房地产概论

房地产经济概论1，经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。

这种活动可以提高交易效率、降低交易成本、是一种有偿的经济活动。

经纪是经纪活动中一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成成交，收取佣金的经济活动。

2，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

行纪主要有两个特征：1是经委托人同意，可以以低于或高于委托人指定的价格买进或卖出，来增加报酬，2除非委托人不同意，自己可以作为买受人或出卖人。

行纪和自营很相似，但是大多数情况下，根据委托人委托而进行活动，不应因介入买卖而改变中介本质。

经纪人与委托人之间有长期固定的合作。

3，经纪分为：房地产经纪保险经纪证券经纪期货经纪演艺经纪体育经纪人农产品经纪。

4，房地产经纪的主要方式是居间和代理。

5，房地产经纪是指：房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。

6，中介机构是指：依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务等中介服务的机构。

7，佣金是经纪人的基本来源，其性质是：1劳动收入 2经营收入 3风险收入的综合体，对经纪人所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

8，佣金可以分为法定佣金和自由佣金9，佣金的支付时间有经纪人与委托人自行约定10，信息费只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费11，西方的经纪人实际上就是一个代理人12，中国，经纪活动包含代理活动和居间活动。

13，13，房地产居间指：房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。

14，房地产交易特点：1类型众多 2手续繁杂 3涉及面广。

房地产项目开发建设流程概论1. 引言房地产项目开发建设是一个复杂而庞大的过程，需要涵盖多个环节和专业领域的合作。

本文将介绍房地产项目开发建设的基本流程和概念，并对每个环节进行详细说明。

2. 项目前期工作在项目开发之前，需要进行一系列的前期工作，以确保项目的可行性和准备好必要的资源。

这些工作包括： - 市场调研和需求分析：对当地市场进行调研，了解需求和竞争情况。

- 土地选址和评估：寻找和评估适合开发项目的土地。

- 社会和环境评估：评估项目对社会和环境的影响，并采取必要的措施保护环境和符合社会要求。

- 融资计划和资源筹集：确定项目融资计划，并寻找适合的融资渠道和合作伙伴。

3. 设计和规划阶段在项目前期工作完成后，接下来是设计和规划阶段。

这个阶段的目标是制定具体的项目方案和规划，并获得必要的审批和许可证。

这个阶段包括以下步骤： - 概念设计：基于市场调研和需求分析结果，进行初步的项目概念设计。

- 施工图设计：根据概念设计确定的方案，进行详细的施工图设计并准备施工文件。

- 建筑审核和许可：提交设计文件进行建筑审核，并获得相关许可证和批准文件。

4. 施工和物资采购阶段一旦项目的设计和规划获得批准，就可以进入施工和物资采购阶段。

这个阶段涉及到多个专业领域的协作，并需要进行有效的项目管理。

下面是这个阶段的主要步骤： - 施工准备：确定施工计划，并准备必要的施工设备和人力资源。

- 施工执行：按照施工图纸和计划进行具体的施工工作，确保质量和进度控制。

- 物资采购：根据项目需求，采购必要的物资和设备，并确保质量和供应合格。

5. 项目验收和移交阶段施工完成后，需要进行项目验收和移交。

这个阶段的目标是确保项目符合规划和设计要求，并完成相关的交付手续和文件。

以下是这个阶段的主要步骤： - 项目验收：对项目进行评估和检查，确保符合设计要求和规划要求。

- 竣工报告和交付手续：准备竣工报告和其他必要的交付文件，并移交给相关部门。

第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。

其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。

在经济学上也叫不动产。

二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。

包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。

这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

房地产可行性研究概论一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1) 项目概况；(2) 开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3) 市场分析和建设规模的确定;(4) 规划设计影响和环境保护;(5) 资源供给；(6) 环境影响和环境保护；(7) 项目开发组织机构、管理费用的研究；(8) 开发建设计划；(9) 项目经济及社会效益分析;(10) 结论及建议。

