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10CHINA REAL ESTATE从2016年下半年开始，为了遏制不断上涨的地价，一些地方政府修改了土地拍卖规则。
其中北京最先在土地拍卖新规中要求土地报价达到竞价上限后，进入竞自持商品住宅比例阶段，部分地块自持比例达到100%。
其他城市纷纷跟进，以笔者所在地杭州为例，杭州在2017年3月颁布的土地拍卖新规中要求，当溢价率达到70%时，开发商转而竞争自持比例。
两年后的2019年3月，溢价率调整为30%。
根据统计，从2017年3月到2020年11月，杭州市范围内共诞生了131宗需要自持的涉宅项目，涉自持面积221.56万平方米，可提供超2万套租赁房源。
一晃这项政策已经有5个年头了，直到今天这项关于自持的拍卖规定仍然存在，有必要评价并反思下该政策的市场效果。
简单来说，这项政策的最大好处在于避免了“地王”的出现，减轻了地方政府来自上层的压力。
在现实中，新“地王”往往会导致周边的二手房价应声而涨，控制了“地王”也是房地产调控因城施策的一大成就；其次，鉴于机构出租者稀缺，这项政策实际上促进了集中式长租公寓的出现，开发商成为机构出租者比分散式托管租赁要更稳定更规范，政府部门更易于管理。
不幸的是，并不是每一个开发商都有租赁房的运营能力。
政府文件中明文规定“自持型商品房不得分割、转让和出售”，甚至要求“企业持有年限与土地出让年限一致”。
交易和转让权是财产权利的重要形式，人为地限制开发商在70年内都不得转让和出售，实际上会使得开发商面临很大的经营风险。
有些开发商比如北京万科翡翠书院要求10年租金180万元一次付清，以规避成本压力。
一些朋友可能不认同我的观点，认为政府制定规则然后开发商在土拍市场竞争，一个愿打一个愿挨，开发商完全可以不超过溢价率30%报价从而避免自持。
其开发商自持型商品房的出路作者简介：赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。
基金项目：本文为国家社科基金项目“我国住房空置率现状、原因与解决途径研究”（20BJY073）成果。
山东省城市房地产开发经营管理条例(2021年)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 山东省城市房地产开发经营管理条例（1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过根据2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法〉等二十四件地方性法规的决定》第一次修正根据2004年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈山东省人才市场管理条例〉等十件地方性法规的决定》第二次修正根据2021年12月3日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改〈山东省动物防疫条例〉等七件地方性法规的决定》第三次修正）目录第一章总则第二章房地产开发企业第三章房地产开发建设第四章房地产经营第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为了加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条在本省城市、县城、镇规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。
自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。
第四条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条房地产开发经营必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。
济宁市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知文章属性•【制定机关】济宁市人民政府办公室•【公布日期】2017.10.24•【字号】济政办发〔2017〕37号•【施行日期】2017.10.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文济宁市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知济政办发〔2017〕37号各县（市、区）人民政府，济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区、曲阜文化建设示范区管委会（推进办公室），市政府各部门，各大企业，各高等院校：为贯彻落实国家和省关于房地产工作的决策部署，加强供需双向调节，坚持分类调控、因城施策，稳定房地产市场预期，促进全市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步加强房地产市场调控工作有关事项通知如下：一、落实主体责任（一）强化县（市、区）政府主体责任。
各县（市、区）政府是稳定房地产市场的责任主体，负责贯彻落实国家、省和市有关房地产工作的决策部署，结合县（市、区）实际制定具体调控措施，促进房地产市场平稳健康发展。
因主体责任落实不到位，导致本地房地产市场产生异常波动，造成不良影响的，要对当地政府进行问责。
（二）健全房地产工作有关制度。
各县（市、区）政府要根据省、市有关要求，建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度；加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制，稳定市场预期；要进一步压实责任，确保完成房地产调控目标。
二、科学调控，确保市场供应（三）加强住宅用地供应管理。
严格落实住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）要求，结合县（市、区）经济社会发展状况、城市规划及人口等因素，做好房地产市场需求预测，合理确定房地产市场土地供应规模；科学编制住宅用地供应年度计划、三年滚动计划和中期规划；及时公开土地供应信息和征地批准文件，规范发布土地供应计划、出让公告、成交公示和供应结果信息，按季度公布房地产用地供应数据。
