《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款中，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理原则，第3项明确“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”，其中包括地下车库，因为地下车位、地下室与地下车库特点相同，下文以地下车库为例进行分析。
地下车库属于稀缺产品，很多城市一库难求，必须摇号分配，销售收入能够和投入成本持平甚至是盈利。此时地下车库销售时土地增值税增值率一般为正值。
在二三线城市，地下车库收入和成本倒挂，即地下车库的销售收入一般低于其成本，以我们服务过的某房地产企业开发的某项目为例，企业每个地下车库建筑面积为36平方米，投入成本为3500元/㎡，不考虑分摊土地成本的情况下，投入成本为36*3500=126,000元，而销售收入为含税价10万元/个，收入和成本明显倒挂。
合理利用倒挂的特点，制定销售车库策略，是企业必须思考的问题。
以河北为例，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第三条明确，房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、
非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。
假定开发项目中“其他类房产”属于以下情况：
（1）仅有地下车库，该清算对象增值率为负值；
（2）地下车库+零星商业，该清算对象增值率为负值；如果该开发项目要实现盈利，在普通标准住宅不确定的情况下，非普通标准住宅土地增值税增值率一定为正值，才有可能实现企业的目标。
此时，如果单独销售，清算对象中“其他类房产”——地下车库无须缴纳土地增值税，但是，非普通标准住宅要缴纳大量的土地增值税，企业整体负担加重。
如果企业对业务模式变通、改变销售模式，变单独销售车库含税价10万元/个，变为“原来的住宅价格+10万元”可购买住宅一套含地下车库一个。
在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，地下车库归集时还可以随房确定，利用车库收入和成本倒挂的现实情况大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。
即使“其他类房产”中还有零星商业，因商业面积占比较小，与其浪费大量的地下车库成本去降低“其他类房产”的增值率，不如通过捆绑销售，大幅度降低非普通标准住宅的增值率。
车库随房确定后，“其他类房产”的土地增值税税额增幅有可能会上升，但是只要上升的额度小于非普通标准住宅的土地增值税税额的下降额度，对企业都是有利的，具体见下表。
至于地下车库销售模式在实践中究竟应该如何确定，建议采用如下步骤处理：
（1）确定清算对象划分方法
企业首先要分析当地土地增值税清算政策，划分清算对象。目前部分省市还在按照二分法或者四分法，但是需要提醒企业注意的是，三分法是必然趋势。
税务总局分别通过税总发〔2015〕114号、税总函〔2016〕309号两个政策明确土地增值税清算对象划分为三类——“普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产”。
青岛市近期也通过《关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第八条认可了国家税务总局的分类方法，其他地方跟进应该只是时间问题。（2）测算开发项目中各清算对象增值率
按照当地政策规定归集清算对象，测算各清算对象增值率关系，分析地下设施中各产品成本和收入是否倒挂。（3）研究当地税收政策
分析当地土地增值税政策中对地下设施处理的特殊规定。目前了解的是，各地对地下设施土地增值税处理情况大相径庭。
例如，安徽省地方税务局《关于若干税收政策问题的公告》（公告2012年第2号）第八条规定，纳税人在销售房地产同时向买受方附赠地下车库，凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。