二、可行性研究的工作阶段投资机会研究。

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的% %如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

初步可行性研究阶段投资估算精度可达± 20%,所需费用约占总投资的% %详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在± 10%，所需费用，小型项目约占投资的% %大型复杂的工程约占％〜％.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

三、可行性研究步骤可行性研究按5 个步骤进行：(1) 接受委托；(2) 调查研究；(3) 方案选择与优化；(4) 财务评价和国民经济评价；(5) 编制可行性研究报告。

《房地产概论》教案（习题课）土木工程系工程管理教研室黄万新第一部分房地产投资估算【例1】某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？【解】（1）已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800（元）；月贷款利变幻无常i=12%/12%=1%，计息周期数n=10×12=120个月（2）则：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[（1+i）n-1]/[i （1=i）n]=4800×[（1+1%）120]=33.46（万元）【例2】某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？【解】（1）已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=10×12=120个月（2）则月还款额：A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]=2823.4（元）（3）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4（元）【例3】某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押货款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。

若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？【解】（1）已知：P=60万元，S=0.5%，n=15×12=180（月），i=6.6%/12=0.55% （2）抵押贷款首次月还款额为：A1=P×（i—s）/{1-[（1+s）/（1+i）]n}=600000×0.0005/{1-[（1+0.005）/（1+0.0055）]180}=300/（1-0.9144）=3504.67（元）（3）第10年最后一个月份的还款额A120为：A120=A1×（1+s）t-1=3504.67×（1+0.005）120-1=6344.50元【例4】某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。

房地产经济学概论房地产经济学是研究房地产市场及其相关经济现象的学科。

它主要关注房地产供需关系、价格变动、资金流动和市场竞争等问题。

本文将概述房地产经济学的基本概念、理论框架以及该领域的研究方法，并探讨房地产经济学在解决现实问题上的应用。

一、房地产经济学概述房地产经济学是以市场经济理论和方法为基础，研究房地产及其相关经济现象的学科。

它将房地产视为商品，并研究房地产市场中的供应和需求、价格和租金的形成机制，以及房地产市场的波动和稳定性等问题。

房地产市场是一个复杂的市场，它受到多种因素的影响。

政府政策、经济形势、人口流动、金融环境等都会对房地产市场产生重要影响。

房地产经济学的研究主要包括以下几个方面：1. 房地产市场供需关系研究：房地产市场的供需关系决定了房价和租金的变动。

供应方面，研究房地产开发和供应主体的行为，包括土地供应、开发商竞争等。

需求方面，研究居民购房和租赁行为、房屋需求与收入关系等。

2. 价格和租金形成机制研究：房价和租金的变动涉及多种因素，如土地价格、建筑成本、市场预期等。

房地产经济学研究价格和租金的形成机制，探讨供需关系、投资回报率等因素对价格的影响。

3. 资金流动和金融环境研究：房地产市场的发展需要大量资金支持，而资金的流动性和金融政策对房地产市场也有着重要影响。

房地产经济学研究资金流动和金融环境对房地产市场的影响，探讨信贷政策、利率变动等因素对房地产市场的影响。

4. 市场竞争与规制研究：房地产市场的竞争和规制是房地产经济学的研究重点之一。

研究市场竞争与规制对房地产市场结构和效率的影响，针对市场垄断、恶性竞争等问题提出相应建议。

二、房地产经济学的理论框架房地产经济学的理论框架基于市场经济学原理，同时借鉴了宏观经济学、金融学等相关学科的理论和方法。

主要的理论框架包括供需理论、投资理论、周期理论和金融理论等。

供需理论是房地产经济学的基础理论之一，它研究房地产市场的供需平衡关系，并探讨供需变动对房价和租金的影响。

2022年《房地产经纪概论》真题及答案1．房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己．吸引客户．开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供()，以赢得客户信任。

A．最高成交价格的交易B．物美价廉的房屋C．高质量的服务D．最完整全面的承诺2．房地产经营投资的目的不仅是为了()原垫付的投资，而且要盈利。

A．增加B．回收C．支付D．减少3．受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满()的，不予注册。