青岛市人民政府关于印发《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】青岛市人民政府•【公布日期】2010.01.28•【字号】青政办发[2010]4号•【施行日期】2010.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】财政综合规定正文青岛市人民政府关于印发《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》的通知（青政办发〔2010〕4号）各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真组织实施。
二○一○年一月二十八日青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法第一条为加强新建商品房预售资金的监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）出售在建商品房（包括经济适用住房和限价商品住房，下同），按照商品房预售合同约定收取的房价款，包括定金、以自有资金付款的房价款和按揭贷款。
第三条本市市南区、市北区、四方区、李沧区行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用以及监管适用本办法。
第四条市国土资源和房屋管理局是新建商品房预售资金监管部门（以下简称监管部门），下设的房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）负责新建商品房预售资金的具体监管工作。
第五条监管部门应当建立统一的房地产交易资金网络监管系统，并建立相应的管理制度。
第六条新建商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。
第七条新建商品房预售资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、缴纳法定税费、偿还本工程开发贷款及支付本工程其他相关费用。
第八条开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择监管账户开户银行（以下简称监管银行）开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管专用账户），并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。
住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,国土资源部(已撤销)•【公布日期】2017.04.01•【文号】建房[2017]80号•【施行日期】2017.04.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知建房[2017]80号各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局、规划局）、国土资源主管部门：为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：一、合理安排住宅用地供应（一）强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。
住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。
各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。
（二）尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。
各地要结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。
2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。
销售人员培训单选多选判断1.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满()申请续期 * [单选题] *A.前一年(正确答案)B.后一年C.前6个月D.后6个月2.房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
* [单选题] *A.不转移占有(正确答案)B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权3.同一商品住房项目小区内同一区域、相同类型的地下车库(位)等附属设施，应实行()标准。
* [单选题] *A.同一租赁价格(正确答案)B.差异租赁价格C.协议租赁价格D.自定租赁价格4.商品房销售按套内建筑面积或者建筑面积计价的，可能会出现的面积误差比指() * [单选题] *A.(产权登记面积一合同约定面积)×100％/产权登记面积B.(产权登记面积一合同约定面积)×100％/合同约定面积(正确答案)C.(建筑面积一合同约定面积)×100％/产权登记面积D.(建筑面积一合同约定面积)×100％/合同约定面积5.商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额，买受人逾期付款的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照的标准是() * [单选题] *A.以购房款总额0.1％计算B.以未付购房款总额0.1％计算C.以未付购房款总额1％计算D.参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算(正确答案)6.各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保()登记信息的实时共享。
* [单选题] *A.国家、省、市、县四级(正确答案)B.省、市、县、镇四级C.省、直辖市、地区三级D.省、市、县三级7.根据《市住房城乡建设管理委员会等关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》规定，差别化住房信贷政策，是经上海市()定价自律机制商定。
* [单选题] *A.法定利率B.浮动利率C市场利率(正确答案)D.固定利率8.根据本市《关于住房限购审核前置有关问题的通知》，为进一步加强交易管理，将住房限购审核从房地产登记环节前置至()环节。
济南市城乡建设委房地产开发管理处关于部分房地产开发企业资质证书限定项目使用的公告
【法规类别】房地产开发
【发布部门】济南市城乡建设委员会
【发布日期】2012.07.23
【实施日期】2012.07.23
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
济南市城乡建设委房地产开发管理处关于部分房地产开发企业资质证书限定项目使用的
公告
