注会考试《税法》知识点：土地增值税税收优惠和征收管理

税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

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一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。

纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。

土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。

二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。

扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。

注会税法土地增值税计算题摘要：一、土地增值税的概念和特点二、土地增值税的计算方法三、土地增值税的优惠政策四、土地增值税的征收管理五、土地增值税的案例分析正文：一、土地增值税的概念和特点土地增值税是指在土地使用权有偿转让时，对土地增值部分征收的一种税收。

它具有以下特点：1.土地增值税的定义土地增值税是对土地使用权有偿转让时，对土地增值部分征收的一种税收。

土地使用权的有偿转让，是指以土地为主要交易对象，通过签订土地使用权转让合同，实现土地使用权的转移，并向转让方支付一定数额的转让价款的行为。

2.土地增值税的特点（1）土地增值税是一种间接税，税负可以转嫁。

（2）土地增值税的税率采用超额累进税率。

（3）土地增值税的计税依据是土地增值额。

二、土地增值税的计算方法1.土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是土地增值额。

土地增值额是指土地使用权有偿转让时，转让价款减去土地取得成本和土地开发成本后的余额。

2.土地增值税的税率土地增值税采用四级超额累进税率，税率分别为：30%、40%、50%和60%。

3.土地增值税的计算公式土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除数三、土地增值税的优惠政策1.免征土地增值税的情况（1）个人销售住房。

（2）企事业单位、社会团体等单位销售住房，用于安置职工。

（3）政府收回土地。

2.减征土地增值税的情况（1）纳税人建造普通标准住宅。

（2）纳税人改造城市危旧住房。

四、土地增值税的征收管理1.土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人是土地使用权的有偿转让方。

2.土地增值税的纳税期限土地增值税的纳税期限为纳税义务发生之日起15日内。

3.土地增值税的纳税地点土地增值税的纳税地点为土地所在地的主管税务机关。

五、土地增值税的案例分析1.案例一：某企业转让土地，取得转让价款1000万元，土地取得成本为500万元，土地开发成本为300万元。

计算该企业应缴纳的土地增值税。

解答：土地增值额=1000-500-300=200万元土地增值税=200×30%=60万元2.案例二：某个人销售住房，取得销售价款200万元，购买成本为150万元。

【2024注册会计师】税法300个重要学问点1.权利主体双方：法律地位同等，但权利和义务不对等2.纳税客体：区分不同税种的主要标记3.我国现行税率：比例税率、超额累进税率、定额税率、超率累进税率4.人大授权国务院制定实施六个暂行条例：增值税、消费税、营业税、资源税、土地增值税、企业所得税暂行条例5.一个国家的税法一般包括：税法通则、各税税法(条例)、实施细则、详细规定四个层次6.特定目的税：固定资产投资方向调整税、筵席税、城建税、土地增值税、车辆购置税、耕地占用税7.财产和行为税：房产税、城市房地产税、车船运用税、车船运用牌照税、印花税、屠宰税、契税8.农业税类：农业税、牧业税9.税收管理权限划分：税收立法权、税收执法权10.地方税详细包括：营业、资源、土增、印花、城建、土使、房产、车船11.国税系统负责征管项目：增值、消费、车购、铁银保集中交纳的营所城、中企所得、海油所得、资源外企所得、证券交易12.地税系统负责征管项目：营业、城建、地企、集企、私企、个人所得、资源、土使、耕占、土增、房产、车船、印花、契税、屠宰、宴席、农牧13.中心政府固定收入：消费税、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税和消费税。

14.地方政府固定收入：15.中心地方政府共享收入：1、增值税：(不含进口环节)中心75%，地方25%。

2、营业税：铁道部、各银行总行、各保险总公司集中交纳的部分归中心，其余归地方。

3、企业所得、外资所得：铁道部、各银行总行及海洋石油企业缴纳的部分归中心政府，其余比例共享：02年各50%，03年中心60%，地方40%，03年以后另定。

4、个人所得税：除储蓄存款利息外，其余与上比例相同。

5、资源税：海洋石油缴纳的部分归中心，其余归地方。

6、城建税：铁道部、各银行总行、各保险总公司集中交纳的部分归中心，其余归地方。

7、印花税：证券交易94%归中心，其余归地方。

修理修配：是受托对损伤和丢失功能的货物进行修复，使其复原原状和功能的业务。

房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析本章组合的三个税种，涉及对房屋、土地等不动产取得、持有、转让中的财产征税或行为征税。

其中：房产税、契税以单选题、多选题命题为主，每个税分值2分左右；土地增值税每年有计算分析题，分值6-8分。

本章三税，预计分值在10分以上。

本章内容结构第一节房产税法第二节契税法（讲课中放在第一节）第三节土地增值税法本章变化：房产税：新增2项税收优惠；纳税申报表有变化。

第一节契税法【知识点1】征税对象【考情分析】重要考点契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

一、征税对象一般规定在境内转移土地、房屋权属这种行为。

学习这部分内容，注意结合与不动产业务其他税种的关系。

纳税人不动产转让业务涉及税种：二、征税对象具体情况：（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。

不得因减免土地出让金而减免契税。

（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）几种特殊情况视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋：承受方按房产折价款（现值）缴纳契税2.以房产作投资或作股权转让：被投资方为契税的纳税人（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）【特殊】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

3.买房拆料或翻建新房：买房人为契税的纳税人。

（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）区分赠与和继承1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围，受赠方缴纳契税；2.继承要加以区分：（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

（五）房屋交换【提示】房屋等价交换不交契税；（六）其他：1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。