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济南市房地产市场调查分析报告济南市作为山东省省会城市，拥有较为发达的经济和人口基础。
房地产市场在城市发展中起到了重要的推动作用，该市的房地产行业也逐渐成为经济增长的重要引擎之一、本文将对济南市房地产市场进行调查分析，以便深入了解市场的发展情况和趋势。
首先，从楼盘供应角度来看，济南市房地产市场的供应量相对充足。
近年来，随着城市快速发展，新开发区和楼盘不断涌现，满足了市民对于购房的需求。
同时，各类房地产开发企业也不断推出各种楼盘产品，以吸引购房者。
根据统计数据显示，济南市楼盘供应量整体较为稳定，市场竞争激烈。
其次，从房价水平来看，济南市的房价相对较高。
由于济南市地理位置优势和人口资源基础较为丰富，导致市场供求不平衡，房价居高不下。
据调查数据显示，济南市中心区域和繁华地段的房价较为昂贵，而郊区和新开发区的房价相对较低。
这也导致了购房者在选择购房时更倾向于选择地段较为合适的房产，使得楼盘的地理位置成为购房的重要考虑因素。
再次，从购房者的需求和消费观念来看，济南市的房地产市场呈现出多样化和个性化的特点。
随着人民生活水平的提高，购房者对于房产的需求也从简单的住宅需求逐渐发展为多元化的需求。
购房者更倾向于购买满足自身需求的房产，例如经济型住宅、高档公寓、独栋别墅等。
同时，购房者对于房产的品质和配套设施也有较高的要求，例如购房者更倾向于选择有地铁、商场、学校等配套设施的楼盘。
此外，购房者对于楼盘开发商的信誉度和声誉也有较高的要求。
购房者更倾向于选择知名开发商的楼盘产品，以保证房产的品质和售后服务。
最后，在政策层面上，济南市政府一直致力于调控房地产市场。
近年来，济南市出台了一系列政策和措施，旨在稳定房地产市场。
例如，严格控制土地供应量、加强对房屋买卖合同的监管、推出购房补贴政策等。
这些政策在一定程度上降低了房地产市场的投资风险，稳定了购房市场的预期。
总结来说，济南市房地产市场供应充足，但房价相对较高。
购房者呈现出多变化和个性化的需求，对楼盘的地理位置、品质和配套设施有较高的要求。
2023年济南房地产行业市场环境分析房地产行业是中国经济发展的重要支柱之一，而济南作为山东省的省会城市和国家中心城市，房地产行业也是济南市经济发展的重要领域。
本文将对济南房地产行业的市场环境进行分析。
一、政策环境政策环境对于房地产行业的发展极为重要。
近年来，国家对房地产开发进行了多次调控，济南市也对房地产市场进行了引导，制定了相关政策。
例如，“一城两区”规划，即历城区与高新区作为两个战略性新区进行发展，以促进济南市的可持续发展。
二、经济环境房地产行业与经济发展息息相关。
经济环境对房地产行业的发展影响较大。
济南市是山东省重要的经济中心之一，2019年全市经济总量达到1.6万亿元，居全国城市前列。
经济的发展潜力使得济南市的房地产市场也在不断扩大，吸引了更多的投资。
三、人口环境人口环境是房地产市场的潜在消费者，也是房地产行业发展的重要因素。
济南市的人口大量增长，截至2019年底，全市常住人口已达到918.15万人，成为山东省第二大城市。
人口的增长使得济南市的住房需求不断增加，满足居民对于住房的需求成为了房地产开发商的重要目标。
四、建筑产业环境建筑产业环境对房地产行业的发展也具有重要的影响。
济南市的建筑产业发达，拥有专业的建筑设计、施工团队和完善的建材供应链，为房地产开发商提供了优质的基础设施条件。
此外，济南市还出现了一些领军企业，如联发地产等，为房地产行业的发展提供了积极的力量。
五、文化环境文化环境对房地产行业也有一定的影响。
济南市是山东省重要的文化中心之一，具有悠久的历史和丰富的文化底蕴。
该市的文化环境也吸引了众多的游客前来观光和消费，从而吸引了更多的房地产投资者。
综合以上分析，可以发现，济南市的房地产市场环境整体有利于房地产行业的发展。
