第四章房地产评估
一、单项选择题
1. 城镇土地的基准地价是（）
A. 某时点城镇土地的单位价格
B.某时期城镇土地的单位价格
C.某时点城镇区域性土地平均价
D.某期城镇土地区域性平均价
2. 待评估建筑物账面原值为l00 万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增
长幅度每年为15％，则2003 年底该建筑物的重置成本为（）
A. 11 5 万元
B.152.O9 万元
C.132.25 万元
D.174.9 万元
3. 下列建筑物中属于民用建筑物的是（）
A. 交通运输业建筑物
B. 厂房
C. 行政事业用建筑
D. 道路、桥梁
4. 一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。
A. 高于
B. 低于
C. 等于
D. 不确定
5. 运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖
B.钢材、木材、水泥
C.木材、水泥、砖
D.钢材、水泥、钢筋混凝土
6. 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200卅，月租金3 000元，土地还原利率为7%,建筑物还原利
率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格i 000元/m,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）
A.61 667 元
B.92 500 元
C.789 950 元
D.58 041 元
7. 前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）
A.职工的培训
B.地上附属物拆除费
C.资金成本
D.建筑安装工程费
8. 商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。
A.收益法
B.市场法
C. 收益法或市场法
D.收益法或成本法
9. 预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。
A. 用途相同
B. 结构相同
C. 数量较多
D. 数量较少
10. 土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）
A.地价+建筑费
B.地价+建筑费+利息
C.地价+建筑费+专业费+利息
D.地价+专业费+建筑费
11. 交易实例土地的价格为1 800元/〃，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9%，则待估土
地的价格为（）
A.901.21 元
B.903.36 元
C.902.22 元
D.900 元
12. 土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）
A. 土地的功能性贬值
B.建筑物的功能性贬值
C. 土地的经济性贬值
D.建筑物的经济性贬值
13. 建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）
A.砖木结构
B.砖混结构
C. 木结构
D.简易建筑物
14. 国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）
A.70 年
B.40 年
C.60 年
D.50 年
15. 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（ ）申请续期。
A. 半年 B.3 个月 C. 一年 D.18 个月
16. 在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是 （ ） A.宗地形状
B.宗地周边环境
C.宗地面积
D.容积率
17. 土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（ ）
A.地上附着物
B.社会经济环境
C.物价水平
D.土地的特性和条件
18. 在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为 100 万元，第一年投入 60％，第二年投入 40％，年折现率 为 10 ％，则总建筑费为（
）
A.921 473 元
B.918 791 元
C.907 523 元
D.934 156 元
19. 成本法适用于评估的是（ ）
A.预计出售的土地
B.新开发的土地
C.对包含土地使用权的企业整体评估
D. 土地市场发育完善条件下土地评估
20. 在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（ ）
A.房地产的年总收益
B. 土地的实际收益
C. 土地的客观收益
D. 土地的前期收益
21. 某工业用地最高出让年限为 50 年，实际利用年限为 20 年，还原利率为 18％，在适用基准地价系数修正法评估时，年限 修正系数为（ ） A.0.861
B.0.751
C. 0.964
D.0.872
22. 某砖木结构 3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得 75分，装修部分得 70分，设备部分得 85 分，该类资产的 G = 0.70, S = 0.20, B = 0.10，则该建筑物的成新率为（ ）
A.75 ％
B.80％
C.85
％
D.90％
23. 对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（ ）原则的要求
A. 替代
B. 变动
C. 最有效使用
D. 供需
24. 地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（ ）
A. 建筑密度
B. 容积率
C. 建筑高度
D. 建筑覆盖率
25. 一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（ ）
A. 建筑高度
B. 容积率
C. 建筑密度
D. 建筑环境
26. 目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（ ）
27. 城镇土地的标定地价是（ ）
A. 土地使用权出让底价
B.政府评估的具体地块的价格
C.政府出租土地的价格
D.单位土地面积的地价
二、多项选择题
1. 反映影响商业用地环境质量的指标有（ ）
A. 交通便捷度
B. 人文环境
C. 自然环境
A.生地与熟地
B.国家所有土地和集体所有土地
C. 无偿划拨和有偿出让
D. 一级市场和二级市场 D.规划环境
E. 基础设施保证度
2. 影响地价的社会因素主要包括（ ） A.政治安定状况 B.社会治安程度 C.税收政策
D.房地产投机
E.
