2016年土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点(3)

2016土地估价师：土地估价报告易出错要点（1）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造，采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120m㎡，市场价格为每平方米3600元，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为元。

A：430000B：432200C：432000D：432100E：时间因素2、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。

A．10B．30C．60D．1203、一个完善、正规化的货币制度，主要包括的要素有__。

A．确定货币金属与规定货币单位B．规定本位币和辅币的铸造，发行和流通C．确定纸币发行和流通的程序D．确定国家的货币准备制度E．确定纸币的规模、类型4、会计报表按照编制时间可以分为__。

A．日报B．月报C．半月报D．季报E．年报5、定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备__的基础数据。

A．定性研究B．定量研究C．经济数学D．数理统计6、我国集体土地所有权丧失的原因是__。

A．依法征用B．依法征收C．集体互换D．行政划拨7、在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是。

A：评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主B：分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价C：先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论D：一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法E：合法性8、某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1％，土地还原率为5％，则该宗地当前的无限年期价格为万元。

考⽣在复习⼟地估价师估价实务案例分析题时，感到⾮常棘⼿，其实它的考点重在对地价含义和类型的理解。

考试⼤⼟地估价师站点就帮⼤家理顺思路： 1.⼀般来说应该注意如下⼏⽅⾯： (1)是有限年期价格还是⽆限年期价格?如果是⽆限年期的⼟地价格，在出让地价估算时要进⾏使⽤年期修正。

(2)是针对部分⽤地可出让还是全部⽤地可出让的地价?如果是分块出让⼟地的模式，开发区总投⼊所形成的价值要分摊到可出让⾯积上。

(3)是计算单位⾯积地价还是总地价?如果只是涉及单位⾯积地价，应注意地价计量单位的选⽤。

此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算⽅法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。

通常情况下，⼟地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费⽤的计息期在均匀投⼊的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资⾦集中在开始投⼊和结束这⼀时间段的中点;②计息⽅式。

注意是采⽤单利还是复利计息。

2.常见错误分析 (1)计算不分步骤，或者步骤不够细。

常见的是将各项⽬直接代⼈成本逼近法公式，直接计算出⼀个结果。

必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。

⼀旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。

加⼊收藏 (2)⾯积换算错误。

在计算的前两个步骤，主要考察⾯积单位的换算，这是成本逼近法计算题中⼏乎必考的项⽬。

在估价中，⾯积⼀般以平⽅⽶为单位。

应熟悉平⽅公⾥、公顷、亩和平⽅⽶之间的换算关系和⽅法，如1亩=666.67平⽅⽶;1公顷=15亩=10000平⽅⽶。

(3)利息构成的遗漏。

利息由⼟地取得费(含税费)、开发费⽤产⽣的两部分利息构成。

有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏⼟地取得费的利息。

所以应注意将两部分利息写在⼀个步骤⼀个算式中。

(4)利息项不单独计算。

有的应试者将⼟地取得费⽤、开发费⽤、利息不单独计算，⽽是分别计算⼟地取得费⽤、开发费⽤的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。

浅议土地估价存在的问题及建议摘要：随着我国经济的快速发展，城市化进程也在不断加快，土地的价值已经越来越高，但是在对土地估价的过程当中存在一些问题，影响到了我国土地估价行业的发展以及经济社会的进步，本文主要围绕土地估价存在的问题及建议展开分析和论述，首先介绍当下土地评估行业发展以及相关的存在问题，然后针对存在的问题提出有效的建议和意见。

关键词：土地估价；存在问题；有效意见；发展现状在经济发展的今天，土地交易的现象已经越来越频繁，因此土地的估价行业发展也越来越重要，但是在对土地价格进行评估的过程当中存在着一些问题，这就需要针对存在的问题采取有效的对策，才能够规范我国土地估价行业的发展，并且及时的解决当下土地估价方面存在的问题，最终才能够促进经济发展、社会进步。

1.土地估价过程当中存在的问题分析经过调查研究发现在对进行土地估价的过程当中，存在着以下五方面的问题：1.1行业发展缺乏强有力的规范随着我国土地利用率不断增大，土地估价行业发展也非常的迅猛，但是与之相关的法律法规却不够健全，导致土地评估行业发展缺乏强力的法律依据，这样难免会造成土地评估行业不能够有序的开展，尤其是在进行估价的过程当中估价机构利用法律的漏洞采取不正当竞争，这样会严格的限制到我国土地估价行业的发展。

