房地产运营模式(总35页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除房地产公司运营模式（学习稿）第一部分、房地产公司项目开发流程一、土地获取阶段1、土地信息收集：落实地块具体位置及周边情况，落实规划条件，了解限制性条件，对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况，了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
2、土地初判：了解地块的上市方式，同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，成本测算，了解当地的房地产市场状况，产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排，宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果。
3、土地深判：进行可行性研究报告，区域内宏观经济、发展前景等的分析，该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。
市场深度调研，参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。
项目最终定位，根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议。
成本测算，针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选，开发周期及付款计划，根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
项目方案确定，现金流测算，深判结果，项目可行性报告及后续工作。
4、寻找合作资金：研究并确定融资方式，如信托基金、战略合作、贷款平移等。
项目招商报告，区域宏微观市场研究，项目招商版盈利能力分析。
明确合作伙伴、寻找合作方式，项目商业策划书，合作伙伴确定。
合作方案确定，合作细节确定。
引资，签署战略合作协议。
合作实施，公司成立及相关手续办理。
5、投标、摘牌：投方案标，项目方案确定，投经济标，确定土地上限，拍卖，竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术，挂牌，竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术。
