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(2023)中国顶豪!中原!北京长安街超级豪宅-营销报告(一)（2023）中国顶豪!中原!北京长安街超级豪宅-营销报告引言这份营销报告介绍了一栋在中原地区，位于北京长安街上的超级豪宅。
该豪宅定位为中国顶级豪宅，具备高端的建筑设计、豪华的装修配置和超凡的配套设施。
该豪宅的营销策略也是非常细致和专业的。
产品定位•中国顶级豪宅：建筑设计达到国际水平，由顶级建筑师操刀。
•地理位置优越：位于北京市中心的长安街上，是金融、政治、文化等领域的核心区域。
•豪华装修配置：采用了顶尖的建材和家具，配备了超豪华的装修配置，营造出高端、豪华的居住氛围。
•顶级配套设施：豪宅内设有迎宾大堂、私人电影院、泳池、健身房、酒窖、娱乐室等顶级配套设施，能够满足高端收藏、休闲娱乐等各种需求。
营销策略•精准定位目标客户：豪宅的目标客户主要为成功人士、社会精英、海归精英等具有高端消费需求的群体。
•多渠道推广：通过各种高端媒体渠道和线下活动，比如举办专场摄影展、举办时尚派对等方式吸引目标客户的关注和参与。
•独特的营销活动：比如组织特别访问、舞会晚宴等活动，让客户亲身感受到豪宅的魅力。
•细致周到的售后服务：为客户提供全面、周到的售后服务，保障客户的权益，增强客户对豪宅的信心和认可度。
总结这份营销报告展示了一栋中国顶级豪宅在中原地区的销售策略。
通过精准定位目标客户、多渠道推广、独特的营销活动和细致周到的售后服务，成功吸引目标客户的关注和参与，实现了高端豪宅的销售目标。
市场分析在中国，随着经济的发展和人们生活水平的提高，高端定制住宅市场不断增长。
与此同时，由于人们对品质、价值的追求，“顶级豪宅”也呈现出快速增长的趋势。
在北京，作为中国经济、文化和政治的中心区域，高端豪宅市场也日益火热。
同时，在中原地区的历史、人文和自然环境的优势下，市场的发展潜力更为巨大。
产品卖点该豪宅的卖点主要有以下几个方面： * 地理位置：位于北京长安街上，地理位置极佳，交通便利。
中海地产集团有限公司是香港恒生指数成份股--中国海外发展有限公司（香港联合交易所代码: 0688）的旗舰企业。
中国海外发展有限公司1992年在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。
中海地产集团经过20多年的坚定实践与长期品牌积淀，逐步把“中海地产”发展成为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的名副其实的全国性地产品牌，向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。
从上世纪八十年代起，中海地产在香港先后独资和主导发展了南浪海湾、中国海外大厦、雅利德桦台、富豪海湾等六十多个地产项目，平均每20个香港人就有一个居住在中海开发或建造的房子里。
从1988年开始，中海地产发挥在成熟的香港地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地和澳门市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州、青岛、大连、沈阳、天津、济南、珠海等地进行房地产开发和物业管理服务，以优良的产品质量、完善的售后服务与超乎期望的客户体验赢得了置业者良好的口碑。
目前“中海地产”初步完成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、西部为重点的全国性布局。
截至2007年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额超过人民币1000亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过3000万平方米，目前在内地拥有土地储备面积超过2000万平方米。
中海地产始终秉承“诚信卓越，精品永恒”的经营理念，以过程精品塑造楼楼精品，在深圳投资开发了海富花园、海丽大厦、海滨广场、海连大厦、中海苑、中海华庭、中海阳光棕榈园、中海深圳湾畔、中海怡美山庄、中海日辉台、中海月朗苑、中海香蜜湖一号、中海怡瑞山居、中海大山地、中海半山溪谷、中海西岸华府、中海康城国际等十几个项目；在上海投资开发了海华花园、海兴广场、海丽花园、海天花园、中海馨园、叠翠别墅、海悦花园、和平花苑、翡翠湖岸别墅、中海瀛台；在北京开发了中海雅园、中海紫金苑、中海馥园、中海凯旋、中海枫涟山庄、中海安德鲁斯庄园、中海瓦尔登湖、中海紫御公馆、中海广场、中海地产大厦；在广州发展了东山广场、锦城花园、中海锦苑、中海名都、中海康城、中海蓝湾、中海观园国际、中海花城湾、中海锦城南苑、中海璟晖华庭；在成都开发了中海名城、中海格林威治城、中海国际社区、中海常春藤花园、中海翠屏湾；在长春开发了中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都；在西安开发了中海华庭、中海国际社区；在中山开发了中海翠林兰溪园；在南京开发了中海塞纳丽舍、中海凯旋门、中海城；在苏州开发了中海半岛华府、中海湖滨一号、星湖国际；在佛山开发了中海万锦豪园、中海金沙湾、中海文华熙岸；在宁波开发了中海东湖观邸；在重庆开发了中海北滨一号，在杭州开发了中海钱塘山水、在澳门开发了寰宇天下等项目，这些项目都在当地成为当时引领房地产发展潮流的优质名牌项目，并多次缔造了数天数夜排队买楼的佳话。
