旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题
席建超
旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。
一、界定与特点
对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。
那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。
作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定：
第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。
第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。
第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。
与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。
（1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。
（2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。
（3）用地来源的普适性：旅游业用地对土地类型属性要求不严格。各种土地类型，如不可转让土地所有权的军事用地、教育用地、自然保护区用地；开发前有基准地价的“四荒”用地等；土地上有建筑及其他附着物的用地等。只要经过规划建设，能够满足旅游者旅游需求，都可以用做旅游用地。
（4）用地需求的阶段性：早期观光旅游阶段，旅游用地主要依托于具有高价值的自然或者人文历史旅游景观资源，如全国文物单位、国家重点风景名胜区、自然保护区等诸多载体。进入休闲度假旅游阶段后，随着旅游需求日趋个性化和多元化，传统用地已难以满足旅游市场需求，用地开始向其他土地类型扩展。
（5）用地强度的“适度”性：旅游用地强调以满足旅游者多元游憩需求为基本出发点。这就要求旅游用地在追求集约经济产出的同时，要考虑到旅游者对自然生态和社会人文环境舒适度的现实要求，强调土地利用强度的“适度集约”。
（6）用地选择的区位性：通常旅游用地位置的选择要求较为严格，其中有两个含义，第一，旅游用地基本配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市或者城市郊区。第二，地块本身，或者周边地区一般要求有良好的自然和人文环境。
二、类型划分根据各地区旅游用地目的和
政策需要看，旅游用地包括三种类型：
（1）“旅游产业发展用地”。指服务于“热点”旅游城市（乡村、景区）产业转型升级的用地类型。在这些地区，旅游业已确定其主导地位，并成为推动城镇化和新农村建设的主要推动力。产业发展用地，不仅指旅游产业自身用地需求，同时包括产业辐射项目用地需求。其用地类型多样，构成复杂，空间约束较强；不仅有更大规模数量要求，也有用地质量限制，如要通过用地配置来丰富旅游产业业态，推进产业空间集聚和产业体系等。
（2）“旅游项目开发用地”。指服务满足旅游“温”、“冷”区或者一般城市休闲度假需求的用地类型。这种用地类型功能相对单一，仅仅满足公众游憩需求而已，不具有旅游产业用地特点，这种用地类型也是目前存在最多的旅游用地类型；
（3）“公益性旅游项目用地”。指与旅游活动相关的各种公益性质的博物馆、展览馆等用地类型，只有少数项目存在。从实际情况看，因各地旅游发展阶段不同，对旅游用地需求差异显著。
目前旅游用地中最大的认识问题是对旅游阶段用地需求的混淆，许多旅游热点地区仍以“项目用地”去代替“产业用地”，不仅在用地总量规模上难以保障，同时也制约了产业转型升级，如项目缺少空间集聚，同质化恶性竞争加剧；项目缺乏关联，产业缺少统筹；旅游用地碎片化，项目发展“孤岛化”等。这种“工业型项目型”的用地模式也往往因违反现有法律制度规定成为媒体负面报道的重点。
三、问题本质
本质上说，目前旅游用地问题是转型升级的“增量”旅游建设用地指标供给和配置不甚合理的问题。究其原因，有三个主要因素：
（1）总量供给缺失。一般性城市土地利用总体规划和城市用地指标中没有旅游用地指标配置。按照现有2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市建设用地标准要求“用地统计范围与人口统计范围必须一致”，也就是“以当地人口确定用地指标”的统计方法。其中人口规模是按照区域常住人口进行统计，没有短期“流动人口”用地配给，造成旅游用地指标从根源上缺失。
（2）总量供给不足。风景旅游城市中土地利用配置指标偏小。在城乡建设用地分类标准中规定“区域社会经济、风景旅游等具有特殊情况的”，其“上限不得大于150.0平方米/人。”但这种用地指标的规定，难以满足旅游业转型升级的要求。
（3）结构性不足。旅游用地在已有城乡建设用地系统配置中缺乏竞争力。相较于工业用地以及其他产业用地，旅游用地具有集约度较低，投资回收期长，经济效益相对较差；而相对于农业用地，又缺少《基本农田保护制度》的法律约束，这使得旅游用地在与其他产业用地指标竞争中处于弱势地位。
四、产生根源
旅游用地问题产生的根本原因在于“服务型社会土地利用需求”与“生产型社会土地
制度设计”之间的矛盾。这种矛盾，既是旅游用地阶段性特征的表现，同时也是与旅游业发展相适应的配套系统土地制度设计的滞后和缺失。
（1）基本法律依据不够完善。尽管旅游用地在《土地法》中仅仅作为建设用地的一种类型予以提及，但是与其他同类型用地相比，如“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”缺少更为明确的法律界定；而后续《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》对其规划利用程序并没有提及。新出台的《旅游法》中第二十条指出，“各级人民政府编制土地利用总体规划、城乡规划，应当充分考虑相关旅游项目、设施的空间布局和建设用地要求……规划和建设交通、通信、供水、供电、环保等基础设施和公共服务设施，应当兼顾旅游业发展的需要……”但是因为旅游土地利用规划本身缺乏细则，其真正实施缺乏可操作性。
