地块项目定位报告文件

成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力 户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人 少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善 型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对 开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步 梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部 分客户认可丹东未来发展方向为新城。

小
结
项目总建设量约为17万方，含近3万方商业体量，开发用地为净地，土地平整，具有较 好的开发条件；
项目地块处于汉阳新区待开发区域，目前商业配套较不成熟；
项目所处位置交通系统完善，为汉阳新区路网系统的核心区域，北可达汉口CBD，南可 达武汉经济开发区，东可至武昌核心居住板块；
项目所在四新组团定位于国际化的生态居住区，生产性服务中心，为汉阳新城三大组团 中最适合居住的组团；
三大特色功能组团： 1、汉江组团（59KM2） 文化旅游中心 2、四新组团（生态新城）（46KM2）生产 性服务中心、现代生态居住城 3、沌口组团（94KM2）现代制造业基地
3.周边规划
武汉新区建设周期
□ 平稳启动期（2019年以前）
主要启动了东风集团总部、本田汽车、月湖文化艺术中心、 武 汉国际博览中心、武 汉汽贸城、全力物 流园区、墨水湖南岸居住建筑博览园等重大项目，以及江城大道、四新大道、滨江大道、汉蔡公路、汉洪 公路、四新土方排水工程、汉阳水环境整治工程等22项基础设施建设 。
武汉首个纯意大利风格的高端项目
景观以意大利威尼斯为创作背景
1.竞争认知
金地·澜菲溪岸：意大利风情豪宅，向江城的高端客户展示量身定做 的意大利贵族生活品质。
目前，四新片区房产开发已经进 入收获期，但同时我们也应该看到， 绿地、金地、朗诗、万科等大牌房企 相继进入销售阶段，招商、乐天、广 电、汉阳造、和昌、中恒等实力公司 也已在四新布点。未来区域内竞争非 常激烈。
1.竞争认知
■ 金地·澜菲溪岸
□ 位于汉阳区江城大道与三环线交汇处 □ 用地面积为306556㎡ 规划总建筑面积58万㎡ □ 双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房及高层等 □ 容积率为1.9

未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位

成都臵信实业（集团）成立于1997年，
控股20余家公司，分别从事住宅、商业地 产开发、工业园区建设、旅游文化产业以 及汽车经营和服务等相关领域；
成都臵信定位于城市运营商和系统城市
生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合 配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔 的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色 天乡、青羊198、国际医学城均成为了城 市产业的经典作品；
世联对项目的基本判断
1. 本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城
市运营的角度加以思考。
2. 本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循
城市旧改项目的一般规律。
项目本体解读
开发背景及核心问题研判
区域价值挖掘 竞争机会研判
案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 规划构思建议
本报告是严格保密的。
12
建筑密度
绿化率 停车位 地面停车位 其中 地下停车位（立体）
24.6%
30% 12225 3953 8262
世联对经济指标的解读：
项目9地块分布零散，各地块无法臵换，彼此之间难以建立直接的联系 地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高
属性界定
二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模 城中村旧改项目
2010年10月20日，公司全资子公司福星惠誉房地 产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉 市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份《姑嫂 树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书》 三方合作建设姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为472,923万元。
——《湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑 嫂树村村委会等签订《姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目合作协议书》的公告
区域属性： 主城区延展 旧改集中区 项目属性： 非资源型 地块主体完整 旧改生地项目

应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。

地方楼市
个案参考
【新港财富广场】
项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处 开发商：海南新港湘永地产 项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体， 高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业 态划分、缔造完美商业空间 。项目占地17000平米， 首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规 划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业 步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。 产品特色：户型主力为135平米3房 开盘时间：10年2月 销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000 元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米； 东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。 销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。 客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。
地理位置
永 州
城市印象
溯源文脉
灿烂悠久的历史文化
柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人 都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭 日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。
永州市人口比例示意图
单位：万人
600 400
222.81 200
0 城镇人口
513.3 常住人口
586.66 总人口
城市总结：
永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后， 城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市 发展运营的历史使命。

