北京三益房地产战略报告-完整

三利商业项目市场分析报告一、区域宏观经济概况1、东城区；地域总面积25.38平方公里。

下辖10个街道办事处，共设居（家）委会406个。

辖街、路、胡同758条，常住人口65万人，人口密度为每平方公里2.5万人，加上流动人口全区约为130万人。

，人均GDP达到6300美元。

依据北京市奥运行动规划，东城区日前已制定出了东城区在首都率先基本实现现代化进程中走在前列的相关计划，按照这一计划，到2008年，东城区GDP总量将达到546亿元，年均增长10％，人均GDP 达到10400美元左右，综合经济实力显著增强。

2、安定门区域概况安定门街道管界面积1.76平方公里。

下设居(家)委会31个。

有中学10所，小学6所，幼儿园4所，医院4家。

辖区内共有各类企事业单位460个（包括中央单位53个，市属单位36个，区属企业82家，街属企业37家，其他单位252个）。

安定门商圈也有自己独特的商务氛围。

其一国家部委机关多。

以中煤集团，中国路桥，北京市人才中心等为代表的大型国家直属企事业单位汇集于此。

其二外省驻京机构多。

因其便利交通条件。

以安定门为中心南北延伸线上，江苏大厦，海南驻京办，河北饭店，浙江大厦,吉林大厦…近来，随着金融街的饱和，许多投资公司，银行，也纷纷选择安定门商圈落户。

二、安定门区域商业研究1、区域常驻人口数量500米半径范围的社区人口统计（每户按3口之家计算）500米以外1000米以内半径范围的社区人口统计（每户按3口之家计算）结论：区域内有常驻人口数量约10万人。

周边写字楼：宝景大厦、海南大厦、同和大厦、中路大厦、中煤大厦、东方文化大厦、中土等商务写字楼，租金在3.5元；周边宾馆酒店：太阳宫酒店、中矿宾馆、和平里宾馆、江苏饭店、和平里大酒店，标准间价格350元其他：国家安全生产监督管理局、国务院安全生产委员会办公室、中国煤灰工业协会、国家煤矿安全监察局、化工大院社区、中国邮政、中化供销集团总公司、中化地产股份有限公司、路桥总公司、和平实业公司、煤炭工业进出口总公司、中国黄金总公司、武装部、中国医药管理局、北京军区管理局、化工部、地坛体育馆和东城人才市场等。

某房地产项目营销策略分析报告目前，〝狮城百丽庄园〝项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪合作，就其开发的〝狮城百丽〞项目，北京建亚兴业房地产经纪有意承揽其全程策划及销售代理业务。

前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判定后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。

通过我方近一时期的工作，我公司企划部为进展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。

在经历了北京房地产沉浮进展的十多年来，市场已由原先的〝卖方市场〞转为现有的〝买方市场〞，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了猛烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在通过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关怀物业的位置、价格、房型等因素外，也关怀起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及进展商的信誉实力，这也是市场进展的必定趋势。

基于上述缘故，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内容由以下六个部分组成：第一部分：战略进展篇第二部分：市场分析篇第三部分：营销定位篇第四部分：营销实战篇第五部分：广告综合篇第六部分：合作运作篇〝优质、高效、高信誉〞，是我公司一贯的工作作风和经营理念。

我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。

产品档案地理位置：北京经济技术开发区17#地开发商：北京儒林房地产开发有限责任公司施工单位：北京房山建筑股份；江苏省第一建筑安装；北京中铁兴都建筑工程监理单位：北京大正建设治理；北京吉星工程建设监理有限责任公司设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院； KLAY ASSOCIATES建筑师事务所〔新加坡〕景观设计：北京林业大学一北林地景园设计院占地面积：259.375亩建筑面积：179640.83平米。