（2）配套法律制度体系缺失。旅游用地在现有土地利用分类体系和城乡土地利用分类体系中缺少位置。GB/T21010-2007《土地利用现状分类》系统中，旅游用地散布在“住宿餐饮用地、城镇住宅用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地”中，其中“风景名胜设施用地”为最直接的旅游用地类型。而在2011版《城市用地分类与规划建设用地标准》中，城市用地共分为8大类、35中类、44小类和城乡用地分类，市域内城乡用地2大类、8中类、17小类中，却没有“旅游用地”。因为没有分类，所以在城乡土地建设规划中，也就没有相应指标的配置。
（3）用地规范和标准缺失，难以体现旅游产业特质。现有旅游用地基本沿袭“工业”项目发展模式，忽略了旅游用地外向性用地、适度集约用地、普适性用地等特质。
五、具体表象
因为旅游用地依托法律体系不够健全，加上规范和标准的缺失，引起诸多用地问题：
（1）拿地程序不规范：主要存在于“城外”乡村集体用地的土地流转环节。尽管乡村旅游用地规模和利用程度持续扩大，但是因为现有农村集体用地流转不畅，多数未取得合法用地手续。
（2）拿地程序较为复杂。主要体现在农用地或未利用地转变为建设用地的审批过程。旅游用地因需要占用大量农用地或者未利用地，审批程序比普通用地审批程序更加复杂，审批周期更长。此外，还有一些旅游项目虽未改变土地用途，但由于土地使用权人变更，同样面临审批层级高、程序多，项目用地获批取得慢、周期长的问题，并且导致为了规避审批程序的违法用地现象增多。
（3）拿地成本较高。这是相对的概念，旅游用地出让价格高、年限短。由于目前旅游产业没有单独的用地门类，各地基本按30年-50年的经营性用地出让，因旅游产业本身具有高投资、高风险、低收入、慢回报的产业特征，加上旅游用地未单独设立基准地价，在评估地价时，主要参照商业服务类用地基准地价，造成旅游用地出让价格偏高。
（4）拿后无序利用。突出表现为：
第一，拿了不用，坐等升值。主要以占有资源为目的，不开发、不投入，致使许多土地被限制，特别是影响后续企业的入住；
第二、拿了不会用，粗放经营。部分因经营者自身观念、经营方式等局限，旅游用地仍处于低水平开发阶段，造成用地浪费；另外尽管项目较为高端，但是缺少统筹，综合配套不足或者“高端”项目占地过多，也引起设施和房产大量闲置。
第三、拿了乱用，破坏性建设。这种破坏性建设在全国各地比比皆是。近年来，大批“主题”不突出的主题公园的闲置就是典型案例。
第四、改为它用——房产化。这主要体现在以旅游开发为名，从事房地产开发。
(5)忽视用地公平。此为现阶段最突出的矛盾，主要表现在农村集体用地旅游化过程中，因为征地程序不规范，补偿机制不健全，补偿分配不到位，失地农民缺乏社会保障，以及补偿缺乏社会监督等，产生利益重构带来用地的不公。
六、政策出口
旅游业相比其他产业，是近30年才快速崛起并不断成长壮大的产业。其产业地位在2009年《关于加快发展旅游业的意见》(国发[2009]41号)才开始最终确立。尽管在这个文件中，提出要“积极支持利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和可以开发利用的石漠化土地等开发旅游项目。支持企事业单位利用存量房产、土地资源兴办旅游业。”《国民旅游休闲纲要》也提出了“城乡规划要统筹考虑旅游休闲场地和设施用地，优化布局。”但是并没有给出系统的、具有可操作性的解决方案。也就是说，相对于传统“生产性用地”
制度规定，作为“服务型用地”的旅游用地问题，无论在思想认识上，还是具体操作上都有探索、调整和适应的过程。因此，对于旅游用地，在政策目标设计上，要立足国家新型城镇化和“调结构，促发展”以及推进生态文明建设国家战略需求，客观分析旅游用地阶段需求，以保护国土资源，促进土地集约节约利用为发展导向，推进旅游用地的合理利用、科学利用，公平利用，探索建立符合旅游产业发展和用地特点要求的科学化、差别化、精细化、生态化土地利用和管理制度。在具体措施上最终建立适合“旅游产业发展用地”（其核心是明确旅游业产业地位，确定“产业发展”用地指标配额）、“旅游项目开发用地”（其核心是用地配额问题，可以通过城乡建设用地和非建设用地增减挂扣，满足用地配额）以及“旅游公益建设用地”（以国家划拨形式）有机结合的区域复合型用地模式。
（作者单位：中国科学院地理科学与资源研究所）
一．概念解释 1.旅游资源;自然界和人类社会凡能对旅游者产生吸引力，可以为旅游业开发利用，并可产生经济效益，社会效益和环境效益的各种事物和因素。 2.民俗风情：是泛指一个地区的居民在特定的自然环境下，在生产，生活和社会活动中所表现的风俗习惯，是广大中下层劳动人民所创造和传承的民间文化，是在共同地域,共同历史作用下形成的积久成习的文化传统。 3.乡村：是社会生产力发展到一定阶段而产生的相对独立的，具有特定经济，社会和自然景观的地域综合体。 4.节事活动：指特殊主题，规模不一，在特定时间和特定区域内定期或不定期举办的，能吸引区域内大量游客参与的集会活动。 5.环境容量：在不损害区域目标所规定的社会和生物状况的前提下，所允许使用资源的最大游客量。 二．单选 1.二分法将旅游资源分为自然资源和人文旅游资源两大类，其中属于人文旅游资源的有（） A.旅游商品类，园林类 B.文学类，生物类 C.生物类，园林类 D.地质地貌累，民俗类 解析：人文旅游资源的分类 一、历史遗迹旅游资源：1古人类遗址2古代历史文化遗产3、近代革命活动遗址 二、古建筑旅游资源：1宫殿建筑2、祭祀建筑3、民居建筑4、伟大工程 三、古陵墓旅游资源 四、宗教旅游资源 五、园林建筑旅游资源 六、民族民俗旅游资源：1、服饰2、饮食3、节日节庆4、风物特产 人文旅游资源的简介： 人文旅游资源是人类创造的、反映各时代、各民族政治、经济、文化和社会风俗民情状况，具有旅游功能的事物和因素。根据《中国旅游资源普查规范》，它也分为三大类，即古迹与建筑类、消闲求知健身类（包括科教文化设施、疗养和福利设施、动物园、植物园、公园、体育场馆、游乐场所、节庆活动、文艺团体等）和购物类（包括市场与购物中心、著名店铺、地方产品等）。 人文景观旅游资定义： 人文旅游资源又称人文景观旅游资源。指由各种社会环境、人民生活、历史文物、文化艺术、民族风情和物质生产构成为人文景观，由于各具传统特色，而成为旅游者游览观赏的对象。它们是人类历史文化的结晶，是民族风貌的集中反映，既含有人类历史长河中遗留的精神与物质财富，也包括当今人类社会的各个侧面。与自然风景旅游资源不同，人文景观旅游资源可被人们有意识地创造出来，可通过建造博物馆、美术馆、游乐园、文化宫、体育运动中心，以及组织文化节、戏剧节、电影节、音乐节和各种民间喜庆活动等别具特色的文化活动来丰富旅游内容，招徕远方游客，形成充满现代气息的人文旅游资源。人文旅游资源的特点： 1、历史性 2、强有力的生命力 3、有名族风格和地方特色 4、活跃性
旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题 席建超 旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。 一、界定与特点 对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。 那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。 作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定： 第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。 第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。 第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。 与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。 （1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。 （2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。
智慧旅游建设的内容与未来趋势 2019-11-22 中国智慧城市导刊 文 / 熊垓智（全国物联网与农村信息化项目办主任） 2019年12月3日，国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发[2019]41号）提出：“以信息化为主要途径，提高旅游服务效率。积极开展旅游在线服务、网络营销、网络预 订和网上支付，充分利用社会资源构建旅游数据中心、呼叫中心，全面提升旅游企业、景 区和重点旅游城市的旅游信息化服务水平”。从此，我国旅游业开始寻求以信息技术为纽 带的旅游产业体系与服务管理模式重构方式，以实现旅游业建设成为现代服务业的质的跨越。 智慧旅游的“智慧”体现在“旅游服务的智慧”、“旅游管理的智慧”和“旅游营销 的智慧”这三大方面。 旅游服务的智慧 智慧旅游从游客出发，通过信息技术提升旅游体验和旅游品质。游客在旅游信息获取、旅游计划决策、旅游产品预订支付、享受旅游和回顾评价旅游质量的整个过程中，都能感 受到智慧旅游带来的全新服务体验。通过基于物联网、云计算、互联网/移动互联网、定 位导航和监控技术，实现信息的传递和实时交互，让游客的旅游过程更顺畅，籍以提升旅 游的舒适度和满意度，为游客带来更佳的旅游安全保障和旅游品质保障。 智慧旅游还将推动传统的旅游消费方式向现代的旅游消费方式转变，并引导游客产生 新的旅游习惯，创造新的旅游文化。 旅游管理的智慧 智慧旅游将实现传统旅游管理方式向现代管理方式转变。通过新一代信息技术，可以 及时准确地掌握游客的旅游活动信息和旅游企业的经营信息，实现旅游行业监管从传统的 被动处理、事后管理向过程管理和实时管理转变。通过与公安、交通、工商、卫生、质检 等部门形成信息共享和协作联动，结合旅游信息数据形成旅游预测预警机制，提高应急管 理能力，保障旅游安全，实现对旅游投诉以及旅游质量问题的有效处理，维护旅游市场秩序。 智慧旅游更加鼓励和支持旅游企业广泛运用新一代信息技术，改善经营流程，提高管 理水平，提升产品和服务竞争力，增强游客、旅游资源、旅游企业和旅游主管部门之间的 互动，高效整合旅游资源，推动旅游产业整体发展。 旅游营销的智慧
旅游资源开发与规划 第一章 1.旅游资源概念：①在自然界或人类社会中，能够激发旅游者旅游动机，为旅游业所利用并能产生经济效益、社会效益和生态效益的各种因素的总和。 ②“旅游资源”是环境中的具有突显价值的环境物质。广义——具有吸引功能的客体狭义——待开发的旅游资源无限化理念——是一个开放的系统 注：①旅游资源是发展旅游业的基础和前提。旅游资源是构成旅游产品的核心要素，旅游产品的诸多特征是由旅游资源的特征所影响的。 内涵：②1)、强调旅游资源的吸引功能。吸引功能是旅游资源区别于其他资源的最为根本的特征，也是旅游资源的核心所在。 2)、强调旅游资源的作用对象——旅游者 3)、旅游资源是与旅游业直接相联系的。 在市场经济条件下，旅游业对旅游资源进行开发利用的根本目的在于谋求其带来的经济、社会和生态三大效益。 2.旅游资源的形成： 自然游资源形成的基本条件：自然旅游资源是指由自然地理要素（地质、地貌、水文、气象、气候、动植物等）相互作用，长期演化而构成的有规律的典型的综合体，是可供人类旅游享用的自然景观与自然环境。自然旅游资源形成受地球圈层、地质构造、水文侵蚀、气象气候、生物等的发展和变化的影响。 (1)地球的圈层结构形成了多种类型的自然旅游资源 (2) 自然地理要素地域组合和分异规律决定了旅游资源的形成、演变和分布 (3)地质构造和地质作用是形成自然旅游资源的本底 (4)地球水体为自然旅游资源的形成提供了重要的构景环境和素材 (5) 气候条件是自然旅游资源区域差异形成的重要因素 (6) 地球生物的多样性赋予自然旅游资源以活力 人文旅游资源形成的基本条件:人文旅游资源是指古今社会人类活动所创造的具有旅游吸引力，能为旅游业所利用，能产生经济、社会、生态效益的物质和精神财富，它是历史现实与文化的结晶。人文旅游资源的形成不仅受历史遗存、文化地域差异、宗教、市场需求、意识形态等因素的制约，而且还受自然环境的深刻影响。 (1) 深厚的历史遗存 (2)显著的地域文化差异 (3) 深刻的意识形态影响 (4）动态的市场需求 3.旅游资源的特征： 旅游资源的空间特性：区域独特性不可移置性群体组合性 旅游资源的时间特性：季节性时代性 旅游资源的经济特性：价值不确定性永续性和不可再生性开发利用方式的多样性和增值性旅游资源的文化特性：观赏性启迪性 4.旅游资源的分类：旅游资源的分类，是根据旅游资源的相似性和差异性进行归并或划出具有一定从属关系的不同等级的类别的工作过程。 旅游资源分类原则：异同性原则系统性原则可操作原则 旅游资源分类的依据：（1）成因。指旅游资源形成的基本原因与过程。 （2）属性。指旅游资源的性质、特点、存在方式、状态等。 （3）功能。指能够满足开展旅游与休闲活动需求的作用、效能。
