土增税计算公式

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。

【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。

实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。

已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。

此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。

由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。

分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。

这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。

因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。

2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。

特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地使用权有偿转让、出让时按照土地增值额征收的一种税收。

土地增值税税率及计算方法对于土地开发和利用具有重要的影响，下面将对土地增值税税率及计算方法进行详细介绍。

首先，土地增值税税率一般由国家税务部门规定，根据土地增值额的不同，税率也有所不同。

目前，我国土地增值税税率主要分为3%、5%和20%三档。

具体来说，对于土地增值额在500万元以下的，税率为3%；土地增值额在500万元至1000万元的，税率为5%；土地增值额在1000万元以上的，税率为20%。

这些税率的确定是为了根据土地增值额的大小，合理分配土地资源，促进土地的有效利用。

其次，土地增值税的计算方法通常采用的是差额计税法。

差额计税法是指按照土地出让价款和土地取得成本之差来计算土地增值税的一种方法。

具体来说，土地增值额=土地出让价款-土地取得成本。

土地出让价款是指土地使用权有偿转让时的价格，包括土地出让金、土地整理补偿费等；土地取得成本是指土地使用权取得时所支付的成本，包括土地购置价款、土地整理费用等。

通过计算土地增值额，再根据相应的税率进行计税，就可以得出土地增值税的金额。

需要注意的是，土地增值税的计算方法可能会因地区而异，因此在具体操作中需要根据当地的相关规定进行计算。

此外，土地增值税的计税对象一般为土地使用权出让者，即土地出让者。

在进行土地增值税的计算时，需要充分考虑税收政策的变化和相关法规的规定，确保税款的合理缴纳。

总的来说，土地增值税税率及计算方法对于土地资源的开发和利用具有重要的影响。

合理的税率和计算方法可以有效地调节土地资源的利用，促进土地的有效开发，同时也能够为地方财政提供重要的税收收入。

因此，相关部门需要不断完善税收政策，确保土地增值税的合理征收，推动土地资源的可持续利用。

土增税税率及计算方法土增税是指对土地增值收益实行的一种税收制度，其主要目的是通过对土地增值收益的征税，调节土地利用结构，促进土地资源的合理利用。

土增税税率及计算方法是土增税制度中的重要内容，合理的税率和计算方法可以有效地调节土地利用结构，实现税收的合理征收。

首先，我们来了解一下土增税的税率。

土增税的税率是指对土地增值收益征收的税率，通常是以百分比的形式来确定。

税率的确定需要考虑到土地增值收益的实际情况，以及对土地资源的合理利用和保护。

一般来说，土地增值收益越高，税率也会相应地越高，以实现对土地资源的合理调节和保护。

税率的确定需要综合考虑土地的位置、用途、市场需求等因素，以实现税收的合理征收和土地资源的合理利用。

其次，我们来了解一下土增税的计算方法。

土增税的计算方法是指确定土地增值收益的具体计算方式，通常是以土地增值额为基础进行计算。

土地增值额是指土地转让、出让或者利用权有偿使用等行为所形成的土地增值收益。

土增税的计算方法需要考虑到土地增值收益的具体情况，以及税收的合理征收。

一般来说，土增税的计算方法需要综合考虑土地增值收益的来源、计算基础、计税依据等因素，以实现对土地资源的合理调节和保护。

在实际操作中，土增税的税率和计算方法需要根据当地的实际情况进行调整。

在确定税率和计算方法时，需要充分考虑土地资源的供求关系、土地利用结构、市场需求等因素，以实现税收的合理征收和土地资源的合理利用。

同时，还需要加强对土增税的监督和管理，确保税收的合理征收和土地资源的合理利用。

总之，土增税税率及计算方法是土增税制度中的重要内容，合理的税率和计算方法可以有效地调节土地利用结构，实现税收的合理征收。

在确定税率和计算方法时，需要充分考虑土地资源的供求关系、土地利用结构、市场需求等因素，以实现对土地资源的合理调节和保护。

同时，还需要加强对土增税的监督和管理，确保税收的合理征收和土地资源的合理利用。

希望本文对土增税税率及计算方法有所帮助。

土增清算合同暂估比例10%土增清算合同暂估比例10%是我国税收政策中的一项重要规定，主要用于土地增值税的清算过程中。

在土地增值税清算中，暂估比例的合理运用对于保障国家税收和维护纳税人权益具有重要意义。

