房价调控加码二三线城市刚需被看好
2011-03-25来源: 网易财经
网易财经3月25日讯3月的最后一个星期，北京、上海、广州这些大城市的住房主管部门都在紧张地忙碌着。
他们一边在做最后的冲刺一边观望——按照国务院规划，3月底之前各城市要拿出自己的房价调控目标。
目前已经出台的主要为二线省会城市，大城市仍按兵不动。
“一线城市控制房价涨幅的压力更大，需要考量因素更复杂。
” 中国房地产协会副会长陈国强（微博）3月22日对网易财经表示。
已出台调控目标的城市，普遍沿用的是当地GDP和人均收入增幅作为参照。
在地方GDP纷纷“超十”的情况下，近年房价涨幅较慢的城市今年反倒可以允许更宽松的涨幅。
另一方面，尽管楼市调控政策不断加码，但开发商仍然看好二三线城市的刚性需求。
房价调控：有人欢喜有人忧
温总理近日强调，房价由地方政府负主要责任。
地方要真正落实房地产调控的政策，首先要公布政府房地产调控的政策和房价控制目标。
大限将至，但已经出台房价调控目标的基本都属于二线城市，包括太原、昆明、贵阳、银川、长春、佛山等城市。
太原近日提出，2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP 和人均可支配收入增长水平，切实将房价控制在合理水平范围内。
按照规划，太原GDP今年预期增长13%，城镇居民人均可支配收入增长10%。
太原市房管局房地产市场处处长李德成22日在电话里告诉网易财经，“合理水平范围内”基本上是按照人均可支配收入增长10%的幅度来考量。
至于具体如何操作，李德成说到，10%是一个总体的控制目标，属于原则性的指标。
鉴于每个楼盘情况不一，因此不会对单个楼盘进行限价。
资料显示，2010年，太原新建商品住宅中，普通住宅价格上涨3.8%，涨幅比2009年扩大1.9个百分点。
鉴于此，今年涨幅10%的控制目标被指“并无压力”。
但李德成解释，3.8%是上涨的价格指数，它剔除了一些影响因素。
去年普通住宅实际价格上涨幅度要稍大于3.8%。
中国房产信息集团分析师薛建雄此前指出，房价增幅与居民收入增幅要差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨3%或者5%，控制力度才会更大。
不那么紧张的还有贵阳。
贵阳今年给自己定的目标是，严格控制2011年新建住房价格增幅不高于2010年全国平均值。
去年，2010年全国70大中城市新建住宅平均涨幅13.67%，但贵阳市房价整体低于全国上涨水平，全年同比上涨8.2%。
不过，那些往年涨幅过大的城市或许会为自己捏一把汗。
被称为“楼市黑马”的银川为自己划的调控红线是“同比增幅低于10%”，也是以当年城镇居民人均可支配收入增幅为参照。
银川一度是全国涨幅最快的城市。
2010年，银川市辖区商品房住房合同备案价格同比上涨18．32％。
而地处西南的昆明也提出，2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。
今年，昆明对GDP增速的规划是增长13%以上，城镇居民人均可支配收入实际增长10%以上。
但根据公开资料计算，昆明房价去年上涨约25%。
最新出台的佛山房价调控目标也引起普遍关注。
“不高于本年度GDP增幅”，佛山今年GDP预计增长12%。
但是，资料显示，去年佛山楼价猛涨近30%。
相对于太原和贵阳来说，银川、昆明和佛山要把房价涨幅从去年的20%～30%拉回10%左右，难度加大。
至于如何操作能把房价涨幅迅速控制住，银川市房管局工作人员非常谨慎地说到，细则稍后会出。
房价调控目标之难
2011年1月26日出台的“新国八条”表示，今年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
由于“居民住房支付能力”并无量化指标，已出台调控目标的城市，普遍沿用GDP 和人均收入增幅作为参照。
但在这个单一标准下，就出现了上述现象：在两个指标各城市差距不大的情况下，前期房价涨幅较慢的城市今年反倒可以允许更宽松的涨幅。
“没有哪个城市敢提出降价。
但房价的涨幅只要不超过人均可支配收入增幅，还是可以说没有出现过快增长。
” 23日，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在中国房地产500强峰会上对网易财经表示。
顾云昌认为，虽然有的城市定下的房价调控目标“比较温柔”，但比起过去听任其上涨已有进步。
一位参与房价调控的地方建委人士向网易财经分析，国务院一直以来的提法都是“遏制房价过快上涨”。
按照他们的理解，出台房价调控红线更多的是要控制房地产市场泡沫而非打压楼市，因此，各地出台政策时并没有提“降价”，而只是选择了相对较保守的GDP和收入增幅作为参考。
不过，顾云昌也建议，即使按照人均收入增幅来划定房价调控目标也要注意，买商品房的基本上是中等收入家庭，只有用这些家庭的收入和房价做比较才合理。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，“居民住房支付能力”要参考“房价收入比”（一套房子的总价除以一个家庭年收入）的概念。
他认为，当前全国房价收入比保持在6-7倍比较合适，2010年为7.7倍，略偏高。
对于前期房价上涨压力较大的城市如何迅速控制住涨幅，杨红旭对网易财经分析，地方政府可以通过减少高端住宅供应、控制预售期、减缓预售证发放等方式来达到调控目标。
开发商：二三线城市刚需强烈
国务院多次强调，对于未如期公布房价调控目标的城市，将对负责人进行问责。
事实上，仍然按兵不动的一线城市，才是此次调控的关键和难点。
目前，在36个已经出台限购令的直辖市、省会城市和计划单列市中，房价调控目标一栏却还只出现了5个省会城市的身影。
北京、广州、上海、深圳等地仍然对调控目标三缄其口。
国家统计局的数据显示，2月，上述四地房价环比、同比仍然在持续上涨。
“二三线城市楼市泡沫不明显，可以直接参考GDP增幅作为调控目标。
但一线城市控制房价涨幅的压力更大，需要考量因素会更多更复杂。
” 陈国强认为，一线城市房价调控目标稍晚出台是正常的。
业内认为，这些要考虑的复杂因素包括，在房地产投资占到总投资1/4的情况下，房价调控目标的设定是否会抑制短期内房地产投资，从而导致GDP增速下滑。
今年1-2月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。
其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%，增幅略高于去年同期。
陈国强对此表示，开发商在商品房投资趋缓的同时，可以由投资保障房部分来替补，因此各地的房价调控不会导致房地产投资的大幅下降。
恒大地产董事局副主席夏海钧23日也向网易财经表示，楼市加大调控力度，开发商最重要的是控制成本，特别是控制土地成本。
恒大今年的土地储备已经达到9600万平米。
所以，“如果没有优质的土地今年我们不拿地也没关系，把价格控制住以后，二
三线城市的刚性需求还是很强烈的。
”夏海钧说到。
