房地产开发全流程

房地产全程策划营销案

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现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

以 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

1 一 项目开发流程及内容

（一）项目开发流程

（二)项目开发流程内容

1、土地获取

深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。

2、立项筹备（项目方案设计阶段）

（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。

（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。

3、报批报建

（1) 提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；

（2) 将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。）

（3) 在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

（4) 上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。

（5) 在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污 2 水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。

（6) 到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：

 将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。

 到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。

 到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。

 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。

房地产开发全套流程大全

概述

房地产开发是指将土地资源利用起来，经过规划设计、建设、销售等一系列流程，最终将房地产产品交付给购房者。本文将详细介绍房地产开发的全套流程。

第一阶段：市场调研与土地选址

市场调研是房地产开发的起点，在这一阶段，开发商需要了解当前市场的需求和趋势，确定开发的方向和规模。在市场调研的基础上，确定合适的土地选址是至关重要的一步。土地的选址要考虑区域发展前景、交通条件、配套设施等因素。

第二阶段：规划设计与立项

在确定了土地选址后，开发商需要进行规划设计，并申请相关的立项手续。规划设计要考虑建筑风格、户型布局、楼盘功能等方面，确保项目的整体效果符合市场需求。立项手续包括编制项目可研报告、申请规划许可证等。

第三阶段：招商运作与工程建设

招商运作是指开发商通过不同的销售渠道吸引购房者，签订预售合同，并筹集项目的资金。招商手段可以包括线上线下的推广、房产展示活动等方式。同时，在招商运作的过程中，开发商需要开始项目的工程建设，包括土地平整、基础设施建设、楼栋施工等。 第四阶段：项目交付与售后服务

当房地产项目主体工程完成后，就需要进行项目的交付与售后服务。在交付的过程中，开发商需与购房者签订房屋交付合同，确保房屋质量符合约定，并办理不动产权证等手续。同时，开发商还需要提供售后服务，包括维护小区环境、解决物业问题等。

第五阶段：投资回报与持续运营

房地产开发的最终目的是获取投资回报。一般情况下，开发商会通过出售房产或者出租物业实现回报。在回报的同时，持续运营也是开发商的重要任务。持续运营包括物业管理、业主服务、社区建设等，确保房地产项目长期保持良好的运营状态。

结语

本文从市场调研与土地选址开始，详细介绍了房地产开发的全套流程。每一个阶段都有其重要性和细节需要注意，只有各个环节都得到妥善处理，才能保证项目的顺利推进和成功交付。房地产开发涉及众多方面，需要各种专业知识和资源的支持，但只有经过精心规划和管理，才能取得满意的结果。

目录

第一章 房地产开发程序简介 ......................................... 1

第二章 房地产开发公司的设立 ....................................... 6

第一步 房地产开发公司设立的法律程序 ........................... 6

第一项 房地产开发公司设立的相关税费 ........................... 6

第三章 土地使用权取得流程 ......................................... 6

第二步 取得开发土地使用权的法律程序 ........................... 7

第二项 取得开发土地使用权的相关税费 ........................... 9

第三步 拆迁安置阶段的法律程序 ................................. 9

第三项 拆迁安置阶段的相关税费 ................................. 10

第四章 房地产开发阶段 ............................................. 10

第四步 立项和可行性研究的法律程序 ............................. 10

第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 ......................... 11

第五步 规划设计和市政配套法律程序 ............................. 11

第五项 规划设计和市政配套的相关税费 ........................... 12

第五章 项目建设阶段 ............................................... 12