一、土增清算合同暂估比例的背景和意义近年来，我国房地产市场快速发展，土地增值税收入逐年攀升。

为加强土地增值税管理，提高税收征管水平，国家税务总局出台了土增清算合同暂估比例的政策。

这一政策旨在规范土地增值税清算程序，确保税收政策公平、公正、公开地实施。

二、土增清算合同暂估比例的具体计算方法根据国家税务总局的规定，土增清算合同暂估比例为10%。

具体计算方法如下：1.计算土地增值额：土地增值额= 土地出让价款- 土地取得成本2.计算土地增值额与扣除项目金额的比例：暂估比例= 土地增值额/ 扣除项目金额× 100%3.计算应纳税额：应纳税额= 土地增值额× 暂估比例三、土增清算合同暂估比例的影响和应用土增清算合同暂估比例对纳税人、税务机关以及房地产市场都有重要影响。

1.有利于纳税人合理分担税收负担。

暂估比例使纳税人能够在土地增值税清算过程中更加明确了解自身税收负担，有利于税收公平。

2.有利于税务机关加强税收征管。

暂估比例为税务机关提供了有效手段，有助于识别潜在税收风险，打击偷逃税行为。

3.有利于房地产市场的健康发展。

土增清算合同暂估比例的实施有助于规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。

四、总结：土增清算合同暂估比例的重要性总之，土增清算合同暂估比例作为我国税收政策的重要组成部分，既有利于保障国家税收，又有利于维护纳税人权益。

税法计算公式总结增值税一、境内1、税额=销项税-进项税2、销项税=销售额*率3、视销征税无销额，（1）当月类平均；（2）最近类货平均，（3）组税价=成本*（1+成利率）4、征增税及消税：组税价=成本*（1+成润率）+消税组税价=成本*（1+成润率）/（1-消率）4、含税额换不含税销额=含税销额/1+率（一般）不含税销额=含税销额/1+征率（小规模）5、购农销农品，或向小纳人购农品：准扣的进税=买价*扣率（13%）6、一般纳人外购货物付的运费准扣的进税=运费*扣除率**随运付的装卸、保费不扣7、小纳人纳额=销项额*征率（6%或4%）**不扣进额8、小纳人不含税销额=含额/（1+征率）9、自来水公司销水（6%）不含税销额=发票额*（1+征率）二、进口货1、组税价=关税完价+关税+消税2、纳额=组税价*税率三、出口货物退（免）税1、“免、抵、退”计算方法（指生产企自营委外贸代出口自产）（1）纳额=内销销税-（进税-免抵退税不免、抵税）（2）免抵退税=FOB*外汇RMB牌价*退率-免抵退税抵减额**FOB：出口货物离岸价。

**免抵退税抵减额=免税购原料价*退税率免税购原料=国内购免原料+进料加工免税进料进料加工免税进口料件组税价=到岸价+关、消税（3）应退税和免抵税A、如期末留抵税≤免抵退税，则应退税=期末留抵税免抵税=免抵退税-应退税B、期末留抵税>免抵退税，则：应退税=免抵退税免抵税=0***期末留抵税额据《增值税纳税申报表》中“期末留抵税额”定。

（4）免抵退税不得免和抵税免抵退税不免和抵税=FOB*外汇RMB牌价*（出口征率-出口退率）-免抵退税不免抵税抵减额免抵退税不免和抵扣税抵减额=免税进原料价*（出口征率-出口货物退率）2、先征后退（1）外贸及外贸制度工贸企购货出口，出口增税免；出口后按收购成本与退税率算退税还外贸，征、退税差计企业成本应退税额=外贸购不含增税购进金额*退税率（2）外贸企购小纳人出货口增税退税规定：A、从小纳人购并持普通发票准退税的抽纱、工艺品等12类出口货物，销售出口货入免，退还出口货进税退税=[发票列（含税）销额]/（1+征率）*6%或5%B、从小纳人购代开的增税发票的出口货：退税=增税发票金额*6%或5%。

土地增值税扣除工程一、扣除工程的内容（一）转让新建房产的扣除工程：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发工程）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。

2.房地产开发成本它是指房地产开发工程实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。

特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

最新土地增值税税率表(2015年)档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分30% 0% 增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40% 5%增值额 40%-扣除项目金额5%3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50% 15%增值额50%-扣除项目金额15%4 增值额超过扣除项目金额200%的部分60% 35%增值额60%-扣除项目金额35%土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

它是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

下面来更加详细的了解土地增值税。

一、土地增值税的特点：1、在房地产转让环节征收；2、以房地产转让实现的增值额为计税依据；3、征税范围比较广；4、采用扣除法和评估法计算增值额;5、实行超率累进税率。