【××××】项目后评估报告后评估工作小组目录1.项目概况 (4)1.1项目概况 (4)1.2项目背景 (4)1.3项目发展周期 (4)2.项目投资管理评估 (5)2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 (5)2.1.1宏观环境 (5)2.1.2房地产市场 (6)2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 (7)2.2土地协议执行情况 (8)2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 (10)3.××××营销管理评估 (11)3.1项目各类型物业销售情况 (11)3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 (12)3.3项目销售时机 (15)3.3.1一期营销计划安排 (15)3.3.2二期营销计划安排 (16)3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 (18)3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 (19)3.4 原定位客户分析 (19)3.5成交客户分析 (20)3.6项目的物业管理费用检讨 (21)3.7项目的销售策略 (21)3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 (21)3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 (22)3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 (22)3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 (23)3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 (23)3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 (24)3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 (24)3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 (25)3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 (25)3.7.10第九阶段：小高层强销 (26)3.8综合评述本项目市场定位营销工作 (26)3.9提出可借鉴的经验 (26)3.9.1推广节奏方面 (26)3.9.2形象推广方面 (27)3.9.3广告包装方面 (27)3.9.4分众行销及媒体组合方面 (27)4﹑项目合约管理评估 (28)4.1﹑合理有效的编制招标计划 (28)4.2﹑合同签定 (28)4.3﹑结算审核 (29)5.项目设计管理评估 (30)5.1项目概况 (30)5.1.1项目区位 (30)5.1.2项目完成经济技术指标 (30)5.1.3项目周围竞争楼盘情况： (33)5.2.项目的建筑标准 (35)5.2.1结构体系： (35)5.2.2墙体维护材料： (36)5.2.3外立面材料： (36)5.2.4外窗及玻璃： (37)5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准： (39)5.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼 (39)5.2.7机电配置标准 (39)5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (40)5.3.1建筑设计过程回顾及控制 (40)5.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制 (43)5.3.3结构设计的管理与控制 (48)5.3.4设备专业设计管理与控制 (48)5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写） (49)5.5.售后使用情况 (49)5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 (49)5.6.1项目设计管理突出经验 (49)5.6.2项目设计管理中吸取教训 (50)5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 (51)6.项目工程管理评估 (53)6.1项目概况 (53)6.2项目管理架构 (53)6.3项目发展进度对比分析 (55)6.4别墅项目发展经验 (56)7.项目财务评价 (57)7.1项目销售收入指标完成情况 (57)7.2项目发展成本控制情况 (57)7.3项目现金流量的变动分析 (59)7.4项目财务评价指标分析 (60)7.5项目税务筹划情况 (61)8综合评估 (61)8.1综合评估结论 (61)8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 (62)1.1项目概况××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。
