问：旅游用地如何分类？它们的具体功能是什么？关于旅游用地的相关法律规定知识旅游用地规划容易遇到哪些问题解决方案一览旅游用地规划存在哪些问题?如何解决?（中国旅游用地性质是什么哪些可用于旅游房产开发）
从国内外的土地使用性质而言，都不存在旅游房产用地这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其实质还只是房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的住宿和经营活动来进行定义。从房地产开发的角度分析，旅游房地产包含两个概念。一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设；另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。因此，要确认中国旅游房产的用地性质，需要从政府规定的住宿业用地和房地产开发用地来进行区分。从住宿业的角度来考虑，只有旅游星级酒店属于旅游商业用地；从房地产开发角度分析，国内房地产开发包括商业（含旅游商业用地）用地、住宅用地、综合用地和工业用地等。只有旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后，可以以旅游商业用地性质立项。而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定。住宿业的经营活动并不受用地性质的限制，但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证，如消防、安保和卫生等。按照现有的相关政府规定，国内可以用于旅游房产开发的土地用地性质如下：商业性质用地传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地批租年限为
40 年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为40或50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。城市商业用地，土地批租年限为40 年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束。商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为。综合类用地商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为50 年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售。商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设。国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设。住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70 年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。住宅用地性质，一般适合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设。
问：现在旅游用地都容易碰到哪些问题？北京山合水易规划设计院研究，现在旅游用地存在以下问题：
（一）旅游用地土地集约利用水平较低
旅游用地的开发不但使自身同时具有生产和旅游的多重价值，同
时对其周边土地的社会经济价值具有明显的辐射带动作用。目前，旅游用地开发多重短期收益、局部收益，土地利用效率低。旅游用地集约利用内涵不但要考虑旅游区土地经济、社会、生态效益的最大化，还要兼顾周边区域土地利用效益的最大化。实现旅游用地及其周边区域土地整体集约，充分发挥旅游用地的外部效应，这是旅游用地土地集约利用的实质所在。
（二）旅游用地取得方式多样化、产权残缺、开发主体多元化利益矛盾冲突
经营性用地以市场化方式取得已成为一种普遍的做法，操作也比较规范，但是旅游用地的取得，至今仍允许采用协议出让、土地租赁等方式，旅游用地也不断蚕食农业用地数量，加剧了建设用地与农业用地之间的矛盾。具体而言，旅游用地涉及土地类型繁多，诸如现代农业旅游园区的建设、野外生存拓展基地的开发、大型主题园区的建设等，涉及到国有土地也涉及到集体土地，土地取得方式包括出让、租赁、合作经营等各种方式，在当前旅游用地的开发中，大部分涉及到农用地转用和土地征收，一些地区在进行旅游资源开发时，缺少农用地转用和征地手续，这不符合现行法律的规定，旅游用地开发主体包括中央政府、地方政府、集体、个人、开发企业等，如果在旅游项目开发前期未能解决好土地权属问题，必将导致项目开发完成后甚至在项目开发过程中，出现地区之间、部门之间各自为政，利益纠纷以及管理混乱等问题。
（三）旅游用地规划与土地利用总体规划、城镇规划、社会经济发展规划等各种规划之间，相互脱节的现象也比较突出其后果主要表现为：其一由于没有规定规划或规划没有得到有效执行，旅游用地的空间结构、建筑物的风格体量与旅游用地的文脉不协调，降低了原有历史文化的观赏价值，很多旅游景点成为现代城镇中的一个个文化孤岛、环境孤岛，使旅游景点失去了原有的特色；其二旅游用地的开发建设与城市建设不协调，公共基础设施和社会服务设施建设滞后，满足不了实际需求。
（四）旅游用地与农用地配置失衡在我国，土地规划的核心是保护耕地，严格控制建设用地的增长，特别是控制建设占用耕地增长。对旅游用地的界定在规划方案中是以复区的形式给予认定的，旅游用地几乎被忽略了。旅游景区(点)的开发一般是依托国有土地或集体土地中的很小部分进行的，一般景区(点)的核心范围都较小，其周边被其他类型的集体土地包围，甚至是农用地包围。有的景区(点)的土地资源是以租赁的方式来进行开发利用的，这种受控于周边环境状况，使许多景区(点)的核心部分与周边土地只有一墙或一栅之隔，旅游管理非常困难。此外，还有少数景区(点)特别是世界文化遗产景区(点)在其保护范围之内，或缓冲区内还有不少居民点，其中涉及农民建房或拆迁的矛盾，旅游部门难以自行解决这些问题。由于土地资源使用权与所有权的交杂，旅游景区(点)与周边农民发生争执的案例常见，甚至危害到游客的安全。
我院专家提出旅游用地的对策及建议：（一）结合旅游用地时间情况，探索多样化的土地使用权转让方式集体土地所有权的旅游用地可采取不改变土地所有权权属性质的前提下，采用一定年限的租赁、股份入股或置换等方式转让，针对国有土地所有权的旅游用地，如果单纯以盈利为目的，宜采用招标、拍卖、挂牌方式出让，如果是非盈利性公益目的，可采用协议、划拨等方式转让。（二）协调旅游规划与土地利用总体规划的关系旅游规划编制以土地利用总体规划为依据，土地利用总体规划编制中充分考虑旅游用地规划，建议将旅游用地规划纳入土地利用总体规划体系，并按旅游区的景观质量要求兼顾居民生活需求和旅游活动的需求进行合理开发，旅游规划中旅游用地充分考虑通过土地整理等方式利用存量土地和废弃地，实现以旅游促进土地利用结构的优化，提高土地利用效益。（三）完善旅游用地土地规划在以往的土地规划中，基本没有重视旅游用地项目。土地规划要重视目前的产业发展态势，旅游业是未来的强势产业，制定土地规划时要充分考虑规划区的旅游用地问题，特别是要以旅游用地、公共用地为主。在方向上，要为旅游规划用地问题做出明确的预见性规划，充分考虑旅游用地的特殊性，为旅游业将来发展中出现的各产业争地矛盾做好预见性规划，为将来旅游区的土地利用规划留有余地，避免旅游业在发展过程中产生瓶颈现象。（四）制定并实施科学的旅游区规划从整体上规范旅游资源开发的规模、项目的投资及旅游产品的宏观调控。首先，在我国各地区，包括那些非传统旅游区，最大限度开发本地自然、文化、历史等旅游资源的同时，也应
当保护旅游资源，促进旅游业的可持续性发展。其次，要把旅游地的旅游业建设纳入到旅游地的总体发展规划中，正确处理城镇规划、土地利用规划与旅游发展总体规划的关系。旅游地的开发应进行总体规划，合理设计旅游产品，实现旅游产品多样化。要严格执行经依法批准的旅游规划，维护旅游规划的权威性、连续性，不允许任何单位和个人随意改变规划。第三，各地旅游区开发都应进行综合规划，合理设计景区旅游产品，尽量做到长、中、短线相结合，实现旅游产品多样化，正确处理旅游产品开发中的规划与产品策划之间的关系。同时，也要周密规划旅游用地的基础设施配套，科学确定各地旅游资源开发规模，有计划、有步骤地推动地方旅游业建设。（五）充分挖掘未利用地的旅游功能，强化未利用地向旅游用地的转化除少量的设施建设用地外，旅游业中所必备的大量游览线路、活动场所、景点，均是对自然资源、土地资源的充分利用。一般情况下无法在其它领域中利用的溪流、溶洞、岩石、沙漠等等，均可在旅游业中发挥长处．旅游开发对这些天然事物研究、发现它的旅游价值，做出新的诠释，可谓物尽其用。