龙泉阳光城331地块策划定位报告目录第一部分区域房地产市场研究一、龙泉驿区别墅市场概况 (03)1.区域印象及市场地位 (03)2.区域内别墅物业研究 (03)1）物业类型分布研究 (05)2）各物业类型面积及去化速度研究 (06)3）同项目内各种物业类型价格对比及销售情况分析 (06)4）叠拼别墅及跃层洋房分析 (07)5）客户群分析 (08)第二部分地块自身条件研究一、地块区位研究 (09)二、地块资源研究 (10)三、项目SWOT分析 (10)第三部分产品建议一、331地块规划思路依据 (15)二、项目产品总体规划思路 (16)三、产品比例建议及规划原则 (19)四、规划及建筑设计建议 (20)第四部分效益效益估算一、各容积率指标及物业类型不同混合配比下，经济效益估算表 (23)二、不同容积率下，经济效益推算 (24)附表：部分面积近似项目户型参考图 (32)第一部分区域房地产市场研究一、龙泉驿区别墅市场概况——区域整体缺乏高端市场认知，近年来有所改观1、区域印象及市场地位龙泉驿区位于成都东部，因种种历史原因，受“东穷北乱，南富西贵”的影响，龙泉区域的市场形象一直不佳，加之区域房地产开发起步较晚，尤其是别墅开发相对滞后，因此整个板块的高端形象比牧马山板块、温江板块和南延线板块均较弱。

近年来，由于受城市东扩的影响，作为距离成都最近的郊区之一，龙泉逐渐形成了以东山片区、世纪广场片区、大面片区、同安片区等多个片区全面开发的势头。

有众多的本土企业、外来军团陆续进驻龙泉，集中了北京首创、国地置业、北京华信、北京中永兴、福建和创、厦门七匹狼、南京御源，以及中粮集团，舜元集团等实力开发商，房产开发正进入全盛时期。

“近山不进山．离尘不离城”。

第一居所的城市距离，植被葱翠的原生山脉和星罗棋布的天然湖泊，使得龙泉区域尤其适宜别墅物业的开发打造，而龙泉板块的湖山别墅，已经在市场上占据了一定的地位。

2、区域内别墅物业整个龙泉区域的别墅主要集中在同安片区和以东山国际新城为主的东山片区。

面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
麻涌三产业比重情况表
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
45%
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位
2
报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
3
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。

本方案严格保密 14
CONTENT
目
项目地块分析
项目整体定位
录
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
项目规划建议
项目产品解读 产品风格建议 产品户型配比 产品细节建议 环境景观建议 项目配套建议
本方案严格保密
项目产品解读
项目由公寓、住宅两种物业形态组成； 公寓、住宅的建筑形式是小高层板楼； 将项目前期楼座进行粉饰以达到与社区风格的整体统一； 总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求 外，充分考虑地块周边的有利和不利因素； 布局上充分考虑住户的居家要求，通透、舒畅，体现小区典雅隽秀的景观环 境，将小区中心景观与宅前绿地有机的结合起来，同时保持居住区的安静与私 密性； 设置给水、污水、雨水和电力管线，同时还考虑燃气、通讯、数字电视、智 能化等管线的设置或预留埋设位置；
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 16
平面排楼示意
项目地块小高层建筑以短 板产品为主，以达到楼宇间 错落有致，局部围合的效果， 组团部分以景观组团填充其 中；
考虑在项目入口处设立 符合项目定位的社区入口 及景观
多层产品、精装小公寓应 注意与入口景观的呼应
考虑因素
品牌 风险 资金 任务
功能联想
海洋环境 旅游休闲 度假类海景住宅及 部分小户型公寓
项目功能：
具有海洋性地域特色的旅游度假类产品
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 11
项目客群定位
客户置业原则
环境要求：
目标客户群——内敛型财富阶层
长期处于内陆，向往

太仓区域认知
区位 太仓位于江苏省东南部，长江口南岸， 濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海 市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接 常熟市 总面积为822.9平方公里 交通 -沿江高速到上海市中心为50公里左 右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一 小时可达浦东国际机场
-苏昆太高速到苏州为50公里左右
城市文化定位
投资额始终保持着较高水平的增长速度。
上海龙唐智太营销策划有限公司 最有价值房产策划2000案
产业发展认知
比重(%)
工业是太仓国民经济的支柱 产业，占到总产值的60％左 右。目前形成了能源原材 料、石油化工、轻工造纸、 精密机械、电子信息、现代 物流等六大优势产业。
70 60 50 40 30 20 10
表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。
常州 南通 镇江 太仓
16649 14058 14291 19091
人均收入增幅明显
杭州
绍兴
整体经济实力位于长三角洲前列
宁波
19027 19178 19674
上海龙唐智太营销策划有限公司 最有价值房产策划2000案
经济发展认知
2007年，太仓市完成固 定资产投资224.31亿 元，比上年增长12.1％ 其中城镇投资完成 162.43亿元，比上年增 长11.7%，占全社会固 定资产投资的72.4%， 同比下降了0.2个百分 点；农村投资完成 54.76亿元，同比增长 29.0％；
城市向心力足,人口导入力强
经济发展认知
160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
78801 苏州市
太仓与周边城市人均GDP比较 141064