我国土地管理制度与旅游业蓬勃发展的势头相比有些滞后。受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。 □成英文张辉 随着旅游经济的迅速发展，日益增长的旅游产业用地需求与有限的建设用地指标之间的矛盾愈发突出，引起了一系列违规、违法的旅游项目用地现象。同时，现有的土地管理制度滞后于旅游产业发展的实际，不利于旅游用地的开发和管理。为了能够更好地运用土地政策工具，加强对旅游产业发展的引导，促进旅游产业健康发展，本文对当前旅游用地存在的问题进行了集中梳理，在此基础上提出相应对策。 一、旅游用地的概念 我国目前法律法规中还没有对旅游用地作出一个明确解释规定。《土地管理法》中只提到建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、公矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。但对于什么是“旅游用地”没有明确指出。国土、建设等部门对旅游用地都有其各自的内部分类体系，这些分类相互矛盾、重叠，造成各部门直接沟通不便，不利于旅游用地的开发和管理。 我们认为，旅游用地是指主要为旅游产品及其配套服务设施提供空间支撑的用地，其权属性质可以为国有，也可以为集体所有，其土地利用类型可以是建设用地、农用地或未利用地，亦可为任何两种或三种的混合用地。在城市，按照2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”旅游用地是我国建设用地中与商业、娱乐等并列的营利性较强的用地。一般采用招标、拍卖或挂牌等竞争方式有偿取得。按照这个规定，城市旅游企业取得旅游用地，程序和手续都合法，不存在太大问题。问题较多的主要是郊区及农村旅游用地。从上世纪90年代开始，随着国民休闲旅游需求的暴增，沿大城市周边出现了许多凭借乡村农用地的休闲农场及观光农园，以及诸多高尔夫球场、滑雪场、度假村、主题公园等商业性休闲度假旅游设施。而我国土地管理制度与旅游业这种蓬勃发展的势头相比有些滞后，加上投资者为了自身经济利益规避现有土地管理政策，造成郊区旅游用地乱象环生。 二、旅游用地现存问题 1.日益增长的旅游用地需求和相对紧缺的建设用地指标之间的矛盾十分突出。随着经济的快速发展和人们对于旅游产品需求的不断增长，各地旅游项目投资热情高涨，旅游用地数量明显增加，许多新型旅游项目的建设需要占用大量土地，成为旅游用地的新增长点。但由于受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。即使旅游项目经过层层审批获得用地指标，但配套的旅游公共服务设施，如道路、卫生、游客集散等基础配套设施也因为缺乏用地指标而迟迟不能建设，影响旅游综合效益的发挥。 2.旅游规划编制时不注意与土地规划之间的衔接而导致无法落地。许多地方在编制旅游规划时，没有将旅游项目纳入土地利用总体规划，旅游项目难获发展空间。相应于规划期限为15年的土地利用总体规划和规划期限为20年的城镇总体规划，旅游项目用地的具体空间定位比较困难，导致其在土地利用总体规划与城镇规划中无法精确落地，即面临“落地难”问题。 3.乡村旅游用地乱象环生。造成这一问题，既有农民自身出于利益追求违法违规用地的情况，也有国家的农村土地征用、流转制度滞后方面的原因。其一，乡村旅游用地持续扩大，多数未取得合法用地手续。从土地利用的角度看，许多乡村旅游用地都没有改变原来的自然属性，但从管理的角度出发，这些土地利用类型从农用地转变为非农用途，即非农建设用地，就要占用土地利用规划中的建设用地指标和农用地专用指标。例如，许多“农家乐”设施利用农民自有宅基地开发，并不具有商业用地开发属性。甚至是利用林地苗木资源开发大型旅游项目，同样也受限于土地的农业用地属性。为规避现行政策，许多地方不办理农地转用手续和征地手续，或采取“以租代征”等方式，一定程度上带来了土地利用的混乱，也不符合现行法律规定。其二，农村集体产权制度改革滞后，影响到乡村旅游发展。当
智慧旅游概念 为满足游客个性化需求，提供高品质、高效率服务的系统化、集约化的管理变革，进而实现资源共享与有效利用。智慧旅游的本质是包括信息通信技术在内的智能技术在旅游业中的应用，是以提升旅游服务质量、改善旅游体验效果、创新旅游管理方法、优化旅游资源利用为目标，增强竞争力、提高管理水平、扩大行业规模的现代化工程。同时，智慧旅游是智慧地球及智慧城市的一部分。 智慧旅游与旅游信息化联系 由于信息技术的不断发展，信息化在实践中更侧重于是一个随着信息技术的发展而不断进行的过程。智慧旅游则可理解为旅游信息化的高级阶段，其并不是旅游电子政务、旅游电子商务、数字化景区等用“智慧化”概念的重新包装，而是要能够解决旅游发展中出现的新问题，满足旅游发展中的新需求，实现旅游发展中的新思路以及新理念。 智慧旅游与旅游信息化区别 信息化是指充分利用信息技术，开发利用信息资源，促进信息交流和知识共享，提高经济增长质量，推动经济社会发展转型的历史进程。旅游信息化狭义上讲是旅游信息的数字化，即把旅游信息通过信息技术进行采集、处理、转换，能够用文字、数字、图形、声音、动画等来存储、传输、应用的内容或特征；广义上讲是指充分利用信息技术，对旅游产业链进行深层次重构，即对旅游产业链的组成要素进行重新分配、组合、加工、传播、销售，以促进传统旅游业向现代旅游业的转化，加快旅游业的发展速度。 智慧旅游的建设目的 1、满足海量游客的个性化需求。日渐兴盛的散客市场使得自助游和散客游已经成为一种主要的出游方式。据不完全统计，北京旅游的散客占到游客总数的91%。未来散客的市场份额将不断扩大，因此更加便利快捷的智能化、个性化、信息化的服务需求量将不断扩大。 2、实现旅游公共服务与公共管理的无缝整合。随着电子政务向构建服务型政府方向发展，旅游信息化的高级阶段应是海量信息的充分利用、交流与共享，以“公共服务”为中心的服务与管理流程的无缝整合，实现服务与管理决策的科学、合理。 3、为企业(尤其是中小企业)提供服务。旅游中小企业的信息化水平不高，在智慧旅游的建设过程中如何吸引旅游中小企业加快信息化进程是目前各智慧旅游试点省市在实践中遇到的难点问题。基于云计算的智慧旅游平台能够向中小旅游企业提供服务，为其节省信息化建设投资与运营成本，是旅游中小企业进行智慧旅游集约化建设的最佳方式。 智慧旅游的核心技术 智慧旅游区别于一般信息系统或工程的核心技术，是云计算、物联网、移动终端通信以及人工智能四大技术的集大成者，是新一代信息技术的集成创新和应用创新。 智慧旅游的应用对象 以政府为代表的旅游公共管理与服务部门、旅游者、旅游企业以及目的地居民。与传统信息技术应用面向政府、企业与旅游者三大主体不同，智慧旅游将目的地居民纳入应用对象，即智慧旅游在智慧城市外延下，不仅能够为旅游者提供服务，还能够使旅游管理、服务与目的地的整体发展相融合，使旅游者与目的地居民和谐相处。 智慧旅游优势 由于智慧旅游面向旅游者、企业、政府和居民，因此，其应用给不同的利益主体提供不同的价值。这些价值供给体现在智慧旅游的信息应用层面。 对游客而言，智慧旅游可以让其获取旅游全域、全流程的信息服务，实现出游前的信息查询、合理线路设计、旅游预订、智能导览、门票及优惠券获取、紧急救援、投保理赔等价值。对企业而言，可以获取旅游电子商务、营销、满意度调查、行为追踪、数据统计及挖掘等价值。对政府而言，可以获取行业市场监管、旅游信息与其他公共服务信息共享与协同运作、旅游
