商品房预售资金监管系统建设需求(一包)

商品房预售资金监管系统相关知识介绍商品房预售资金监管系统是指对商品房开发企业从购房人处预收的购房款进行监管和管理的一种系统。

该系统的建立旨在保护购房人的权益，提高购房资金的透明度和安全性，防止购房款被挪用或滞留，减少购房风险，促进房地产市场的健康发展。

商品房预售资金监管系统的主要功能包括：预售资金的集中监管、专户管理、划账运营、数据交换和信息披露等。

其中，预售资金的集中监管是该系统的核心功能之一、购房人通过银行或其他支付渠道向商品房开发企业支付购房款时，该款项将会被转入由银行开设的商品房预售资金专户中，确保购房款的安全。

专户管理是指对专户中的购房款进行管理，包括划账、转账、资金查询和结算等操作。

划账运营是指根据房屋的销售进度和购房人支付的购房款情况，开发企业将购房款从专户中按照约定的方式划转到开发企业自有账户，并用于项目开发、建设和销售等相关用途。

数据交换是指商品房预售资金监管系统与银行、房地产部门等相关部门之间进行数据交换和共享，确保信息的准确性和实时性。

信息披露是指通过商品房预售资金监管系统向购房人提供相关购房信息，包括购房款的划转情况、项目进度、合同签订情况等，方便购房人及时了解项目的动态。

商品房预售资金监管系统的重要性主要体现在以下几个方面。

首先，该系统的建立可以有效监管和管理购房款，避免购房款被挪用和滞留，保障购房人的合法权益。

其次，该系统的透明度和安全性能提高购房资金的流动性和安全性，减少购房风险。

再次，该系统可以提高行业的规范化程度，规范商品房交易行为，促进房地产市场的健康发展。

最后，该系统可以提供及时的购房信息，方便购房人了解购房进度，减少信息不对称带来的不确定性。

商品房预售资金监管系统的建设需要合作各方的共同努力。

首先，政府部门要加强监管和管理，建立健全相关法律法规和制度，确保该系统的顺利运行。

其次，银行作为系统的建设和运营主体，要提供专业的技术和运营支持，确保系统的安全和稳定。

预售监管资金管理制度一、总则1.1 本制度旨在规范预售监管资金的收取、使用及管理，保障购房者合法权益，维护房地产市场秩序。

1.2 本制度适用于我国境内从事房地产开发的预售项目。

1.3 预售监管资金是指房地产开发企业在预售商品房时，按照国家和地方政策规定，由购房人支付的定金、预付款、一次性付款等款项。

二、监管账户设立2.1 房地产开发企业应在项目所在地开设预售监管资金专用账户，并报备当地房地产管理部门。

2.2 预售监管资金专用账户应具备以下功能：（1）接受购房人支付的预售款项；（2）支付项目开发建设所需资金；（3）接受银行及相关部门的监管。

2.3 房地产开发企业应将预售监管资金专用账户信息在售楼处显著位置进行公示。

三、预售监管资金收取3.1 房地产开发企业收取预售监管资金时，应向购房人开具正规发票。

3.2 预售监管资金收取标准按照国家和地方政策执行。

3.3 房地产开发企业不得提前、超标准收取预售监管资金。

四、预售监管资金使用4.1 预售监管资金专项用于项目开发建设，包括但不限于以下方面：（1）支付土地出让金；（2）支付工程款；（3）支付税费；（4）支付其他与项目开发建设相关的费用。

4.2 房地产开发企业使用预售监管资金时，应按照合同约定及工程进度进行支付。

4.3 房地产开发企业不得挪用预售监管资金，确保资金安全。

五、预售监管资金监管5.1 房地产管理部门应加强对预售监管资金的监管，确保资金安全。

5.2 房地产开发企业应定期向房地产管理部门报告预售监管资金的使用情况。

5.3 银行应按照相关规定，对预售监管资金进行严格监管。

六、违规处理6.1 房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并可处以罚款、暂停销售、吊销资质证书等处罚：（1）未设立预售监管资金专用账户；（2）未按规定使用预售监管资金；（3）提前、超标准收取预售监管资金；（4）挪用预售监管资金。

6.2 房地产开发企业及相关责任人构成犯罪的，依法追究刑事责任。

预售资金监管系统建设相关说明贵州开拓未来计算机技术有限公司二〇一二年六月第一部分软硬件环境搭建一、系统硬件环境搭建1、系统数据库服务器、应用服务器以及相关网络设备由贵阳市住房与城乡建设局信息处统一部署;2、由各银行负责完成银行使用网点到市住建设局得SDH专线(2M带宽或以上)接入;3、根据岗位需要,配置使用预售资金系统得PC机。