三益村拆迁工作总结
近年来，三益村进行了一系列拆迁工作，以改善村庄环境、提升居民生活质量。

在这一过程中，村委会、政府部门和居民们共同努力，取得了一定的成绩。

以下是对三益村拆迁工作的总结和反思。

首先，拆迁工作为三益村带来了环境改善。

通过拆除老旧房屋、整修道路和绿
化环境，村庄的面貌焕然一新。

居民们也更加注重环境卫生，使得整个村庄变得更加整洁美观。

其次，拆迁工作为村庄带来了经济效益。

在拆迁过程中，一些老旧建筑被改造
成商业用途，为村庄带来了更多的商业机会和就业机会。

同时，也为村民们提供了更好的生活条件和发展空间。

最后，拆迁工作为村庄带来了社会效益。

通过拆迁工作，村民们的居住环境得
到了改善，生活质量得到了提升。

同时，村庄的社会秩序也得到了改善，社区关系更加和谐，居民们的生活更加安定。

然而，拆迁工作也面临着一些问题和挑战。

在拆迁过程中，一些居民因为房屋
被拆迁而面临着重新安置的问题，这需要政府部门和村委会更加关注和解决。

同时，拆迁工作也需要更加注重环保和文物保护，以确保拆迁工作的可持续发展。

总的来说，三益村的拆迁工作取得了一定的成绩，为村庄带来了环境、经济和
社会的三重效益。

然而，拆迁工作也需要不断总结经验，解决问题，以确保村庄的可持续发展和居民的幸福生活。

北京商业地产研究报告2006前言随着中国经济日益繁荣发展，消费文化日趋多元化，定向消费市场的潜力巨大。

精品百货和主题商场的发展保持着平稳增长态势，社区商业也渐露锋芒。

近年来，国内高收入阶层数量显著增加，居民消费观念日趋成熟，现有的商业物业市场日显匮乏。

借此东风，越来越多的住宅开发企业也开始了商业地产的开发工作，但由于专业商业开发知识的匮乏，众多房地产专业人士意识到，要成为这场激烈的竞争中最后的生存者，就必须直面市场规则的改变，积极做好应对准备。

商业地产是房地产市场发展到一定阶段的产物，以商业运营为主体，地产开发为依托的一种开发经营模式，是房地产行业的一个重要分支，它的运作过程相对与房地产开发是比较复杂的。

一些市场嗅觉度敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。

随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。

一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头。

我司作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。

作为业内的资深专家，凭着多年来对近百个商业项目的成功操作经验，我司商业对北京以及其他特性化的商业发展城市一直保持着高度的关注，并进行着深入的研究。

为了让中国商业地产更加协调稳步的发展。

使开发商、投资者更加了解其商业发展特性所在。

我司现将2002——2005年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。

第一部分：分析目的和原因商业房地产作业房地产市场重要的组成部分，在现今的市场地位愈加重要，随着市场扩大，商业市场的发展，激烈的竞争，商业市场愈发受到如发展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业密切关注的相关人士及团体的重视。

分析商业房地产行业的现状，预测出北京市商业地产06年发展的趋势，总结行业的发展规律，从而对商业项目的开发作出前置性的预测，对项目的操作作出应有的指导意义，是对行业研究的意义所在，这也是此次白皮书发表的初衷。