导语：旅游业的高速发展，如何才能在稳中获胜？政府的主导作用应该如何发挥促进旅游产业快速、健康、协调发展呢?如何更贴近游客心理，设计旅游产品或服务项目呢？ 智慧旅游概念分析 在开始话提前，我们先认识一下“智慧旅游”。智慧旅游，是旅游业态中新提出的一个概念，它的提出是来源于几十年旅游行业信息化基础。我们很容易在网络上搜到：智慧旅游，利用物联网、云计算、互联网/移动互联网、虚拟现实、新一代通信等技术，并结合现代企业管理和公共服务理念，改善游客感知环境与旅行体验、提升企业经营能力和政府公共服务能力，促使生态、文化、社会和经济的综合价值最大化，实现旅游产业的可持续发展。 首先，智慧旅游是新技术的应用，主要是计算机、信息化的技术，也包括人工智能和物联网传感器的技术。技术应用的最终的目的一定要改善三个方面：第一是面对个人的游客的体验;第二是企业的经营能力;第三是政府的公共服务能力。这些服务能力的改善一定要结合现代管理理念、企业的管理理念和公共服务的理念，这样信息化和技术才有依存的概念和标准，才能实现旅游产业可持续发展的目标。 现在人们不再强调智慧旅游就是个人旅游过程当中的游客改善的体验，更多的总结为企业经营能力和政府公共服务能力。因为游客个人的智慧旅游改善，也是企业经营能力和政府公共服务能力提高到一个新的层面而带来的。智慧旅游应该体现的是多种技术应用创新条件下的旅游行为、旅游产业和旅游资源之间耦合化的一种社会形态。在这种状态下，信息化和物联网的技术能够和旅游产业整合融合在一起，这样，智慧旅游才能发挥更大的作用。
综上所述，智慧旅游作为一种耦合的社会状态，涉及到的政府、企业和游客三个方面，有不同的创新应用模式。对于政府来讲，主要是旅游智慧化服务和管理，对于企业来讲是网络化的运营和智能化的设施，对于游客来讲就是智能的旅游。 政府公众资源的智慧引导——整合协调 政府的智慧旅游，是借助信息化的手段，促使旅游公共资源的合理安排、整合协调、发挥其对旅游信息公众化服务、行业规范性指导的产业推动等政府职能。 以政府的旅游公共服务体系为例，需要面向每一位来本地旅游的个体提供各类信息支持，建立一个旅游公共服务系统。通过呼叫中心，网站在线咨询系统，大规模显示屏，手机移动终端等智能设备将旅游信息推送到每个人的手上。这样不仅为游客提供了这个性化的服务，鼓励其在政府公共平台上寻找信息，还能使得游客“行到哪，知到哪”。另外，政府内部的电子政务系统、办公系统等，也是智慧旅游的一部分。 企业商务运营的智慧优化——增加效益 企业智慧旅游是通过信息技术的导入和智能设备的应用，能够优化企业运营的效果，最简单的就是节约成本、增加效益。 智慧化工具的运用在各个行业已很大规模，不论是服务行业，还是工业企业，都在使用ERP系统内部办公系统。比如：一家大型国际旅行社有着数百家加盟门市，为了实现旅游产品、游客信息的共享建立一个内部管理系统。各个门市只要输入用户名和密码，既可查看所有上传的旅游产品、团队收客情况，还能得知游客、导游、接待社的信息资料，实现信息的实时共享、在线交易、团队接待监控。对于企业来讲，除了自身的信息化之外，还可以
旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。 一、界定与特点 对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。 那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。 作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定： 第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。 第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。 第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设 施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具 有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。 与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用 地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。 （1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假 为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。 （2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。
国内旅游地产概念 国内旅游地产概念 结合旅游地产的研究范围来看，产品设计主要由两大部分构成：旅游产品设计+旅游房地产设计。从某种意义上说，旅游地产也可谓是旅游设施、旅游空间的一种承载体。 1、住宅类 休闲度假区内的住宅：投资集团、房地产商，利用旅游地产开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，包括别墅，花园洋房，酒店式公寓，老年公寓等。 2、酒店类 ——时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。 ——产权酒店：将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 ——养老型酒店：投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。一般情况下该旅游地产中度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售。收益归其家人所有。 ——时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，作为选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的旅游地产度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间 ——会议酒店 3、培训基地类 ——旅游地产(休闲)培训基地、拓展基地、青少年活动基地等。 4、商业类 ——旅游地产定位于餐饮、购物、娱乐等的商铺，购物中心，商业办公用房 5、配套类 ——旅游地产定位于会所、俱乐部、银行、诊所等的配套用房，管理用房 感谢您的阅读！
