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商业地产项目中专业市场的前期规划浅析作者：蒲林来源：《城市建设理论研究》2013年第23期商业地产项目与住宅项目不同，二者在实际开发的操作模式上有着本质的区别，主要表现在消费市场调研分析、配套设施、开发周期、定价策略等方面。
商业地产项目的开发不能沿用住宅项目开发的操作模式，其中专业化市场项目更是如此，无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业专业市场项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
1、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。
本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。
市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。
本阶段主要设计内容如下：在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。
可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业专业市场项目的可行性研究要以项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
定位是项目入市的第一步。
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。
要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。
在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：a.项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
商业地产前期策划（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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商业房地产项目的开发前期的市场调查1. 引言商业房地产项目的开发前期市场调查是确保项目成功的关键步骤之一。
通过市场调查，可以评估项目的可行性和潜在投资回报率，了解市场需求和竞争状况，为项目的规划和开发提供有力的依据。
本文将详细介绍商业房地产项目的开发前期市场调查的重要性、调查方法和步骤。
2. 重要性商业房地产项目的开发前期市场调查对项目成功至关重要。
市场调查可以帮助项目开发者了解项目所在区域的市场需求和潜在客户群体的特点，确定适宜的项目类型和规模。
通过市场调查，项目开发者可以更好地把握市场趋势，避免投资盲目和风险。
具体而言，市场调查的重要性表现在以下几个方面：2.1 评估项目可行性市场调查可以评估项目的可行性，包括市场需求、竞争状况和资金回报率等方面。
通过对市场需求的调查分析，可以确定项目类型和规模，并预测项目的出租率和销售率。
同时，对竞争状况的了解可以帮助项目开发者制定有效的竞争策略，提高项目的竞争力。
2.2 了解市场需求市场调查可以帮助项目开发者了解市场需求，包括消费者的需求变化、消费习惯和购物习惯等方面。
通过对市场需求的了解，可以确定项目的定位和特色，满足消费者的需求，提升项目的吸引力和竞争力。
2.3 预测经济环境市场调查可以帮助项目开发者预测项目的盈利能力和投资回报率。
通过对经济环境的调查分析，可以了解宏观经济的变化趋势和影响因素，预测未来的市场走势，为项目的规划和决策提供有力的依据。
3. 调查方法和步骤商业房地产项目的开发前期市场调查可以采用多种方法和步骤。
下面将介绍常用的方法和步骤。
3.1 市场调研市场调研是商业房地产项目开发前期市场调查的重要方法之一。
市场调研可以通过问卷调查、访谈和观察等方式收集市场信息，了解消费者的需求和购买意愿，评估竞争状况和市场容量。
通过市场调研，可以获取大量的市场数据，为项目开发提供参考。
3.2 竞争分析竞争分析是商业房地产项目开发前期市场调查的重要步骤之一。
市场调研的主要内容及基本流程第一章：调研原则房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、纪录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测，为项目的成功运做提供参考依据、打下坚实的基础。
一个成功的项目,绝对不能脱离市场调研，正所谓“知己知彼，百战不殆”。
同时，对项目的调研也要征询科学的依据与方法，在实际的调研工作中可遵循以下的法则:1。
带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。
调研过程中有开始构思多种可能性的方案。
一旦有框架性的想法,就开始尝试论证。
但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上.3。
20/80法则：时间与精力用于核心问题上,不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。
4。
“顺瓜摸藤”法则:注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质—-为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样?这种市场效果反应出消费者怎样的心态？第二章：调研的主要内容：1. 区域宏观：（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2。
行业信息：(房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点,房地产产业链的发育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3. 市场（项目周边区域的市场竞争态势、周边在销楼盘的相关情况、目标客户的来源与基本信息等）4。
项目分析(区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略,同类项目成功与失败个案分析）第三章：调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：一：调研的前期准备：调研的前期准备主要是指根据项目的特点确定调研的相关工作，列出调研的动作计划与时间安排表。
1。
调研目的:为项目规划定位进行可行性分析论证2.调研范围：巩义市房地产项目（商业地产为主项目,重点考察商业街区、门面房、产权式商场)3。
商业地产项目开发流程及注意事项一、开发流程1、市场条件判断(前期市场调研）在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析,仅从所自啊地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性，和对项目的定位有个宏观的思考。
2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上,并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发。
只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。
一个住宅区,一栋写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所以要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。
