土增税具体计算公式为

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告国家税务总局公告2016年第81号全文有效成文日期：2016-12-09 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。

开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。

试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

【答案】(一)确认收入收入总额=10000万元(二)确定扣除项目(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)(三)计算增值额增值额=10000-6005=3995(万元)(四)计算增值率增值率=3995÷6005×100%=66.53%(五)确定适用税率(六)依据适用税率计算应纳税额应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)1.按转让产权合同取得收入4000万元;2.支付取得土地使用权的金额800万元;3.开发成本费用1500万元;4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。

公司计算应缴纳的有关税金如下：(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元)(5)应缴纳土地增值税：①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)②增值额=4000-3232=768(万元)③增值率=768÷3232×100%≈24%④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)(6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(万元)要求：1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?【答案】分析处理如下：1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。

附件一土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字号公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。

贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。

我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。

在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。

现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。

清算事项的具体情况详见附件。

本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。

非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）年月日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务解读土增税70号公告:细思极恐的“可”字对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了
一个比喻:花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢.
原来,财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.
OK,于是大家就会想,比如销售房产时,预收了1,000万元,那么,计算预征土地增值税时的基础就是:1,000万÷(1+11%),这样预售收入就不含税了.
以3.5%的预征率来说,应预征:
1,000÷(1+11%)×3.5%=31.5万元
但是,这样理解43号文,是有风险的,因为43号文规定的是”转让房地产取得的收入”,并不是针对”预收款”,所以是两个不
同概念的标准,把预收款也理解成”收入”,多少有一点先入为
主或者一厢情愿.
所以,不能直接因为有43号文,就认为预征应该要扣除销项税金.但看来不少纳税就是这样认为的,所以,当70号文出台后,自然
就会有点失望了.
再来看看另一个方面,就是增值税本身.预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变
化之一,预售收入没有增值税纳税义务.所以,预售的收入中,不
存在增值税金这个概念,所以就一点没有可扣减的.
如果按这个思路来理解,那么预征土地增值税,应该按预收款全。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务解读：国家税务总局公告2016年第81号根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：
1、81号公告要解决的问题是土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题，这里强调的是退税，前提是多缴，原因是土地增值税清算，我们知道土增清算后可能补税也可能退税，如果补税就有可能适用81号文退税。

这里就有一个问题，如果土增清算退税呢，是否要补企业所得税呢，这个在实践中还未有税局要求过。

2、能够适用81号文退税的条件是：
（1）土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损；（2）亏损是由土增值税清算导致的。

这是两个必要条件，81号文的字面意思。

对第二个条件，其实判断上是有难度的。

企业所得税汇算清缴亏损原因很多，就算土增清算补税，也可能不是企业所得税汇缴亏损的原因，这种也可以适用81号文的规定，81号文其实是不再进步区分企业所得税汇缴亏损的原因。

这样只要土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损，就可适用81号文，不用再纠结企业所得税汇缴亏损的原因。

一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

后续开发项目，。

各类企业应纳税怎么计算一、营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税。

1、税目和税率:①交通运输业3%;②建筑业3%;③金融保险业5%;④邮政通信业3%;⑤娱乐业20%;⑥服务业5%;⑦文化体育业3%;⑧转让无形资产5%;⑨销售不动产5%。

2、应纳税额的计算公式:应纳税额=营业额×税率3、纳税义务发生时间:为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。

4、营业税的起征点:①按期纳税的为月营业额1000元;②按次纳税的为次(日)营业额100元。

二、所得税所得税以收取应税所得、实行独立经济核算的中华人民共和国境内的或者组织为纳税人。

1、征税对象:是纳税人取得的生产经营所得和其他所得。

2、税率:①法定税率33%;②优惠税率:年应纳税所得额在30000元以下的按18%的税率征收,年应纳税所得额在30000-100000元的按27%的税率征收;③计算公式:应纳税额=应纳税所得额×税率,应纳税所得额=收入总额-税法允许扣除项目金额;④缴税方式:按年征收、分期预缴、年终汇算清缴,多退少补。