标题：什么是智慧旅游 正文： 智慧旅游的概念 “智慧旅游”是一个全新的命题，它是一种以物联网、云计算、下一代通信网络、高性能信息处理、智能数据挖掘等技术在旅游体验、产业发展、行政管理等方面的应用，使旅游物理资源和信息资源得到高度系统化整合和深度开发激活，并服务于公众、企业、政府等的面向未来的全新的旅游形态。它以融合的通信与信息技术为基础，以游客互动体验为中心，以一体化的行业信息管理为保障，以激励产业创新、促进产业结构升级为特色。智慧旅游，就是利用移动云计算、互联网等新技术，借助便携的终端上网设备，主动感知旅游相关信息，并及时安排和调整旅游计划。简单地说，就是游客与网络实时互动，让游程安排进入触摸时代。智慧旅游是以云计算为基础，以移动终端应用为核心的，以感知互动等高效信息服务为特征的旅游信息化发展新模式，核心是以游客为本的高效旅游信息化服务。 智慧旅游领军企业——深圳华侨城文化旅游科技有限公司作为隶属于国务院国资委直接管理的大型中央企业，华侨城集团一直以旅游业务为主导，经过二十八年的蓬勃发展，已成为中国文化企业30强之一、亚洲文化旅游第一品牌、世界第七大旅游集团。自1989年中国第一个主题公园——锦绣中华开业以来，华侨城集团陆续建设了世界之窗、东部华侨城以及深圳、北京、成都、上海、武汉、天津等六地的欢乐谷等十四个旅游综合项目，年接待入园游客3000万人次，截至2012年底累计接待游客2.2亿人次。 作为华侨城集团文化科技产业板块的数字娱乐平台及主力企业之一，华侨城文旅科技公司是华侨城“以文化为核心、旅游为主导、中国领先的现代服务业集聚型开发与运营商”战略定位下的具体实践者，是中国一流的智慧旅游系统产品及服务提供商。华侨城文旅科技作为国家高新技术企业、深圳市重点软件企业、深圳市文化创意百强企业，通过了TUV管理认证，取得了国家特种设备A类大型游乐设施制造安装许可证和广播电视节目制作经营许可证。目前公司拥有六十余项专利、著作权等自主知识产权，并已获得两项发明专利。 作为智慧旅游领域的领军企业，华侨城文旅科技公司以智慧旅游系统的创意、设计、开发、研制及综合服务为核心业务，是中国一流的智慧旅游系统产品及服务提供商，是中国旅游企业中IT技术力量最强和在IT企业中最专注旅游的企业，构建起智慧、文化、旅游、科技整合发展的桥梁，逐渐走出了一条“以优秀文化为核心，智慧体验为手段，旅游产业为平台，现代科技为表现”的产业发展道路。
世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书 清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_ 概念性规划设计任务书 目录 1.项目概况及周边条件 (2) 1.1项目区位 (2) 1.2建筑规模 (2) 1.3地块条件 (3) 1.4道路交通 (4) 1.5周边区域环境及设施 (4) 1.6周边基础设施 (5) 2规划设计的差不多原则 (7) 2.1设计理念及意向 (7) 2.2规划设计要求 (8) 2.3项目总体布局 (9)
2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） (10) 3规划设计要求 (12) 3.1总体要求 (12) 3.2项目住宅产品布局 (12) 3.3项目住宅产品户型配比 (13) 3.4配套及功能设施建议 (13) 3.5建筑风格建议 (17) 3.6园林风格建议 (18) 3.7区域识不系统建议 (20) 4设计成果要求 (22) 4.1设计成果 (22) 4.2方案数量 (23) 5设计时刻打算 (24)
1 .项目概况及周边条件 1.1 项目区位 项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，距离三亚机场60分钟车程；距离陵水县18公里。 项目区位 图 本项目位于清水湾一线临海核心位置。 三亚市 三亚市区 45公里 清水湾 海棠湾 土福湾 亚龙湾 三亚湾 大东海 香水湾 机场三亚机场 本项 清水湾区域规划图
1.2建筑规模 本项目占地面积824亩，容积率1.0，建筑面积55万M2左右。用地性质为旅游度假居住用地。 800米 620米 760米 790米 项目用地范围示意图 1.3地块条件 1.3.1地块周边条件 东至：规划为区域内次要交通干道；道路以东为雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设； 南至：防护林和沙滩，一线强势海景； 西至：规划为区域内次要交通干道，目前仍为土路，路的西侧为高坡及防护林；
旅游资源定义 在特定时代和地域空间中，人类认知能力所能够发现的一切具有旅游吸引力的客观存在。构成旅游资源具备两个条件：第一，对旅游者具有一定的吸引力，满足物资和精神上的享受；第二，具有一定的经济社会、文化价值，能给旅游业带来经济效益和社会效益 旅游景点的分类 景点类型 垄断性、不可再生性和文化性是旅游景点主要特点 不同景点不同的资源特点决定了其生命周期不同
不能 从事景点业务具有较高的进入与退出壁垒 景点开发项目选择难，景点没有规模效应对旅游者无吸引力，因而投资规模大，相应的对景点的经营管理要求也高，市场营销能力要强，因而景点进入壁垒高，同时景点退出壁垒也高，景点资源的可转移性差，土地资源的重复开发性低 我国旅游景点经过了三个阶段的发展，目前处于旅游景点发展调整时期 1978-1992年处于恢复期,改革开放初期我国恢复和抢修对名山大川历史名胜古迹等旅游资源的修建 92—95年旅游度假区发展期,全国各省市纷纷开发旅游景点，形成了国家级、省级、地区级金字塔型旅游产品结构 96-2000年处于人造景点高速发展期,全国各省市纷纷开发旅游景点，形成了国家级、省级、地区级旅游产品的金字塔型结构目前处于旅游景点发展调整期 我国旅游景点已初具规模，总量在1.5万个以上 从地区来看，景点企业主要分布于北京、广东、华东、辽宁、山东、云桂川等地区 具体到城市，即集中于广州、南京、大连、桂林等城市 游客旅游目的地主要以中心城市为主；旅游偏好主要以观光旅游、文化旅游为主 旅游需求具有明显的周期性特征: 假日周期,季节周期 与饭店业、旅行社相比，景点类企业收益率较高: 人造景点企业由于存在高投入、高风险、低回报的现实，更多的景点业不作为主业进行经营。如华侨城集团景点业收入仅占的24%，主要通过景点开发来带动房地产业的增值 随WTO加入，对自然资源类企业和拥有国内古迹经营权的企业，国外客源增加的同时，随旅游资源资产在国际市场增值将带动公司无形资产增值 我国主题公园建设规模大，数量多（2500个），由于盲目建设，景点个性化不强，70%处于亏损，75%以上的景点难以收回投资 总体来看，我国旅游景点的经营管理水平比较低 产品创新、规模化、集团化、品牌化是旅游景点未来发展的主要趋势