某开发地块定位报告及产品建议书某开发地块定位报告及产品建议书一、项目背景本项目位于某市中心商务区，总面积约为100亩，现状为未开发的空地，周边环境优美，交通便利，是一个极具潜力的开发地块。

二、市场调研经过市场调研发现，该地块周边缺乏高端商务办公楼和配套设施，而当地的商务人群需求旺盛，因此开发一座具有商务办公功能的大型建筑物是十分有利的。

三、定位分析1. 定位目标：打造成为当地商务区的地标性建筑，提供高端商务办公、商业和休闲配套服务。

2. 目标用户：主要面向来自各行各业的商务人士、企业高管以及商务会议参与者。

3. 竞争优势：地理位置优越、建筑设计独特、配套设施完善、服务质量高。

四、产品建议基于以上定位分析，我们建议在该地块上开发一座综合商务办公建筑，具体建议如下：1. 建筑规划：设计一座现代化、独具特色的商务办公大楼，外观简约大气、内部空间灵活多样。

2. 功能布局：楼宇内部分为商务办公区、商业零售区、会议展览区和休闲娱乐区，满足不同用户需求。

3. 配套设施：提供餐饮服务、健身中心、会议室、停车设施等配套服务，为用户提供便利的工作生活环境。

4. 服务理念：引入智能化管理系统，提升服务效率和便利度，打造人性化、高品质的服务体验。

五、市场前景展望随着城市经济的发展和商务活动的增多，商务办公需求不断增长。

该地块位于繁华商务区，具有得天独厚的发展优势，未来具有广阔的市场前景和发展潜力。

六、总结通过对某开发地块的定位报告和产品建议书的详细分析，我们可以看出该地块开发商务办公建筑的前景十分可观。

我们建议尽快启动开发项目，抢占市场先机，为区域经济发展做出贡献。

以上为某开发地块定位报告及产品建议书的文档，希朥以上内容能对此项目的规划和发展提供帮助。

地位及定位：商业、商务、科教、 旅游、体育、设计装潢服务等
交通便利，周边聚集大量产业＆居 住人口
本报告是严格保密的。
22
发展历程案例 发展方向案例 上海五角场副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核 心地区商业比例为19％、办公比例为11％，住宅比例为20％
五角场副中心的开发 建设，南部以五角场环 岛为中心，以发展商业、 宾馆服务业、金融贸易、 科技信息为主；中部以 江湾体育场为中心，重 点发展体育、文化和中 高档商住楼；北部以政 立路至新江湾城部分地 区，重点发展商贸、办
本报告是严格保密的。
11
区人交 位口通
三至五年内版块内居住人口达到 15万， 足够支撑10万平米左右大型商业 购物中心
江北区洪塘版块房
地产市场经历了07年
的热炒之后，价格普
遍上涨2000元/平方
米，均价达到7500元
/平米，尽管如此，
这个价格相比较于宁
波市、郊区其他地段
仍然具有吸引力，因
此吸纳了众多购房者，
本报告是严格保密的。
14
区人交 位口通
洪塘成为宁波北部重要交通集散区
洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。
江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成 后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。
沃尔玛入驻 蛇口，蛇口 商圈开始形 成。华侨城 铜锣湾广场 开业，华侨 城商圈开始 形成。
顺电、国美、 苏宁相继在蛇 海岸城、保 口沃尔玛附近 利文化中心、 开业，蛇口商 益田假日广 圈迅速成熟。 场等一批超 同时，天虹、 大型的 岁宝、赛格纷 mall即将 纷落户南头商 建成。未来 圈。2006年花 几年将增加 园城中心开业， 近40万平 标志着南山区 米的商业面 商业全面走向 积。 成熟。