政策、经济、人口、建筑产业和文化环境的积极影响为房地产的发展提供了基础，同时也关注到了多方面的因素。
2024年济南房地产市场环境分析1. 市场概况济南是山东省的省会城市，也是中国的历史文化名城之一。
作为山东省的政治、经济和文化中心，济南具有充足的资源和市场潜力，吸引了大量的房地产投资。
2. 政府政策济南市政府一直致力于提升房地产市场的稳定性和可持续发展。
政府通过出台一系列的政策来引导和规范房地产市场，例如限制住房投资、调整购房贷款政策等。
3. 经济发展济南的经济发展迅速，作为山东省的经济中心之一，济南的GDP持续增长。
随着经济的发展，人口流入济南，对房地产市场需求不断增加。
4. 市场需求随着经济发展和城市人口增加，济南房地产市场的需求不断增长。
人们对于居住条件、生活品质的要求也越来越高，这对房地产市场产生了积极的影响。
5. 房屋供应济南房地产市场的房屋供应相对充足。
除了传统的商品房开发外，近年来，济南市政府也注重保障性住房的建设，为低收入群体提供了更多的选择。
6. 购房成本济南房地产市场的购房成本相对较低。
与一线城市相比，济南的房价较为稳定，并且房屋的供应充足，这使得购房成本相对较低，吸引了很多购房者。
7. 竞争态势济南房地产市场竞争激烈。
随着房地产市场需求的增加，房地产企业之间的竞争也越来越激烈。
企业需要不断创新和提升产品质量，才能在竞争中脱颖而出。
8. 潜在风险虽然济南房地产市场发展迅猛，但也存在一些潜在风险。
政府调控政策的调整、经济形势的变化等都可能对市场产生一定的冲击。
房地产企业需要密切关注市场动态，及时调整发展战略。
9. 发展趋势济南房地产市场的发展趋势积极向好。
随着济南经济的发展和人口的流入，市场需求将不断增加。
政府的政策支持和市场竞争的激烈将推动房地产市场向更高水平和更可持续发展的方向发展。
10. 结论综上所述，济南房地产市场具有良好的环境和发展前景。
政府政策的引导和经济的发展为市场提供了持续的动力。
房地产企业应密切关注市场需求和趋势，从而制定合理的发展策略，实现市场竞争力的提升。
济南房地产市场调研报告一、引言本文旨在对济南市房地产市场进行调研和分析，以便了解当前市场状况和趋势。
通过对市场需求、供应情况、价格走势等方面的综合分析，帮助投资者做出明智决策。
二、市场概况1.市场规模：济南作为山东省的省会城市，房地产市场呈现较高的发展潜力。
2.供需状况：近年来，济南房地产市场供需基本平衡。
市中心地段的房屋供应紧张，而郊区供应较为充裕。
3.市场价格：济南市房价相对较稳定，总体呈现缓慢上涨的趋势。
三、市场需求分析1.市场受众：济南年轻人群体是主要购房群体，其中刚需购房需求较大。
2.购房动机：改善居住环境、资产配置、投资增值等是购房主要动机。
3.购房预算：绝大部分购房者的购房预算集中在80万-200万之间。
四、市场供应分析1.项目数量：济南房地产市场项目众多，涵盖商住两用、普通住宅和公寓等多个类型。
2.商圈布局：济南市中心地段商住两用项目相对较多，郊区以大型住宅小区为主。
3.新建项目：近年来，济南市新增了许多住宅项目，对市场供应有所改善。
五、市场竞争分析1.开发商竞争：济南市房地产市场开发商众多，市场竞争加剧。
开发商通过不同的营销手段吸引购房者。
2.产品差异化：开发商注重产品差异化，推出具有个性化特点的房源，以吸引购房者兴趣。
六、市场发展趋势1.绿色、智能房产：济南市房地产市场将逐渐向绿色、智能方向发展，满足购房者对环保和舒适性的需求。
2.二手房市场：随着购房需求的增加，济南二手房市场也将迎来发展机遇。
3.区域发展：济南市郊区房地产市场发展潜力大，是投资者值得关注的热点区域。
七、结论综上所述，济南房地产市场的发展呈现出供需基本平衡、价格逐渐上涨的趋势。
购房需求主要来自刚需购房人群，购房预算以80万-200万为主。
市场竞争激烈，开发商需要通过产品差异化吸引购房者。
