，要提高资金利用效率，尽量缩短资金周转周期，减少资本占用成本。

可以采取多种方式，如与金融机构合作、发行债券、引入投资者等，来提供项目所需的资金。

6.加强风险管理：房地产开发项目涉及多方面的风险，包括市场风险、政策风险、施工风险等。

在项目实施过程中，要建立完善的风险管理机制，及时识别风险，制定相应的应对措施，并定期进行风险评估和跟踪。

7.建立项目管理团队：房地产开发项目的投资控制和管理需要专业的团队进行全程跟踪和管理。

项目管理团队应包括项目经理、财务人员、法务人员等，各个岗位的职责要明确，协同工作，确保项目目标的实现。

总之，房地产开发的投资控制和管理是一项复杂而重要的工作，需要系统性、全面性的考虑和实施。

房地产投资中的项目开发与运营管理房地产业作为一个重要的经济支柱，对于国家经济发展具有重要作用。

在房地产投资领域，项目开发与运营管理是至关重要的环节。

本文将从房地产投资项目的规划阶段、开发阶段以及运营管理阶段三个方面，探讨房地产投资中项目开发与运营管理的重要性及相关内容。

1. 项目规划阶段项目规划是房地产投资过程中的第一步，关乎整个项目的发展前景和成功与否。

在项目规划阶段中，主要包括以下几个方面的内容。

首先是市场调研与分析。

项目规划的前提是对市场进行深入研究和了解，包括需求分析、竞争对手分析以及市场趋势等方面。

通过市场调研，可以为项目的定位和规模提供科学依据。

其次是土地评估与选址。

土地的选取对于项目的投资回报和发展潜力具有重要影响。

在土地评估与选址过程中，需要考虑土地价值、地理位置、交通便利度以及规划政策等因素，以确保项目的可行性和盈利能力。

最后是项目可行性研究和预测。

根据市场调研和选址结果，对项目进行可行性研究，包括财务预测、投资回报率计算以及风险分析等。

通过项目可行性研究，可以为投资方提供项目实施的决策依据。

2. 项目开发阶段项目开发是根据项目规划确定的目标和要求，将土地转化成可使用的房地产产品的过程。

在项目开发阶段中，主要包括以下几个方面的内容。

首先是项目设计与规划。

项目设计与规划是项目开发的核心环节，涉及到建筑设计、土地规划、功能布局、市政工程等方面。

通过科学规划和合理设计，可以提高项目的使用效率和降低成本。

其次是资源整合与运作。

项目开发需要整合各类资源，包括资金、人力、材料等方面。

通过合理运作和有效管理，可以确保项目的顺利推进和实施。

最后是施工与监管。

项目开发的最后一步是实施施工和监管工作。

在施工过程中，需要进行工程进度管理、质量控制、安全监督等工作，确保项目按时按质完成。

3. 项目运营管理阶段项目运营管理是项目开发完成后的重要环节，关乎项目的长期盈利和发展。

在项目运营管理阶段中，主要包括以下几个方面的内容。

2023年房地产估价师之开发经营与管理基础试题库和答案要点单选题（共40题）1、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。

A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化【答案】 D2、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。

A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】 D3、以下属于房地产资产管理范围的是（）。

A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】 A4、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。

A.发展房地产估价等专业服务B.政府加强房地产市场信息的发布工作C.加强开发商的管理体制D.提高房地产市场的透明度【答案】 C5、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（）。

A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】 B6、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。

A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查【答案】 D7、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。

A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费【答案】 B8、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】 B9、阴疽，治疗常用A.四妙勇安汤B.阳和汤C.吴茱萸汤D.当归四逆汤【答案】 B10、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。

第一章总则第一条为规范房地产公司的投资行为，加强内部控制，有效防范风险，提高投资效益，保护股东和其他利益相关者的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规及公司章程等规定，制定本制度。