A．1年B．3年C．4年D．5年4．房地产经纪人员报酬给付方式，一般不包括()。

A．固定薪金制B．佣金制C．福利制D．混合制5．避免房地产经纪纠纷的根本途径是()。

A．制定规范的各类房地产经纪合同示范文本B．加强对房地产经纪行为的行政管理C．制定房地产经纪活动操作流程，加强房地产经纪人业务培训D．提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理6．贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力，月还款额一般不应超过家庭总收入的()。

A．50％B．40％C．30％D．20％7．房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为()。

A．对环境变化适应能力差B．横向沟通协调较为困难C．双重领导，违反了统一指挥原则D．高层决策迟缓8．房屋买卖代理收费，应()。

A．按成交价格总额的35％收费B．按成交价格总额的4．0％收费C．严格按照国家规定的标准收费D．采用差额定率累进计费9．下列关于经纪的表述中，不正确的是()。

A．经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为B．经纪活动主要是通过提供信息和专业服务来促成交易C．经纪机构提供中介服务是通过佣金方式取得其服务的报酬D．经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系10．下列活动中，存在巨大的经济风险，并完全由房地产经纪机构承担的是()。

A．居间B．代理C．包销D．行纪11．下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是()。

房地产经纪概论知识：建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格可采用成本法、比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

具体又有下列4种方法：（1）单位比较法；（2）分部分项法；（3）工料测量法；（4）指数调整法。

（一）单位比较法单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物得这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正类估算建筑物重新购建价格得方法。

主要有单位面积法和单位体积法。

另外，如停车场得比较单位通常为每个车位，旅馆得比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球道。

单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正（有关调整修正的内容和方法类似于比较法），然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。

例：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/㎡，则该建筑物的重新购建价格可估计为300×1200=36（万元）。

在现实房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构、用途或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。

这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。

例：某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元/m3，则该建筑物的重新购建价格可估计为500× 600=30（万元）。

（二）分部分项法分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。

即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。

培训（1）一、房地产概念1.房地产房地产是房产和地产的合称，是一种财产所有权的集合2.土地指地面、地面以上和地面以下一定空间范围。

3.建筑物房屋与构筑物的总称，指为了满足人们的需要，运用物质手段，在科学规律和美学法则的支配下，通过对空间的限定、组织而创造人为的空间场所。

4.物业含义为“财产、资产、拥有物、房地产等”。

二、房地产的特性1.不可移动性：房地产不能把它从不景气的城市市场移动到另一个景气的城市市场，所以房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是因所在地区的不同而各不相同。

2.独一无二性：没有两宗房地产是相同的，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境不同，这两宗房地产实质上是不相同的。

3.坚不可摧性：土地可以被洪水淹没、沙漠化、但它在地球表面所标明的场所，作为空间位置是永存的。

4.用途多样性：土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用，如商业、办公、居住、工业、道路、农业、林业、放牧等。

5.数量有限性：土地是大自然的产物，不能被人工生产出来（昆明有填海造城、），房地产这种数量有限性，使得房地产具有独特性，一定的位置，可以享受特定的光、热、空气、雨水和风景，可以支配相关的自然资源和生产力。

6.相互影响性：房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还取决于周围其它房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响。

7.易受限制性：如政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校、医院等可以强行取得单位和个人的房地产，如违反这些被征用的意图，要给予补偿。

8.难以变现性：房地产由于价值巨大，加上不可移动性和独一无二性，办理相关手续时间较长，很难快速变成现金，除非大幅降价。

9.保值增值性：三、房地产的分类1.按开发程度来划分生地（不具有城市基础设施的土地，如荒地，农地）毛地（具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地）熟地（有完善的城市基础设施，土地平整，能直接进行房屋建设）2、按用途来划分居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产3、按是否产生收益来划分收益性房地产：是指能直接产生租赁或者其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。