本报告是严格保密的。
29
PART 4 沭阳房地产市场
本报告是严格保密的。
30
沭阳土地市场 一级市场
从土地批售区域及未来供应态势来看，项目所在区域未来竞争不太激烈；
本报告是严格保密的。
31
土地市场分析
沭阳县2010年各区域住宅土地供应量 （亩）
沭阳县2009-2010年土地供应量（亩）
年份 2010年（1月-11月）
心，城东区域房地产市场将快速发展。
本报告是严格保密的。
26
沭阳城市发展规划
再造
移南
东扩
沭阳城市 分区图
老城 区
城南新 区
城东 新区
经济开 发区
东扩：依托县政府的进驻，城东新区将形成以政府职能为主导的政治经济中心；汽车站已建成通车；人 民医院东移，城东板块的生活配套设施将不断完善，城东市场，将是未来最具增长潜力的市场；
南移：火车站和新汽车站已建成通车，城南新区的配套生活设施的不断完善，城南规划为未来的城市居 住中心。
老城再造：传统居住区，配套齐全，居住便利，老城区改造，政府努力将西城区打造成生态居住区；
本报告是严格保密的。
27
其他区域历年的成交量中 比例较小，主要是老城区 可供开发的土地较少
本报告是严格保密的。
8
本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能， 使其回归居住属性。 本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽 管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续 限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。从未来趋势判断，本轮调控中 打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成 为常态政策。

区域位置的优势，周边客户可以成为我们的潜在客户；
项目地块分析——区域政策定位
龙水湖为重庆4A级景区，属于大足国际文旅城开发重点区域，定位为国际休闲旅游度假胜地。
大足国际文旅城开发重 点区域，着力在“六山 六湖三河两干道九镇十 八村"范围打造提升景点 景区,龙水湖属于“六湖 ”范围内。
龙水湖为重庆4A级景区，未来3年内，拟投百亿元资金将龙水湖打 造成世界级国际旅游度假胜地，形成集水上运动、休闲度假、商务 会议等为一体的休闲旅游产业。
区域政策定位显示：重庆主城度假、康养型客户可以成为我们的潜在客户； ；
项目地块分析——区域规划分析
龙水组团龙水湖片区，规划区用地面积300.76万方，其中居住用地72.03万方。
大足县龙水组团龙水湖片区，规划 区 用 地 面 积 300.76 ， 其 中 居 住 用 地72.03，公共设施用地129.94， 道 路 广 场 用 地 48.85 ， 市 政 用 地 1.01，绿地48.93；规划居住人口 2.4万人。
小结：基地现为荒地，含有山坡，地块不平整。周边景观资源丰富，具有开发价值。
巴岳莊
6
地块内保留山体
7
兆德-雍山湖
8
地块内部现状
项目地块分析——小结
定位：龙水湖为4A级景区，定位为国际休闲度假区 现状：龙水湖龙水组团财信集团土地存量约50万方，双桥组团住宅存量约30.6万方 交通：道路交通网成熟，但通而不达 资源：龙水湖、巴岳山资源 配套：暂无生活配套，需车行至其它镇解决生活所需
2.2、重庆市场—别墅市场
① 2018年供应336万方，同期上涨37%，北区（龙兴/中央公园/蔡家）、巴南区（龙洲湾/李家沱）加大放量，带动供 应创同期新高 。

经济发展推动居民收入稳步提高，已达到比较富裕的程度。
结论一
产业发展和规划定位促进菊园板块成熟发展，消费者认可度较高； 嘉定经济快速发展，人均收入水平较高，居民购买力强劲
板块供需分析
嘉定镇联排产品供需及价格走势
40000
12000
30000
10000 8000
20000
6000
10000
4000 2000
7% 21% 11% 10% 7%
0 2000
农村居民家庭年人均 6730 纯收入（元）
增长率
2001 2002 2003 2004 7091 7451.8 7935.9 8740
5% 5% 6% 10%
2005 9601
10%
嘉定经济以汽车产业为主体，推动经济水平快速上升发展
12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
保利地产 菊园B12地块定位报告
思考模式
——写在报告之前
事实认定
政策 户型限制
板块
格局定位 规划发展
项目 客户
资源挖掘 阶段认识
需求偏好 关注因素
企业品牌+项目品牌
假设思考
核心问题
解决方式 项目定位
产品核心价值 目标客户定位
产品模 式思考
多元复合社区 异域风情社区 自然生态社区
开发 思考
客群 捕捉 思考
周边配套
树屏路
华亭镇
天灵电器
嘉定一中
教师进修学校 （在建）
农贸市场
4、6路公交车起点站
本地块
永胜村委会
嘉华居
徐行镇
八 字 塘 远东学校 老年社区中心
地段医院
实验小学
新城枫景

