2016年注会《会计》知识点：投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量•一、采用成本模式计量的投资性房地产–应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。

–按月计提折旧时–按月摊销成本时一采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产累计折旧××××××其他业务成本××××××投资性房地产累计摊销××××××其他业务成本××××××一采用成本模式计量的投资性房地产–投资性房地产取得的租金收入 投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定。

–经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备银行存款××××××其他业务收入××××××投资性房地产减值准备××××××资产减值损失××××××–注意：–已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。

[案例1]甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。

假设该栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。

当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值调试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。

甲企业的账务处理如下:①计提折旧：每月计提折旧l800÷20÷12＝7.5(万元)。

关于投资性房地产后续计量方法探讨投资性房地产是指被公司、个人等以投资为目的持有的房地产，不包括用于自用和生产经营的房地产。

投资性房地产在财务报表中是一个重要的资产，不仅对企业的财务状况和经营业绩有重要影响，还有可能对税务、审计和评估等方面产生影响。

在投资性房地产的后续计量过程中，我们需要探讨的是如何合理地确定其价值和计量，从而更好地反映出房地产的真实价值。

1. 计量基础：成本还是公允价值？计量基础是决定后续计量方法的基础，通常有成本法和公允价值法两种计量基础。

成本法是以购置成本减去累计折旧和减值准备计量，其重点在于对资产的历史成本进行追溯。

而公允价值法则是以市场交易价格为依据进行计量，其重点在于反映当前市场的实际情况，反映出资产的真实价值。

但是，在投资性房地产后续计量时，我们需要考虑到其具有不确定性和波动性的特点，可能导致其公允价值与买入成本间存在巨大的差异。

因此，在选择计量基础时，需要考虑到具体的情况以及财务报表使用者的需要。

2. 时机：何时进行后续计量？对于投资性房地产的后续计量，其时机也是一个重要的问题。

通常有每期末、每季末或每年末等不同的计量时点。

在制定后续计量时机时，需要考虑到具体的业务操作，如是否有重大变动、市场价格趋势等因素，以及与会计期间的关联性和完整性。

只有在考虑全面、具体情况的前提下，才能选择适合的计量时机，最大程度准确反映资产的价值变动。

3. 方法：如何进行后续计量？除了以上两个重要问题，如何进行后续计量方法也是需要考虑到的问题。

对于投资性房地产的后续计量方法，通常有以下几种方法：3.1. 成本模型法成本模型法是将投资性房地产作为资本回报的一部分。

其计量基础为成本法，即固定的成本减去累计折旧和减值准备。

成本模型法的优点在于在投资性房地产稳定且持续现金流的情况下，可以展现资产的实际贡献价值。

缺点则在于无法准确反映资产价值的变化趋势。

3.2. 公允价值模型法公允价值模型法强调资产价值是根据市场条件来确定的。

第 03 讲投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量原则〔★★★〕〕。

A.不同企业可以分别采纳本钱模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采纳公允价值模式C.同一企业可以分别采纳本钱模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采纳本钱模式和公允价值模式（正确答案）ABD（答案解析）此题考核投资性房地产的后续计量原则。

知识点：投资性房地产的后续计量模式〔★★★〕给乙公司使用，租期 5 年，每年末收取租金 1 000 万元。

该写字楼的估计使用年限为 20 年，估计净残值为零，采纳年限平均法计提折旧。

甲公司对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量。

2×21年12 月31 日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11 200 万元。

不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×21年度营业利润的影响金额为〔〕万元。

A.400B.800C.200D.1 000（正确答案）C（答案解析）〔1〕2×21 年写字楼计提折旧金额＝12 000/20＝600〔万元〕，计入其他业务本钱；〔2〕2×21年年末，减值测试前写字楼的账面价值＝12 000－600＝11 400〔万元〕，大于其可收回金额，应计提减值打算＝11 400－11 200＝200〔万元〕，计入资产减值损失；〔3〕2×21年确认租金收入 1 000 万元计入其他业务收入；因此，对甲公司2×21年度营业利润的影响金额＝－600－200＋1 000＝200〔万元〕，选项 C 正确。

（例题·单项选择题）〔2021〕企业采纳公允价值模式计量的投资性房地产，以下会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。