未来，绿色、智能房产和二手房市场将成为市场的发展趋势。
投资者可以关注济南市郊区房地产市场的发展潜力。
2023年济南房地产行业市场分析现状济南是中国重要的省会城市之一，房地产行业在该市也是一个重要的支柱产业。
随着经济的发展和城市化进程的加快，济南房地产行业发展迅速，市场需求不断增加，但同时也面临一些挑战。
本文将对济南房地产行业的市场分析进行探讨。
首先，济南房地产市场的供需状况。
随着城市人口的增加和家庭消费能力的提升，对住房的需求量持续增加。
同时，济南房地产市场供应量也在相应增加，大量的新建房屋项目陆续进入市场。
然而，由于购房需求与供应之间的不平衡，房价高企成为该市房地产市场的一大痛点。
尤其是城区的房价普遍较高，使得许多购房者难以承担。
而郊区的房价相对较低，但供应较少。
其次，济南房地产市场的区域发展差异。
济南市分为历下、市中、槐荫、天桥等数个区，各区的发展状况差异较大。
市中心区域是城市的商业中心，也是房地产市场的核心区域。
房价普遍较高，房源供应不足。
槐荫区和天桥区属于新兴开发区域，近年来房地产市场较为活跃，房价相对较低，逐渐成为购房者的热门选择。
市郊区的房价相对较低，但供应有限，交通等基础设施条件也相对较差，限制了该市场的发展潜力。
再次，济南房地产市场的开发模式。
近年来，济南房地产开发商逐渐从传统的商品房开发转向多元化发展，不仅涉足住宅、商业、办公等领域，也推出了一些特色项目，如高端公寓、酒店式公寓和养老社区等。
这些项目的开发不仅丰富了市场的产品种类，也满足了不同居住需求人群的选择。
此外，济南还大力推进住房租赁市场的发展，努力解决居民住房问题。
最后，济南房地产市场的政策环境。
济南市政府积极出台一系列限购、限售政策，通过调控市场供求关系，遏制房价上涨。
政策引导下，济南房地产市场逐渐回归理性，购房热情有所降温。
此外，济南还出台了一系列扶持政策，鼓励房地产企业加大投资力度，推动房地产市场持续健康发展。
综上所述，济南房地产行业市场正处于快速发展阶段，市场需求量大，但也面临一些挑战，如房价高企、区域发展差异以及市场供需不平衡等。
2023年济南房地产行业市场前景分析随着中国经济的快速发展，房地产行业一直是影响中国经济的重要组成部分之一。
作为山东省的省会城市，济南市房地产行业也迅速发展，成为城市经济的重要支柱产业。
在这篇文章中，我们将探讨济南房地产行业市场前景分析，并分析市场的未来趋势。
一、济南房地产市场概述济南作为山东省的省会城市，拥有深厚的文化底蕴和地理位置优势，在过去几年里，随着城市的发展，济南房地产行业也得到了迅速的发展。
根据济南市房地产行业发展趋势分析报告显示，去年济南全市房地产总投资额约为1572亿元，同比增长13.5%。
并且城市的住宅建设和商业地产投资也在不断增加。
二、济南房地产行业市场前景分析1. 人口流动趋势随着人们对居住环境的越来越高的要求和经济水平的提高，越来越多的人涌向大城市，济南也不例外。
在未来几年中，随着城市的发展和经济的迅速增长，人口流动也在不断加剧。
这将进一步推动济南房地产市场的发展，特别是住宅和商业地产领域。
2. 政策力度提升为了促进城市经济的发展，政府也在加大在房地产行业的投资力度。
在2020年，济南市出台了一些税收优惠政策，以鼓励企业投资和拓展市场。
政府还通过购房补贴等措施来促进城市房地产市场的发展。
3. 住宅需求稳定在过去几年里，济南的住宅需求一直保持稳定，并且这一趋势也在未来会继续保持。
由于城市持续发展和人口流动，住房需求也会持续增加。
这将为济南市的住宅销售和租赁市场带来更多的机会。
4. 数字化转型助推随着数字化和智能化时代的到来，济南的房地产行业也开始了转型升级。
通过互联网营销模式、数字机器人技术等，房地产行业的数字化正在不断壮大。
未来，以智慧住宅、智能家居、多元化服务为核心的房地产行业将得到更多的发展机遇。
5. 产业集群的形成以高新技术、金融科技、文创产业为代表的济南产业集群也会成为房地产市场发展的新趋势。