旅游业的发展必须依托于土地资源，然而，随着经济的发展和城市化水平的提高，旅游用地紧张的局势日益加剧。因此，提高旅游用地的利用效率，实现土地的集约利用，如何发挥有限旅游用地的最大效益显得尤为重要。
旅游开发中土地利用问题及对策探讨
一、旅游用地的基本概念
土地资源是经济发展最重要的载体，作为当前经济增长的重要方面，旅游业的发展可谓厚积薄发，大到地质公园、森林公园，小到农家乐、渔家乐，形形色色的旅游开发如火如荼。旅游用地是一种特殊的土地资源类型,一直没有得到应有的重视，如何处理好旅游产业发展中的土地资源利用问题，已成为旅游业健康快速发展的关键。旅游资源大体可分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类,而自然资源实际就是经保护、改造、开发并升华了土地资源的精华,旅游与土地是密不可分的,这也就产生了旅游用地问题。旅游用地是一种特殊土地资源类型,是具备一定旅游功能价值的自然和人文资源的总称,包括自然景观中的山、水、气候及人文景观中的城垣、宫殿、寺庙、园林、陵寝、石塔等具有一定地域分布的风景实体。它是旅游三要素中的重要部分,是旅游业最主要的物质基础,也是用以吸引游客的重要吸引物。游客对旅游土地资源及土地质量有一定的要求,而旅游地能否激发旅游者是旅游业盛衰的重要条件,构成旅游土地资源类型的因素如气候、水域、地貌、生物、地质等,都可能对旅游者产生求知、审美、抒情、求乐、赏景、养身、狩猎、探险及休闲的种种需求。旅游用地是具有空间性、物质性、层次性和多功能性的旅游带、区、线、
点系列组成的综合体。旅游用地即土地资源是旅游业发展规模和发展前景的影响和控制条件。
二、旅游用地中的典型问题
（一）旅游用地开发的现状分析
1、景点土地规划与旅游规划不协调
从现有的土地利用规划体系来看,一般都只重视农业用地、工业用地、居民点用地、交通用地、一般水域及建设用地的规划,没有针对旅游用地需求的专门旅游用地规划。旅游用地规划很少出现在土地利用规划中,最多也仅是提到而已,这已经不合符时代的要求。因为旅游业已经成为当今最有前景的产业之一,旅游业越来越成为社会经济发展的“重头戏”。这就形成了土地资源制约旅游业的发展瓶颈,为旅游业的发展带来了政策性和现实的困难,没有相应的土地资源利用规划,旅游景区点的建设就没有政策依据。虽然在开发旅游景区点之前旅游规划已经完成,但也因为相关的多方机构管理设限现象,特别是土地部门的管制,使旅游业这个多行业的综合产业,带动了当地第三产业的点建设或扩建工作的第一步以后就难以进行,于是出现了土地资源的违规违禁开发现象,这在全国旅游景区点都普遍存在。有的地方还出现旅游规划与土地规划相矛盾的情况,这一现象在我国旅游大省四川、贵州、云南等地已有不少案例,甚至在个别地区出现因旅游发展而修改交通要道的现象。旅游用地中景观设计的人为性，在开发利用旅游土地、水资源的过程中,产生了许多人为的破坏,如破坏性的开挖山体、超负荷开发水系、占用耕地建设旅游设施、在生态保护区修
建不协调的旅游景观等。
2、旅游开发中土地利用的非持续性旅游活动基本上是以旅游者走进自然、认识自然为主要内容,特别是生态旅游活动更是如此,旅游资源在开发利用过程中环境污染严重。旅游景区点主要的环境污染为废气、废水、废渣“三废”和噪声污染。污染主要产生于游客的游、吃、住过程与景区自身营业中及周边居民生活和资源退化问题日益严重。据有关统计资料表明,在已开展生态旅游活动的全国自然保护区中,有24 %的保护对象受到损害、11 %的旅游资源退化、44 % 的自然保护区存在垃圾公害、12 %的出现水污染、3 % 的有大气污染。严重污染和人为破坏旅游环境使我国旅游景区（点）的土地利用难以持续利用,从而旅游业也难以持续发展。
（二）旅游用地资源的外部延伸问题
旅游景区（点）的开发一般是依托国有土地或集体土地中的很小部分进行的,一般景区（点）的核心范围都较小,其周边被其它类型的集体土地包围,甚至是农用地包围;有的景区（点）的土地资源是以租赁的方式来进行开发利用的,这种受控于周边环境状况,使许多景区（点）的核心部分与周边土地只有一墙或一栅之隔,旅游管理非常困难。此外,还有少数景区（点）有重点文化遗产景区（点）在其保护范围之内,或缓冲区内还有不少居民点,其中涉及到农民建房或拆迁的矛盾,旅游部门难以自行解决这些问题,这给旅游管理及文物保护等产生了严重影响;还有的遗产景区属几个行政区属管理,其土地产权问题的复杂性也引起了旅游管理的复杂性。旅游业是个多行业的综合
产业,它可以带动第三产业的发展,但由于土地资源使用权与所有权的交杂,旅游景区（点）与周边农民发生争执的案例常见,甚至危害到旅客的安全。这一问题是制约旅游业发展的最严重问题,有待相关部门协商解决。
三、旅游用地对策研究
（一）在政策上对旅游用地予以支持
旅游用地方面的政策有的已经不适应当前旅游业的发展需要,因此有必要制定有关旅游区土地利用的具体规定来保证和规范当前快速发展的旅游用地。要出台专项的旅游用地政策,为旅游业的核心资源土地资源的产权关系的理顺提供充足的依据。
（二）对旅游用地进行估价
对旅游业的用地问题进行环境、经济、生态等方向的价值评估研究,为旅游项目投资提供环境保护、生态容量、投资规模等方面的决策依据。旅游用地是具有公益性的和最有效益的用地,其单位产出在所有用地类型中是最高的。旅游用地评估可从两个方面来考察:一是经济指标。旅游业是典型的服务性行业,旅游产业是即时消费品,用完就消失,对投资方来说旅游产品是可再生性的产品,在适当利用前提下可重复生产、重复利用,其产出率极高;二是生态价值指标。旅游业被业界称为绿色产业、无烟产业,旅游是人们出于获得精神的、审美的、健康的、和谐的及生态的享受,在消费旅游产品时,没有其它产品能替代它。同时在人们消费这种产品时,只要管理得当,不会产生污染,也不会消耗别的原材料,因此其生态价值高。
（三）完善土地规划
在以往的土地规划中,基本没有重视旅游用地项目。土地规划要重视目前的产业发展态势,旅游业是未来的强势产业,制定土地规划时要充分考虑规划区的旅游用地问题,特别是要以旅游用地、公共用地为主。在方向上,要为旅游规划用地问题做出明确的预见性规划,充分考虑旅游用地的特殊性,为旅游业将来发展中出现的各产业争地矛盾做好预见性规划,为将来旅游区的土地利用规划留有余地,避免旅游业在发展过程中产生瓶颈现象。
（四）严格控制旅游区规划
制定旅游总体规划时,要明确旅游用地的开发主题,周密规划旅游用地的基础设施,科学确定旅游资源开发的规模。旅游资源的开发与投资规模必须与经济的发展速度相协调,要具有前瞻性,因此必须从实际出发,在市场调查和科学预测的基础上,合理规划旅游用地布局;还要正确处理城镇规划、土地利用规划与旅游发展总体规划的关系。旅游总体规划与土地利用规划要一致,并与城镇规划协调,要严格执行旅游规划,维护旅游规划的权威性、连续性,不允许任何单位和个人随意改变规划,在旅游规划区内不得修建与旅游规划项目无关的其它建筑设施。
（五）实行用地来源多途径化及统一管理我县几处具备开发潜力的旅游景点中在旅游用地上存在产权纠纷，如白龙山景区规划面积30.88平方公里，景区内既包括国有土地，同时也包括集体土地和农民宅基地，同时还与兴县存在行政区划上的交叉。如何解决景区建
设中的用地问题是景区发展的关键。借助县委、县政府在全县范围内开展“三地”确权活动，可采取多种途径解决旅游开发中的土地产权纠纷。
具体措施是：
1、在政府的协调下对景区（点）内的集体土地实行长期租赁,或以股份入股,或在安臵好景区点内的居民生活的前提下收购土地,给旅游发展创造和谐的环境。
2、对有行政区划交叉的景区（点）实行统一管理、统一旅游用地政策、统一制定旅游规划及土地规划,为旅游风景区的发展提供长期政策性的依据及法规保障。
3、旅游业是未来最具有前景的产业,开发利用得好就能真正做到经济、社会、生态的可持续发展。因此,对合理开发利用旅游资源的应给予政策性鼓励,对不合理的或假冒的旅游用地甚至非法用地必须严格控制。
二0一二年七月
农村旅游业用地政策研究
摘要：乡村旅游的兴起，农村旅游业用地需求大增，政府土地管理部门打着生态保护及农用地保护旗帜，制定一些土地政策，约束和限制农村集体土地用作旅游用地，即农村土地用途管制与农村土地性质规则。本文从公平与效率的角度，以解决“三农”问题切入点，以发展农村经济为基点，从土地利用政策、土地产权性质政策、土地收益政策三方面对农村集体土地作为旅游用地用途进行分析和探讨。
关键词：旅游业用地集体土地公平与效率土地政策
近年来，随着旅游业成为国民经济发展的重要产业，各省、各地区都大力发展旅游产业，特别是对于旅游资源丰富，而经济不发达的广大农村地区，开展了大量的生态旅游、乡村旅游、文化旅游、农业旅游、民俗风情旅游等，使得集体土地流转旅游用地，带动农村经济发展。但由于我国农村土地政策特殊性以及旅游业是一把双刃剑（资源信赖及环境破坏），将农村土地作为旅游用地用用途是否可行，如何发挥土地政策作用，更好地促进农村发展，解决“三农”问题及城乡二元结构等问题，成为当前迫切需要解决的问题。