目录1.北京市宏观经济运行情况及政策分析 (3)1.1地区整体经济运行情况 (3)1.1.1经济发展水平 (3)1.1.2产业结构优化 (9)1.1.3人口及收入状况 (10)1.1.4对外经济 (12)1.2房地产业相关政策分析 (14)1.2.1土地政策 (15)1.2.2金融政策 (16)1.2.3税收政策 (17)1.2.4市场交易秩序 (17)1.2.5外资准入 (19)1.2.6住房保障 (19)2.北京市房地产市场概况 (19)2.1土地市场分析 (19)2.1.2土地开发及购置面积 (19)2.1.3土地购置单价 (20)2.1.4土地招拍挂 (21)2.2商品房市场分析 (23)2.2.1房地产投资增长速度、规模与投资结构分析 (23)2.2.2 房地产开发投资资金来源分析 (24)2.2.3商品房供给分析 (25)2.2.4商品房需求分析 (26)2.2.5商品房供求对比分析 (28)2.2.6房价收入比分析 (28)2.2.7商品房价格分析 (29)3.各类物业市场分析 (31)3.1分物业市场综述 (31)3.1.1分物业市场供给综述 (31)3.1.2分物业市场需求综述 (34)3.2商品住宅市场分析 (36)3.2.1商品住宅市场投资额分析 (36)3.2.2商品住宅市场供给分析 (36)3.2.3商品住宅市场需求分析 (38)3.2.4商品住宅市场供需分析 (39)3.2.5商品住宅市场价格分析 (40)3.2.6 2006年北京区县商品住宅市场分析 (41)3.3写字楼市场分析 (47)3.3.1写字楼市场份额分析 (47)3.3.2写字楼市场供给分析 (48)3.3.3写字楼市场需求分析 (51)3.3.4写字楼供需分析 (51)3.3.5写字楼价格分析 (52)3.3.6北京写字楼热点区域分析 (53)3.4商业地产市场分析 (57)3.4.1商业地产市场份额分析 (57)3.4.2商业地产供给分析 (58)3.4.3商业地产需求分析 (60)3.4.4商业地产供需对比分析 (61)3.4.5商业地产销售价格分析 (61)3.4.6北京主要商圈简单介绍 (62)3.5二手房市场分析 (67)3.5.1二手房交易量分析 (67)3.5.2二手房市场发展趋势分析 (68)4.房地产市场预测 (69)4.1房地产市场供给预测 (69)4.1.1北京房地产开发总投资额预测 (69)4.1.2北京商品房新开工面积预测 (70)4.1.3北京商品房竣工面积预测 (70)4.1.4北京商品房施工面积预测 (71)4.2房地产市场需求预测 (72)4.2.1北京商品房销售面积预测 (72)4.2.2北京商品房销售额预测 (72)4.3房地产市场价格预测 (73)附件一：北京市统计局2006年国民经济和社会发展统计公报 (74)附件二：北京市住房十一五建设规划（2006-2010年） (86)1.北京市宏观经济运行情况及政策分析1.1地区整体经济运行情况1.1.1经济发展水平2006年是“十一五”开局之年，作为中国的政治、文化与国际交往中心，北京这个综合性产业城市生机勃勃且充满活力。

目录第一章 xxxx商业地产的发展时机 (4)一、促进市场发展的主要因素 (4)1、首都经济的持续增长 (4)2、xxxx商业的全面发展 (4)3、发展规划的出台实施 (4)4、市场调控的规范加强 (4)5、区域商圈的功能变化 (4)6、重大事件的突发影响 (5)7、宏观环境的不断优化 (5)8、消费投资的逐渐理性 (5)二、引起快速升温的直接原因 (5)1、投资转移 (5)2、需求拉动 (5)3、利益驱动 (6)4、运作灵活 (6)第二章 xxxx商业地产的市场形势 (6)一、整体市场 (6)（一）市场概况 (6)1、全国市场 (6)2、xxxx市场 (7)（二）主要情况 (8)1、市场供给 (8)2、市场需求 (8)3、市场行情（资源：易铺网） (8)4、运作方式 (10)5、价格分布 (10)6、项目分布 (10)二、区域市场 (11)（一）CBD地区 (11)1、供给方面 (11)2、新旧主要项目 (11)3、需求方面 (12)4、市场形势 (12)（二）中关村 (13)1、中国硅谷助推投资热潮 (13)2、供求关系决定市场高价 (13)3、住宅底商有利可图 (13)4、中小投资者不容忽视 (13)（三）亚运村 (14)1、供需矛盾突出 (14)2、市场持续热销 (14)（四）南城地区 (14)1、商业地产渐成规模 (14)2、市级物流中心初步显现 (15)3、三大城区广汇商机 (15)第三章xxxx商业地产的未来趋势 (15)一、xxxx商业的规划发展 (15)（一）xxxx“十五”期间商业发展规划 (15)1、发展基本目标 (15)2、商业发展重点 (16)3、业态引进重点 (16)（二）区域规划情况 (16)1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。