1.2土地估价的机构资质和资格方面存在着问题当下土地评估机构在进行工作中缺乏对营业执照的办理，尤其是对土地估价的业务范围规定相对不够明确，这样就会造成很多土地评估机构缺乏相关的资质。

另外，我国当下土地估价机构的土地估价工作人员数量严重不足，在实际工作中经常会出现兼职的现象，这样就会影响到评估的质量。

尤其是土地估价机构的职业评估范围不够明确，造成了土地估价机构进行了职业评估范围以外的各项工作，影响到了土地估价的公平公正性，同时也会造成土地估计的质量大打折扣。

1.3影响到土地评估价格的因素相对较多，导致土地评估价格存在问题由于影响到土地价格的因素是多方面的，比如说经济发展水平、城市发展规划、税收政策以及产业政策等。

2016土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点（3）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、决定建筑物价格的最基本因素是。

A：材料价格B：房产市场状况C：建筑物成新度D：重置价E：时间因素2、根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于年的专业实践，并进行执业登记。

经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。

A：1B：2C：3D：4E：合法性3、我国《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按（）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

”A.市场租金及租期 B.合同租金及租期 C.合同租金与市场租金的差值及租期 D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率4、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。

A：待估宗地B：某交易案例C：类似宗地D：标准宗地E：时间因素5、在耕地保护过程中，要做到的四个坚持是__。

A．坚持耕地总量动态平衡B．坚持加快经济发展，提高经济效益C．坚持最严格的国土资源管理制度D．坚持在保护中开发，在开发中保护的原则E．坚持开发和节约并举，以节约为主的方针6、土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。

其作用不包括__。

A．控制作用B．协调作用C．分异作用D．组织和监督作用7、我国定期取得统计资料的一种主要方式是__。

A．抽样调查B．普遍调查C．统计报表D．重点调查8、按照工作程序，地籍调查工作可分为几个阶段。

【2004年考试真题】A：准备工作、权属调查、地籍测量和检查验收B：准备工作、地籍测量、地籍管理和检查验收C：准备工作、权属调查、地籍测量、检查验收和文字总结D：准备工作、权属调查、地籍测量、文字总结和检查验收E：调节消费结构9、某居住区的居住人数为12万人，居住区占地面积为4公顷，其中居住建筑用地面积为3公顷，其他用地面积为1公顷，则人口净密度为万人／公顷．【2004年考试真题】A：4B：3C：1D：12E：土地10、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项．这笔款项被称为最为确切。