当一个商业地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、判断可发展规模在完成商业地产项目的选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的状况，可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一些相关问题。
4、项目土地取得及政府许可完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。
土地取得指投资商按照政府土地主管部门的商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定限的土地开发使用权.政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应发改委、规划局、商委等政府机构的批准等。
项目土地取得有两打标准：（1）土地规模标准。
商业地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要,得够用.（2）土地价格标准。
土地价格的高低将决定项目的竞争优势。
尤其在项目做初期。
土地价格越低，前期资金的压力越小。
5、项目定位细化彻底的、细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算相关问题。
房地产开发的前期调研与市场分析在进行房地产开发项目之前，进行前期调研和市场分析是至关重要的。
这些步骤可以帮助开发商了解市场需求，优化项目定位，并制定有效的发展策略。
本文将讨论房地产开发的前期调研和市场分析，并提供一些建议和实用技巧。
一、需求调研在开始任何开发项目之前，了解市场需求是至关重要的。
通过收集和分析相关数据和信息，可以确定当前市场的潜在机会和挑战。
以下是一些常用的方法来进行需求调研：1. 市场调查：通过实地踏勘、问卷调查和访谈等方式，了解目标受众的需求和偏好。
这有助于确定住房类型、面积和定价等关键因素。
2. 数据分析：搜集和分析人口统计学数据、市场报告和行业趋势，以确定市场的规模、增长率和潜在机会。
同时，还可以了解竞争对手的情况和市场份额。
3. 客户反馈：与潜在客户进行交流，了解他们的需求和意见。
这可以通过组织座谈会、开展焦点小组讨论或与客户建立联系等方式来实现。
二、项目定位在进行前期调研后，开发商需要确定项目的定位。
项目定位是指确定项目类型、市场定位和目标客户群体的过程。
以下是一些考虑因素：1. 地理位置：地理位置是房地产项目成功与否的重要因素。
开发商应该选择具有便利交通、发展潜力和吸引力的地段。
同时，还需考虑基础设施、教育和医疗资源等因素。
2. 产品类型：根据需求调研结果确定住宅、商业或混合开发等产品类型。
确保产品类型与目标客户群体需求相吻合。
3. 定价策略：根据目标客户群体的经济状况和买房意愿确定合理的定价策略。
这需要考虑到开发成本、竞争对手的定价和市场供需情况。
4. 市场定位：确定项目的市场定位，即确定项目的差异化特点和竞争优势。
在市场饱和的情况下，具有独特特点的项目更容易吸引客户。
三、竞争分析竞争分析是房地产开发中的重要环节。
通过了解竞争对手的项目定位、市场份额和销售策略，开发商可以制定更具竞争力的发展策略。
以下是一些竞争分析的关键要点：1. 竞争项目调查：了解竞争项目的位置、项目规模、产品类型和售价等信息。
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
目录一、房地产市场调研旳内容---------------------------------------------2 （一）房地产市场环境调查-----------------------------------------------2（二）房地产产品调查-----------------------------------------------------4（三）房地产价风格查-----------------------------------------------------4（四）房地产促销调查-----------------------------------------------------4（五）房地产营销渠道调查-----------------------------------------------4（六）房地产市场竞争状况调查-----------------------------------------4（七）针对商业地产旳市场调研-----------------------------------------5二、房地产市场调研旳主题----------------------------------------------10 （一）委托专业调查企业-------------------------------------------------10（二）聘任兼职人员进行调查-------------------------------------------11（三）企业自行组织调研-------------------------------------------------11三、房地产市场调研旳措施----------------------------------------------11 （一）问询调研法----------------------------------------------------------11（二）观测调研法----------------------------------------------------------11（三）试验调研法----------------------------------------------------------11（四）记录分析法----------------------------------------------------------12（五）调查资料搜集法----------------------------------------------------12四、房地产市场调研旳程序----------------------------------------------12 （一）调研准备阶段-------------------------------------------------------13（二）调研实行阶段-------------------------------------------------------13（三）成果处理阶段-------------------------------------------------------13五、房地产市场调研旳总结----------------------------------------------14课题研究八: 房产项目市调业务怎样开展房地产市场调研, 即房地产市场调查研究, 是房地产筹划师为实现房产开发商特定旳经营目旳, 运用科学旳理论和措施, 以现代化旳调查技术, 通过多种途径搜集、整顿、分析有关房地产市场旳资料信息, 对旳判断和把握市场旳现实状况及发展趋势, 并为房地产开发商或代理商决策提供对旳根据旳一种活动。
市场调研的主要内容及基本流程第一章：调研原则房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、纪录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为项目的成功运做提供参考依据、打下坚实的基础。
一个成功的项目，绝对不能脱离市场调研，正所谓“知己知彼，百战不殆"。
同时，对项目的调研也要征询科学的依据与方法，在实际的调研工作中可遵循以下的法则：1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。
调研过程中有开始构思多种可能性的方案。
一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。