交通管制
3. 以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（ ）
A. 标定地价是一个区域性的平均地价
B. 标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据
C. 标定地价是政府评估的具体地块的地价
D. 标定地价是各类用地的平均地价
E. 一般情况下，标定地价不进行大面积评估
4. 土地的经济特性主要表现在（ ）
A. 用途多样性
B. 经济地理位置的可变性
C. 土地使用价值的永续性
D. 可垄断性
E. 土地面积的有限性
5. 建筑物成本通常可归纳为（ ）
A.前期费用
B.建筑安装工程费
C.其他费用
D.合理利润
E.资金成本
6. 建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（ ）建筑物。
A.单位价值小
B.结构简单
C.单位价值大
D.大型建筑物
E.使用寿命长的建筑物
7. 下列因素中会影响到建筑物价格的是（ ）
A. 住房制度改革
B. 长期投资贷款利率
C. 短期贷款利率
D. 国家政策
E. 建筑物所处的地理环境
8. 判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（ ）
A.使用用途不合理
B.部分闲置
C. 利用率下降
D. 使用强度不够
E. 收益水平下降
9. 建筑物评估的原则有（ ）
A. 替代原则
B. 最有效使用原则
C. 供需原则
D. 房地合一原则
E. 贡献原则
10. 测算建筑物重置成本的常用方法有（
）
A. 预决算调整法
B. 重编预算法
C.
价格指数调整法 D. 询价法 E.
假设开发法
11. 建筑物按房屋承重结构可分为（
）
A. 钢结构
B. 钢筋混凝土结构
C. 砖混结构
D. 砖木结构
E. 木结构
12. 建筑物从大的类别方面可分为（ ）
13. 运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（ ）
A.市场发育不完善
B. 土地成交实例不多
C.有相同或相似的其他交易案例
D.可以较为准确地估算收益
E. 既无收益又很少有交易情况的
14. 土地开发费主要包括 （ ）
A.基础设施配套费
B.公共事业建设配套费
C.拆迁费
D.资金成本
E. 小区开发配套费
15. 开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（ A.资源税 B.耕地占用税 C. 契税
A.商业用房
B.工业用房
C. 房屋
D.构筑物
E.公共建筑
）
D. 土地增值税
E. 印花税
16. 在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括（）
A.有一定利害关系的主体之间的交易
B.有特别动机的交易
C.买方或卖方不了解市场行情的交易
D.交易时点
E.其他特殊交易情形
17. 土地使用权评估的原则有（）
A.最有效使用原则
B.替代原则
C.变动原则
D.贡献原则
E. 供需原则
18. 转让房地产必须满足以下哪些条件（）
A. 以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上
C. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30%以上
D. 属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件
E. 属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权岀让金
19. 土地权属按不同的角度，可以分为（）
A. 土地所有权
B. 土地使用权
C.划拨土地
D.出让土地
E. 买卖土地
20. 地形地质因素对地价的影响主要表现在（）
A.地形条件较差会造成使用效果差
B.地质条件差会增高开发成本
C.地形条件会决定土地用途
D.地形条件制约开发规模
E.地形条件决定土地价格
三、计算题
1. 某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高
2.7m，建筑面积5 669.04m2;基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B 商品住宅区、C小区，基本资料如下：
A花园小区：建筑面积4 300m2，交易日期为2004年11月，土地单价为2 200元/ m;
B商品住宅区：建筑面积3 900m2,交易日期为2004年8月，土地单价为2 500元/ni; C小区：建筑面积为 4 100m2，交易日期为2004年1月，土地单价为2 100元/ m。
根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：
根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。
（注：计算建筑物的已使用年限时，忽略1999年10月、11月和12月这三个月不计。
）
2. 一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为I 68万元，资本化率为10%。
试评估该房屋的价格。
3. 某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为 3 600m2，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6,