三、个人所得税1、我国个人所得税的征税范围包括个人取得的各项所得,其具体征税项目及税率有:①工资薪金所得,适用于5%—45%的九级超额累进税率;②个体工商户的生产、经营所得,适用于5%—35%的五级超额累进税率;③稿酬所得,税率为20%;④劳务报酬所得,税率为20%;⑤对企事业单位的承包经营、承租经营所得,适用于5%—45%的九级超额累进税率;⑥特许权使用费所得,税率为20%;⑦利息、股息、红利所得,税率为20%;⑧财产租赁所得,税率为20%;⑨财产转让所得,税率为20%;⑩偶然所得,税率为20%;⑾其它所得,税率为20%。

2、申报与缴纳:以取得应税所得的个人为纳税人,以支付所得的单位和个人为扣缴义务的人。

四、印花税纳税人是在中国境内书立、使用、领受规定的经济凭证,并应依法履行纳税义务的单位和个人,具体分为:①各类合同的立合同人;②产权转移书据的立据人;③营业帐簿的立帐簿人;④权利许可证照的领受人;⑤在国外书立、领受、在国内使用应税凭证的使用人。

税法中各税种的计算公式营业税1、纳人供劳务转无资售不动价低无正由，按下法核营业额：（1）同类劳务销同类不动平均价；（2）最近同类劳务或销同类不动平均价定：组税格 =营本或工程本 * （ 1+成润率） /（1- 营率）成润率省自治区辖市府属地税定。

城市维护建设税1、城建纳税人的纳额三税“税和”定。

纳额 =纳人实缴增消营三税和 *适用税率** 市区 7%；县城镇 5%；非： 1%.2、教育费附加（1）一般附加 =（增消营税）＊征率*率： 3%.（2）卷烟和烟叶生产单位附加 =（增消税） *征率*50% 关税1、予以补税的减免税货物：完税价 =海关审货原进口价 *[1- 申补税实用月 / （监年限 *12）]2、从价税纳税关税 =进（出）货量 *单位完价 *率3、从量税纳额关税 =进（出）口货物数量 * 单位货物税4、复合税纳税关税 =进（出）货量 *单位货税 +进（出）货量 *单位完价 *率5、滑准税纳税关税 =进出货量 *单位完价 *滑准率6、关税滞纳金 =滞关税 * 滞征率 *滞天资源税1、应纳税额 =课税数量 * 单位税额2、代扣代缴应纳税额 =收购未税矿产品的数量 * 适用的单位税额土地增值税1理论式：税额=E（每级距的土增税*适用税率）实际，按下法：（1）增额未超扣额 50%，土增税 =增额*30%（2）增额超扣额 50%，未超 100%，土增税 =增额*40%-扣额*5%（3）增额超扣额100%，未超200%，土增税=增额*50%-扣额*15% （4）增额超扣额的 200%，土增税 =增额*60%-扣额*35% 城镇土地使用税年纳税 =占用面（平方） *税额房产税1、从价：纳税 =房原*（1- 扣例） *1.2%2、从租：纳税 =租收 *12%.车船使用税1、动船货车纳税 =净吨位数 * 单位税额2、非动船纳税 =载重吨位数 * 单位税额3、载货车外动和非动车纳税 =车辆数 * 单位税额4、动挂车纳税 =挂车净吨位 * （载货汽车净吨位年税 *70%）*50%)5、运输的拖拉机税 =所挂拖车净吨位 * （载货车净吨位年税6、客货税额乘人 =辆数 * （乘人车税 *50%）载货 =净吨位 * 税印花税税额 =赁证计税金额（或应税赁证件数） *率契税法税额 =依据 * 税率备注说明，非正文，实际使用可删除如下部分。

增值税税率计算公式⾸先将含税价转换成不含税价：不含税价=含税价/(1+征收率=2480/(1+17%。

然后再计算增值税额：应交纳的增值税额=不含税价乘税率=2480/（1+17%）乘17%。

不同的货物增值税税率不同，因此需要不同的计算公式进⾏计算。

是政府税收的⼀种，对我们⽽⾔⼀点都不陌⽣，但是我们了解的也只是⼀些⼤概内容，对于如何计算这⼀问题更是⽆从下⼿。

为了解决⼤多数⼈的疑惑，使纳税⼈能够在缴纳增值税时，⾃我进⾏审查，不多交亦不漏交，律图⼩编为⼤家整理了增值税税率计算公式，如下：1、⼀般的按17%的税率;2、低税率13%:①粮⾷、⾷⽤植物油、鲜奶;②⾃来⽔、暖⽓、冷⽓、热⽔、煤⽓、⽯油液化⽓、天然⽓、沼⽓、居民⽤煤炭制品;③图书、报纸、杂志;④饲料、化肥、农药、农机、农膜;⑤国务院规定的其他货物：农业初级产品(含姜黄、⼲姜，不含麦芽);⾳像制品;电⼦出版物;⼆甲醚;⾷⽤盐。