第二条本制度适用于公司及其子公司、分支机构及全体员工。

子公司、分支机构应结合自身实际情况，参照本制度制定相关投资管理制度。

第三条本制度所称投资，包括但不限于以下类型：（一）房地产开发投资：包括土地购置、房屋建设、配套设施建设等投资行为。

（二）物业经营管理投资：包括物业管理、租赁、委托经营等投资行为。

（三）金融投资：包括证券、基金、期货、外汇等投资行为。

第二章投资决策与审批第四条投资决策应遵循以下原则：（一）符合国家产业政策、行业发展规划和公司发展战略。

（二）遵循市场规律，确保投资项目的合理性和可行性。

（三）确保投资收益与风险相匹配。

第五条投资决策程序：（一）项目提出：各部门根据公司发展战略和市场需求，提出投资项目建议。

（二）可行性研究：项目提出后，由相关部门进行可行性研究，形成可行性研究报告。

（三）决策审批：可行性研究报告经相关部门审核后，提交公司董事会或股东大会审批。

（四）投资合同签订：经审批同意的投资项目，与相关方签订投资合同。

第三章投资项目管理第六条投资项目管理应遵循以下原则：（一）全过程管理：从项目策划、立项、实施到竣工、运营，实施全过程管理。

（二）风险管理：加强投资风险识别、评估和控制，确保投资安全。

（三）成本控制：严格控制投资成本，提高投资效益。

第七条投资项目管理流程：（一）项目策划：明确项目定位、目标、规模、投资估算等。

（二）立项审批：根据项目策划，提交立项申请，经审批后立项。

（三）实施阶段：按照批准的投资计划和方案，组织实施项目。

（四）竣工交付：项目竣工后，进行验收、交付使用。

（五）运营管理：项目运营期间，加强物业管理、租赁、委托经营等工作。

河北开放大学2024年《房地产经营与管理》形考作业1答案形考作业一1.房地产是房产和地产的合称,是指在一定社会意识形态下受一定所有权支配的（）和房屋财产,本质上是指土地及其上的建筑物、构筑物以及相关各种权益。

单选题 (4 分)A.金融财产B.改良物财产C.土地财产D.附着物财产2.在不动产中，土地改良物包括（）。

单选题 (4 分)A.建筑物及建筑附着物B.生长着的树木、农作物C.已经播撒于土地中的种子D.a+b+c3.房产经营的主体一般是（）。

单选题 (4 分)A.政府B.房地产企业C.业主D.中介4.房地产市场主体性要素包括（）。

单选题 (4 分)A.售房者B.买房者C.所有者、开发者、经营者、使用者D.中介5.房地产市场按（）分类时才有市场的级别。

单选题 (4 分)A.用途B.市场层次（存亮增量）C.交易形式D.影响范围6.房地产市场调查主要从（）个方面着手。

单选题 (4 分)A.10B.9C.6D.57.房地产市场调查的步骤可以分为（）。

单选题 (4 分)A.四个阶段合计八个步骤B.六个步骤C.八个阶段D.都不对8.住宅建筑设计方案的评价指标体系可以从实用性、（）、经济性和艺术性四个方面考虑。

单选题 (4 分)A.舒适性B.综合性C.单方造价D.安全性9.房地产由于其位置固定不可移动。

所以也称为不动产。

判断题 (4 分)A.对B.错10.房地产项目的报酬不会亏本，永远是升值的。

判断题 (4 分)A.对B.错11.地产经营是指土地使用权的经营。

判断题 (4 分)A.对B.错12.房地产市场上交易的是房地产实物本身。

判断题 (4 分)A.对B.错13.消费动机是消费者购买房地产商品的内在原因判断题 (4 分)A.对B.错14.房地产市场细分即是把买方总体分为需求、欲望不同的若干群。

判断题 (4 分)A.对B.错15.房地产项目投资分析的最终目的是投资决策。

判断题 (4 分)A.对B.错16.资金筹措的目的是加大企业的流动资金。

关于房地产开发工程项目管理的研究摘要:本文综述了当前房地产开发工程项目管理现状，针对如何提高工程项目的管理水平，降低工程造价相关问题，探讨了项目管理优化措施。

关键词：房地产；开发；工程项目；管理1、房地产开发工程项目管理现状概述当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。

作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。

公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。

而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。

专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。

然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：1.1 项目风险管理薄弱房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。

接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。

金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。

而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。

任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。

财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。

最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。

如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。

然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

1.2 项目成本管理问题无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（优品）单选题（共60题）1、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】 B2、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。

A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】 B3、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。

A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】 A4、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】 A5、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。

A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】 D6、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。

A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】 B7、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。

A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】 A8、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。

A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A9、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。

A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】 D10、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。

A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】 C11、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。

房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。

同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

例如关联公司借款，以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。

全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

:2．预收房款。

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。

据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。