覆盖率为50％，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。
评估过程如下：（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率6，建筑密度50％设计，建筑物12 层，其中1〜2层为商业服务用房，3〜12层为商品住房。
（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要 2 年的时间，第一年投入75％的总建筑费，第二年投入25％的总建筑费。
（3）总建筑费估计为 2 500 万元，专业费用为总建筑费的6％。
（4）利息率为8％，房地产业的平均利润率为15％。
（5）各种税费综合为地价的5％（包括租售费用）。
（6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。
预计商业服务用房售价为 5 000元/ m，商品房售价为2 000 元／m2。
（7）折现率为10％。
求土地使用权价格。
4. 某公司于2000年11月以有偿方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在此地上建成建筑物B,当时造价为1200
元/ mi，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格为1500元/m2;残值率为10 %, A地块面积450吭建筑面积为400m l, 目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m2, 土地及房屋还原
利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元／建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑物年租金
的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）。
答案部分
一、单项选择题
1. D
【答案解析】基准地价不同于宗地地价，有一个重要特点，是特定区域的平均价格。
2. B
【答案解析】该建筑物的重置成本=100X（1 + 15%）3= 152.09 （万元）
3. C
【答案解析】交通运输业建筑物、厂房、道路、桥梁属于工业用建筑物。
4. A
【答案解析】由于经济地理因素，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开发城市高于内地城市。
5. B
6. A
【答案解析】年房租收入=3000X12= 36000 （元）
年总成本=7600 （元）
年总纯收益= 36000－7600= 28400（元）
土地使用权总价= 300X1000= 300000（元）
归属土地的年纯收益= 300000X7%= 21000（元）
故归属建筑的年纯收益= 28400－21000=7400（元）
建筑物折旧率= 1/25X100%= 4%
建筑物价格=7400-（8%+ 4%）= 61666.67 （元）
A 选项正确。
10. D
11. B
12. B
【答案解析】建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用土地的最佳使用不一致而言的。
建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。
B选项符合题意。
13. A
14. D
15. C
16. B
【答案解析】宗地周边环境属于区域因素。
17. D
18. B
【答案解析】总建筑费=1000000 X 60 %X( 1 + 10%) -0.5+ 1000000 X 40%X( 1 + 10%) -1.5= 918 791 (元)
19. B
【答案解析】成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。
20. C
【答案解析】实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
本题应当选C o
21. C
22. A
【答案解析】成新率=(75X0.70 + 70X0.20 + 85X0.10)* 100X100% 23.
24.
25.
7.
8.
9.
【答案解析】预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。
【答案解析】
75%
【答案解
析】
【答案解析】 容积率=总建筑面积-总用地面积，建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗 地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：容积率=建筑密度X 层数，此 种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
本题应当选择 C 项。
26. 【正确答案:]D 27. B
【答案解析】 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。
二、 多项选择题 1. BC 2.
ABD
【答案解析】 税收政策、交通管制属于影响地价的行政因素。
3.
BCE
【答案解析】 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价， AD 选项不正确。
4. ABD
5. ABCDE
6.
AB
【答案解析】 价格指数调整法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。
7.