房地产评估师的土地估值案例分析一、引言在房地产市场中，土地估值是一个重要且复杂的环节。

作为房地产评估师，准确地评估土地价值对于房地产项目的成功与否至关重要。

本文将通过一个具体的土地估值案例分析，探讨房地产评估师如何准确评估土地价值。

二、案例背景某市政府计划开发一块原先用于农田的土地，拟建设一座现代化商业综合体。

我们作为房地产评估师受雇于市政府，负责对这块土地进行详细的估值分析。

三、数据收集与分析1. 土地位置与大小首先，我们需要了解这块土地的具体位置和面积。

根据市政府提供的地籍图和权属信息，该土地位于市中心的黄金地段，总面积为10万平方米。

2. 周边环境与配套设施了解土地周边的环境与配套设施对土地价值的评估至关重要。

我们对周边的交通情况、商业设施、学校医院等进行了详细调研和分析。

3. 土地用途规划根据市政府的规划，这块土地将用于商业综合体的建设。

我们研究了商业综合体的市场前景、吸引力以及竞争对手等因素，进一步细化土地用途规划。

4. 土地开发潜力通过对该地区房地产市场的研究，我们进一步分析了土地的开发潜力。

考虑到商业综合体的需求和市场空缺，以及土地的规模和位置优势，我们得出结论，该土地具有较高的开发潜力。

四、土地估值方法1. 直接比较法我们采用直接比较法对该土地进行估值。

通过参考周边相似土地的成交价和租金水平，结合土地特征和用途规划，我们确定了一个可比的土地样本，并以此为基准确定了该土地的市场价值。

2. 收益法作为备选方法，我们还采用了收益法进行估值。

根据商业综合体的预期租金收入和土地的开发潜力，我们计算出了土地的收益价值，并与市场价值进行了对比，以此确定该土地的估值范围。

五、估值结果与风险分析根据我们的分析，该土地的市场价值约为1亿人民币。

我们还进行了敏感性分析，考虑了市场波动以及开发项目的风险因素，并提供了不同风险水平下的估值范围。

六、结论与建议根据我们的土地估值分析，我们向市政府提出以下结论和建议：1. 该土地具有很高的市场价值，开发商有较大的利润空间。

土地报告中常出现的错误一、估价报告格式的规范性一份完整的土地估价报告，要求内容全面、格式规范，各项表述清晰准确。

在规范性方面，报告中常出现的错误有如下。

1、报告内容不全，有明显遗漏或错误。

估价项目名称不明确；（1）缺少《估价结果一览表》。

在第一部分总述中应当包含《估价结果一览表》。

（2）缺少一般因素、区域因素、个别因素的描述。

或者把个别因素、区域因素、一般因素中的有关内容颠倒。

第二部分，估价对象描述及地价影响因素分析中，一般因素、区域因素、个别因素的描述。

比如有关一般因素的地价政策因素错误地划分到了区域因素中去、将个别因素——宗地形状、面积列入了区域因素；将区域因素——环境条件列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途等。

（3）估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。

（4）未列出土地估价的技术标准；（5）“估价定义中，未说明是什么权利的土地价格”。

（6）“土地权利状况”未作他项权利状况说明；（7）“地价定义”未说明土地开发程度；（8）“地价定义”未说明土地用途、使用年期、权利状况、开发程度等；（9）“估价结果中，缺少单位地价”，地价没有用大写，地价用外币表示的没有列出估价时点的本外币汇率。

（10）“需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明”。

（11）“估价目的”未说明估价结果的应用方向；（12）“估价目的”中的土地权利说明不明确；（13）在“第二部分估价对象描述及地价影响因素分析”中存在“土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述”、“土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述”。

（14）“在第三部分土地估价”中出现“地价的确定中，估价结果无大写、币种”；（15）“估价师签名栏”无估价师资格证书；（16）非土地估价师签名；（17）无四至说明；（18）无土地登记状况说明；（19）无他项权利说明；（20）“估价日期”未注明估价的截止日期；（21）估价期日无具体“日”期；（22）土地级别与土地等混同；（23）征地审批机关应为当地政府，而非土地部门；（24）在“第四部分附录”中“缺少估价对象房屋产权证”、如估价技术报告中，缺少估价机构负责人签字和机构盖章栏；（25）报告有效期应为半年；（26）出具报告的时间离估价基期过长；（27）估价原则中缺少估价方法中需要应用的原则；（27）附件中缺少土地权属来源文件、估价对象照片等。

2016年土地估价师土地估价案例与报告资料：土地估价技术报告考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、土地的供给按其性质可分为_。

A.弹性供给和无弹性供给B.划拨和出让C.有限供给和无限供给D.自然供给和经济供给2、可直接用于土地评估的收益是指。

A：实际收益8：客观收益C：最高收益口：平均收益E：合法性3、不属于影响土地价格的行政因素的是_。

A. 土地制度B.住房制度C.城市规划D.城市化进程4、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列—活动。

A.扩建、改建房屋B.转让房屋C.改变房屋和土地用途D.租赁房屋E.新建房屋5、按照《国土资源听证规定》的有关要求，拟定征地项目安置方案的，应当依—听证。

A.协商B.审批C.申请D.职权6、收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括项。

A：收益额B：折现率C：贴现率D：收益期E：时间因素7、下列属于工程保险类型的是—工程保险。

A.建筑B.船舶C.航空D.安装E.实验准备8、我国《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定，规划人均公共绿地面积应不小于平方米.【2004年考试真题】A： 5B：7C：9D：11E：土地9、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，往往涉及项目的投资、租售收入和—等一系列问题。