一、我国旅游业用地含义及农村旅游业用地政策
旅游业用地
旅游业用地是一种新的土地利用方式，目前还没有统一的定义。通常地，旅游用地指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地,供人们进行旅游活动，具有一定的经济结构和形态的旅游对象的地域组合。还有一个相近的旅游用地概念为：凡能为
旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、保险、猎奇和考察研究等活动的土地。从上述两定义可以看出，旅游用地的实质都是旅游景区内部的土地利用和功能布局，但这都是仅局限于狭义上的概念。
从广义上来讲，旅游业用地不仅是狭义旅游景区土地，还将考虑有潜在旅游功能建设用地，农用地和未利用地等。如果仅将旅游用地从狭义上的观点，那就严重制约着我国旅游业的发展。而且严格的旅游用地规则和土地利用总体规则。导致了旅游业用地供需矛盾。本文所指的旅游用地是从广义的层面上的旅游用地。
2、我国现有农村旅游业用地政策
《物权法》建设用地使用权第一百三十七条“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》推进农业产业结构战略性调整中提到“因地制宜发展特色产业和乡村旅游业”，以及健全严格规范的农村土地管理制度中提到“土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”
《土地管理法》里规定“集体土地转为建设用地的，要按规定
办理农地转用和征用手续。因而在农村集体土地开发旅游景点，要改变土地用用途和土地利用方向，有些还需改变土地性质，因而要办农地转用和征用手续。从目前我国农村土地政策而言，我国农村集体土地作为旅游用地政策上不支持，经济成本很大。
二、我国农村旅游业用地政策问题分析
“三农”问题及城乡经济二元结构问题都是制约农村经济发展最重要因素，农村发展旅游经济，是农业结构产业升级的表现，针对我国农村旅游业用地现状，提出在旅游用地利用过程中的问题，并且从农村旅游用地性质、旅游用地利用、旅游用地收益分配角度进行公平与效率分析。
1、农村旅游业用地产权性质的角度，乡村旅游农村旅游业用地性质问题是关键问题，现有的农村旅游包括休闲娱乐型、收获品尝型、运动养生型、观光审美型、认识学习型和复合型。农地包括建设用地，农用地和未利用地。而旅游业用地作为一种商业经营用地，由经营性项目一般指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。农村旅游业用地是在集体土地上将具有旅游功能的土地划定旅游用地。从农村旅游用地产权的价值目标，农村旅游用地产权政策激励与约束，农村旅游用地产权性质政策公平三条思路分析得出：
1）农村旅游用地价值目标不明。农村土地是集体的，要成为旅游业用地，有一部分旅游业用地性质仍然还是集体土地，这是农用地
要发展为旅游用地，个人认为，要想让农村经济得到发展，从根本上要改变土地性质，先需要被征收，进行农用地转换为国有建设用地，然后变为国有商业经营用地。当前，政府首要的道德要求和价值目标是维护农村社会公共利益和农村经济发展，兼顾土地生态安全和资源安全。
2）农村旅游用地性质不当。从农村旅游用地政策激励与约束来看，农村旅游用地本身存在着缺陷。农村旅游用地与城市旅游用地的差别，城市旅游用地是国有商业经营的，而农村旅游用地是集体商业服务用地，个人认为，这两者所经济效益的差别就表现在土地性质上。没有考虑到农村旅游用地特殊的特点，经济基础差，交通配套跟不上等。农村旅游业用地更需要像城市旅游业用地一样，才能发挥更高的经济效益。
（3）农村承包经营权受限制，农村旅游用地政策不公平。农村的土地只能是集体组织所有，土地流转之后，其它集体组织或者是城市居民到农村来搞承包经营受到限制，也即农村的土地用途管制，土地流转后，不能改变土地的使用用途。而对农村集体土地承包者来说，并不能达到真正的民有民营，不能按照自己最有效经营方式或者用途去使用自己的承包经营权。农村旅游业的发展受到限制，制约农村经济的发展。
2、农村旅游业用地利用角度。从农村旅游用地利用政策效益效率，农村旅游用地利用政策世代义务来看我国农村旅游用地利用：（1）我国鼓励农村土地流转调整只在规模而不是在产业结构上，农
村土地利用效率低。农村土地的利用效率低，而在土地流转中，只在规模上进行调整，能提高的效益幅度有限，只要产业结构没有调整，因而发展旅游用地的流转难度较大。在十七届三中全会的《决定》中“土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”土地承包经营权流转用途的管制，即农村集体土地向经营商业用地转化难度大。这样农村土地只能用于农业用途，而小产权房的问题同样决定着建设用地的制约，因而，在农村发展旅游用地相当困难，农村土地流转的用途管制，鼓励农村土地流转提高农民进行农业生产的积极性，而不是鼓励农村经济的发展和缩小城乡经济的二元结构。限定了农民只能在农村进行农业生产，根本的三农问题还是没有解决。
（2）农村旅游业用地与耕地矛盾突出，发民农村旅游业，在一定程度上要使用耕地，而且中国18亿耕地红线不动摇政策，限制了农村土地流转成为旅游业用地。耕地资源具有不可再生性和使用用途的不可逆性，使得农村旅游业用地受到了极大的限制。近年来，在一些发达省份的农村经济发展过程中，大量的农村土地转为工业用地，比如建厂房等，大量的农用地的减少和不可恢复性，使得农村建设用地的利用方面难度更大。因而旅游用地来说，更是难上加难，因为农村旅游用地经济效益不能得到保证，旅游业又具有资源依赖和环境破坏的劣势，因而农村旅游用地的取得难度很大。农村土地成为旅游用地对后代的义务是不真的很重要？难道农民的后代只能待在农村进行农业生产。只要集体土地是集体所有，人们就没有必要担心后代
没有土地。
（3）根据土地利用生命周期理论，农村旅游业发展，对农村土地旅游的需求相当大，在于农村旅游用地供给来看，因为农村旅游业的发展具有旅游地的发展阶段可以分为介入期、探索期、发展期、稳定期、滞长期和衰弱期等六个不同时期。因而农村旅游业用地供给者有一定的担忧。一般地，农村旅游只是经济发展到一定阶段，一种逆城市化进程中新生事物。农民能否接受农用地转变为旅游用地，旅游学者和经济学家对农用地转变成旅游用地的态度都影响着旅游业用地的利用。
（4）根据旅游可待续利用理论，农村旅游业用地能否可待续经营仍存疑虑。在短期效率和可待续发展问题上存在着争论。土地可持续利用要求对于土地利用要做到：用地结构合理、用地和养地结合、坚持节约用地与集约经营相结合、开发利用与综合整治相结合。现行的农村旅游业开发过程中，存在着一种短期的开发行为，因为旅游目的地旅游和游客旅游决定着乡村旅游的发展。
3、农村旅游用地收益分配角度。
（1）农村旅游业用地收益稳定与否是农村发展旅游用地的瓶颈。通常地，农村土地就是用于农业生产的，农民从事农业生产就意味着贫穷，赚不到钱。即使没有稳定的高收入来源，但是农民还得进行农业生产。所以从农业生产到旅游商业的过渡中，农民可能存在一定的不适应，没有冒险精神或者对农村土地进行旅游开发观念的转变，对旅游用地的收益不确定。
（2）农村旅游用地收入如何分配问题。农村土地从农业生产到旅游业开发过程中，即土地用途发生改变，如果集体组织自行进行旅游开发，集体收益如何分配存在着问题，如果集体土地让其它企业来开发经营，这样经营旅游商业用地的收益，这部分收入又如何分配，已经成为影响农村土地向旅游用地流转的重要因素，农民土地流转得不到收入，肯定不干。农民进行旅游用地生产时，有高收入就能带动农村经济发展，从而很好的解决三农问题，缩小城乡经济的二元结构。
（3）农村旅游用地难以公正公平。谁有获取农村旅游用地经营的权利，是集体组织内部人员，还是有钱的投资者，谁更能有这个能力或者更适合来获取这个权利。在土地流转过程中，是否真的按公正公平的角度来考虑，这都是一个问题。农民的土地流转为旅游用地之后，会存在很多后患有待去解决。农民失去土地后，需要有所保障的问题，还是值得思考的。农民农业生产是为了满足自身的基本生存权，而进行土地流转是为了土地的发展权，使自己得到更好的生活水平。
三、农村旅游业用地政策建议
1、农村土地用途应有新思维，自主提供旅游业用地。农村土地不仅只是为土地安全和粮食生产的责任，它更需要为发展农村经济，因为农村土地使用用途的新思维才是解决农村经济发展的最值得思
考的问题。个人觉得，农村土地在旅游业用地过程中，应该有自主出让的权利，实现真正意义上的集体化。集体土地上的旅游业用地经济效益与城市国有土地旅游业用地经济效益有很大的差别，农村旅游业