法院 政 政
卫星风情小镇
住
安
本案
安
防洪渠 政 政 粮食储备
国家电网
政政 星湖中学
竹溪家园 住
驾校考场 星湖小学
住 蓝星湖畔
住 御景湖畔
➢ 地块北靠山体，南临主干道（双向四车道），与外部的连接度强。 ➢ 片区内教育配套、行政配套相对完善。
W【劣势】
➢ 地块周边生活配套匮乏，以基础生活类为主，缺乏购物超市，医 院（主要以便利店，私人诊所为主）。
➢ 近年城市土地放量主要集中在凤凰湖板块和神女湖板块，兴龙湖，老城及新城少量土地成交； ➢ 2017-2018年市场行情向好，土地成交进入上行通道，价格屡创新高，19年楼面地价达2138元/㎡，2020年土地放量集中在城市边缘，地价相对较低。
永川区主城区2015-2020年成交年度走势图
板块
永川主城区各板块土地成交量价对比情况
永川城区住宅单价变化趋势
31%% 3% 5%
25%
32%% 4% 11%
31%
8% 10%
16%
9% 20%
10% 15%
29%
22%
26%
24%
33%
2016年 4000-4500元 6500-7000元
25%
18%
20%
11%
20%
8%
7%
4%
2017年
2018年
2019年
4500-5000元
5000-5500元
本案与永川关键节点的车程距离
永川东站 永川区政府
目的地
距离
车程
永川万达广场
乐和乐都
5.5公里
10分钟
宗地
乐和乐都

锦湖片区
在售 售罄 未售
山根片区
本报告是严格保密的。
丽湖名轩
>>2.3住宅市场表现：虽然片区内部分项目已经售罄或处于尾盘阶段，
但是在售项目依然不少；而价格上等级明显，且整体趋于上升。走货速度则趋于 减缓，市场暂时处于疲态，这跟市场多为大积产品、双证产品有关。
项目 凰樵假日 樵山明珠 凰樵圣堡 碧玉名轩 滨城珑湾 丽湖名轩 聚居乐 翠园雅居 盛大阳光 雅居乐都 荟天地 永利花苑 位置 官山中心 区 官山中心 区 新城区 新城区 新城区 山根片区 山根片区 山根片区 新城区 新城区 新城区 入市时间 2010..6 2012.10 2008.9 2012.8 2011.12 2010.2 2010.9 2011.7 2010.10 2012.12 2010.10 占地面 建筑面 积（㎡） 积（㎡） 9 4 15 2 6 7 2 2 2 6 3
标题：佛山西樵2011年旅游收入4.45亿元
佛山日报 2012年1月8日 近年来，西樵重点打造“文翰樵山”岭南文化高地，走以文化旅游引领产业、城市、环境和社会建设全面升级的 路子。去年全镇共接待游客238万人次，实现旅游收入4.45亿元。
本报告是严格保密的。
项目优势2:随着西樵各旅游产业的建成，未来将为西樵带 来更多的旅游人流量，促进房地产的发展。
现有路网：
龙湾大桥：2013年9月全线通车，西樵通 往禅桂中心区不再仅限于旧西樵大桥，有 效地疏通了塞车现象，通车后，从禅桂中 心城区开车到西樵将从40分钟缩短至15分 钟； 佛山一环、西二环：能够快速地到达广佛 中心区域。
未来路网：
新西樵大桥也预计在明年初通车，大大 改善南海西翼交通。据统计，今明两年， 南海西部境内路网，包括广珠铁路、广 明高速二期、南九复线、季华路西延线、 龙湾大桥、龙高路、樵丹新线、鹤南公 路、崇民路、东西大道和庆云大道改造 工程等国家、省、市、区重点项目将陆 续完工，投资超过50亿元。