A.效益B.风险C.资金筹措D.市场前景10、《土地管理法实施条例》规定，土地利用年度计划应当包括下列—内容。

A.农用地转用计划指标B.耕地保有量计划指标C.土地汁划指标D.土地开发整理计划指标E.土地统计指标11、当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格.【2009年考试真题】A：不变B：下降C：上升D：不确定E：土地12、由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是_。

A.存款利率B.贷款利率C.实质利率D.不动产租金与买卖价格的比率13、在土地的自然特性中，—为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。

房地产评估师的土地估值案例分析作为房地产评估师，土地估值是我们工作中至关重要的一部分。

通过对土地价值的准确评估，我们可以为客户提供专业的意见和建议。

在本文中，我们将通过分析一个土地估值案例来解释我们的评估过程和方法。

案例背景我们所面对的案例是一块位于城市中心的土地。

这块土地有异议，因为附近的土地在过去几年中发展迅速，导致竞争激烈。

该土地被列为商业用途区域，并且附近有一些知名的公司总部。

我们的任务是准确评估这块土地的价值。

案例分析为了进行土地估值，我们需要收集和分析以下信息：1. 土地特征：- 土地面积- 土地形状- 土地使用限制- 土地周边环境（例如：道路、交通、基础设施等）2. 土地市场：- 附近类似土地的销售记录和价格- 周边商业发展趋势和前景- 当地政府规划和土地用途政策基于以上信息，我们采用以下方法来评估土地的价值：1. 直接比较法：通过比较附近相似土地的销售记录和价格，确定土地的市场价值。

这可以提供我们评估的一个基准。

2. 收益法：通过考虑土地的潜在收益，计算土地的未来现金流量。

这个方法在商业土地评估中很常见，它能提供土地租金和增值的估算。

3. 代价法：通过考虑土地的替代成本和土地改良费用，计算土地的重建成本。

这个方法可以提供土地的再开发潜力。

基于我们的分析和评估，我们得出了以下结论：1. 根据直接比较法，附近相似土地的销售记录显示，类似土地的市场价值为X万元。

2. 根据收益法，考虑土地的租金和未来增值，我们估计土地的价值为Y万元。

3. 根据代价法，考虑土地的替代成本和改良费用，我们估计土地的重建成本为Z万元。

综合以上分析，我们得出了土地估值的范围，即该土地的市场价值范围为X万元到Y万元，并且重建成本为Z万元。

同时，我们向客户提供了建议，并为进一步的决策提供了专业意见。

在这个案例中，我们展示了房地产评估师在土地估值方面的重要角色。

通过收集和分析相关信息，运用适当的评估方法，我们能够提供客观准确的土地估值，帮助客户做出明智的决策。

一)标题(通常为房地产估价结果报告，如是抵押须为房地产抵押估价报告)二) 估价委托人(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)三) 估价机构(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)四)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。

其中：(1)对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;(2)对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)2)估价对象描述不清晰1)土地权益方面①土地使用权人交代不清;07年结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。

②土地使用权性质(出让与划拨;集体所有与全民所有;长期用地与临时用地等)交代不清;③土地使用年限交代不清;如起止年月等(划拨土地不需交代)④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;07年结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。

⑤土地使用权证交代不清;⑥对共有产权或部分产权交代不清。

2)土地实物方面①土地“生熟”程度交代不清;②土地价格类型(商业、工业或住宅用地及几类用地)交代不清;③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;④土地面积、形状等交代不清;⑤土地的四至交代不清;⑥土地的地势、地质状况等交代不清。

3)建筑物方面①房屋所有权证及权属交代不清(特别是抵押估价);08年估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。

09年估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。

10年估价对象实物状况描述不全或不清;或缺估价对象土地实物状况;或建成时间未具体到月;或缺估价对象四至;或缺各估价对象分摊的土地面积。

土地估价技术报告项目名称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估（市顺义区）受托估价单位：市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日关键词: 市通州区资产重组市金利安房地产咨询评估有限责任公司二ＯＯ七年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：市石景山区石景山路法人代表：朱继民联系人：王敏联系：三、受托估价方受托估价机构：市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室书号：A200711027法人代表：力联系人：高庆军联系：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于市顺义区桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。