旅游综合体 （一）概念 “旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。 （二）特征 “旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面： 1.以一定的旅游资源与土地为基础。这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。
2.以旅游休闲功能为主导。作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。 3.以土地综合开发为手段。旅游综合体，实际上根本就是以旅游休闲为导向的土地综合开发利用的一种手段，其目标是通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚，以旅游发展提升土地价值、推动衍生产业发展、多元文化互动，最终实现开发回报的最优化。 4.以休闲地产产品为核心。在此说的休闲地产产品，既包括度假酒店地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，也包括其他特色主题地产如创意地产，这是旅游综合体开发最核心的一个板块，是赢利的核心所在。 5.以较高品质服务为保障。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。（三）作用 从大的层面上来说，一个成功的旅游综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。 从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大作用：其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。 从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式；按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。
旅游土地利用 一、土地利用的一般原则 土地是人类赖以生存和发展的且无法替代的自然环境资源，它既是环境的重要组分，又是其它自然环境资源和社会经济资源的载体。中国正面临着人口增长、资源短缺、生态与环境恶化等与土地利用密切相关的可持续发展重大课题，实现区域土地资源的合理利用和科学配置，对于可持续发展具有重要意义。 土地利用是人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一系列生物、技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营管理和治理改造活动。土地利用的方式、程度、结构及地域分布和效益，既受自然条件（如光能、热量、水分、地形、土壤等）影响，更受各种社会、经济、技术条件（如开发历史、生产方式、技术装备、投入水平、土地经营管理水平及国民经济发展需要等）影响。 土地利用的一般原则是：（1）先调查、评价、规划，后开发利用；（2）以集约利用为主与保证适量的耕地面积相结合；（3）在农业优先的前提下，统筹安排用地比例；（4）开发利用与合理保护相结合。 二、土地利用的空间格局和属性分类 （一）土地利用的空间格局 土地利用空间格局是自然条件限制和人类活动影响共同作用的结果。构建生态良好的土地利用格局，有利于形成自然和谐的城乡宜居环境，有利于区域生态功能的修复和提高，有利于旅游事业的开展。 近些年来，随着我国经济社会的不断发展，对资源的开发利用强度日益加大，一些地区生态环境不断恶化。工业化和城镇化的快速发展占用了大量土地，使一些对生态环境起重要保护作用的耕地、园地、林地、草地、水体等资源永久丧失，加剧了城市周边生态景观的破碎化程度，阻塞了动物的迁徙廊道，从而影响到生物多样性保护。 在城乡用地布局中，将大面积连片基本农田、优质耕地作为绿心、绿带的重要组成部分，构建耕地、林草、水系、绿带等生态廊道，加强各生态用地之间的有机联系，构建景观优美、人与自然和谐的宜居环境，有利于解决工业化、城镇化带来的一系列城乡生态环境问题，形成城乡生态安全格局，更有利于城市近郊游、乡村旅游的开展。 （二）土地利用的属性分类 土地具有两重性，即自然属性和社会经济属性。 土地的自然属性指自然形成的土地固有的特性。如空间特性（土地的外形、“三维”空间）及土壤、植被、水文、地质等的特性。这些特性对评价土地的生产能力、配置各业生产用地、正确解决和处理土地开发利用和环境因素之间的矛盾等，均具有重要意义，对农业生产和建设也都有直接的影响和作用，并进而影响土地利用的效益。 土地的社会经济属性指土地作为社会土地关系的客体表现出来的特性，即通过人类的社会经济活动赋予土地的特性。如土地所有权、土地利用现状、民族构成及传统的土地利用方式、经济和科学发展水平、交通状况、有关的土地利用政策等。它们虽不直接决定土地的质量特征，却在很大程度上决定土地的利用方式、生产成本和利用价值等。在旅游开发与规划的过程中，应特别关注土地的社会经济属性。 三、旅游土地利用规划 随着旅游产业开发规模的不断扩大,其在土地开发中产生的问题日益凸显。旅游业中涉及的土地开发问题不仅仅是简单的“土地的征用、划拨和出让”。从项目开发后的合理、有效运作的角度来看,政府应在规划前期依据土地调查和登记的有关资料,对所涉及土地的权属、界限、地类、面积进行核实,并落实到土地利用现状图上。在国土部门土地利用规划的基础上，再进一步进行旅游土地利用规划。