但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。
4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？第二章：调研的主要内容：1. 区域宏观：（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业信息：（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3. 市场（项目周边区域的市场竞争态势、周边在销楼盘的相关情况、目标客户的来源与基本信息等）4. 项目分析（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）第三章：调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：一：调研的前期准备：调研的前期准备主要是指根据项目的特点确定调研的相关工作，列出调研的动作计划与时间安排表。
1.调研目的：为项目规划定位进行可行性分析论证2.调研范围：巩义市房地产项目（商业地产为主项目，重点考察商业街区、门面房、产权式商场）3.调研重点：销售价格、得房率、销售策略、铺位大小、层高、开间、进深、租赁策略、租赁价格、已入驻商家、停车位、建筑结构4.调研表格：依据项目的调查内容制定填写5.调研的时间与人员安排二：组建调研团队，进行人员分工。
市调的基本要求及技巧(一)什么是房地产市场调研市场调研是房地产营销的决策基础, 也是房地产入门的基本功——市调并填写市调报表。
1. 房地产市场调研的基本概念：房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象, 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析, 进而对房地产市场进行研究与预测, 为决策者们了解房地产市场的变动趋势, 制定公司营销计划, 拟订营销策略提供参考与建议。
所以在市场经济的模式下, 房地产市场调研已成为房地产营销中必须的手腕和必要的一项工作历程, 也是营销策划前关键的一个阶段。
2. 房地产市场调研的特征：房地产市场调研由于土地和房屋的“不动性”，也随之烙有很深的地域特征。
我们对房地产市场的切入, 也习惯于依据地域形态, 先由点( 单个楼盘)到线、面( 区域市场) , 再由线、面到体( 宏观环境) , 然后再从体回复到面, 从面回复到点和线, 不断循环反复, 融会贯通, 才可能真正地予以把握。
(二)个案统计表市场调研不仅是新员工接触房地产知识的第二课, 也是任何房地产从业人员及时了解房地产市场动态的最为直接的途径。
1. 产品分析：第一部分是对楼盘地理位置的分析。
了解熟悉区域特性（商业中心、学校、社区等）、交通状况（公交、地铁、高架、轻轨)区域公共配套设施（公园、银行、超市、幼儿园、大中小学校、医院、影剧院、宾馆、集贸市场及周边著名建筑物等)和人文环境等。
简单地讲要知道楼盘的大小, 周边的邻居及所处位置等。
区域位置的优劣与否, 往往决定了楼盘自身的价值。
第二部分是对产品具体分析, 这是楼盘市调的主体部分, 该部分重点在于了解楼盘的指标和参数, 它具体包括基地面积、销售面积、单价范围、面积范围、规划户数、容积率、绿化率、小区车位数量价格、工程现状与房型、面积、格局配比及小区内、外公共设施。
分析产品是理解楼盘的基础, 只有认真分析产品, 才能正确把握因此而产生的种种变化。
另外一个产品的重要构成就是我们常说的案名、推广名、发展商、投资商、承建商及其选择的代理公司, 物业管理公司是谁。
商业地产项目开发前期的市调内容商业地产项目开发前期的市调内容作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。
所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
以上只是其中的一方面,还包括:◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点◆各项城市的机能◆城市规划通过对区域内实际生活的空间,包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。
例如,交通网的开发计划,交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方,所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键,诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
&商业地产项目开发前期的市调内容作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：nbsp;以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解,由于反映问题的角度不同,一般的调查人员很难完成以上工作,调查必须有目的性,如果不知道目的是为什么,这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
三、商业发展规划和政策研究每一个城市发展都有发展的规划,商业布局和规划也是城市机能完善的标志,十多年以来,我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹,尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”,既加快了零售业的整体发展,也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象,对国内零售商业的发展提出了新的挑战,一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。
为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面,国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日,在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》的基础上,又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》,要求直辖市、计划单列市、省会城市尽快制定商业网点规划,要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会城市要加大工作力度,尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。
凡未制定商业网点规划的城市,不得上报外商投资商业企业项目。
通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作,在对大型商业房地产开发过程中,开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键,避免政策性的风险和重复建设。
例如,北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点,而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定:特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区,10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区,原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。
这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。