用地在开发上受到限制，因为在经营过程中，经营者并不能彻底地行使处分权，使之按照最高最佳使用原则利用。农村土地的处分权和收益权都受到管制，使用受到限制。政府不应该规定农村土地使用用途，农村土地不应只肩负着做农业生产用地和一般居住建设用地，在新时期，农村土地有发展农村经济，推动农村产业结构调整和升级的使命。只有当集体农民有自主权利，将自己的土地朝最高最佳使用原则方向去使用。国有土地就能用于旅游开发，农村土地用作旅游用地就受到限制，这是不公平性的体现。农村集体土地只能作于农民住房建设和农业生产，不能用于旅游业开发建设，这是没有效益的表现。农村流转土地的使用权完整性。农村土地流转只是规模上的流转，而并不是真正的产业升级或者产业结构调整。
2、农村旅游业用地性质是有所突破。即发展农村旅游业用地可以是集体性质旅游用地和国有土地性质旅游用地。在城市国有土地流转中，获取旅游业用地方式有，按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》中规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。农村和城市土地的性质是不同，这就为什么当初土地制度要划分为集体所有和国家所有所考虑的。城市旅游用地都是属于建设用地，用于旅游开发经营的。而农村旅游用地用于旅游开发经营是为了发展农村经济、盘活农村土地。农村旅游用地还有生态环境的使命，有保护弱势群体的功能，对整个“三农”问题来讲，农村旅游业用地不应该只是实现经济利益最大化。
3、农村旅游用地开发理念和开发模式要实现创新。农村旅游业
未来中国旅游业发展趋势 在线旅游格局鲜明，巨头之下无完卵 2018年是中国在线旅游二十年的收局之年，风云变幻，群雄割据，在2018年末迎来了同程艺龙的上市，但是已经无关大局了，在这个格局鼎定的一年中，携程依然是在线旅游的龙头老大，但是格局已经悄然改变。 在互联网的国度中，“消灭你、但与你无关”的跨界威胁从未停止，即使是携程这样的老大，也面临着跨界巨头来势汹汹的威胁，在在线旅游的格局中，携程去哪儿、美团点评、阿里飞猪将会在2019年呈现出更加清晰的市场格局，场景迁移成为重要手段，在巨头之下，资本寒冬带来的是在线旅游企业第二梯队、第三梯队的真正艰难时刻。之所以说场景迁移非常关键就在于随着手机里app越来越多，很多非常用场景的app就会被弃置甚至删除，常用场景的app才得以保留。携程因为是是行业龙头，且在酒店、航空、景区、游记攻略等方面都有联动效应，且它是行业的龙头企业，折扣力度大，才得以在手机中保留。携程2017年年度销售总额(GMV)达到6000亿，是行业当之无愧的巨无霸。 其他的在线旅游企业，诸如马蜂窝、同程艺龙、途牛、驴妈妈、众信
等无论是在资讯还是在SKU方面远远不及携程，跨界巨头进入旅游业后，首先承压的就是这些第二梯队、第三梯队成员，面临app被删除的可能性巨大。 如果把餐饮娱乐等泛休闲旅游进行合并的话，美团点评这一巨头就进入了视野，从2015年开始，美团点评在酒店、景区等领域陆续发力，已经取得一定的效果。美团点评在餐饮端的良好应用场景，成功的绑架了一大批都市人群，使之成为都市人群的必备app，在场景迁移中，由餐饮向泛旅游的酒店、景区的迁移较为平滑，而且积分通用、激励券互动等都能够带来良好的转化效果，这种场景的迁移极易被使用，配合专业化团队，能够润物细无声的带来客户，这也是华南区美团点评在长隆门票销售代理逆袭携程的重要原因。 因此，美团点评虽然在目前的在线旅游中份额并不太高，但是未来的发力不可小视，2019年这种资本寒冬中，这样润物无声的巨头介入，更添行业压力。 阿里飞猪的成长则是依托于阿里集团，能够充分享受阿里淘宝、天猫、支付宝、蚂蚁金融、阿里白条、借呗、花呗……等整个阿里系的资源，2016年阿里飞猪的年销售总额达到1000亿，2018年双11，购买旅行商品的用户同比增长了30%；机票公务舱产品销售同比增长300%，据阿里飞猪负责人介绍，阿里飞猪预计到2020年GMV将达到万亿。
旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题 席建超 旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。 一、界定与特点 对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。 那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。 作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定： 第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。 第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。 第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。 与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。 （1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。 （2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。
影响旅游用地规划的主要因素 由于旅游用地范围的宽泛性，影响旅游用地规划的因素有多种，且不同土地类型的旅游用地规划的影响因素是不同的，如农业用地和未利用地的旅游用地规划的主要影响因素是生态环境，建设用地的旅游用地规划主要考虑的是区位因素等。但综合起来主要影响因素有：经济因素、社会因素、生态因素、区位因素、地租地价因素。这些要素是相互联系、相互依存、不可分割的。在旅游用地规划中必须要综合考虑，协调它们之闻的冲突和矛盾，努力在它们之间寻求平衡。 一、经济因素 旅游是一项经济事业，其目的是通过旅游活动的开展，在满足旅游者身心健康的基础上，带动当地经济的发展。在旅游用地规划中，如何进行土地的优化配置才能以最小的投入获取最大的投入，是规划的一个重要目标。当然，这种经济的发展不是以破坏自然生态环境为代价的短期的经济效益，而是在提高土地利用的整体效益的基础上，保持旅游经济持续发展的长期的经济效益。因此，经济因素是影响旅游用地规划的主要因素之一。 二、社会因素 影响旅游用地规划的社会因素有两个方面，一是当地居民对旅游用地的支持程度，另一方面是旅游者的需求倾向对旅游用地布局的影响。 首先，旅游业是一个综合行业，由多种行业组成，因此旅游用地不仅局限于建设用地，而且还扩展到农业用地和未利用地。在旅游发
展过程中，当旅游用地与农业用地或建设用地发生冲突时，当地政府和居民对旅游用地的支持程度将影响其用地的范围，严重时可能影响旅游业的发展前景。 其次，旅游者是旅游活动的主体，一切旅游活动都是为了旅游者服务的，因此，目标市场的旅游需求特征和消费倾向决定着旅游用地的规划方向和用地布局。因此，社会因素是影响旅游用地规划的主要因素之一。 三、生态因素 自然生态系统是一切土地利用的载体，任何土地利用活动都要在自然生态系统中进行．土地本身也是一个生态系统，其中包含着耕地、草原、森林、水面、城镇等土地生态子系统。旅游用地作为土地利用的一种方式，涉及农业用地、建设用地以及未利用地，不可避免地涉及到土地生态系统，且旅游本身对资源、环境条件要求很高。保持旅游地环境优美、生态平衡是旅游业可持续发展的根源所在。因此，生态因素是影响旅游用地规划的主要因素之一。 四、区位因素 旅游用地的区位主要包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位。根据距离衰减法则和土地地租、地价原理，区位不同，土地上经济活动的成本、满足程度也会不同，土地生产率和利用效益也会随之发生改变，并使地租和地价发生相应的变化。对于旅游地而言，其旅游吸引力会因为其距中心城市距离的远近(经济地理区位)和交 通线(交通地理区位)距离的远近而发生相应变化。距离越远，旅游吸