A.资产负债表日应该对投资性房地产进行减值测试B.不需要对投资性房地产计提折旧或摊销C.取得租金收入计入投资收益D.资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益（正确答案）B（答案解析）采纳公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，不计提减值打算；取得的租金收入计入其他业务收入；资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。

投资性房地产不同模式下的后续计量
企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一;同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

进行投资性房地产后续计量主要有公允价值模式以及成本模式两种。

投资性房地产采用成本模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
采用成本模式的条件：
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
采用公允价值模式的条件：
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

从成本模式转为公允价值模式的，应当作勾会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第三节讲义投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。

核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。

计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。

3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。

借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

【例题9·计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号3265040201]『正确答案』甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

第 02 讲投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量▲▲▲一、后续计量模式的选择企业通常应当采纳本钱模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采纳一种模式对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时采纳两种计量模式。

本钱模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为本钱模式。

（关键考点）掌握后续计量模式的选择原则。

二、采纳本钱模式进行后续计量的投资性房地产在本钱模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

1.折旧或摊销时借：其他业务本钱贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税〔销项税额〕3.投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值打算（关键考点）掌握本钱模式下投资性房地产相关损益的归属科目。

（根底知识题）甲公司为增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁效劳适用的增值税税率为 9％。

甲公司2×20年6 月30 日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。

该资产的买价为 3 000 万元〔不含增值税〕，相关税费 20 万元，估计使用寿命为 40 年，估计残值为 21 万元，估计清理费用 1 万元，甲公司采用直线法提取折旧。

该办公楼的年租金为 400 万元，于年末一次结清，并同时开具增值税专用发票。

甲公司对此房产采纳本钱模式进行后续计量。

2×21年年末商务楼的可收回金额为 2 330 万元，假定发生减值后净残值、估计使用年限、折旧方法等因素均未发生变化。

（答案解析）该投资性房地产2×20 年～2×22 年的会计处理如下：①投资性房地产的入账本钱＝3 000＋20＝3 020〔万元〕；②2×20 年的折旧额＝（3 020－〔21－1〕）÷40×6/12＝37.5〔万元〕；③2×20 年的会计分录A.取得投资性房地产时：借：投资性房地产 3 020应交税费——应交增值税〔进项税额〕 270贷：银行存款 3 290B.收取租金时：借：银行存款218贷：其他业务收入200应交税费——应交增值税〔销项税额〕 18C.提取当年折旧时：借：其他业务本钱37.5贷：投资性房地产累计折旧37.5④2×21 年的摊销额＝（3 020－〔21－1〕）÷40＝75〔万元〕；⑤2×21 年的会计分录A.收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税〔销项税额〕 36B.提取当年折旧时：借：其他业务本钱75贷：投资性房地产累计折旧75⑥2×21年年末的折余价值为 2 907.5 万元〔3 020－37.5－75〕，相比此时的可收回价值 2 330 万元，发生减值 577.5 万元，减值计提分录如下：借：资产减值损失577.5贷：投资性房地产减值打算577.5⑦2×22年的折旧额＝（2 330－〔21－1〕）÷〔40－1.5〕＝60〔万元〕，分录如下：借：其他业务本钱60贷：投资性房地产累计折旧60⑧2×22 年收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税〔销项税额〕36（2022 年单项选择题）甲公司对投资性房地产以本钱模式进行后续计量，2022 年1 月10 日甲公司以银行存款9 600 万元购入一栋写字楼并马上以经营租赁方法租出，甲公司估计该写字楼的使用寿命为40 年，估计净残值为120 万元。

《初级会计实务》重点解析：投资性房地产后续计量模式
投资性房地产后续计量模式的变更
成本模式可以变更为公允价值模式，但是公允价值模式不得变更为成本模式。

成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

【相关链接】会计政策变更与会计估计变更的区别，主要区别在于，政策变更需要追溯调整，估计变更未来适用法(折旧年限等变更)。

【判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。

( )
【答案】√
【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

【单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是( )。

A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润
D.投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量的，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

试析投资性房地产的后续计量及转换[摘要] 《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式。

笔者对后续计量中两种计量模式的运用、两种模式之间的变更以及房地产用途的转换进行分析与相应的会计处理，同时针对当前投资性房地产后续计量模式中存在的问题提出改进建议。