一方面，这些产业的经济动力将推动城市经济的增长，同时也会带动房地产行业的发展。
济南房地产市场调查报告引言本报告对济南市房地产市场进行了调查研究，旨在深入了解市场的现状和发展趋势。
通过对市场供需情况、房价变动、购房需求等方面的分析，提供给相关利益相关者有价值的参考。
1. 市场概况济南作为一个重要的区域性中心城市，房地产市场一直以稳定发展为主要特点。
过去几年，随着城市人口增长和经济发展，房地产市场也经历了一定的变动。
下面将对市场的主要特点进行简要概述。
1.1 市场规模根据统计数据显示，济南市房地产市场规模逐年增长。
截至目前，济南市的住宅用地面积达到XX平方公里，建筑面积达到XX平方公里。
这为市场的进一步发展提供了广阔的空间。
1.2 房价变动济南市的房价在近几年保持稳定增长的趋势。
按照统计数据显示，截至去年，济南市的商品房价格同比上涨了X%。
这主要得益于济南市经济的发展和高需求的支持。
1.3 房屋供需情况济南市目前的房屋供需情况相对平衡。
在供应方面，有大量在建的住宅项目，使得市场供应能够满足需求；在需求方面，由于城市人口的增加和经济的发展，购房需求依然旺盛。
2. 市场特点及趋势分析本章节将对济南房地产市场的特点及趋势进行详细分析，以便更好地理解市场的发展方向。
2.1 特点分析济南房地产市场的特点主要表现在以下几个方面：•高需求：由于济南经济的迅猛发展，对住房的需求量不断增加。
尤其是年轻人群体，对置业需求更加强烈。
•供应充足：在济南市区及周边地区，有大量的房地产项目正在进行中。
供应能够满足大部分购房需求，使市场处于相对平衡状态。
•地域特色：济南市的房地产市场在一定程度上受到地域特色的影响。
例如，泉城区和历城区的房价较高，而高新区和章丘区的房价较为适中。
2.2 趋势分析根据市场数据和专业分析师的预测，济南房地产市场将出现以下趋势：•房价继续稳定增长：预计未来几年内，济南市的房价将继续保持稳定增长的趋势。
这主要受到城市经济的影响。
•供需关系持续平衡：由于市场供应的增加，未来市场的供需关系将保持平衡状态。
济南市住宅市场分析报告随着济南市经济的不断发展和人民生活水平逐步提高，住房需求量逐年增加，济南市住宅市场也在不断扩大。
本报告将对济南市住宅市场进行分析，从市场需求、房价走势和政策因素等多个方面进行研究。
一、市场需求济南是山东省的省会城市，经济发达，人口众多。
随着城市化进程的推进，越来越多的人从农村流入城市，这导致了济南市住房需求量的增加。
此外，年轻人结婚置业、单位员工改善居住条件等也是推动住宅市场需求的主要因素。
根据调查数据显示，济南市住宅市场的主要需求群体为年轻人和中青年家庭。
他们对住宅的需求主要集中在户型合理、交通便利、配套设施完善、环境优美等方面。
因此，开发商在设计和推出新的住宅项目时，应加大对这些需求的关注，以满足市场需求。
二、房价走势在过去的几年中，济南市住宅市场房价呈现出上涨的趋势。
主要原因是供不应求，即住房供应量远远小于市场需求量。
此外，政府推出的一系列购房补贴政策也刺激了市场需求，进一步推高了房价。
然而，在最近一段时间里，济南市的楼市增长速度有所放缓。
这主要是因为政府出台了一系列的调控政策，限制了购房者的购房能力。
同时，房价涨幅过快也导致了购房者对市场价格的观望，进而抑制了购房意愿。
因此，未来济南市住宅市场的房价将呈现稳定或略有下降的趋势。
三、政策因素政策因素在影响住宅市场中起到非常重要的作用。
一个良好的政策环境可以促使住宅市场的良性发展，相反，不利的政策则可能导致市场的乱象。
在济南市，政府出台了许多支持房地产行业和住房市场的政策措施。
例如，为购房者提供购房补贴、降低购房的税费、加大住房供应等。
这些政策的实施刺激了市场需求，同时也加大了供应。
然而，政府同样也出台了一系列的调控政策，以遏制房价的过快上涨，维护市场的稳定。
例如，限制购房者的购房能力和购房数量、提高购房的门槛等。