ABDE 8. BCE 9. ABCD 10. ABC 11. ABCDE 12. CD
【答案解析】 建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
13. ABE
【答案解析】 成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等 其他方法评估时采用。
14. ABE 15. BD
【答案解析】 各种税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。
16. ABCE 17. ABCDE 18. ABD 19. ABCD 20. AB 三、 计算题 1.
(1)计算AB 、C 交易实体的修正后单价
穆正后A 的单价巴乙上＞＜二…=2200X0.5884=2 166 （元曲）
97 100 110 100
修正后 B 的单价=25OOX
— X 1^x1^ =2500X1.071 = 2 678 （元曲?）
100 100 100 100
醪鋅的单心皿鈴挣詈嚅〜冈元罰
(2)辻懸值道金的建筑面积单价
(3) 待估土地总价=2 450 X 5 669.04 = 13 889 148 (元)=1 388.9148 (万
元)
(4 )计算实体性贬值
成新率=30-( 30 + 5)X 100%= 85.7 % 实体性贬值=13 889 148 X( 1 一 85.7 %) =1 986 148.2
(元)
2166+2678+2504 丁
= 2450 （元衍宀*■'
=198.61 482 (万元)
(5)计算功能性贬值，因为局部要装修，所以功能性贬值为 (6)评估该建筑物的价格
建筑物的价格=1 388.9148 —198.61 482—15^1 175 (万元)
2. 根据建筑物评估的市场法，该房屋的评估价:
100 + 100 +
110 + 120 + 130 1+10% (1+册)2 C+Wy (i+io%)*
(1+10%)'
=418.9 + 1043.15 = 1462.05 (万元)
3. 【正确答案】 该块宗地面积为3 600m 2，建筑密度为50%，则每层面积为：3 600 X 50%= 1 800 (卅)
容积率为6,则该建筑物为12层，则商业用房的面积为：1 800 X 2=3 600 ( m ) 商品住房的总面积为：1 800 X1 0 = 18 000 &)
(1) 总楼价=(3 600X 5 000) X (1 + 10%) -2 + (18 000X 2 000) X ( 1+ 10%) -2 =18 000 000X 0.8264 +36 000 000X 0.8264 =44 625 600
(元)
(2) 总建筑费=(25 000 000X 75%)X( 1 + 10%) -0.5 +(25 000 000X 25%)X( 1+ 10%) -1.5 =18 750 000X 0.9535 + 6 250 000 X 0.8668
=23 295 625
(元)
(3) 专业费用=23 295 625 X 6%= 1 397 737.50 (元)
(4) 税费=地价X 5%
(5) 投资利息=(地价+建筑费+专业费用)X 8% =(地价+ 24 693 362.50 )X 8% =地价 X 8%+ 1 975 469
(6) 利润=(地价+建筑费+专业费)X 利润率 =(地价+ 24 693 362.50 )X 15% =地价 X 15 %+ 3 704 004.38 (7) 总地价
地价=楼价—建筑费—专业费用—利息—利润—税费
地价=44 625 600 — 23 295 625 — 1 397 737.50 —地价X 8%— 1 975 469 —地价X 15 %— 3 704 004.38 —地价X 5% (1 +5%+ 8 %+ 15%)地价=44 625 600 — 23 2951 625 — 1 397 737.50 — 1 975 469 — 3 704 004.38 地价=14 252 764.12/1.28
= 11 134 971.97 (元)
4. 【正确答案】 根据综合分析，应采用收益还原法： (1) 计算房地出租年收入，这里取当地同类建筑的客观租金收入=
30X 400X 12=
144 000 (元)
(2) 计算房地岀租的年总费用 ① 税金：20X 400= 8 000 (元) ② 管理费：144 000 X 4%= 5 760 (元) ③ 维修费：1 500 X 400X 2%= 12 000 (元) ④ 保险费：1 500 X 400X 0.2 %=
1 200 (元)
⑤ 年折旧费：I 500 /( 50 — 1)X 400= 12 245 (元) 这里计算年折旧费所取残值率为零，因为到土地使用权
50年期满，建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回，所以土
15万元。
评估价=
地使用者势必在49年中将建筑物折旧完。
合计：年出租总费用为①+②+③+④+⑤二39 205 (元) (3)计算房屋岀租年收益
房屋现值=房屋重置—折旧费=1 500 X400-1 2 245 X3
=563 265 （元）
房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率
= 563 265 X6%= 33 795.9 （元）
（4）计算土地年收益
144 000 －39 205 －33 795.9 = 70 999.1 （元）
（5）计算土地价格地价= A／r X [1－1／（1＋r ）n]
= 70 999.1 ／5％X [1－1／（1＋5％）46]
= 1 269 468.63 （元）。