［关键词］投资性房地产；成本模式；公允价值模式；公允价值变动损益随着经济的发展，房地产市场日益活跃，企业的投资观念发生了改变，房地产不但自用，有时还用于赚取租金或资本增值。

投资性房地产就是指企业为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已经出租的建筑物、土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权；但不包括自用的建筑物、土地使用权、作为存货的房地产。

当自用的这些资产改变用途时，符合房地产确认条件的，可以作为投资性房地产。

《企业会计准则第３号——投资性房地产》（ＣＡＳ３）规定：投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式。

在我国，企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在投资性房地产的公允价值有确凿证据证明能持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本模式的计量方法在我国普遍存在，而公允价值模式只有条件具备时，才可使用。

两种不同的计量模式对企业财务报表产生不同影响。

1 成本模式计量下的投资性房地产企业首次取得投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值就不能持续可靠取得的，应采用成本模式进行计量。

成本模式计量下，投资性房地产的账面价值不受公允价值的影响，因此不需设置投资性房地产细目来核算。

资产负债日，企业根据ＣＡＳ４与ＣＡＳ６对符合投资性房地产条件的固定资产与无形资产进行核算，应按期计提折旧或摊销。

计提折旧时，按照固定资产计提的方法进行：当月增加的当月不提，下月再提，当月减少的当月照提。

甲公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，预计使用50年，截至2×15年6月30日，已计提折旧10年，预计净残值为零。

2×15年7月至12月，该办公楼收取租金400万元，计提折旧375万元。

甲公司的会计处理如下：借：银行存款400贷：其他业务收入 400借：其他业务成本375贷：投资性房地产累计折旧（摊销）375假定：不考虑相关税费及其他因素；不考虑提取盈余公积等利润分配因素。

要求：根据上述资料，逐项判断甲公司的会计处理是否正确，并说明理由；如果甲公司的会计处理不正确，编制更正的会计分录（无需通过“以前年度损益调整”科目）。

【答案】资料（5）会计处理不正确。

理由：投资性房地产的减值金额是账面价值与可收回金额进行比较确定的，可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额较高者，投资性房地产的可收回金额为32 500万元。

投资性房地产计提减值准备前的账面价值=45 000-9 000=36 000（万元），应计提减值准备=36 000-32 500=3 500（万元）。

更正分录：借：投资性房地产减值准备 2 500（6 000-3 500）贷：资产减值损失 2 500投资性房地产于2×15年7月至12月应该计提的折旧金额=[32500/（50-10）]×6/12=406.25（万元）。

更正分录：借：其他业务成本31.25（406.25-375）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）31.25二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产科目设置：投资性房地产—成本—公允价值变动公允价值变动损益（一）采用公允价值模式计量的前提条件1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

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2016年注会《会计》知识点：投资性房地产资本化的后续支出知识点：投资性房地产资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

转为改扩建时的分录如下：
1.成本模式
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.公允价值模式
借：投资性房地产——在建
——公允价值变动（也可能在贷方）
贷：投资性房地产——成本。

注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产为了方便备战2013注册会计师考试的学员，中华会计网校论坛学员精心为大家分享了注册会计师考试各科目里的重要知识点，希望对广大考生有帮助。

一、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为投资性房地产。

外购的投资性房地产成本包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能转换为投资性房地产。

（注意转换为投资性房地产的日期）（二）自行建造的投资性房地产企业建造的房地产自达到预定可使用状态开始之后就用于出租或资本增值的才属于自行建造的投资性房地产。

其处理原理与自行建造固定资产相同，不再赘述。

二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出原则：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

企业在对投资性房地产进行改扩建等且将来仍作为投资性房地产的，再改扩建期间应继续将其作为投资性房地产，改扩建期间不计提折旧或摊销。

（二）费用化的后续支出原则：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，计入其他业务成本（投资性房地产出租取得的收入计入其他业务收入，发生的后续支出要与其相对应）。