综上所述，济南市住宅市场在市场需求、房价走势和政策因素等方面都受到多重影响。
正确分析市场需求、灵活应对房价走势和兼顾政策因素，将有助于开发商和政府更好地引导住宅市场的发展，创造一个良好的购房环境。
2024年济南房地产市场发展现状引言济南作为山东省的省会城市，拥有丰富的历史和文化底蕴。
近年来，济南房地产市场发展迅猛，成为全国知名的房地产投资热点之一。
本文将对2024年济南房地产市场发展现状进行详细分析，包括市场规模、价格水平、供求关系等方面。
市场规模济南房地产市场规模庞大，一直以来都受到广泛关注。
据统计数据显示，截至去年年底，济南市房地产市场总体规模达到XX亿元，同比增长XX%。
这一数据表明了济南房地产市场的强大潜力和吸引力。
同时，济南的城市更新和土地开发项目也为房地产市场的扩大提供了动力。
价格水平济南房地产市场的价格水平相对较高，主要受到土地成本、建筑材料价格和人工成本等因素的影响。
据统计数据显示，济南市房价连续多年保持稳定增长，平均每年增长约XX%。
尤其是市区繁华地段的住宅房价更是居高不下，经济适用房和公租房的供应严重不足，给广大市民带来了不小压力。
供求关系济南房地产市场的供求关系紧张，需求量明显大于供应量。
人口和经济的持续快速增长导致了房地产市场的供需矛盾。
近年来，济南市政府积极推动住房保障政策，加大了中小套型住房的供应，但供需矛盾仍然较为严重。
市民在购房过程中面临较高的购房压力和竞争。
政府调控政策为了稳定房地产市场，济南市政府出台了一系列调控政策。
其中，限购政策和限售政策是最主要的调控手段。
限购政策限制了非本地居民的购房资格和购房数量，有效控制了投资性购房。
限售政策则对购买后一定时间内的住房进行限制，防止短期投机行为。
这些政策在一定程度上缓解了市场的供需矛盾和价格上涨压力。
市场前景尽管存在着一些问题和挑战，济南房地产市场仍然具有较为乐观的前景。
随着济南市经济的持续增长和城市发展的推进，人口流入和购房需求将继续增加。
政府在加大保障性住房供应的同时，也鼓励开发商加大住房建设投入，扩大市场供应规模。
预计未来几年，济南房地产市场将保持持续良好的发展态势。
结论综上所述，2024年济南房地产市场发展现状呈现规模庞大、价格水平高、供求关系紧张的特点。
2023年济南房地产行业市场调查报告《济南房地产行业市场调查报告》一、引言房地产行业一直以来都是中国经济的重要支柱产业，也是人们最为关注的领域之一。
济南市作为山东省的省会城市，房地产市场也非常活跃。
本文将对济南房地产行业进行深入调查分析，以便更好地了解市场动态和未来发展趋势。
二、市场规模截至目前，济南市的总土地面积为8624平方公里，人口约为900万。
根据相关数据统计，济南市整体的房地产市场规模较大，年销售额超过500亿元。
其中，住宅销售额占据了大部分份额，商业地产和办公楼市场也存在一定规模。
三、市场需求在济南市的房地产市场中，需求主要来源于自住购房和投资购房两个方面。
随着城市化进程的推进和居民收入的提高，购房需求不断增加。
除了本地居民的需求外，济南还有相当一部分来自外地的购房人口，这些外来购房者主要是因为工作和生活等方面的原因选择在济南购房。
四、市场竞争济南市的房地产市场竞争激烈，存在着多家大型房地产开发商和中小型房企。
市场竞争主要体现在产品质量、价格、地段和销售服务等方面。
开发商通过打造高品质的楼盘、提供合理的价格、选择热门地段和优质的售后服务来争夺市场份额。
五、市场发展趋势未来几年，济南市的房地产市场有望继续保持较高的增长速度。
一方面，随着人口的增长和城市化进程的加快，房地产市场需求将持续增加；另一方面，政府加大的支持力度和政策的优惠也将促使房地产行业的发展。
另外，随着人们对宜居环境和高品质生活需求的提升，未来的房地产市场将更加注重产品的品质和服务。
六、市场风险房地产行业也存在一定的风险，如政策调控风险、市场波动风险和经济形势风险等。