四、区域零售业结构的市场调查与分析如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究,那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查,在通常意义上是我们常讲的商业普查。
它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆地区间的销售动向◆业种别的销售动向◆商业地区间的竞争状况◆大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查,对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查,通过反映的一般性的问题,分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究对大型商业区进行市场定位和商业功能建议,在初步的市场定位和业态规划基础上,除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外,对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。
对大型商业区的规划,可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通等几个方面来分析现状及结构特点,以便做竞争分析,对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产,必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,对许多开发商来讲,以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识,因为住宅的需求量大,进行市场定位和细分的空间广阔。
而商业不同,它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。
所以,不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中,首先应考虑区域的规划情况,了解其规划的规模、开发的时间等。
商业地产的供应量是一个非常重要的因素,它直接决定我们未来的商业做多大,做什么。
在《城市居住区规划设计规范》中,明确规定了居住区人口规商业地产项目开发前期的市调内容作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：模和商业配套的面积,对公共服务设施的控制指标,即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米,以上合计819-1454平方米。
根据具体项目的不同,规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲,在具体开发中,应根据实际情况,选择好开发时间。
开发太早,会由于居住人口规模没有达到基本需求,导致消费需求不足,租赁经营不理想;开发太晚,则不能很好满足居民的生活需求,且会损失商业机会。
如天通苑,由于一开始没有发现商业价值,商业开发比较晚,所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求,入住的居民也发现商业价值,许多买了一层住宅的居民,将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以,我们必须在具体运营项目的时候,对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。
现在房地产的开发已经完全市场化运营,我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化,而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料,即针对消费者生活的特性,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
.人口结构。
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理,以便深入分析。
除对目前的人口结构调查外,对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。
如在区域内规划建设高校,人口的增加的速度和人口结构变化将非常快,将直接影响整个区域的消费行为,而且对业态的设计产生重大影响。
2.家庭户数构成。
家庭户数构成是人口结构的基本资料之一,可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解,进而可以由人员构成比率,洞悉城市化的发展与生活形态的变化。
如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和cBD的小白领,在短短时间内扩大了人口规模,而且家庭结构和户数完全不一样。
城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主,而cBD的小白领以2人家庭模式居多。
3.收入水平。
根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。
例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比,他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。
前者的选择以市场,而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4.消费水平。
消费水平是地区内消费活动的直接指标,对零售业来说是最重要的衡量指标。
据此可以了解每一个家庭的消费情形,并针对消费内容依据商品类别划分,这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5.购买行为。
分析其主要的目的有二:一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准,以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6.交通和出行方式。
随着汽车越来越多地进入家庭,人们交通方式变化,由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。
在消费者消费的空间和尺度上,对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度,如对家庭日用消费品的需求主要就近完成,在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心,花费的时间可以比较长,而交通出行方式改变了消费的时间和空间,以前步行或骑自行车需要半小时,由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。
所以,对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究除对区域内各种因素进行研究外,具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。
立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。
所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。
一个商店的立地力,首先和他的周边环境密切相关,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