“烂尾楼盘销售万兆家园‘叠彩人家’营销策划案例策划方案”一晃十年，方案写作对我来说已经成了生活的常态。
今天要写的这个方案，是关于烂尾楼盘“万兆家园‘叠彩人家’”的销售策划。
烂尾楼，这个词本身就带着点悲壮的色彩，但咱们就是要给它一个新的生命，让它焕发出光彩。
1.项目背景“叠彩人家”位于城市核心区域，地理位置优越，但由于资金链断裂，项目一度停滞，成为了烂尾楼。
如今，新的开发商接手，决心盘活这个项目，让它重新焕发生机。
2.市场分析我们要对市场进行深入分析。
烂尾楼的销售，不同于新建楼盘。
它的劣势在于信任危机，优势在于地理位置和潜在价值。
我们要充分利用这些优势，弥补劣势。
3.目标客户（1）城市中产阶层，追求生活品质，有一定的购房能力。
（2）投资者，看重项目的潜在价值，愿意承担一定的风险。
（3）地缘性购房者，对项目所在区域有深厚的情感。
4.营销策略（1）重塑品牌形象我们要为“叠彩人家”打造一个新的品牌形象，让它摆脱烂尾楼的标签。
从视觉上入手，设计一套全新的VI系统，包括LOGO、导视系统、宣传物料等。
通过线上线下活动，传播项目的正面信息，提升品牌形象。
（2）优惠政策针对不同类型的购房者，制定相应的优惠政策。
例如，针对中产阶层，推出“0首付”政策，降低购房门槛；针对投资者，推出“团购优惠”政策，吸引批量购买；针对地缘性购房者，推出“亲情优惠”政策，拉近与他们的距离。
（3）活动策划举办一系列活动，提升项目的知名度和关注度。
如：开盘庆典、业主答谢宴、亲子活动等。
同时，邀请知名媒体、网红、KOL等进行现场直播，扩大活动影响力。
（4）线上线下联动利用互联网平台，进行线上推广。
如：微博、、抖音等。
同时，与线下渠道合作，如：房产中介、金融机构等，形成线上线下联动，全方位拓展客户来源。
5.销售策略（1）限时抢购设置一定的优惠期限，如：开盘当天、周末等，吸引购房者抢购。
（2）团购优惠鼓励购房者相互介绍，形成团购，享受更大的优惠。
中海城项目后评估报告1中海----城项目后评估报告中海集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月成都【中海----城】项目后评估报告前言:成都中海----城项目用地经过公开招标方式, 于 4月10日竞得, 并于 5月正式动工, 至 11月全面入伙, 于 6月达到后评估时点( 数据截至时间为: 6月30日) 。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的, 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
中海----城项目后评估过程中, 成都公司同事认真对待, 努力工作, 总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中, 在此表示谢意。
目录核心内容提要错误!未定义书签。
【项目概况及评估综述】错误!未定义书签。
【项目投资管理评估】错误!未定义书签。
【项目规划设计工作评估】错误!未定义书签。
【项目营销工作评估】错误!未定义书签。
【项目进度、工程管理评估】错误!未定义书签。
【项目成本管理评估】错误!未定义书签。
核心内容提要【投资管理评估】➢***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。
1➢该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目, 经过彻底反思项当前期可研、规划、工程、销售等开发各流程, 均具有重大的参考价值和意义。
经过3年半的经营建设, 当前该项目已经基本销售完毕, 销售良好, 各项财务指标表现优良, 项目总体比较成功。
但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究: 如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力, 配置合理的物业类型比例, 从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
【财务管理评估】➢该项目收入指标完成得很好, 收入增幅超过成本增加幅度, 使得销售收入增加而带来的效益得到体现, 项目实现了投资预期, 是低投资高利润的一个项目。
中海佛山万锦豪园建筑规划及商业价值评估报告第一部分项目建筑规划经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。
从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。
因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。
一、项目规划原则：原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。
保证可销售面积价值最大化。
原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。
原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。