PC机部署在同一局域网内,各PC 机得IP地址由市住建设局统一分配,同时通过SDH专线与市住建设局联接。

4、使用预售资金系统得PC机,禁止联入Inter网。

如果无特殊需要,不必与银行内部网络联接。

二、软件系统说明参见《预售资金监管系统说明书-银行端》三、软件系统安装1、服务器端软件系统得部署由软件公司在市住建局统一部署;2、客户端软件系统得安装由各银行根据需要进行安装。

四、软件系统培训硬件环境搭建完成、软件系统安装完毕后现场培训。

五、软件系统服务依照相关合同执行。

第二部分预售资金监管系统银行对帐数据格式预售资金监管系统与银行业务系统无在线数据交互,为实现数据得自动对账与数据传递,通过数据导出、导入方式,实现异步得数据接口。

1、由银行开发相应得数据导出程序,从银行业务系统导出符合规范得数据;2、从银行系统导出得数据为文本格式(、txt),字段之间用逗号分隔,所有字段得内容不可包含逗号;3、第一行为表头:交易日期,帐户名称,银行帐号,支票号码,收款单位名称,收款单位帐号,开户日期,开户金额,销户日期,销户金额,存款金额,支付金额,日未余额,备注,序号4、只导出预售资金监管账户得数据;5、备注为结息得表示结息数据;6、一般每日对账一次,对账时使用日末余额;7、交易日期、账户名称、银行账号、日未余额、序号不可为空。

8、导出得文本文件内容,范例:交易日期,帐户名称,银行帐号,支票号码,收款单位名称,收款单位帐号,开户日期,开户金额,销户日期,销户金额,存款金额,支付金额,日未余额,备注,序号20100609,XXXX,104227,39,,,20090901,0、00,,0、00,20000、00,0、00,4182883、48,结息,120100609,XXXX,104227,39,,,20090901,0、00,,0、00,120000、00,0、00,4182883、48,工程款,220100609,XXXX,100899,zk,,,20090625,0、00,,0、00,374330、58,0、00,1020001、61,购房款,3第三部分期初数据以前有预售资金监管数据得银行,应按下表格式整理期初得预售资金监管数据,在系统正式使用前由软件公司根据该表导入系统。

商品房预售资金监管办法第一章总则第一条为规范我市商品房预售资金监管,保障房地产项目竣工交付，切实维护预售商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》和《广东省商品房预售管理条例》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条江门市行政区域内依法预售的商品房,其预售资金监管账户（以下简称监管账户）的设立、变更、注销和预售资金的收存、拨付、使用等监管，适用本办法。

本办法所称预售资金，是指购买预售商品房的购房人按照商品房买卖合同和认购协议约定，支付给房地产开发企业（以下简称房企）的全部房价款，包括定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款（含公积金贷款，下同）和其他形式的购房款。

本办法所称监管账户，是指房企在预售商品房项目所在地（即江门市行政区域范围内）的商业银行设立的用于收存、拨付预售资金，并由项目所在地的县（市、区）住房城乡建设局（以下简称监管部门）、房企和监管银行按照预售资金三方监管协议（以下简称监管协议）共同监管的专用账户。

本办法所称监管银行，是指与监管部门、房企签署监管协议，并设立监管账户的商业银行。

本办法所称监管额度，是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。

第三条预售资金监管遵循政府主导、银行配合、多方监督、专款专用、保障建设的原则。

第四条市住房城乡建设局负责组织实施本办法，指导、监督全市预售资金监管工作，健全江门市房地产交易综合管理信息系统（以下简称房地产交易系统）；会同人民银行江门市中心支行、江门银保监分局、市金融工作局组织招标确定监管银行。

各县（市、区）住房城乡建设局按照本办法和相关规定,负责本行政区域内预售资金收存、拨付和使用等监管工作的具体实施。

人民银行江门市中心支行按照本办法和相关规定，负责指导监管银行做好监管账户管理工作。

江门银保监分局按照本办法和相关规定，负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

本系统已投入正式运行，经过近1年半的持续改进和完善，目前系统在功能、业务流程及运行性能等方面均已稳定下来。

对于连云港市住房保障和房产管理局内部的业务管理、数据服务等方面起到了框架支撑的作用，工程的社会、经济效益主要体现在以下几个方面：1）系统应用效益本系统的使用，提高了工作效率，平均缩短1/3的业务办理时间。