中国旅游业发展前景 中国旅游业发展前景 2008-5-16 进入21世纪的中国旅游业，在加入北京2008将举办奥运会，全球经济一体化和世界多元化形成以及中国经济持续增长等时代特点的推动下，将发生一系列新的变化，其新趋势较为显著的表现在以下几个方面: 一、工业旅游，农业旅游将会蓬勃发展旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。随着教育，经济，文化的发展，人们的旅游需求呈现出多样化的特点。进入21世纪，人们的旅游需求向多层次方向发展，因而工业旅游农业旅游将成为新的热点。 (一)工业旅游的兴起所谓工业旅游，就是以工业企业的生产线，生产工具，产品和厂区等为对象的专项参观活动。20世纪工业旅游起源于法国，当时雪铁龙公司让游客参观其生产流水线，欣赏其汽车生产工艺。后来，世界各地著名现代化工业企业纷纷仿效，汽车、钢铁、飞机、酿酒、饮料、陶瓷等行业先后开放生产制作过程，让游客一饱眼福。甚至，在美国，生产美元的印钞厂也向游人开放。对游客来说，游览工业企业生产过程和生产工艺，最初是出于好奇心理，后来在参观过程中增长了许多知识，开阔了视野，尤其是专业爱好者，还侍机加深了对生产企业的了解。而对于工业企业来说，不仅能获得一定的门粟收入，而且通过旅游等宣传，使企业树立起良好的公众形象，提高了产品的知名度和美誉度，起到了不花钱发布广告的作用。所以，工业旅游发展将势不可挡。在我国，20世纪90年代以前，工业企业很少对公众开放，90年代后工业旅游悄然兴起。例如，神龙轿车，可口可乐等著名公司均把生产车间对游客开放;青岛海尔集团和青岛啤酒厂，南京熊猫集团，柳州两面针集团，浙江农夫山泉公司均让公众参观;南京还推出了钢铁是怎样炼成的这样一条工业旅游线路，让旅游者了解到南钢最先进的生产流水线。我国工业旅游的出现，填补了我国旅游产品中的一页空白，为旅游业的发展拓宽了思路。通过工业旅游，宣传了工业企业的产品和品牌，
旅游用地存在的问题及对策
我国土地管理制度与旅游业蓬勃发展的势头相比有些滞后。受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。 □成英文张辉 随着旅游经济的迅速发展，日益增长的旅游产业用地需求与有限的建设用地指标之间的矛盾愈发突出，引起了一系列违规、违法的旅游项目用地现象。同时，现有的土地管理制度滞后于旅游产业发展的实际，不利于旅游用地的开发和管理。为了能够更好地运用土地政策工具，加强对旅游产业发展的引导，促进旅游产业健康发展，本文对当前旅游用地存在的问题进行了集中梳理，在此基础上提出相应对策。 一、旅游用地的概念 我国目前法律法规中还没有对旅游用地作出一个明确解释规定。《土地管理法》中只提到建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、公矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。但对于什么是“旅游用地”没有明确指出。国土、建设等部门对旅游用地都有其各自的内部分类体系，这些分类相互矛盾、重叠，造成各部门直接沟通不便，不利于旅游用地的开发和管理。
落后的经营管理方式，导致低水平重复建设，造成用地浪费，土地资源的旅游价值未得到充分体现。其二，存量用地使用低效和闲置现象比较严重。由于适用于旅游行业的用地（工程建设）标准和用地规模控制体系上不完善，缺少旅游行业节约集约用地评价标准和监管体系，普遍存在“重新增建设、轻存量盘活，重短期利益、轻生态效益”问题，存量用地低效和闲置情况比较严重。其三，旅游增量用地配套制度尚未建立。利用荒山、荒坡、荒滩和石漠化土地等未利用地、盘活利用废弃工矿建设用地、企事业单位存量土地等进行旅游产业项目开发的配套制度尚未建立。其四，“高端”旅游项目占地过多。近年来，不少地区出于追求旅游效益的需要，盲目瞄准所谓的“高端”市场，上马了一批面向高端市场的高尔夫球场、滑雪场、主题乐园、温泉度假村等旅游项目，这四类旅游项目重复建设现象严重，占地规模过于庞大，影响了旅游用地效率。 6.现有土地管理制度与旅游产业发展的需要不相适应。其一，旅游用地审批程序复杂，审批周期长。一些旅游项目虽未改变土地用途，但由于土地使用权人变更，需要征收审批，往往因审批层级高、程序多，项目用地获批取得慢、周期长，其结果是延误了投资机会，并且导致为了规避审批程序的违法用地现象增多。其二，旅游用地出让价格高、年限短。由于目前旅游产业没有单独的用地门类，各地基本按30-50年的经营性用地出让，因旅游产业本身具有高投资、高风险、低收入、慢回报的产业特征，加上旅游用地未单独设立基准地价，在评估地价时，主要参照商业服务类用地基准地价，造成旅游用地出让价格偏高，难以吸
浅析旅游项目规划的用地问题 ——以农业观光旅游开发为例 针对目前旅游项目规划开发的用地问题，明确的政策要求，紧跟政策导向进行开发建设才能少走弯路，创造旅游开发的最大价值。北京山合水易规划设计院是专业的旅游规划设计机构，在对农村的土地发展旅游方面，专家们有自己的妙招。专家以农业观光旅游开发为例说明该如何使用土地政策达到旅游项目规划用地的合理性。首先明确用地概念，服务休闲型设施农业指依托农产品型设施农业建立起来的，主要供外来游客进行观光、采摘、休闲度假等为主的示范农业。 此类项目开发用地涉及的设施农业用地是指发展设施农业使用的土地，根据用途分为农业生产用地和附属设施用地。农业生产用地指直接用于种植、养殖，提供初级农副产品的土地。附属设施用地是指为了保证设施农业项目正常运转和健康发展，为农业生产用地服务配备的一定比例的附属设施配套用地，分为附属设施农用地和附属设施建设用地。附属设施农用地指直接服务于农业生产的田间道路、地面未固化的建筑（构筑）物等附属设施用地。附属设施建设用地指用于农产品加工、交易、研发及餐饮、住宿、会议等配套设施用地。在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续，附属设施建设用地禁止单独出租、转让等，不能随意改变用途，禁止进行房地产项目开发。 明确了项目开发占地的属性后，就要针对以上属性关注国土部门颁发的相应法规，批文，随时掌握国家在政策上的新导向，同时也要关注地方在开发用地上的新政策，在服从政策法规的同时抓住政策法规上的惠民政策，实现土地的合理利用。
别墅、旅游用地和容积率 自从2003年国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国发[2003]45号）要求“（今后5年内）停止别墅类用地供应”以来，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。 2010年5月，国土资源部调研全国别墅、大户型项目供地用地情况，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面”，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。 1、别墅及其容积率 开发商将其中的一些地块用来造高层建筑，容积率很高；另一些用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的容积率下限，也提供了别墅产品。低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。 事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成联排、双拼、叠拼等别墅类产品，容积率一般都在0．8以下。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。以低密度住宅、产权式公寓等名义报批，以别墅产品营销。
为应对别墅禁令，“类别墅”被开发出来，这种“类别墅”由几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥或廊道连接，似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅，从而规避了所谓“独门独院”的别墅特征。 另外，政策对容积率的最低限制主要针对的是住宅用地（70年产权），而对工业用地（50年产权）、旅游用地（40年产权）则没有设置。开发商常以旅游用地（商服用地）立项获取土地，开发酒店、房产等旅游度假设施。（详见下文专节论述），或以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。 2、容积率(Plot Ratio/Volume Fraction)： 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。目前多省市要求住宅建设用地最低容积率为不低于1.0。 容积率=总建筑面积÷总用地面积 （当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）； 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间关系可表示为：R＝C*H。 建筑层数与容积率成正比例关系；建筑密度（building density）是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费；楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率。 提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的： （1）不改变容积率，但改变物业类型 2