原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。
二、三种方案建筑规划及面积分布1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布）改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。
负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）超市入口，共18m已超市3000㎡。
临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。
临街面290m临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明：临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。
1F：进深12m，长共112m，进深12m，长56m超市区域维持原面积不变，2960㎡进深12m，长24m进深12m，长48m进深12m，长40m说明：总临街面280m，进深12m；1楼总销售面积为3360㎡。
主力店区域是2960㎡的超市，持有面积为2960㎡。
2F：超市区域4300㎡铺位全部取消铺位取消说明：铺位全部取消，保留原超市区域面积4300㎡。
·方案一各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F5380㎡4000㎡1F3360㎡2960㎡2F/4300㎡总计8740㎡11260㎡·方案一经营业态规划超市+电器或书城次主力店+服装鞋包+社区便利街+餐饮娱乐2、方案二（负一楼带二个次主力店建筑规划及面积分布）改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做12m。
负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。
次主力店，规划1000㎡。
次主力店入口，共18m临街面290m临街面232m（已除去次主力店入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明：临街面总长696m，所有铺位进深12m，总销售面积8352㎡，左右两端各持有一个1000㎡的次主力店，持有面积共2000㎡。
1F：进深做16.5m，共长112m进深16.5m，长共64m进深20m，长56m以便设置餐饮休闲次主力店进深20m，长40m以便设置餐饮休闲次主力店说明：两端总临街面96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺临街面共176m，进深16.5m；1楼总销售面积为4824㎡。
2F：进深16.5m，长共64m进深16.5m，长共112m进深20m，长40m进深20m，长56m说明：两端总长96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺共长176m，进深16.5m；2楼总销售面积为4824㎡。
建筑形式为连廊式骑楼。
·方案二各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F8352㎡2000㎡1F4824㎡/2F4824㎡/总计18000㎡2000㎡·方案二经营业态规划-1F：小超市、电器或者书城次主力店+电脑散铺书城或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺1F：食街2F：大宗餐饮+休闲改变通道走向，两端拉平，街铺进深全部做10m3、方案三（多个次主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。
次主力店，规划2500㎡。
次主力店入口，共18m临街面290m说明：临街面总长696m，铺位进深10m，总销售面积6960㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端持有一个2500㎡的次主力店，持有面积共3500㎡。
1F：进深做13.5m，共长112m500㎡次主力店500㎡次主力店进深13.5m，长48m进深13.5m，长40m进深13.5m，长共48m1500㎡次主力店说明：总临街面248m，进深13.5m；1楼总销售面积为3348㎡。
共持有3个次主力店，总面积为2500㎡。
2F：进深13.5m，长共16m安排会所面积进深13.5m，长共48m进深13.5m，长56m进深13.5m，长40m进深13.5m，长共112m说明：总长272m，进深13.5m；2楼总销售面积为3672㎡。
建筑形式为连廊式骑楼。
·方案三各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F6960㎡3500㎡1F3348㎡2500㎡2F3672㎡/总计13980㎡6000㎡·方案三经营业态规划-1F：电器或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺1F：小超市+洋快餐+书店+食街或者社区便利街2F：大宗餐饮+休闲说明：次主店业态可根椐商户要求进行楼层轮换。
第二部分 中海佛山万锦豪园商业价值评估一、 不同定位情况下售价与收益评估由于项目定位及建筑规划分为带主力店、负一楼带二个次主力店及带多个次主力店三种情况。