五、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民国土地管理法》2、《中华人民国城市房地产管理法》3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知①市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件②《市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）④《市土地利用总体规划》⑤《市统计年鉴》（二）有关技术标准1、中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗2、市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗3、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗4、市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗5、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗6、市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

2017土地估价师：土地估价报告易出错要点（2）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、路线价估价法基本公式的表示形式是__。

A．宗地总价=路线价×宗地面积B．宗地总价=深度百分率×宗地面积C．宗地总价=路线价×深度百分率D．宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积2、关于土地估价，下列表述中不正确的是__。

A．采用不同估价方法评估的结果可能不同B．不同估价目的下的估价结果可能不同C．不同的估价时点将影响估价结果D．不同的估价作业时间将影响估价结果3、拆迁人是指__。

A．房屋行政主管部门B．取得房屋拆迁许可证的单位C．规划行政主管部门D．专门从事房屋拆迁的单位4、《城乡规划法》规定，__分为总体规划与详细规划。

A．城镇体系规划B．城市规划C．镇规划D．乡规划E．村庄规划5、不同的土地所有制，最终由__决定。

A．土地状况B．劳动力状况C．国家政策D．生产力状况6、我国土地资源的特点包括__。

A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高7、里地线将街区土地划分为。

A：里地与袋地B：表地与里地C：临街地与表地D：里地与骑楼地E：时间因素8、成本逼近法评估中的年期修正系数计算公式是__。

A．1/rB．1/r[1-1/(1+r)n]C．rD．1-1/(1+r)n9、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。

在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。

A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算10、土地价值是由于土地的三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。

修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。

2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。

3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。

4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。

5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。

6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。

报告中可能出现的错误第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范。

五、估价目的：包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。

六、估价依据：包含：1、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。

1998年试题：估价实务分析(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。

只挑出错误而未说明原因的不得分。

每个报告60分)报告一土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：X X厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对X X厂的土地使用权价格进行评估。

六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》(5)X X市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。

七、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。

八、估价期日：1997年6月30日九、估价日期：1997年8月13日十、估价结果总地价：40，605，565．8元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。

(2)本报告评估地块为X X厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。

(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。

(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。

(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。

(6)本报告自估价期日起半年内有效。

十二、土地估价师姓名签名金胜利 (略)范谋 (略)程永发 (略)十三、土地估价机构(略)一九九七年八月二十二日估价对象描述及地价影响因素分析第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临X X大道、南至X X厂，距X X大桥约3．5公里。

环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌/1土地估价师考试计算题和改错题技巧1、有关计算题。

计算题分值应当占相当大一部分，所以首先要提高计算速度。

出现在选择题和填空题里的计算题不要花过多经历，要知道它们的分值是很低的，没必要为了不会做的小题目伤神而影响之后分数多的计算题。

把不要计算的和得分高的题目都做完以后再回过头来算，实在不行，就靠运气法选择一个你认为最适合的答案，千万不要空着，选择题可能还有四分之一的答对几率呢!在做大的计算题时不要以为最后答案的数字对了就行了，评卷老师是非常注重步骤的，不光是建筑类的考试其他的考试中计算题也是按照步骤给分的，一定要写全所有步骤，避免丢掉一些分数，也许最后你就差这一、二分过关。

2、有关改错题。

土地估价报告改错通常都是难点，很多考生都对之头疼，但其总结起来不外乎报告格式和技术要点错误这两种情况。

估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。

通常会出现以下的情况：1)报告的字体、设计、纸张规格等不符合要求;2)只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果，特别是估价方法运用简单，格式完全不符合规范;3)部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等;4)封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不—致;当然还有其他的状况出现，那么怎么做好改错题呢?1)熟练掌握土地估价报告的规范格式，平时多看多记，加深印象，这才能迅速发现错误并说明原因;2)在答题时，除抓住容易出错的第三部分外，不要遗漏报告的细节方面，这部分内容也容易出错;3)要将错误的原因阐述清楚，题目规定发现出错误并正确表述出原因的给三分，所以做题时得高分不在于你找出的错误多而在于你能用准确的语言将阅卷老师说服。

希望这些答题小技巧对大家有所启发和帮助。

最后祝都能考出自己最好的水平。

土地估价技术报告错误要点土地估价技术报告构成：总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件，共四部分。