三、投资性房地产的后续计量（重点关注）原则：投资性房地产后续计量分为成本模式和公允价值模式两种。

一般情况下采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。

但企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。

（一）成本模式对于房产可以比照固定资产进行处理；对于地产可以比照无形资产进行处理。

需要注意的是：出租的投资性房地产取得的租金收入计入其他业务收入，投资性房地产计提的折旧或摊销额计入其他业务成本。

关于投资性房地产后续计量方法的探讨随着我国经济的不断发展，投资性房地产市场也不断升温。

然而，投资性房地产的后续计量方法一直以来都是比较复杂的问题，直接关系到企业的财务报表和经营业绩。

下面我们将就这一问题展开讨论。

投资性房地产的后续计量方法投资性房地产可以定义为企业为取得租金收益或资产增值而持有的房地产，通常包括使用权房地产和出租房地产两种类型。

按照会计准则，投资性房地产需在财务报表中列示，并按照相关规定进行计量。

那么，投资性房地产的后续计量方法到底有哪些呢？笔者结合会计准则及实际情况，总结如下：1. 成本法成本法，顾名思义，是按照投资性房地产的成本进行计量。

按照会计准则，投资性房地产的成本包括房地产购置价款、房屋建设成本、装修费用和土地使用权费用等。

成本法在投资性房地产需要进行重估的情况下，是一种箱底计价法，可以通过房地产公司对房地产进行物理清查，重新计算成本。

2. 公允价值法公允价值法是按照投资性房地产的公允价值进行计量。

公允价值是指在市场参与者之间，在交易当日可以获得的现金等价物金额。

投资性房地产的公允价值可以通过市场估价、专家评估等方式进行计算。

公允价值法在投资性房地产容易变现的情况下，更能反映出企业的真实价值。

3. 混合计量法混合计量法是对成本法和公允价值法的一种综合运用。

通常，投资性房地产的成本和公允价值之间存在较大的差异，此时可以采取混合计量法进行计量。

混合计量法是将成本法和公允价值法的平均值作为投资性房地产的计量基础。

投资性房地产后续计量方法的选择在实际运用中，企业需要根据自身特点、投资性房地产的需求以及市场变化等因素，选择适当的后续计量方法。

一般来说，企业会综合考虑以下几个方面的因素：1. 投资性房地产的性质投资性房地产的性质是后续计量方法选择的关键因素之一。

一般来说，使用权房地产主要通过成本法进行计量，而出租房地产则更适合采用公允价值法进行计量。

在选择后续计量方法时，企业需要根据房地产的实际使用情况、租金收益情况等因素进行综合考虑。

如何正确对投资性房地产进行后续计量投资性房地产，是指企业为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

《企业会计准则》规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但具有准则第十条规定情况的，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

由于会计准则规定了两种处理模式，一些企业按照自身的需求同时采取两种模式对不同的投资性房地产进行计量，从而造成了混乱。

专家工作组认为，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在符合新准则规定的条件下，才允许采用公允价值模式。