系统成果被市房管局、担保公司、各商业银行、房产开发商共享，取得了较大的经济效益和很大的社会效益。

具体体现在以下几个方面:一是开发单位通过提供技术服务获得经济收益。

房政公司通过为其他单位提供技术服务，2011年度获得70余万元经济收入。

二是给用户带来经济收益。

银行用户通过本系统可以确保每笔款项的支付都是建立在真实发生的基础之上，确保资金使用方向，避免资金被人为挪作他用或改变用途，保障资金使用安全；开发商可以确保预售资金都用于项目建设，避免因其他债务纠纷抽调预售项目资金，确保项目进度，避免开发商抽调预售项目资金导致烂尾楼事件的发生；通过合同拨付申请审批完成后由银行直接拨付到供货商或农民工账户的方式，避免中间环节挪用资金导致拖欠供货商或农民工工资以及因此引起的社会问题发生，促进和谐社会建设，等等。

2）将全市预售房地产项目的所有售楼部门、项目单位、金融机构和监管机构联成一个系统，通过数据服务发布，使得项目从预售合同签订开始监管资金、项目资金支付使用、竣工验收、初始登记等各个环节均处于系统监控中，将不同业务系统的数据资源和流程封装成数据服务，使集成变得更加易于管理，降低了大额商品房资金的交易风险。

3）采用SOA架构的系统平台解决了多个单位之间数据库和数据格式不同的共享问题，极大的降低了数据库建设的成本，同时很好的保证了各个单位之间的数据更新管理后的实时共享，对于一些保密级别较高的数据，通过服务交换更好的保证了数据的使用安全，为各部门之间数据共建共享开辟了一条阳光大道。

关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题的通知市房发〔2011〕252号各房地产开发企业、各商业银行：依据《城市商品房预售管理办法》（住建部令第131号）及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）的相关规定，我市于2011年5月1日开展了商品房预售资金监管（以下简称：资金监管）工作，对维护购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展发挥了重要作用。

为进一步改进和完善监管手段，提高监管水平，增强监管效果，我局将自2011年11月21日起启用资金监管网络系统开展监管工作，现就有关事项通知如下：一、商业银行在承接新批准的商品房预售项目资金监管业务时，均须利用资金监管网络系统开展资金监管业务。

二、房地产开发企业在开始进行商品房预售前，应与已在我局办理入网认证的商业银行（以下简称：监管银行）签订商品房预售资金监管协议（以下简称：监管协议），并设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称：监管账户）。

三、监管账户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况，按照项目或楼幢设立，实行“专户归集、专款专用、封闭管理”。

四、商品房预售资金，即购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款（包括定金、首付款、购房贷款等）应存入监管账户，开发企业不得另设其他账户收存商品房预售资金。

五、除购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管账户外,其它应支付给房地产开发企业的购房款由购房人直接交入监管账户。

六、房地产开发企业在销售中若发生退款的，可向监管银行提出退款申请，并提供相关证明材料和购房人账户账号。

监管银行在审查确认后，将相关款项以转账方式退还购房人。

七、监管银行应对监管项目的工程建设所需资金进行重点监管，重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理。

监管账户中的预售资金在监管项目达到竣工交付使用条件前，必须确保用于后续工程建设，不得挪作他用。

在项目达到竣工交付使用条件后，账户资金余额应满足监管项目房屋所有权初始登记及转移登记的需要。

2024年商品房预售资金监管实施细则一、引言商品房预售资金监管是指对开发商通过预售方式融资所筹集的购房款项进行监管，确保购房款项安全有效地使用于房屋项目的建设和交付。