第一部分总述（共十二项）一、估价项目名称：（应含估价目的、价格类型等字样，应估价对象所在市、县全名）二、委托估价方：三、受委托估价方：（注意资质、业务范围）四、估价目的：体现应用方向，要简单明了。

五、估价依据：六、估价基准日：为时间点，体现年、月、日，易与估价日期相混。

要与估价目的相吻合，且需要注意前后一致问题。

七、估价日期：为时间段，体现年、月、日。

八、价格定义：应体现用途（实际、设定）、开发程度（实际、设定）、年期（设定、剩余使用）、权利状况、评估基准日。

错误类型：漏项形式为主，其次定义不确切。

1. 用途：用途类型按地籍规程。

2. 开发程度：主要指宗地红线外，并与用途相结合，视评估对象范围而定。

例：铁路线用地，设定开发程度只需三通（电、讯、路），也可设定为“达到开工建设条件”；评估对象为大的独立工矿企业以其红线外开发程度为准，而评估对象为其内部某宗地则以独立工矿红线内开发程度为准。

九、估价结果：应列出总价、单价、估价结果一览表（注意表中单价与面积之积是否等于总价、描述是否与估价目的一致，用语是否规范……。

有无大写、币种；需用外币表示的，是否列出估价基准日外币与人民币的比价。

看是否需注明楼面地价。

十、需要特殊说明的事项：关系到评估目的、宗地权利状况、方法……，例如：划拨土地、集体土地抵押应符合相应抵押规定。

错误类型：漏项、与报告无关、术语不规范、违背规程或法律法规（如报告有效期为1年或6个月，用途以规划用途许可证为准……）。

十一、土地估价师签字：见估价报告十二、土地估价机构：见估价报告第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析（共两大项）一、估价对象描述：3项1. 土地登记状况：错误类型：漏项、过于简单或繁琐、术语不规范，前后不一致（与估价对象）。

2. 土地权利状况：描述所有权、使用权、他项权利状况与年限，标明合同规定、证书号等，符合登记要求。

土地估价评估案例指错总结表背景介绍土地估价评估案例是指对土地的价值进行评估和估算的过程。

在这个过程中，评估人员会根据土地的位置、地形、用途、周边环境等因素，综合考虑各种参数，以确定土地的市场价值。

然而，由于评估人员的经验和专业知识水平有限，可能导致在评估过程中出现指错现象，即错误地评估土地的价值。

本文将以一个土地估价评估案例为例，总结出现的指错问题，并提出改进措施。

案例概述在这个土地估价评估案例中，评估人员对一块位于城市郊区的土地进行评估。

土地面积约为5000平方米，周围环境相对较好，且附近有规划的商业中心和住宅区。

指错问题总结在对这块土地进行评估的过程中，评估人员出现了以下指错问题：1.未考虑土地未来增值潜力：评估人员只考虑了当前的市场环境和附近的基本设施，但未考虑土地未来开发和增值的潜力。

事实上，这块土地所在的地段具有很大的发展潜力，未来可能会成为城市的热点区域，从而带来更高的估价。

2.忽视土地的规划用途：评估人员未充分考虑土地的规划用途，导致对土地的估价不准确。

在这个案例中，土地实际上是规划用途为商业的，但评估人员却按照住宅用途进行估价，这导致了评估结果的误差。

3.没有考虑土地的周边环境：评估人员只考虑了土地本身的条件，而忽略了周边环境的影响。

这块土地周围有一些重要的交通枢纽和商业中心，这些因素应该在估价过程中得到充分考虑。

4.未考虑市场需求的变化：评估人员未考虑市场需求的变化，导致对土地的估价不准确。

事实上，随着城市经济的发展，对商业用途的土地需求逐渐增加，而对住宅用途的土地需求则相对减少。

因此，在估价过程中应该充分考虑市场需求的变化。

改进措施为了解决以上指错问题，我们可以采取以下改进措施：1.综合考虑土地的发展潜力：在估价过程中，评估人员应该综合考虑土地的未来增值潜力，包括周边环境的发展趋势、土地规划用途的变化等因素，以提高评估的准确性。

2.充分考虑土地的规划用途：评估人员在进行估价时应该充分考虑土地的规划用途，并根据实际情况进行估价。