二、土地增值税的纳税人：增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。

三、计税方法在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。

再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。

各部分增值额应纳土地增值税税额之和。

应纳税额计算公式：应纳税额 = ∑ (增值额×适用税率)四、土地增值税的征税范围：1、征税范围的一般规定：(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)；(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

计算步骤：1、非普通住宅与普通住宅开发成本分摊系数（M1）＝非普通住宅平均售价/普通住宅平均售价其他与普通住宅开发成本分摊系数（M2）＝其他平均售价/普通住宅平均售价非普通住宅平均售价＝已售非普通住宅收入/已售非普通住宅面积其他平均售价＝已售其他收入/已售其他面积普通住宅平均售价＝已售普通住宅收入/已售普通住宅面积2、非普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+住宅商房总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×(非普通住宅总可售面积×M1)普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+ 普通住宅总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）其他应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1普通住宅总可售面积×1 其他总可售面积×M2）×(其他总可售面积×M2)3、非普通住宅单位成本＝非普通住宅应分摊的总开发成本/非普通住宅总可售面积4、普通住宅单位成本＝普通住宅应分摊的总开发成本/普通住宅总可售面积其他单位成本＝其他应分摊的总开发成本/其他总可售面积4、已售非普通住宅开发成本＝非普通住宅已售面积×非普通住宅单位成本已售普通住宅开发成本＝普通住宅已售面积×普通住宅单位成本已售其他开发成本＝其他已售面积×其他单位成本5、已售房屋总开发成本＝已售非普通住宅开发成本+已售普通住宅开发成本+已售其他开发成本6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本×税金7、未售非普通住宅开发成本＝非普通住宅未售面积×非普通住宅单位成本未售普通住宅开发成本＝普通住宅未售面积×普通住宅单位成本未售其他开发成本＝其他未售面积×其他单位成本8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。

土增税鉴定报告1. 引言本文档为土地增值税（以下简称土增税）鉴定报告，旨在对特定地区土地的增值情况进行全面评估和分析，从而确定应缴纳的土增税金额。

土增税是一项由政府对地产开发商或土地出让方收取的一种税收，其金额是根据土地增值的幅度和相应政府政策来计算的。

2. 鉴定范围本次鉴定涵盖了位于某市A区域的一块土地，用途为商业开发。

我们将根据相关数据和政策，评估该土地的增值情况，并计算出相应的土增税金额。

3. 数据收集为了准确评估该土地的增值情况，我们收集了以下数据：1.土地面积：5000平方米2.土地出让价格：500万元3.地块附近交通、商业、教育等配套设施情况4.社会经济发展情况5.市场供需状况4. 分析与评估经过对以上数据的分析和评估，我们得出以下结论：1.土地增值幅度：根据该地块附近配套设施的完善和市场供需状况的变化，预计该土地的增值幅度为30%。

2.土增税金额计算：根据国家土地增值税政策，土增税的税率为20%，则计算公式为：土增税金额 = 土地增值幅度 × 土地出让价格 × 税率。

因此，本次鉴定的土增税金额为：0.3 × 500万元 × 20% = 30万元。

5. 结论根据我们的鉴定结果，该地块的土地增值幅度为30%，应缴纳的土增税金额为30万元。

该报告将为相关部门在征收土增税时提供参考依据，以保证税收的公平公正。

6. 参考文献1.国家土地增值税法实施细则2.土地增值税相关政策文件3.市场调研数据分析报告以上是本次土增税鉴定报告的全部内容，希望能对相关部门的决策提供有价值的参考。

如有任何疑问或需要进一步的信息，请随时联系我们。

⼟增税扣除项⽬及税率⼟地增值税扣除项⽬⼀、扣除项⽬的内容（⼀）转让新建房产的扣除项⽬：地价、开发成本、开发费⽤、税⾦（加计扣除20%，适⽤房地产开发企业的开发项⽬）1.取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额=地价+税⾦+费⽤（提⽰：这⾥的税⾦主要指契税，印花税⼀般都计⼊了管理费⽤）【注意】（1）纳税⼈购买⼟地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计⼊取得⼟地使⽤权⽀付的⾦额。

（2）如果购买的⼟地分期开发的，要进⾏逐次合理的分配：第⼀次分配：在开发的⾯积占购买的总⾯积之间分配第⼆次分配：在已完⼯和未完⼯之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进⾏分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。