政府的政策调控对房地产市场有着较大的影响，一旦政策出现变化，可能会对市场产生不利影响。
此外，经济形势不稳定也会对房地产市场带来一定的不确定性。
七、市场建议针对济南房地产市场的情况，建议开发商应注重产品的品质和服务，提高产品的竞争力。
此外，还应积极发掘潜在购房人群，根据市场需求的变化做出合理的调整和创新，提供符合市场需求的产品和服务。
2003年济南市住房市场动态分析2003年，是全国人民在党的十六大精神指引下全面建设小康社会，经受严峻考验并取得重大胜利的一年。
在宏观经济良好运行的背景下，随着我市新的城市规划的实施，我市住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。
一、综合情况2003年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。
其中，转让件数超过2万件，达到24315件，同比增长36.5%；转让面积突破300万平方米，达到321.95万平方米，增长26.8%；转让金额53.31亿元，增长近10个亿，增幅为22.1%。
全市住房抵押8584件，同比增长1.5倍；抵押面积106.05万平方米，增长99.9%；抵押金额25.85亿元，增长94.5%。
图1 全市房地产转让面积突破300万平方米二、住房一级市场运行特点(一).基本情况2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增长49.6%；成交面积109.54万平方米，增长33.9%；成交金额24.79亿元，增长56.7%。
（二）.“普通商品住房”供需两旺2003年，我市“普通商品住房”（注：国务院18号文提出“普通商品住房”概念，我们认为，就本市而言，“普通商品住房”价格以上限不超过3000元/㎡为宜，即我们在上半年分析中确定的中档和低档价格范围。
）成交7890件（见图2），占商品住房成交总件数的88.8%。
在我市商品住房交易件数、面积、金额三项指标保持34%～57%的高增长情况下，“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%，足以证明我市2003年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求，这是其一。
图2 商品住房不同价位销售件数对比其二，从成交商品住房的户型来看（见图3），不超过130㎡的中小户型成交6443件，占商品住房成交总件数的72.5%；其中70～130㎡之间的户型最为市场所认可，共计5710件，占64.3%。
从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。
另外，我们通过图3还可以看出，除70～130㎡的主导户型外，130㎡以上的大户型成交量明显高于70㎡以下的小户型。
这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高，一级市场发展还是很有潜力的；但同时，从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素的影响，但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大，居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以70～130㎡左右的"普通商品住房"为主。
图3 商品住房户型面积成交情况对比（三）.多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。
2003年，我市销售的多层楼房所占商品住房销售总件数的比重为66.70%；高层、小高层商品住房成交2959件，同比增长3.5倍；占商品住房成交总量的33.3%，比上一年提高22个百分点。