(16)2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。

(16)3、社区商业中心。

(16)4、特色商业街。

(17)（三）xxxx商业的发展趋势 (17)1、xxxx的流通业 (17)2、xxxx的商业街 (17)3、xxxx的零售业 (17)二、市场存在的问题现象 (18)（一）自身不足 (18)1、开发资金匮乏。

北京东部房地产市场调研报告(1)前言2019年至2019年是北京及至全国房地产最不平静的时期，房地产市场在这一时期经历了各种政策调控。

从03年121文件的出台，到监察部和国土资源部日前发出的831大限，即在04年8月31日前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院关于项目资本金比例从20％提高到35％以上的通知；银监会对房产信托监管力度的加强；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；05年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》老国八条；05年５月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见新国八条；预售制度的取消争议；以及二的二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等等等，将京城房市搅得沸沸扬扬，观望之声四起。

北京的东部一直是北京房地产界的一个议论之地、争论之地、也是争议之地，但更是希望之地。

两轴两带多中心，京津冀腹地、环渤海经济圈、三轴三带两绿心，北京中心的东移，大七环的建设，京东板块的现状与发展，成为一大热点，各大媒体、专家、学者、政府部门、企业、市民对此的关注，引发了众多关于京东的话题。

根据北京市统计局资料显示，2019年1-9月份北京市房地产的总体开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局统计数据，1-9月，北京市房地产开发投资完成9085亿元，同比增长44，低于上年同期159个百分点，占全社会固定资产投资的比重为534％，低于上年同期48个百分点。

其中，商品住宅开发投资完成4555亿元，同比下降34％；1-9月，全市商品房买卖成交21万套，26046万平方米，同比分别下降132％、87％其中，商品现房买卖成交74万套，9398万平方米，同比分别增长188％和278％；商品期房预售成交136万套，16648万平方米，同比分别下降241％、206％；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372元平方米，同比上涨了1460元平方米，涨幅为247％。

第一章前言1.研究背景北辰实业股份有限公司房地产开发业务目前正处于改革发展的关键时期，为制定未来3-5年的发展战略，特委托－－公司对其发展策略及市场定位进行专题研究。

2.研究目的及意义2.1 调查分析北京市房地产市场的整体情况，各分物业情况，各区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及发展趋势进行分析预测，对北辰房地产发展的投资方向、开发规模及产品定位提出指导性建议。

2.2 全面分析北辰实业股份公司的管理模式、房地产业的经营规模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况，并对比分析与其实力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可持续发展策略。

3.研究内容3.1 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究3.2北京房地产市场分析与预测3. 3 北辰实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析3. 4房地产开发规模和市场定位3. 5北辰房地产发展策略建议4.研究方法与技术路线4.1 一般调查、重点调查、辅助调查相结合4.2整理数据库及本项目专题调查表获取相关数据.4.3对数据进行处理分析,确定预测指标及预测方法。

4.4采用回归分析法对北京市房地产市场进行分析与预测。

4. 5运用预测结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发业务的开发规模和市场定位，并制定其发展策略。

4. 6技术路线样本£模型数据处理模型前期准备多方调杳调研报告分析研究\定性分析专家座谈模型设计模型图表第二章国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究1国家宏观经济形势及政策分析1.1、我国宏观经济运行态势改革开放的深入进行，极大地促进了我国经济的发展。

随着1996 年软着陆的实现，国民经济的运行状况发生了根本性的变化：从长期的卖方市场转向了买方市场。

当前宏观经济发展形势总的来说是好的。

农业和农村经济发展较快，国企改革效果明显，财政货币政策双管齐下，资本市场发展平稳，国际经济，尤其是东南亚、韩国经济有根本好转，这一切都是国民经济继续向前发展的有利条件和重要因素。