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

采用公允价值计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。

二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

“同类或类似的房地产”，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

不具备上述条件的，不得采用公允价值模式。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

天道酬勤嘛！。

投资性房地产后续计量方法探讨引言投资性房地产是指为了投资收益或资本增值而持有的房地产。

在房地产行业中，投资性房地产扮演着重要的角色，其投资回报率直接影响着投资者的决策。

然而，由于投资性房地产的特殊性质，其价值和计量方法成为一个复杂的问题。

本文将探讨投资性房地产的后续计量方法，并分析其优缺点。

1. 成本模型成本模型是最基本的投资性房地产计量方法。

根据成本模型，投资性房地产的初始成本包括购买价格以及与购买相关的直接成本和可实现的相关间接成本。

后续计量方法是将初始成本减去已计提的折旧和摊销费用后的净额。

优点•成本模型简单易懂，计算方法直观。

•成本模型不受市场波动的影响，适用于长期投资的情况。

缺点•成本模型忽略了市场价值的变动，可能导致投资性房地产的实际价值与计量价值之间存在差异。

•成本模型无法反映市场供求关系的变化，可能导致投资决策的偏差。

2. 公允价值模型公允价值模型是根据市场上对投资性房地产的估值来计量其价值。

根据公允价值模型，投资性房地产的计量基于市场上类似物业的交易价格和市场供求关系。

优点•公允价值模型能够反映投资性房地产的市场价值，更接近实际价值。

•公允价值模型能够为投资者提供更准确的投资决策依据。

缺点•公允价值模型的计量需要准确的市场数据和相对复杂的计算方法。

•公允价值模型受市场波动的影响较大，可能导致投资者的决策不稳定。

3. 混合模型混合模型是将成本模型和公允价值模型相结合的计量方法。

在混合模型中，投资性房地产的计量基于成本模型和公允价值模型的综合考虑。

优点•混合模型兼顾了成本模型和公允价值模型的优点，能够提供更全面准确的投资性房地产计量。

•混合模型能够平衡市场价值和实际成本之间的差异，提高投资决策的准确性。

缺点•混合模型的计量方法相对复杂，需要准确的市场数据和较大的计算成本。

•混合模型仍然无法完全消除计量误差，可能导致计量价值与实际价值存在差异。

4. 结论投资性房地产的后续计量方法是一个复杂的问题，各种方法都有其优缺点。

2.资产负债表日：公允价值＜账面价值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）【解释】“公允价值变动损益”科目是指一项资产采用公允价值模式进行后续计量时，期末资产账面价值与其公允价值之间的差额。

投资性房地产处置时，应将公允价值变动损益转入其他业务成本。

【例题·单选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。

（2016年）A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B★考点2.投资性房地产后续计量模式的变更一、基本原则1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

二、成本模式转为公允价值模式的会计处理成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。

账务处理如下：借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）投资性房地产累计折旧/摊销（已计提的折旧、摊销）投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）贷：投资性房地产（账面余额）盈余公积/利润分配——未分配利润（公允价值与账面价值的差额，可借可贷）【注意】（1）采用公允价值进行后续计量的企业：当首次取得的公允价值不能持续可靠取得，应当采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

（2）采用成本模式进行后续计量的企业：即使能够表明首次取得的公允价值能够持续可靠取得，仍采用成本模式进行后续计量。

【总结】成本计量模式和公允价值计量模式处理的区别项目成本模式公允价值模式初始确认记入“投资性房地产”记入“投资性房地产——成本”。

1. 企业对投资性房地产的后续计量，可以根据需要将成本模式转为公允价值模式，也可以将公允价值模式转为成本模式。

（）2. 企业现金清查中，发现库存现金较账面余额短缺200元，在未查明原因前，应借记的会计科目是库存现金。

（）3. 企业领用的低值易耗品，在领用时均应计入到制造费用科目。

（）4. 出售交易性金融资产时，应将出售时的公允价值与其账面余额之间的差额确认为当期投资收益。

（）5. 交易性金融资产在期末应按公允价值与账面余额之间的差额计入当期损益。

（）6. 企业销售产品领用不单独计价包装物一批，其计划成本为8 000元，材料成本差异率为1％，此项业务企业应计入销售费用的金额为8 080元。

（）7. 企业对随同商品出售而单独计价的包装物进行会计处理时，该包装物的实际成本应结转到销售费用科目。

（）8. 存货发出计价方法的选择直接影响着资产负债表中资产总额的多少，而与利润表中净利润的大小无关。

（）9. “坏账准备”账户在期末结账前如为借方余额，反映的内容是已确认的坏账损失超出坏账准备的金额。

（）10. 企业预付账款不多的企业，可以不设“预付账款”科目，将预付的款项直接记入“应收账款”科目的借方。

（）11. 企业存放在银行的银行本票存款，应通过其他货币资金科目进行核算。

12. 银行存款余额调节表不仅可以核对账目，还可以作为调整银行存款账面余额的原始凭证。

（）13. 企业现金清查中，对于无法查明原因的现金溢余，经过批准后应计入的会计科目是管理费用。

（）14. 企业向银行或其他金融机构借入的各种款项所发生的利息应当计入财务费用。

（）15. 暂收个人的款项和经营租入固定资产和包装物的租金应通过“其他应付款”科目核算。

（）16. 被投资企业发放股票股利时应该通过“应付股利”核算。

（）17. 企业因解除与职工的劳务关系应给予职工的补偿不应通过“应付职工薪酬”科目核算。

（）18. 企业将自产的货物赠送他人，应视同销售计算应交增值税，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“库存商品”、“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”等科目。

一、投资性房地产的定义（一）、投资性房地产的概念《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售.(二）、投资性房地产的特征1、投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产(三）、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产.2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

二、什么是公允价值模式和成本模式(一）、成本模式投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则—固定资产》的有关规定进行后续计量 ; 对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权，其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。

即对投资性房地产计提折旧（建筑物) 或计提摊销（土地使用权），如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备，且计提的减值准备在以后期间不允许转回。

即在成本模式下，投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。

（二）、公允价值模式投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日，企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。