2.房地产开发成本它是指房地产开发项⽬实际发⽣的成本，包括⼟地的征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费⽤等。

开发成本也应进⾏合理的分配，⼀般⽽⾔，应按照销售⾯积占完⼯⾯积的⽐例对开发成本进⾏分配。

可扣建造成本＝开发总成本/可售⾯积×已售⾯积取得⼟地使⽤权⽀付的⾦额和开发成本均据实扣除，即按照实际发⽣数进⾏扣除。

3.房地产开发费⽤——按标准扣除它是指与房地产开发项⽬有关的销售费⽤、管理费⽤和财务费⽤(1)利息＋(取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使⽤⾃有资⾦，没有利息⽀出，按照以上⽅法扣除。

上述具体适⽤的⽐例按省级⼈民政府此前规定的⽐例执⾏。

房地产开发企业既向⾦融机构借款，⼜有其他借款的，其房地产开发费⽤计算扣除时不能同时适⽤上述1、2项所述两种办法。

⼟地增值税清算时，已经计⼊房地产开发成本的利息⽀出，应调整⾄财务费⽤中计算扣除。

”4.与转让房地产有关的税⾦【提⽰】房地产开发企业的印花税在“管理费⽤”中列⽀，不单独扣除印花税。

特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

第1篇一、前言土地增值税（以下简称“土增税”）是我国对土地增值收益进行调节的重要税收，旨在规范房地产市场，促进土地资源的合理利用。

本次土增税清算财务分析报告旨在通过对公司土地增值税清算过程的全面分析，评估公司土增税缴纳的合规性、合理性和效率，为今后土地增值税管理提供参考。

二、公司概况（此处应简要介绍公司基本情况，包括公司名称、主营业务、组织架构、经营规模等。

）三、土增税清算背景（此处应说明本次土增税清算的背景，如项目类型、清算时间、清算原因等。

）四、土增税清算过程1. 清算范围确定本次土增税清算范围为公司近三年内所有土地使用权转让收入，包括土地使用权出让金、土地使用权转让合同约定的价款等。

2. 清算方法根据我国相关法律法规，本次土增税清算采用差额征税法，即以土地使用权转让收入减去土地使用权取得成本及相关费用后的余额作为计税依据。

3. 清算结果经清算，公司应缴纳土地增值税XX万元，实际缴纳XX万元，缴纳比例为XX%。

五、土增税清算财务分析1. 收入分析本次清算涉及土地使用权转让收入XX万元，较去年同期增长XX%，主要原因是公司加大了土地储备力度，拓展了业务范围。

2. 成本分析土地使用权取得成本及相关费用XX万元，较去年同期增长XX%，主要原因是公司为获取优质土地资源，提高了土地购置成本。

3. 税负分析本次清算税负为XX%，较去年同期降低XX%，主要原因是公司加强了税收筹划，降低了土地增值税税负。

4. 合规性分析本次土增税清算符合我国相关法律法规要求，清算过程规范、透明，未发现违规行为。

六、存在问题及改进措施1. 问题（此处列举公司在土增税清算过程中存在的问题，如税收筹划不足、成本控制不力等。

）2. 改进措施（针对存在的问题，提出相应的改进措施，如加强税收筹划、优化成本控制等。

）七、结论本次土增税清算财务分析表明，公司在土地增值税缴纳方面总体情况良好，但仍有改进空间。

今后，公司将进一步加强税收筹划，优化成本控制，提高土增税缴纳的合规性和效率。

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。

2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。

特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

土增税的预缴与清算方法按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。

但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2022年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2022年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000某2%＝200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

（一）清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

土增税税率及计算方法本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

它是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

下面来更加详细的了解土地增值税。

一、土地增值税的特点：1、在房地产转让环节征收；2、以房地产转让实现的增值额为计税依据；3、征税范围比较广；4、采用扣除法和评估法计算增值额;5、实行超率累进税率。

二、土地增值税的纳税人：增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。

三、计税方法在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。

再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。

各部分增值额应纳土地增值税税额之和。

应纳税额计算公式：应纳税额 = ∑ (增值额×适用税率)四、土地增值税的征税范围：1、征税范围的一般规定：(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)；(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2、征税范围的具体和特殊规定(1)以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。

其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

一、土地增值税实行四级超率累进税率(一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%(二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项100%的部分税率为40%(三)增值额超过扣除项目100%、未超过扣除项目200%的部分税率为50%(四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%二、计算土地增值税税额，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

三、扣除项目(一) 取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。