3、其他A、减按2%征收率征收(1)⼩规模纳税⼈(除其他个⼈外，下同)销售⾃⼰使⽤过的固定资产以外的物品;(2)⼩规模纳税⼈销售旧货(是指进⼊⼆次流通的具有部分使⽤价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，但不包括⾃⼰使⽤过的物品;应纳税额=[含税销售额/(1+3%)]乘2%B、⼀般纳税⼈【1】4%征收率减半征收(1)⼀般纳税⼈销售⾃⼰使⽤过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产;(2)⼀般纳税⼈销售旧货;应纳税额=[含税销售额/(1+4%)]乘2%【2】4%征收率计税(1)寄售商店代销寄售物品(包括居民个⼈寄售的物品在内)(2)典当业销售死当物品(3)经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品【3】可选择按6%征收率计税，选择后36个⽉内不得变更⼀般纳税⼈销售⾃产的下列货物：(1)县级及县级以下⼩型⽔⼒发电单位⽣产的电⼒。

⼩型⽔⼒发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千⽡以下(含5万千⽡)的⼩型⽔⼒发电单位(2)建筑⽤和⽣产建筑材料所⽤的砂、⼟、⽯料(3)以⾃⼰采掘的砂、⼟、⽯料或其他矿物连续⽣产的砖、⽡、⽯灰(不含粘⼟实⼼砖、⽡)(4)⽤微⽣物、微⽣物代谢产物、动物毒素、⼈或动物的⾎液或组织制成的⽣物制品(5)⾃来⽔(若⾃来⽔公司销售⾃来⽔按6%征增值税，则不得抵扣其购进⾃来⽔的进项税)(6)商品混凝⼟(仅限于以⽔泥为原料⽣产的⽔泥混凝⼟)综上所述，想必⼤家对增值税税率计算公式已经有所了解了，不同的货物增值税税率不同，因此需要不同的计算公式进⾏计算。

土地增值税清算申报表〔v20130802版〕填表说明一、土地增值税清算申报表包括的容〔一〕使用围土地增值税清算申报表适用从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。

其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报本申报表，进展纳税申报。

〔二〕整套报表组成土地增值税清算申报表包括：1、开发项目根本情况表申报表2、土地增值税纳税申报表3、土地增值清算申报表--普通住宅4、土地增值清算税申报表-非普通住宅5、开发产品统计及销售情况统计表6、土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔一〕7、土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔二〕8、开发项目建筑结构情况申报表9、建筑施工企业施工情况申报表〔三〕整套报表表与表间的主要关系1、整套土地增值税清算申报表核心数据表是土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔一〕、〔二〕，开发产品统计及销售情况统计表，这三报表的数据是土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅的数据来源。

2、土地增值税清算申报表--普通住宅和土地增值税清算申报表-非普通住宅两者表的合计形成土地增值税清算申报表3、申报表自动计算功能认定的公式为：〔1〕土地增值税清算申报表-普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否普通住宅为普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积〞选“否〞的收入和*已售普通住宅面积和/“是否可售面积〞选“是〞的面积和，且销售状态为已售或视同销售)〔2〕土地增值税清算申报表-非普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否可售面积选“是〞，且是否普通住宅为非普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积〞选“否〞的收入和*〔1-已售普通住宅面积和/“是否可售面积〞选“是〞的面积和，且销售状态为已售或视同销售〕。

附件一土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字号公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。

贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。

我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。

在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。

现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。

清算事项的具体情况详见附件。

本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。

非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）年月日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。

房企土增清算后退税的税会处理（附：案例分析）房地产企业土地增值税采取预征加清算的制度安排，会造成部分房地产企业出现项目在尚未清算年度少扣土地增值税而在项目清算年度集中补缴土地增值税从而引致亏损问题。