关键词：世界；旅游业；发展现状；发展趋势；启示 旅游业早在20世纪90年代初就已发展成为超过石油工业、汽车工业的世界第一大产业，也是世界经济中持续高速稳定增长的重要战略性、支柱性、综合性产业。当今，随着经济全球化和世界经济一体化的深入发展，世界旅游业更是进入了快速发展的黄金时代。2011年3月3日世界旅游及旅行理事会发布的《2011-2021旅游业经济影响报告》认为，尽管目前世界经济增长遇到了很多挑战和不确定因素的影响，但旅游业却一直是增长速度最快的部门之一，而且成为推动经济和就业增长的主要力量。预计未来10年里，世界旅游业对全球国内生产总值GDP的贡献每年将达到%，总额为万亿美元，并创造6500万个就业机会。准确把握世界及我国旅游业的发展特点和主流趋势，对于我国确立旅游业发展战略，提升旅游业的国际竞争力，实现由旅游大国向旅游强国的迈进，具有十分重要的意义。 一、世界旅游业的发展现状及特点 过去60年来，世界旅游业发展一直长盛不衰，期间虽然也有波动，但总体上呈现高速增长态势。推动世界旅游业迅速发展的关键因素有三个：一是各国经济快速增长及与其相关的国民收入稳步提高，使人们有能力支付价格不菲的旅游旅行费用。比如，目前在欧洲，一个月收入4,000～6,000欧元的中等收入家庭，可非常容易地到亚洲、非洲旅行。每人每次旅行的平均费用大约为2,000欧元，比月收入还低。现在欧美有些家庭每年的出境旅游已成为习惯。二是交通运输技术的巨大进步，使长途旅行发生了革命性的变化，大大缩短了国家与国家之间的距离，使“地球村”的理念成为现实。其中特别值得一提的是，宽体喷气式飞机的发明、家用小汽车的普及和高速铁路的广泛运用。三是劳动生产率的大幅度提高和人权、民生状况的不断改善，使人们可以有大量的闲暇时间用于旅游旅行。以发达国家中每周工时最短、一年带薪假期最长的国家法国为例，从1919年起每周法定劳动时间为48小时，1936年起减为40小时，2000年起实行每周35 小时工作制；除了每年法定的节假日，一年带薪假期1936年是两周，1956年增加到3周，1968年4周，1981年起增加到5周。也就是说，法国人每年大约有
我国土地管理制度与旅游业蓬勃发展的势头相比有些滞后。受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。 □成英文张辉 随着旅游经济的迅速发展，日益增长的旅游产业用地需求与有限的建设用地指标之间的矛盾愈发突出，引起了一系列违规、违法的旅游项目用地现象。同时，现有的土地管理制度滞后于旅游产业发展的实际，不利于旅游用地的开发和管理。为了能够更好地运用土地政策工具，加强对旅游产业发展的引导，促进旅游产业健康发展，本文对当前旅游用地存在的问题进行了集中梳理，在此基础上提出相应对策。 一、旅游用地的概念 我国目前法律法规中还没有对旅游用地作出一个明确解释规定。《土地管理法》中只提到建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、公矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。但对于什么是“旅游用地”没有明确指出。国土、建设等部门对旅游用地都有其各自的内部分类体系，这些分类相互矛盾、重叠，造成各部门直接沟通不便，不利于旅游用地的开发和管理。 我们认为，旅游用地是指主要为旅游产品及其配套服务设施提供空间支撑的用地，其权属性质可以为国有，也可以为集体所有，其土地利用类型可以是建设用地、农用地或未利用地，亦可为任何两种或三种的混合用地。在城市，按照2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”旅游用地是我国建设用地中与商业、娱乐等并列的营利性较强的用地。一般采用招标、拍卖或挂牌等竞争方式有偿取得。按照这个规定，城市旅游企业取得旅游用地，程序和手续都合法，不存在太大问题。问题较多的主要是郊区及农村旅游用地。从上世纪90年代开始，随着国民休闲旅游需求的暴增，沿大城市周边出现了许多凭借乡村农用地的休闲农场及观光农园，以及诸多高尔夫球场、滑雪场、度假村、主题公园等商业性休闲度假旅游设施。而我国土地管理制度与旅游业这种蓬勃发展的势头相比有些滞后，加上投资者为了自身经济利益规避现有土地管理政策，造成郊区旅游用地乱象环生。 二、旅游用地现存问题 1.日益增长的旅游用地需求和相对紧缺的建设用地指标之间的矛盾十分突出。随着经济的快速发展和人们对于旅游产品需求的不断增长，各地旅游项目投资热情高涨，旅游用地数量明显增加，许多新型旅游项目的建设需要占用大量土地，成为旅游用地的新增长点。但由于受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。即使旅游项目经过层层审批获得用地指标，但配套的旅游公共服务设施，如道路、卫生、游客集散等基础配套设施也因为缺乏用地指标而迟迟不能建设，影响旅游综合效益的发挥。 2.旅游规划编制时不注意与土地规划之间的衔接而导致无法落地。许多地方在编制旅游规划时，没有将旅游项目纳入土地利用总体规划，旅游项目难获发展空间。相应于规划期限为15年的土地利用总体规划和规划期限为20年的城镇总体规划，旅游项目用地的具体空间定位比较困难，导致其在土地利用总体规划与城镇规划中无法精确落地，即面临“落地难”问题。 3.乡村旅游用地乱象环生。造成这一问题，既有农民自身出于利益追求违法违规用地的情况，也有国家的农村土地征用、流转制度滞后方面的原因。其一，乡村旅游用地持续扩大，多数未取得合法用地手续。从土地利用的角度看，许多乡村旅游用地都没有改变原来的自然属性，但从管理的角度出发，这些土地利用类型从农用地转变为非农用途，即非农建设用地，就要占用土地利用规划中的建设用地指标和农用地专用指标。例如，许多“农家乐”设施利用农民自有宅基地开发，并不具有商业用地开发属性。甚至是利用林地苗木资源开发大型旅游项目，同样也受限于土地的农业用地属性。为规避现行政策，许多地方不办理农地转用手续和征地手续，或采取“以租代征”等方式，一定程度上带来了土地利用的混乱，也不符合现行法律规定。其二，农村集体产权制度改革滞后，影响到乡村旅游发展。当
中国旅游业的发展前景 摘要：进入21世纪的中国旅游业，在加入北京2008将举办奥运会，全球经济一体化和世界多元化形成以及中国经济持续增长等时代特点的推动下，将发生一系列新的变化。中国的旅游业将会有巨大的发展（如果觉得太少可在文章中摘取） 关键词：世博会旅游发展生产发展 正文： 旅游业自古以来就是国家经济增长的一个重要来源，中国有着众多的名胜古迹，山川秀丽。进入21世纪的中国旅游业，在加入北京2008将举办奥运会，全球经济一体化和世界多元化形成以及中国经济持续增长等时代特点的推动下，将发生一系列新的变化： 其新趋势较为显著的表现在以下几个方面： 一．工业旅游，农业旅游将会蓬勃发展 旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。随着教育，经济，文化的发展，人们的旅游需求呈现出多样化的特点。进入21世纪，人们的旅游需求向多层次方向发展，因而工业旅游农业旅游将成为新的热点。 （一）工业旅游的兴起 所谓工业旅游，就是以工业企业的生产线，生产工具，产品和厂区等为对象的专项参观活动。20世纪工业旅游起源于法国，当时雪铁龙公司让游客参观其生产流水线，欣赏其汽车生产工艺。后来，世界各地著名现代化工业企业纷纷仿效，汽车、钢铁、飞机、酿酒、饮料、陶瓷等行业先后开放生产制作过程，让游客一饱眼福。甚至，在美国，生产美元的印钞厂也向游人开放。对游客来说，游览工业企业生产过程和生产工艺，最初是出于好奇心理，后来在参观过程中增长了许多知识，开阔了视野，尤其是专业爱好者，还侍机加深了对生产企业的了解。而对于工业企业来说，不仅能获得一定的门粟收入，而且通过旅游等宣传，使企业树立起良好的公众形象，提高了产品的知名度和美誉度，起到了不花钱发布广告的作用。所以，工业旅游发展将势不可挡。 在我国，20世纪90年代以前，工业企业很少对公众开放，90年代后工业旅游悄然兴起。例如，神龙轿车，可口可乐等著名公司均把生产车间对游客开放；青岛海尔集团和青岛啤酒厂，南京熊猫集团，柳州两面针集团，浙江农夫山泉公司均让公众参观；南京还推出了钢铁是怎样炼成的这样一条工业旅游线路，让旅游者了解到南钢最先进的生产流水线。 我国工业旅游的出现，填补了我国旅游产品中的一页空白，为旅游业的发展拓宽了思路。通过工业旅游，宣传了工业企业的产品和品牌，提高了工业企业的知名度；同时，也满足了旅游者对工业品牌的需求，使旅游者对现代工业内涵有了新的认识。所以，工业旅游越来越受公众的青睐和欢迎，它将成为新世纪旅游活动新的热点。 （二）农业旅游的发展 农业旅游不同于工业旅游，二者具有很大的差异性。农业旅游不像工业旅游