但是，买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是一般居民家庭所能承受的。
多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出我市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。
图4 不同层高商品住房销售件数比重图示（四）.个人购商品住房实现历史性突破2003年，我市个人购买商品住房件数、面积的比例均超过90%以上。
其中成交8691件，占商品住房成交总件数的97.8%；成交面积99.35万㎡，占90.7%；成交金额22.18亿元，占89.5%，分别比2002年提高了17.7、25.4和20.8个百分点（见表3），居民的住房消费水平和住房商品化程度同步快速提升。
实现了自98年停止福利分房以来的历史性突破。
或许，我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进入商品化时代的一个历史转折点。
（五）.价格增长速度在高位平稳运行2003年，我市商品住房平均价格为2263元/㎡,同比增长17.0%。
其增长速度比全国4.7%（1-11月）的平均水平高出12个百分点，不可谓不高，却又居高不惊，运行平稳，尽显成熟稳健之态。
尤其是下半年的走势，与我们上半年分析中的预测完全吻合，并与2002年的走势形成鲜明对照（参见图5）。
图5 济南市商品住房价格走势三、住房二级市场运行特点（一）.基本情况2003年我市二手住房成交10192件，同比增长24.9%；成交面积87.97万㎡，增长6.0%；成交金额15.15亿元，增长29.6% 。
（二）.价格涨势迅猛超出预想我市2003年二手住房平均价格为1722元/㎡，比上年增长22.3%，增幅比上年高4个百分点。
其中，03年上半年平均价格为1643元/㎡，同比增长17.9%；下半年平均1799元/㎡，同比增长 26.7%（见图7）。
下半年如此迅猛的上涨之势，超出我们的预想约6个百分点。
纵观全年，1月份二手住房平均价格最低，为1462元/㎡；9月份最高，达到1910元/㎡，同比增长558元/㎡，平均每月增长46.5元/㎡。
难怪我市中介市场上“一个月涨四、五十块！”（指每平方）的惊叹声不绝于耳。
根据市场供需的实际情况来看，这种现象主要还是需求大于供给的矛盾造成的。
在我市住房二级市场上，一方面，本来就只有执行济南市房改方案的二十余万套住房可上市流通，房源已显匮乏，又逢2003年下半年城市新规划实施形成的大量民房拆迁，无形之中加大了房源的供需矛盾。
不可否认，城市拆迁在带来住房需求增长、降低空置率的同时，也带来二手住房房源绝对数量的减少，我市仅经十路沿线就拆迁民房近三千户。
另一方面，这种类似“牛市”的涨价形势，刺激了房主的“追涨”惜售心理。
在中介市场上，卖主反悔毁约的现象时有发生。
这种状况也在一定程度上使房源供给受到影响。
除此之外，投资性的“新二手房”以及房龄较短的“已购商品房”的上市交易，对二手住房总体均价走高也有一定关系。
图7 济南市二手住房价格走势（三）.成交面积增长速度放缓自我市1999年12月开放住房二级市场以来，二手住房成交面积经历了连续两年的高速增长期。
其中，2001年为57.88万㎡，比2000年增长51%，形成了第一个交易高峰，充分体现了我市开放搞活住房二级市场政策措施的有效性；2002年为83.02万㎡，比2001年增长43.4%，虽然增长速度不如上年，却仍保持高速运行。
这两年，二手住房成交面均超过了商品住房。
至于2003年，二手住房交易虽有不俗的表现，但成交面积低于商品住房已成为不争的事实，全年共成交87.97万㎡，同比增长6.0%，比上年降低了37.4个百分点。
同时，二手住房成交10192件，同比增长24.9%，也比上年降低了27.2个百分点，增长速度明显放缓。