为解决上述亏损无法及时得到弥补问题，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)【已废止】，明确房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前将整个项目应缴土地增值税总额追溯分配到项目开发各年度计算扣除，并就多缴的企业所得税向税务机关申请退税。

但“注销公司”是公司重大决策问题，哪能为了税务上的利益，说注销就注销呢?因此，实务中许多房地产公司无法吃到退税这块“画饼”。

为此，国家税务总局制定了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。

本文以81号公告为主并结合其他税收、会计政策，分析房企土地增值税清算后退税的税务处理以及相关土地增值税的会计处理。

一、税务处理1、有后续开发项目的，亏损向以后年度结转公告81号第一条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

我们知道，房地产企业亏损弥补期为5年，而房地产项目从拿地、开发建设直到销售一般需要几年时间，如果前期项目产生亏损，而后期项目5年之内没有足够的税前利润，会造成前期亏损无法弥补或得不到完全弥补的“悲催”局面。

因此，后期项目如何安排要提前进行筹划。

2、没有后续开发项目的，可申请退税根据公告81号第二条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照规定的方法计算出项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。

支付的土地价款包括：1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。

土地款扣除凭证：1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。

可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。

请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额(销项税额抵减后的金额)扣除?分析：一、会计处理(一)购入土地时：借：开发成本—土地成本 22500贷：银行存款 22500(二)确认收入时：借：预收账款 46600贷：主营业务收入 42752.29应交税费——应交增值税(销项税额) 3847.71(三)结转土地成本时：借：主营业务成本—土地成本 16875贷：开发产品 16875解：根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

一、预缴土地增值税计征依据。

营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。

采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。

增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。

因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。

相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。

中国各种税率⼀览DOC附件三：各种税率⼀览以下税率表收集⾃⽹络，税率具有时效性，涉及重要计量请⾃⾏详查⽬录增值税 (2)消费税 (4)营业税 (5)城市维护建设税 (6)教育费附加 (7)关税 (7)资源税 (15)⼟地增值税 (15)房产税 (17)⼟地使⽤税 (17)车辆购置税 (17)车船税 (18)车辆使⽤牌照税 (18)船舶使⽤牌照税 (19)印花税 (19)契税 (20)个⼈所得税 (20)企业所得税 (22)增值税增值税税率表说明：⼀、⼀般纳税⼈⽣产下列货物，可按简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税。

(⼀)县以下⼩型⽔⼒发电单位⽣产的电⼒；(⼆) 建筑⽤和⽣产建筑材料所⽤的砂、⼟、⽯料；(三)以⾃⼰采掘的砂、⼟、⽯料或其他矿物连续⽣产的砖、⽡、⽯灰；(四)原料中掺有煤矸⽯、⽯煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣及其他废渣(不包括⾼炉⽔渣)⽣产的墙体材料；(五)⽤微⽣物、微⽣物代谢产物、动物毒素、⼈或动物的⾎液或组织制成的⽣物制品。

⼆、⾦属矿采选产品、⾮⾦属矿采选产品增值税税率由17%调整为13%。

三、增值税⼀般纳税⼈销售⾃来⽔可按6%的税率征收。

四、⽂物商店和拍卖⾏的货物销售按6%的税率征收。

五、寄售商店代销寄售物品、典当业销售的死当物品按6%六、单位和个⼈经营者销售⾃⼰使⽤过的游艇、摩托车和应征消费税的汽车，按6%的征收率计算缴纳增值税。

七、销售⾃⼰使⽤过的其他属于货物的固定资产，暂免征收增值税。

注：“使⽤过的其他属于货物的固定资产”应同时具备以下⼏个条件：(⼀)属于企业固定资产⽬录所列货物；(⼆)企业按固定资产管理，并确已使⽤过的货物；销售价格不超过其原值的货物。

对不同时具备上述条件，⽆论会计制度规定如何核算，均应按6%的征收率征收增值税。

⼋、增值税⼩规模纳税⼈销售进⼝货物，税率为6%，提供加⼯、修理修配劳务，税率为6%。

九、邮政部门以外的其他单位与个⼈销售集邮商品、征收增值税。

⼗、增值税⼀般纳税⼈向⼩规模纳税⼈购买的农业产品，可视为免税农业产品按10%的扣除率计算进项税额。

一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。

2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。

二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。

2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。

三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。