为进一步加强房地产开发企业资质管理，规范开发企业经营行为，决定对部分房地产开发企业资质证书限定使用范围，以下限定使用的企业资质证书每半年审核一次，待开发项目办理完房屋权属登记手续后资质证书予以注销。
企业名单如下：
1、山东丰润置业有限公司，资质证号：013536 ，仅限用于丰润.怡邻居项目办理相关手续；
2、山东高新置业有限公司，资质证号：016346 ，仅限用于明福苑小区项目；
3、山东万维置业有限公司，资质证号：016600 ，仅限用于“凤凰太阳城-东荷康苑项目”；
4、济南信荣房地产开发有限公司，资质证号：0161008 ，仅限用于丁豪蓝调国际项
目；
5、山东聚广投资有限公司，资质证号：0161109 ，仅限用于“济王路164号办公项目”；
6、山东国庆房地产有限公司；资质证号：016356 ，仅限三庆玫瑰园D区项目；
7、济南茗筑华丽置业有限公司；资质证号：016603，仅限。
取消预售证制度取消预售证制度预售证制度是指开发商在楼盘建设前，提前向购房者销售未完工的房屋的一种行为。
这种制度的出现是解决商品房面临的一系列问题，如融资问题、项目推广问题以及政府收费问题等。
然而，随着时间的推移，预售证制度也暴露出了许多问题，因此有必要取消预售证制度。
首先，预售证制度存在很大的风险。
开发商在销售未建成的楼盘时，往往根据未来的土地增值、市场需求和政策利好等因素来进行定价，而这些因素的变化是无法预测的。
一旦预售的楼盘在建设过程中出现问题，导致无法按时交房或者质量问题，购房者的权益将无法得到保障，遭受经济损失。
取消预售证制度能够避免这种风险的存在，让购房者买到更有保障的商品房。
其次，预售证制度也带来了市场波动。
由于购房者可以提前预订楼盘，导致投资者投机炒作现象频发，进一步加剧了楼市的不稳定。
这种现象在一些热门的城市尤为突出，人们为了投资而购买房屋，使楼市供不应求，价格飞涨。
取消预售证制度能够遏制这种投机炒作现象，平衡楼市供需关系，促进房价的稳定发展。
此外，预售证制度也存在一些不公平的问题。
由于预售证数量有限，开发商会对购房者进行严格的筛选，导致一些有需求但未能成功购买预售证的购房者无法参与抢购。
而那些成功购买预售证的购房者在未来楼盘涨价时可以获得巨额利润，进一步加大了社会贫富差距。
取消预售证制度可以达到资源公平分配的目的，让更多人能够享受到购买房屋的机会。
取消预售证制度后，应该引入更加合理的购房制度来确保购房者的权益。
比如，可以通过提高商品房的质量标准，实行严格的监管措施，来确保购房者买到的是合格的商品房。
同时，可以引入公证机构对购房合同进行公证，确保双方的权益得到保障。
此外，可以建立多元化的购房制度，如租售并举、租购结合等，为购房者提供更多的选择。
总之，预售证制度虽然在某些方面对解决房屋建设和销售中的问题起到了积极的作用，但其风险、市场波动和不公平等问题也不容忽视。
取消预售证制度有助于降低购房风险、促进楼市稳定发展以及实现资源的公平分配。
青岛市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（2022）文章属性•【制定机关】青岛市人民政府办公厅•【公布日期】2022.06.17•【字号】青政办发〔2022〕3号•【施行日期】2022.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】社会保险综合规定正文青岛市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见青政办发〔2022〕3号各区、市人民政府，青岛西海岸新区管委，市政府有关部门，市直有关单位：为扩大保障性租赁住房供给，切实解决新市民、青年人等群体住房困难问题，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（鲁政办发〔2021〕17号）要求，经市政府同意，现就加快发展保障性租赁住房提出以下实施意见。
一、工作目标以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，到“十四五”末,全市保障性租赁住房数量达到21万套（间），占“十四五”期间新增住房供应总量的30%，努力实现住有所居、职住平衡。
二、拓宽房源筹集渠道保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，原则上小户型比例不低于80%。
各区（市）政府要结合辖区保障性租赁住房需求、存量土地、存量房屋情况，按照国家、省相关要求，积极借鉴其他先进城市经验做法，多渠道筹集房源，切实增加供给。
将利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理。
（一）利用集体经营性建设用地建设。
山东省人民政府关于进一步盘活存量住宅促进住房消费的通知文章属性•【制定机关】山东省人民政府•【公布日期】1997.11.06•【字号】鲁政发[1997]87号•【施行日期】1997.11.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文山东省人民政府关于进一步盘活存量住宅促进住房消费的通知（１９９７年１１月６日鲁政发〔１９９７〕８７号）各市人民政府、行署，各县（市）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：根据中央关于发展住宅建设，搞活房地产市场，培植新的经济增长点的指示精神，为盘活存量住宅，搞活流通，引导消费，促进经济发展，特作如下通知。
一、把盘活空置商品住房与实施解危解困、拆迁安置结合起来。
根据空置房的成本构成确定价格，对部分成幢、成组团、配套齐全、质量合格的普通商品住房，采取定量限价收购、定向销售、合理补偿的办法，将空置的商品房转化为解危解困或拆迁安置用房，出售给中低收入家庭及拆迁户。
经批准转化的商品房可执行国家、省对解危解困和拆迁安置用房规定的减免税费政策。
对因市政基础设施建设、旧城改造需要安置的拆迁户，可适当提高补偿、安置标准，鼓励外迁。
各级财政拨款的机关和事业单位计划购建宿舍时，要优先购置转化的商品房。
二、优化信贷结构，促进个人购房。
要逐渐从单一支持投资住宅建设，转向支持住房消费与建设并重，当前应适当侧重促进住房消费。
要积极开展职工个人购房抵押业务，为居民购买自用普通住房提供担保贷款，引导居民消费。
三、放开内销商品住宅购买对象。
允许省内组织和个人到城镇购买住房。
本着控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城镇的原则，对购买内销商品住宅达到一定面积和投资额的，可以允许在住房所在地落户。
具体标准、条件和办法由省计划、公安、建设等有关部门另行规定。
四、调整税费政策，鼓励住房消费，搞活房地产市场。
城市人民政府要组织有关部门统一确定房地产开发配套标准，并合理明确建设责任。
