小区廉租住房、公共租赁住房项目可行性研究报告

小区廉租住房、公共租赁住房项目可行性研究报告目录第一章总论 (3)第一节项目概况 (3)第二节项目建设背景 (3)第三节项目建设目的与意义 (4)第三节项目计划目标 (7)第四节可行性研究编制中的工作范围 (8)第五节可行性研究的简要结论 (9)第二章项目编制依据和原则 (10)第一节编制依据 (10)第二节编制原则 (11)第三章申报企业情况 (11)第一节申报企业基本情况 (11)第二节企业人员情况 (13)第三节企业财务经济状况 (14)第四节企业管理情况 (14)第三章项目技术可行性分析 (15)第一节项目的技术创新性论述 (15)第二节技术成熟性和项目产品可靠性论述 (18)第四章项目产品市场调查和需求预测 (20)第一节产品的主要用途 (20)第二节市场竞争力分析及市场风险 (21)第三节产品目标市场定位 (22)第五章项目实施方案 (23)第一节技术方案论述 (23)第二节生产方案论述 (28)第三节产品销售计划 (39)第六章环境保护 (42)一、设计依据 (42)二、主要污染物种类、来源及排放量 (43)三、污染物处理方案 (44)四、结论 (45)第七章劳动安全 (45)一、工程建设的安全卫生要求 (45)二、生产过程中存在的职业危害因素 (46)三、安全生产所采取的主要防范措施 (47)四、职业安全、卫生管理及教育 (48)五、预期效果及评价 (49)第十章新增投资估算、资金筹措 (50)第一节新增投资估算 (50)第二节资金筹措 (51)第三节资金使用计划及还款计划 (51)第十一章经济、社会效益分析 (52)第一节生产成本和销售收入估算 (52)第二节财务分析 (53)第三节项目的风险性及不确定性分析 (54)第四节社会效益分析 (54)第一章总论第一节项目背景一.项目名称小区廉租住房、公共租赁住房项目二.项目承办单位某县住房保障与房产管理局三.编制单位咨询有限公司四.项目提出的理由住房问题是人民群众普遍关心的热点问题，保障低收入家庭“居者有其屋”是人民政府的重要职责。

目前我国保障性住房方式主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。

经济适用房、廉租住房、限价房和公共租赁住房随着我国房地产市场及经济社会的发展状况先后成为我国保障性住房的重点，其中廉租住房在2007年前发展缓慢，两限商品住房的提出和发展主要在2007年以后，2009年政府工作报告中提到公共租赁住房，正式推进是在2010年住建部等7部委出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，只有经济适用住房建设时间相对较长。

实物保障性住房按照供应方式，可以归纳为租赁型保障房和购置型保障房。

租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房；购置型保障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。

根据《##省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》，##省城镇保障性住房体系包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，分别面向不同收入家庭供应。

（一）廉租住房由政府出资新建、改建、购买或租赁，并实行实物配租和货币补贴相结合的保障方式。

建设用地实行划拔供应，建设资金由中央、省财政补助和市、县政府投入。

供应对象为人均住房建筑面积13平方米以下的城镇低收入（含低保）住房困难家庭。

套型建筑面积以50平方米以下为主。

租金实行政府定价管理。

有条件的市、县可以探索廉租住房租售并举、共有产权运营管理模式。

（二）公共租赁住房通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源。

新建公共租赁住房由政府直接投资新建、企事业单位利用自用土地自建或开发企业等社会机构投资建设。

政府投资的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。

公共租赁住房的供应对象为暂无支付能力购买经济适用住房的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。

套型建筑面积以60平方米以下为主。

租金实行政府指导价管理。

为了改善某县城镇中低收入家庭住房难、住房差的问题，认真贯彻落实国家和省政府安排的保障性住房的政策性安排，加快保障性住房的建设步伐，逐步建立适应社会主义市场经济体制的住房制度，努力实现某县城镇中低收入人群“住有所居”的住房保障目标。

特提出本项目建设。

第二节项目概况一.项目建设地点本项目建设地点位于某县城南端、迎宾北路南侧，规划路东侧。

该地块交通方便，位置优越，居住环境优良。

二.项目建设性质新建三.项目建设期项目建设期拟定为12个月。

四.项目建设规模及内容##小区廉租住房、公共租赁住房工程建设总用地面积为17769.90㎡（约26.65亩），总建筑面积为27800㎡，其中住宅建筑面积23200㎡，共建设廉租住房和公共租赁住房464套（廉租房264套，公共租赁房200套），商业面积4250㎡，设备房350㎡。