这里面既有市场高速发展后自身需要调整的因素，更有房源供应相对不足，即需求大于供给的老问题。
（四）.已购公房交易日趋活跃我市已购公房上市已经4年了。
虽然起步较晚，但经过几年的精心培育，目前已具有一定规模，市场交易日趋活跃并一年上一个台阶（见图8）。
2003年，已购公房买卖成交3864件，同比增长39.1%；成交面积23.52万㎡，增长45.1%；成交金额3.77亿元，增长69.8%。
其在二手住房交易总量中所占比例也由2000年上市初期的11.6%，上升至2003年的26.7%（见图9），对搞活我市住房二级市场功不可没。
图8 已购公房成交面积一年上一个台阶图9 比例逐年上升、市场份额偏少从价格上看，已购公房作为住房二级市场的重要组成部分，其价格走势自然受整个市场的大气候影响。
2003年已购公房上市平均价格为1603元/㎡，同比增长17.0%。
与"新二手房"不同的是，已购公房普遍使用年限较长，价格相对较低，所以2003年1～12月的房价走势与上年的走势较为接近，也相对平缓（见图10）。
图10 济南市已购公房价格走势相对平缓四、住房一、二级市场联动效应明显住房一、二级市场之间具有相互作用、相互影响和相互制约的辩证关系，房地产界"联动"理论的基础就在于此，2003年我市住房一、二级市场联动效应也证明于此。
2003年，我市住房一、二级市场相互促进、协调发展的大好形势前所未有。
两级市场买卖住房成交套数为近几年之最（见图11），进入市场买卖房屋的居民家庭越来越多，市场发展后劲十足。
同时，住房市场的发展带动了相关产业的发展，成交金额的增长带动了房地产交易税收的增长。
图11 住房成交套数为近几年之最自实行住房制度改革以来，人们已经逐步摒弃了靠单位解决住房的依赖思想，转而把目光投向欣欣向荣的住房市场。
“卖旧买新”“以小换大”“以次换好”已成为人们改善居住条件的基本方式，这种住房市场上特有的、阶梯型的"梯次消费"形式，也是住房一、二级市场得以长久发展的推动力。
虽然，我市二手住房成交面积在2003年位居商品住房之后，增势放缓，但两者平分天下的格局已定、协调发展的大势已定。
今后一个时期，谁排名第一已不再重要，重要的是我市住房市场整体的--持续、健康、平稳、发展。
当然，这一切的一切，都离不开政府的有效监管和宏观调控。
图12 各类房产买卖面积构成图五、住房抵押市场运行特点近几年，特别是2003年我市住房抵押形势继续看好，居民住房信贷比上年增长1倍，个人住房抵押贷款政策已显成效，对促进我市居民住房消费、繁荣住房市场起到了明显的保障作用。
图13 住房抵押面积显著增长六、存在的问题当前济南住房市场存在的问题主要有以下几点：（一）.住房二级市场房源匮乏近几年，我市住房二级市场上流通的已购公房，仅有执行济南市房改方案的24余万套已购公房，而执行其他7个房改方案的20余万套已购公房，则因种种原因未能上市，影响到我市住房消费的进一步拓展。
2003年12月1日省直已购公房开始上市交易，这是济南住房二级市场的一大利好。
对于带动执行其他房改方案的已购公房上市，缓解房源相对不足的供需矛盾具有十分重要的作用。
但是，由于一个政策的出台到市场做出明显反映需有一个过程，又由于省直已购公房上市的"门槛"还比较高，一个月来，办理完买卖和其他转移登记手续并发证的只有十几件，仅占12月已购公房转让总件数的3.8%；办理抵押登记的有27件，占12月已购公房抵押总件数的13.3%。
（二）.税收负担相对较重我市住房交易手续费已有了大幅度降低，但交易契税现行税率仍为1.5%和3%，一直没有降低。
2003年我市平均每套商品住房的售价约27.9万元，二手住房约17.2万元。
买一套住房大约需纳契税2.6～4.2仟元。
在房价不断上涨的情况下，加重了广大中低收入者的购房负担。
（三）.房屋租赁市场运行不够规范房屋租赁市场是住房二级市场的重要组成部分，其中私有住房出租占相当大的比重。