智慧旅游 一、概念 “智慧旅游”是一个全新的命题，它是一种以物联网、云计算、下一代通信网络、高性能信息处理、智能数据挖掘等技术在旅游体验、产业发展、行政管理等方面的应用，使旅游物理资源和信息资源得到高度系统化整合和深度开发激活，并服务于公众、企业、政府等的面向未来的全新的旅游形态。它以融合的通信与信息技术为基础，以游客互动体验为中心，以一体化的行业信息管理为保障，以激励产业创新、促进产业结构升级为特色。 智慧旅游，也被称为智能旅游。就是利用云计算、物联网等新技术，通过互联网/移动互联网，借助便携的终端上网设备，主动感知旅游资源、旅游经济、旅游活动、旅游者等方面的信息，及时发布，让人们能够及时了解这些信息，及时安排和调整工作与旅游计划，从而达到对各类旅游信息的智能感知、方便利用的效果。简单地说，就是游客与网络实时互动，让游程安排进入触摸时代。 二、基本构架 智慧旅游首先要构建数据中心，沟通服务端和使用端，因此它包括三个大的部分：服务端、数据中心、使用端。三个部分通过互联网/物联网相互联结。 服务端是直接或间接为旅游者提供服务的企事业单位或个人，如政府管理部门、相关部门、咨询机构、旅游企业等； 数据中心由大量存储有各类旅游信息的服务器组成，有专门的机构负责进行数据的维护和更新； 使用端为广大的旅游者，拥有能够上网的终端设备，尤其是超便携上网终端（如平板电脑和智能手机），使用端根据自己的要求，从数据中心提取信息，需要服务时可以与服务端直接预订付费。 通过使用端软件平台，智慧旅游中的旅游信息以主动弹出的方式出现，配以网络地图，能够让旅游者知道这些旅游服务在什么地方可以得到，距离自己多远，甚至知道某个酒店还有多少房间，某个景点需要排队多长时间。这样不会遗失某些旅游信息和服务（如景点、旅游活动、某个人等等），也不会由于信息不全而采取了不恰当的行为（如走错路、排错队）。在多点触控的超便携终端（如苹果的Ipad、Iphone）上，轻点手指即可展开详细信息。 主动显示旅游信息摆脱了输入关键词查询的不便之处，尤其是有许多旅游信息在你身边的时候，无法一一去查询这些信息。目前有几款手机软件，如街旁、邻讯等，提供类似功能，但也没有达到最方便的程度。如果查找分类信息，用关键词查是比较方便的，智慧旅游也同时采用关键词查找。 三、技术支撑 1、云计算、物联网/泛在网、移动通信/移动互联网是智慧旅游的必要条件，现在这些条件已经具备，智慧旅游进入建设阶段。 云计算是在分布式计算、并行计算、网格计算的基础上提出的一种新型计算模型。它提供了可靠安全的数据存储、强大的计算能力和方便快捷的互联网服务。目前，国内不少地方正在和准备建设云计算中心。旅游业运用云计算，搭建旅游信息平台，其优点在于：首先可以将大量甚至海量的旅游信息存放于云计算中心，旅游者可以直接在平台上查询各种旅游信息，无须东找西找，这些平台信息最终连接到目标信息，类似于google搜索，使用起来十分方便；其次，许多中小型旅游企事业单位无需自己购买服务器和建立网站，只需将信息存
（1）目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭。旅游房地产发源于法国地中海沿岸。近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。然而关于旅游房地产的概念，目前尚未形成一个统一的认识。比较流行的观点认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能（我们将其称为狭义上的旅游房地产）。显然这个概念仍不太准确，因为目前有点旅游房地产项目已不单单是为了旅游度假，而是用于自己日常居住。我们认为，所谓旅游房地产，是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有居住、休闲、度假等功能的物业形态（我们将其称为广义上的旅游房地产）。 2）无论是广义还是狭义，所有旅游房地产几乎都具有以下共同特点：一是以旅游资源为依托，多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边；二是以房地产开发为主要经营手段，通过开发、营销旅游房地产产品，实现企业的发展目标；三是在功能上，既有住宅物业居住的基本功能，又具备旅游、休闲、度假功能，它一种旅游物业形态。 3）旅游房地产主要包括三大类。综观我国旅游房地产，依据其主题和开发目的不同，可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。其中，按照依托形式不同，旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产。这类旅游房地产往往依托风景优美的风景名胜区，以优美的自然景观为卖点，属借景开发模式。目前很多旅游城市
景区周围的住宅都属于这种类型。另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。这类旅游房地产通常不依托现有的旅游资源，而是先投入巨资，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使景区附近地产升值，再趁势开发房地产，属造景开发模式。此类房地产以华侨城为典型代表。
1.旅游资源的基本概念* 指能够吸引旅游者进行各种旅游活动的物质,精神条件的总和. 2.旅游资源与旅游产品*** 旅游产品:旅游目的地为了满足来访旅游者的旅游经历,凭借旅游资源所提供的各种旅游活动的接待条件和相关服务的总和. 3.旅游资源与旅游景观* 包括旅游资源和旅游社会经济资源于一体的一种区域综合体,是自然旅游资源和人文旅游资源在一定区域范围内的综合表述这一客观的存在,并融合了旅游社会经济资源而构成的主.客观的统一. 4.旅游资源的基本特征**** (1)旅游资源分布的区域性 (2)美学特性 (3)定向性 (4)旅游资源形式的多样性和综合性 (5)旅游资源利用的永续性和易损性 (6)公共属性 5.旅游资源分类原则**** (1)景观属性原则 (2)特征分类原则 (3)差异性和相似性原则 6.垂直自然景观地带**** 相对于景观带而言的山地达到一定的高度就表现出垂直地带性特点,它是显立体空间规律分布的地带,其形成的主导因素是山地起伏而引起的水热平衡变化,受地理位置,海拔高度,坡谷方位,山峰分布等因素的综合影响 7.在对流圈内每升高100米,气温平均下降0.6℃* 8.中国古建筑的主要风格**** (1)建筑上的木构架结构体系 (2)形态上的曲线,曲面大屋顶特征 (3)布局上的院落式组 群 (4)装饰上的丰富多彩和雕刻艺术 9.中国古典园林的造园手法**** (1)堆山叠石 (2)理水造池 (3)配置花木 (4)营造建筑 (5)巧于因借 10.旅游景观资源开发利用中应注意的问题**** (1)旅游景观的脆弱性 (2)旅游景观依存环境的可变性 (3)旅游景观对旅游活动供给的 有限性 11.旅游景观资源的开发与保护****