为进一步加强商品房预售资金监管工作，提高购房者的权益保护水平，特制定本细则。

二、监管范围本细则适用于全国范围内的商品房项目，包括住宅、商业和办公等不同类型的商品房项目。

三、监管主体1. 监管机构（1）国家发展和改革委员会：负责制定商品房预售资金监管的政策和规划，统筹协调各相关部门的工作。

（2）住房和城乡建设部：负责监督商品房预售资金监管的落实情况，对违规行为进行处罚和监督。

（3）地方政府住房和城乡建设主管部门：负责本地区商品房预售资金监管工作的具体实施和日常监督。

2. 监管服务机构（1）银行：作为商品房预售资金监管的主要机构，负责代收购房款项并进行监管，确保购房款项的安全和规范使用。

（2）独立第三方机构：由监管机构委托，负责对商品房预售资金监管进行评估和审计，保证监管工作的公正和透明。

四、监管原则1. 资金专户原则购房款项必须通过设立专用账户的形式进行监管，确保购房款项与其他资金进行隔离。

2. 资金监管原则购房款项必须由银行或独立第三方机构进行代收代付，并根据购房合同约定的条件和进度进行释放。

3. 信息公开原则监管机构必须及时公开商品房预售资金监管的相关信息，包括监管机构、监管服务机构、监管金额等内容，以保证监管工作的公正和透明。

五、监管措施1. 银行开户及业务受理（1）购房款项必须通过开发商委托的银行进行收款，并开立专用账户进行监管。

（2）银行对开发商的资质和信用进行审查，确保开发商具备承担预售资金监管责任的能力。

（3）银行对购房者的身份和购房合同进行验证，确保购房款项的合法来源和支付凭证的真实性。

2. 资金监管和释放（1）开发商必须按照购房合同约定的条件和进度提取购房款项。

（2）银行或独立第三方机构对购房款项进行监管，确保购房款项安全有效地使用于房屋项目的建设和交付。

商品房预售资金监管系统银行接口需求说明书目录1.购房缴款 (2)1.1.商品房购房缴款确认 (2)2.退房退款 (3)2.1.商品房退房退款确认功能 (3)3.用款支付 (4)3.1.商品房用款支付确认功能 (4)4.冲正 (4)5.银行设虚拟账户 (5)6.商品房交款POS机数据入库 (5)7.财务对账 .......................................................... 错误！未定义书签。

8.资金帐户余额查询 (6)9.通信接口说明 (7)1.1.商品房购房缴款确认购房人持缴款通知单到指定银行缴款，银行受理缴款业务，银行业务系统通过调用商品房预售资金监管系统提供的“验证缴款通知单”接口，验证此缴款通知单是否存在，接口在验证的同时，对于存在的缴款通知单，接口同步返回此缴款通知单相关的其他业务信息。

银行柜台工作人员仔细核对接口返回的业务信息与纸质缴款通知单信息是否完全一致，银行柜台人员在银行信息系统中进行收款操作，收款操作完成后，银行开具缴款凭证。

2.1.商品房退房退款确认功能购房人或开发企业持退房证明单指定监管银行取款（退房款），银行柜台受理此取款业务，银行系统调用商品房预售资金监管系统提供的“验证退房证明单”接口，验证此证明单是否存在，对于存在的证明单，接口同步返回此证明单相关的其他业务信息。

银行柜台工作人员仔细核对接口返回的业务信息与纸质退房证明单信息是否完全一致，银行柜台人员在银行信息系统中进行退款操作。

退款操作完成后，银行出具退房凭证。

3.用款支付3.1.商品房用款支付确认功能开发企业持支付凭证到指定监管银行取款，银行柜台受理此取款业务，银行系统调用商品房预售资金监管系统提供的“验证支付凭证单”接口，验证此支付凭证单是否存在，对于存在的支付凭证单，接口同步返回此支付凭证单相关的其他业务信息。

银行柜台工作人员仔细核对接口返回的业务信息与纸质支付凭证单信息是否完全一致，银行柜台人员在银行信息系统中进行款项支付操作，款项支付操作完成后，银行开具支付凭证。

《商品房预售资金监管系统》简介松毅软件二〇一四年七月商品房预售资金监管系统一、系统背景为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。

要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

商品房预售资金监管系统就是在这样的背景下产生的。

银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）的监管合作，对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、大力发展潜在客户、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动。

大量的托管资金沉淀相对稳定，会极大地推动银行负债业务的快速发展。

作为房地产开发企业客户，必须在银行开立银行结算账户，当资金进入资金账户时在银行形成托管资金，资金回到客户银行结算账户时形成公司存款，综合效益尤为明显。

二、系统概述新建商品房预售资金监管业务，是银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）合作，对房地产开发企业商品预售资金实行监管的一种新模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

三、系统特点➢动态需求支持系统采用松耦合的SOA架构能更加真实的反映出与业务模型的结合，可独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言进行跨平台部署；并可以按照模块化方式添加新的功能需求或更新现有应用，以解决日益增多的业务变更。

不同地区对预售资金管理条例的差异需求只需复用现有业务构件即可快速实现，个别客户或客户群的特殊要求也可以对原有产品适度剪裁得以迅速实现，可很好的适应各个机构的个性化需求。

➢安全的监管体系对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明基金情工况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。