现代旅游业发展趋势分析 全国“十二五”国民经济和社会发展规划纲要指出：要推动科学发展，必须加快转变经济发展方式，提高发展的全面性、协调性、可持续性。着力加快旅游业发展方式转变，提升旅游产业现代化水平。为了全面理解如何转变、在哪些方面转变旅游业发展方式，必须弄明白什么是“旅游产业现代化”，从哪些方面提升旅游产业现代化水平。 现代旅游业是对传统旅游业的继承、创新和提升，但又具有与传统旅游业所没有的新特征、新业态、新功能。现代旅游业的主要特征是：一、旅游资源。二、旅游产品。三、客源市场。四、科技支撑。五、旅游企业。六、产业队伍。七、产业形态。八、与自然环境关系。九、产业功能。十、国际合作。虽然现代旅游业比之传统旅游业有着如此多的优点，但是随着世界经济不断发展，和平环境也日益稳定，生态旅游提上日程，可持续旅游越来越受到关注，旅游理念也从“人类中心论”转变为“生态中心论”。并且现在人们旅游的自主性占据着人们旅游心态的大半，各类自驾游等陈处不穷。种种这些，让现代旅游业的发展趋势也变得多种多样。 总得来说有以下几种趋势：1、旅游多样化、大众化趋势。2、文化性成为旅游业发展的新亮点。3、形式与内容的多元化成为旅游业发展的主旋律。4、旅游服务逐渐向人性化和社会化方向发展。5、旅游业科技化趋势日益突出。这几种趋势都有着各自的特色、优点，但必须是因地制宜，因时制宜。 这里所分析的是“形式与内容的多元化成为旅游业发展的主旋律”。作为旅游业发展的主旋律，它需要从两个方面分析。第一就是从形式，第二就是内容。因为在旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。但随着经济、文化和教育的发展，人们不再满足于单纯的“观山看水”，而更多地是要求在旅游的过程中获取知识和体验生活。人们旅游需求的多层次发展势必迫使旅游业无论在形式上还是在内容上均呈现出多元化的特点。 形式上：（1）自助游等旅游形式将越来越普遍。自助游有这么几个形式： 1.完全自助游：不需要旅行社参与，但所有行程、票务、食宿都需要自行安排； 2.不完全的自助游，最为常见：只是借助旅行社或一些专业的旅游预定组织（如携程、希尔顿预定中心等）进行订住宿、交通票和门票，其他的则可以自行安排也可以有选择地找旅行社帮忙。 3.参加一些自助游团体，如车友会之类的。这类形式是随着世界各国经济的发展与生活水平的提高，众多旅游者越来越不满足多年一贯制的观光旅游，而希望能够在旅游中结合自己的兴趣爱好，进行积极的探索、参与和休息，人们将更加重视精神疲劳的消除。人们消费是为了实现自我爱好，为了自由娱乐，表现丰富的感情等。传统的观光、娱乐等旅游方式已不能满足旅游者的需求。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目将应运而生。（2）体验式旅游方式将得到进一步发展。体验式旅游是一种预先设计并组织的、游客需要主动投入时间和精力参与的，对环境影响小、附加值高的旅游方式，游客通过与旅游产品间的互动，获得畅爽旅游体验，实现自我价值。是一种以追求心
旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。 一、界定与特点 对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。 那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。 作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定： 第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。 第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。 第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设 施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具 有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。 与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用 地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。 （1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假 为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。 （2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。
如何申请生态旅游用地 “十三五”重点项目-生态旅游项目 申请报告 编制单位： 根据国家发改委规定，凡是被纳入《政府核准的投资项目目录》项目投资申报时必须编写项目申请报告。项目申请报告是针对企业固定资产投资核准制而规定的一个文体，拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为政府审批部门对企业投资项目进行核准提供依据。 项目申请报告主要内容包括：申报单位及项目概况；战略规划、产业政策及行业准入；项目选址及土地利用；资源开发及综合利用；征地拆迁及移民安置；环境和生态影响分析；经济影响分析；社会影响分析。 编写项目申请报告流程：我们将根据不同的行业、专业、地区对项目申请报告的不同要求，编写符合要求的的项目申请报告。首先确 定任务的方案和侧重点，根据不同的需要，提出不同的研究提纲、确定各部内容的深度要求，经与委托方协商后，组成由相关专业技术人员参加的项目组，确定项目经理，进行现场考察、搜集资料、尽职调查、研究论证，在此基础上提交规范的研究成果。同时，我们也配合项目单位完成发改委立项、核准、融资等后续深度服务。 关联报告：生态旅游项目建议书 生态旅游项目可行性研究报告生态旅游项目资金申请报告生态旅游
项目节能评估报告生态旅游项目市场研究报告生态旅游项目商业计划书生态旅游项目投资价值分析报告生态旅游项目投资风险分析报告生态旅游项目行业发展预测分析报告 国家规定的项目申请报告格式第一章申报单位及项目概况1.1生态旅游项目申报单位概况1.1.1生态旅游项目申报单位名称1.1.2申报项目名称 1.1.3生态旅游项目申报单位法定代表人1.1.4生态旅游项目申报单位简介1.2生态旅游项目概况1. 2.1生态旅游项目名称1.2.2生态旅游项目性质1.2.3生态旅游项目的建设背景1.2.4生态旅游项目建设地点1.2.5生态旅游项目主要建设内容和规模1.2.6原辅材料及用量1.2.7产品和工程技术方案1.2.8主要设备选型和配套工程1.2.9组织机构及劳动定员1.2.10投资规模和资金筹措方案1.2.11生态旅游项目施工进度及招投标1.2.12生态旅游项目财务和经济评论 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析2.2产业政策分析2.3行业准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 3.1资源开发方案3.2资源利用方案3.3资源节约措施 第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范 4.1.1相关法律、法规、规划和指导文件4.1.2国家行业相关标准及规范4.2能耗状况和能耗指标分析 4.2.1生态旅游项目所在地的能源供应状况4.2.2生态旅游项目的能源消耗种类和数量
国内旅游地产概念 国内旅游地产概念 结合旅游地产的研究范围来看，产品设计主要由两大部分构成：旅游产品设计+旅游房地产设计。从某种意义上说，旅游地产也可谓是旅游设施、旅游空间的一种承载体。 1、住宅类 休闲度假区内的住宅：投资集团、房地产商，利用旅游地产开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，包括别墅，花园洋房，酒店式公寓，老年公寓等。 2、酒店类 ——时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。 ——产权酒店：将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 ——养老型酒店：投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。一般情况下该旅游地产中度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售。收益归其家人所有。 ——时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，作为选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的旅游地产度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间 ——会议酒店 3、培训基地类 ——旅游地产(休闲)培训基地、拓展基地、青少年活动基地等。 4、商业类 ——旅游地产定位于餐饮、购物、娱乐等的商铺，购物中心，商业办公用房 5、配套类 ——旅游地产定位于会所、俱乐部、银行、诊所等的配套用房，管理用房 感谢您的阅读！