根据片区未来发展前景及佛山市商业规划来看，千灯湖板块被视为佛山中心商圈的组团商业中心，片区规划发展状况明朗，整体商业发展成熟时，如果采取方案一，项目介于区域级商业中心与社区商业中心之间；如果采取方案二，项目只能视为市级热点开发区社区商业；如果采取方案三，项目介于市级热点社区商业与社区商业中心之间。
以下对三种不同定位分别进行价格评估。
·方案一1、街铺销售价格评估采用该方案时，项目可视为介于社区级商业中心与区域级商业中心之间的商业项目，根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为3.5—5.7万/㎡，其平均值为4.6万/㎡在项目周边规划还不明朗，超市主力店进驻意向不强的前提下，项目街铺均价应低于二者之间的平均值,预计为4万/㎡左右。
2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F5380㎡4000㎡ 2.8万/㎡ 1.51亿元1F3360㎡2960㎡4万/㎡ 1.34亿元2F/4300㎡//总计8740㎡11260㎡/ 2.85亿元3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.85亿×84%=2.39亿。
·方案二1、街铺销售价格评估如果采用方案二，项目只能算是市级热点开发区社区商业。
根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价为2.5万/㎡。
与亚艺板块商铺相比，本项目铺位面积相对较大，进深也要深上许多，铺位均好性相比较差。
但考虑到本项目有地铁、金融区等利好因素支撑，项目一楼街铺价格同样定为2.5万/㎡。
2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F8352㎡20002万/㎡ 1.67亿元1F4824㎡/ 2.5万/㎡ 1.21亿元2F4824㎡/ 1.2万/㎡0.58亿元总计18000㎡2000㎡/ 3.46亿元3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.88亿×84%=2.42亿。
由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。
由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.58亿。
方案二总销售收益约为2.42+0.58=3亿。
由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于3亿。
·方案三1、街铺销售价格评估项目方案三设置了多个次主力店，也能对项目起一定的带动作用，所以可以将项目视为介于市级热点社区商业与社区商业中心之间的商业项目。
根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为2.5—3.5万/㎡之间。
因此该方案一楼街铺均价取二者之间的平均值，即3万/㎡。
2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F6960㎡3500㎡ 2.2万/㎡ 1.53亿元1F3348㎡2500㎡3万/㎡1亿元2F3672㎡/ 1.2万/㎡0.44亿元总计13980㎡6000㎡/ 2.97亿元说明：方案三与方案二比较起来，方案三在1楼增加了3个次主力店，对于-1楼商铺会产生一定的带动作用，所以在方案二的-1楼售价基础上上浮10%，即方案三-1楼商铺均价为2.2万/㎡。
3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.53亿×84%=2.13亿。
由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。
由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.44亿。
方案二总销售收益约为2.13+0.44=2.57亿。
由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于2.57亿。
二、不同定位情况下收益及风险对比主力店情况销售单价（万/㎡）总销售收益（亿元）实际销售收益（亿元）销售风险经营风险方案一-1F：2.81F：42.85 2.39除去主力店面积后，需要销售的面积相对较少，且在有主力店支撑的情况下，销售风险相对较小，投资客可接受程度更高。
有主力店带动，经营风险相对较小。
方案二-1F：21F：2.52F：1.23.463由于没有主力店，需要销售的面积增多，销售压力相对较大。
该方案一层没有主力店的情况下，街铺只能是一条散街，可经营的也是含金量较低的业态，商铺投资价值不高，投资客接受程度会大打折扣。
无主力店带动，经营风险相对较大。
方案三-1F：2.21F：32F：1.22.97 2.57尽管没有主力店，但是次主力店较多，在其带动下，销售压力要比方案二小。
相对于方案一，由于次主力店较多，一楼临街铺位可供经营的业态选择可多样化，经营风险随之会有所降低。
———通过以上三种方案对比，我司建议采用第三种方案。
该款方案实际上是一款折中方案，在避免了未来有可能出现的招商、经营问题的前提下，也在最大程度上将销售价值最大化。