共建设7栋6层住宅楼。

项目建设内容包括廉租房、公租房工程及住宅楼配套的给排水、电力、电气、消防和道路、商铺、室外停车场、绿化等室外配套工程。

五.项目主要的技术经济指标表1-1 主要的技术经济指标六.投资估算与资金筹措该项目总投资为5565.76万元。

其中：建安工程费用4844.51万元；工程建设其它费用：456.21万元；基本预备费用：265.04万元。

所需资金拟采用以下方式筹集：项目建设资金通过申请中央补贴资金、省财政补贴及地方财政配套解决。

第三节编制依据及研究范围一.编制依据投资项目可行性研究指南（试用版）；与业主签订的关于编制项目可行性研究报告委托书；《##省保障性住房建设技术规定》；##省人民政府《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（琼府[2007]77号）；《某县总体规划》；《住宅设计规范》（GB50096-2011）；《住宅建筑规范》（GB50386-2005）；《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；《##省居住建筑节能设计标准》；其他现行的标准、规范和定额；建设单位提供的相关资料。

二.研究范围研究工作的范围包括：建设背景及必要性、项目选址及建设条件、项目建设规模与内容、建设方案、公共工程方案、项目节能分析、消防及安全措施、环境影响评价、消防及安全措施、项目组织机构及管理、工程招标、项目建设实施进度、投资估算与资金筹措、效益分析、结论及建议等内容。

第四节问题及建议一.问题1.##省是雨水和台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，使工期延长，成本提高；2.保障性安居工程是党中央、国务院的重大决策，不仅是经济任务也是政治任务，任务艰巨但必须不折不扣的完成。

项目建设工期紧、任务重，如何提高工程进度及质量，是建设单位及相关部门当前着重解决的问题；3.项目启动需要建设资金，建设单位需加快落实项目建设资金，多方筹措项目资金，确保项目建设的顺利完成。

二.建议1.项目主要风险来自工程风险和管理风险，建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险；2.建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥；3.台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防尘土流失；4.在户型设计上要充分结合某县经济发展水平情况，坚持以面向城镇广大中低收入者最合理的设计理念。

设计中的户型要配套齐全。

房子小而精，户型虽小但功能齐全，尽量符合住房的使用要求；5.建设单位应严格执行保障性住房建设、管理、租赁等资格审查等制度。

第二章项目建设背景及必要性第一节项目建设背景一.国内保障性住房的现状（一）近几年保障性住房建设规模连年攀升，土地供应量逐步加大自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。

2008年、2009年和2010年中央政府分别计划建设保障性住房63万套、387万套和580万套。

2011年大幅调高到1000万套，与2010年相比增幅高达72.4%同时，为确保1000万套保障性住房建设任务完成，保障性住房建设用地供应计划也大幅增加。

2011年全国计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际工地3.24万公顷相比，增加138.9%，接近住宅用地总体供应计划增幅的2倍。

“十一五”期间(2006-2010年)，通过各类保障性住房建设，解决1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。

中国初步形成了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要形式的住房保障制度。

低收入家庭住房困难得到明显缓解。

（二）保障性住房建设规模加大“十二五”期间，我国将加大保障性住房建设力度，计划新建3600万套保障性住房，2011年和2012年每年各建设1000万套，2013年-2015年建设1600万套。

目标完成后，我国保障性住房的覆盖率将达到20%，这将有力地缓解住房供给不足的压力，促进实现住有所居的目标。

（三）保障性住房建设逐步趋向以租赁方式为主，公租房成为未来建设重点近几年，公共租赁住房作为一种新的保障方式越来越得到政府的重视。

2009年国家已经开始研究制订《公共租赁住房指导意见》：2011年3月中央“十二五”规划纲要提出“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”；2011年7月《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》中要求地方政府要把公共租赁住房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。

2011年中央政府提出全面建设各类保障性住房共1000万套的计划，比2010年多出400多万套，多出来的计划中约一半为公共租赁住房。

以上政府变化表明中央政府的保障性住房建设思路正在发生变化，未来保障性安居工程建设将以大力发展公共租赁住房为主线。

二.我省保障性住房现状为了解决好城市低收入家庭住房困难的问题，2007年国家召开了全国城市住房工作会议，##省政府也召开了全省的城镇工作会议进行部署。

从2007年开始，##省的住房保障工作正式启动，2010年保障性住房建设被列为##省“一号民生工程”，省委、省政府将改善群众住房工作纳入对市县的考核。

截止2011年11月底，全省城镇保障性住房建设累计完成投资2692546万元，其中2008年～2010年累计完成投资2222442万元；累计开工2357.76万㎡（290108套）；累计竣工1136.37万㎡（147519套）；已分配1066.28㎡（137689套）。

三.某县加快保障性住房建设，解决困难群众安居需求近年来，某县加大廉租房等保障性住房建设力度，以安居工程建设改善民生为抓手，构建中低收入家庭住房保障体系，五年共建成廉租房1454套，经济适用住房4755套。