旅游产业的发展趋势和前景据《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》数据显示，2015年，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达到10%。国内旅游人数将达到33.1亿人次，国内旅游收入将达到1.9万亿元，而居民出游率也将要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。我国旅游产业进入了高速发展阶段，与此同时，旅游地产也逐年升温。 在中国住房制度改革迈过30年之际，万科、万达、恒大、绿地、保利、富力等全国一线房企近年“华丽转身”，纷纷加大旅游地产拓展力度，实施多元化布局。 中国旅游地产发展现状 庞大的市场需求催生了旅游地产的几年得到了迅猛的发展，据克而瑞2014年数据显示，2013年开始进入一个全面的资源整合的阶段，这个阶段中复合型旅游地产的发展越来越迅速，目前国内旅游地产市场开始变得理性和成熟，未来三到五年，中国旅游市场将会迎来一个黄金的发展期，而政府颁布的系列政策，也积极推动着中国旅游地产的发展。 旅游地产迅速的发展从数据统计中得到了印证，2012年底全国旅游地产项目有2259个，而到2013年年底的时候，中国旅游地产的数量总量达到了5299个。从消费者对旅游地产的形式的偏好上来看，海景、湖景、山地、温泉等自然旅游是最受市场关注和欢迎的，据调查显示，63%偏向于海景，45% 是偏向于湖景资源，29%是山地资源。 就目前旅游地产发展现状来看，旅游地产主要有以下三大发展模式，第一类以自然资源为主。如三亚，它主要是依托海资源打造的旅游房地产，万达长白山国际度假区，京汉置业集团在河北白洋淀健康产业项目。第二类以商务性的旅游资源为主，其中代表作是海南的博鳌，结合会议商务相关的资源来进行再开发的产品。第三类则是非资源性的度假项目，其本身资源并不一定丰富，但是规模足够大，拥有自然的山景和水景，很多人造的题材可以提供，如华侨城、长隆。 中国旅游地产存在的问题 在旅游地产旗帜飘扬、红红火火的大好形势下，却不能忽视其背后因为快速
世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书 清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_ 概念性规划设计任务书 目录 1.项目概况及周边条件 (2) 1.1项目区位 (2) 1.2建筑规模 (2) 1.3地块条件 (3) 1.4道路交通 (4) 1.5周边区域环境及设施 (4) 1.6周边基础设施 (5) 2规划设计的差不多原则 (7) 2.1设计理念及意向 (7) 2.2规划设计要求 (8) 2.3项目总体布局 (9)
2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） (10) 3规划设计要求 (12) 3.1总体要求 (12) 3.2项目住宅产品布局 (12) 3.3项目住宅产品户型配比 (13) 3.4配套及功能设施建议 (13) 3.5建筑风格建议 (17) 3.6园林风格建议 (18) 3.7区域识不系统建议 (20) 4设计成果要求 (22) 4.1设计成果 (22) 4.2方案数量 (23) 5设计时刻打算 (24)
1 .项目概况及周边条件 1.1 项目区位 项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，距离三亚机场60分钟车程；距离陵水县18公里。 项目区位 图 本项目位于清水湾一线临海核心位置。 三亚市 三亚市区 45公里 清水湾 海棠湾 土福湾 亚龙湾 三亚湾 大东海 香水湾 机场三亚机场 本项 清水湾区域规划图
1.2建筑规模 本项目占地面积824亩，容积率1.0，建筑面积55万M2左右。用地性质为旅游度假居住用地。 800米 620米 760米 790米 项目用地范围示意图 1.3地块条件 1.3.1地块周边条件 东至：规划为区域内次要交通干道；道路以东为雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设； 南至：防护林和沙滩，一线强势海景； 西至：规划为区域内次要交通干道，目前仍为土路，路的西侧为高坡及防护林；
中国、世界旅游业发展趋势调研 一、世界旅游业发展趋势 世界旅游业从形成到发展，现在进入了稳定发展时期，21世纪将是旅游业的第二个黄金时代。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。尽管各个国家的政治、经济情况以及旅游业的发展模式不同，但就整个国际旅游业来看，将出现下列发展趋势。 （一）旅游业将成为世界上最大的产业 旅游业作为世界上最大的新兴产业，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。据世界旅游组织预测，到2000年底，国际旅游人次可望达到6.6亿，相当于世界总人口的10％左右。旅游收入将增至5000 亿美元，旅游业将取代石油工业、汽车工业，成为世界上最大的创汇产业。1992年世界旅游与观光理事会根据总收入、就业、增值、投资及纳税等几个方面的分析，证明旅游业作为世界上最大产业的态势正在形成。因此，世界旅游与观光理事会指出：旅游业是促进经济发展的主要动力，旅游业已成为世界上最大的就业部门，共产生 1.27亿个工作岗位，约占世界劳动力总数的6.7％；旅游业是创造高附加值的产业，其增值额已达到14490亿美元；旅游是各国财政中主要的纳税产业之一，全世界的旅游企业及从业人员的纳税总额高达3030亿美元。旅游业对世界经济的贡献，不仅是产生的产值和提供就业岗位的贡献，它同时还带动其他产业的发展，带来一系列的经济效益。 （二）国际旅游区域的重心将向东转移 欧洲和北美是现代国际旅游业的两大传统市场。在80年代以前，它们几乎垄断了国际旅游市场，接待人数和收入都占世界总数的90％左右。80年代后，亚洲、非洲、拉丁美洲和大洋洲等地区一批新兴市场的崛起，使国际旅游业在世界各个地区的市场份额出现了新的分配组合。尤其是东亚、太平洋地区，近些年来，国际旅游增长率高于世界平均水平，达到7.5％。预计到2010年国际旅游者人数将达到1，9亿。在迈向21世纪的发展中，欧洲和北美地区国际旅游市场上的份额将呈进一步缩小之势，旅游重心由传统市场向新兴市场转移的速度将会加快。随着发展中国家和地区经济的持续增长和繁荣，这些国家和地区的居民去邻国度假者必定会增加，区域性国际旅游将大大发展。特别是随着全球经济重心也相应东移，使亚太地区成为未来国际旅游业的“热点”区域。从中国的情况看，1996年至1998年三年间来华旅游入境人数平均每年以11％的幅度增长。1998年旅游入境人数达6347.84万人，显示出非常强劲的增长势头。 （三）国际旅游客源市场趋向分散化 长期以来，国际旅游的主要客源市场在地区结构上一直以西欧、北欧和北美为主。这两个地区作为现代国际旅游的发源地，其出国旅游人数几乎占国际旅游总人数的四分之三左右。目前世界上最重要的旅游客源国中，除亚洲的日本、大洋州的澳大利亚
旅游用地地价评估研究 随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。 标签：旅游用地；地价；影响因素；评估 随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。 1、旅游用地的界定 1.1学术界的旅游用地 学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。 1.2国标分类体系中的旅游用地 旅游用地作为一种特殊用地，其内涵界定在各项法规或相关文件中尚无确切提法，仅有相关或相近的名词术语，例如，2002年国土资源部研究制订的《全国土地分类（试行）》中最相关的为“瞻仰景观休闲用地”；2011年建设部修订的新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）中最相关的为“娱乐用地”、“康體用地”及“公园绿地”；2007年中国土地勘测规划院和国土资源部地籍管理司起草的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）中最相关的为“文体娱乐用地”、“公园与绿地”及“风景名胜设施用地”[2]。概括来讲，旅游用地可