在河北如果选择赠送或捆绑销售模式则可以随房确定。如果当地规定类似于河北，则企业应结合各清算对象增值率实际情况，有必要时调整销售策略，进行捆绑销售或者进行“买房赠送”。
土地增值税清算个性化较强，没有一成不变的模型，在税收筹划时，不仅要知其然还要知其所以然。企业应该追逐的是税后净利润率，而不是应该是高售价。
XXX小区地下停车位营销方案 一、项目分析 1、项目优势 据统计，停放在项目周边的业户自有车近200部，另外还有近100部车无车位.项目区域内共有地上车位80个左右，地下车位规划80个.正常的供给需求十分明显. 从入住率来看，G、C区业主466户，业主入住达到55%左右，还将会有一定数量持车业主入住；从持车业主来看，除GC区近200辆车外还有一、二期100辆车，如与本项目车位配比率，这肯定是个不平衡比例.通过小区业主有车总数量和小区车位总数量对比，车位销售存在着很大机会.本小区的有车业主购买车位观念有待引导和采取措施刺激购买. 2、项目劣势 销售需求钝化，地上停车位过多，并且消费资本较低.而地下车库位于G区住宅楼下，交通通达性较差，可能会对部分业主泊车带来不便.这将是车位滞销的根本因素. 解决办法：通过宣传刺激消费，并以提价策略刺激业主的购买欲望. 地上大量临停车位和小区外部分停车位代替小区停车位功能，这将会使地下车位的销售受到的很大的影响. 解决办法：对小区外泊采取政策上的限制.如取消地上临时停放实行定位、月租政策. 3、小结 看好市场，小区持车业主高达300个，车位的销售存在很大机会，引导、刺激需求是销售成功的关键点，潜在的买方市场还有待采取措施刺激购买，客户还有待深度挖掘. 二、营销策略 （一）销售地下车位的策略流程 1、规范泊车（地下车位常规销售前一个月）： ①违章停车在小区内比较明显，通过物业管理手段规避地上违章停车现象. ◆取消临时停放，所有地面车位实行定位、月租停放.月租车位统一采取抽签方式，实行半年一抽制. ◆延续和改善现行的智能刷卡制，保证与月租制的统一协调. ◆加强业户沟通，争取得到有车业主的理解与支持，自觉遵守车辆停放规定.对部分
地下车库设计规范 地下车库得汽车坡道，就是地下车库重要组成部分,就是连接地下车库室外与室内,地上与地下得竖向交通枢纽.合理布置地下汽车库坡道,做好汽车坡道设计,在整个地下车库设计中非常重要。 1、总平面设计 地下车库在总平面中得位置，应以方便进出，与人行道严格分离,远离场地主干道为原则,汽车坡道得位置应尽可能靠近出入口，以减小汽车噪声影响及夜晚汽车光线干扰。地下车库汽车坡道得数量不少于两个,当停车数量少于100辆时可设计一个。当停车数量大于50０辆时不应少于三个,如条件允许,小于1００辆大于５0辆最好也设进口出口两个汽车坡道。 2、平面设计 汽车坡道按平面形式可分为直线坡道、曲线坡道、直线曲线混合坡道、螺旋坡道(二层以上)等，见下图: 出入口汽车坡道最小净宽度，《汽车库建筑设计规范》（下简称《汽设规》）规定，小型车（如无特殊说明下均以小型车为例),单车行驶3、5ｍ，双车行驶6、0m。《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（下简称《汽防规》)规定,汽车坡道得疏散宽度单行4、0m,双行7、0ｍ。因此,汽车坡道最小宽度，取上限,单车道不小于４、0m,双车道约为9、0ｍ为宜.曲线坡道还应满足小型车转弯半径不小于6、0m得要求。通过计算得知,曲线坡道内径最小约为4、0ｍ,舒适内径约为5、5~６m.
平面设计中因曲线坡道对驾车司机视线有影响，所以应尽量多采用直线坡道，少采用曲线坡道．混合坡道中，直线与曲线相接部分一定要就是相切得关系，不应有折线。 3、剖面设计 小型车汽车坡道得最大坡度《汽设规》规定，直线坡道15%(１:6、6７),曲线坡道12％（1:8、33)。当汽车坡道得纵向坡度大于10%时，坡道上、下端均应设相当于正常坡道1／2得缓坡。缓坡直线坡段水平长度不应小于3、6ｍ,曲线坡段水平长度不应小于2、４m,且曲线半径不应小于２0m。大于10%得坡道设缓坡，就是为了防止汽车得车头、车尾与车底擦地。缓坡坡度一定要保证就是与它相连接得正常坡度得1/2(６％~7、5%)，而不就是其它值。实践中直线缓坡不如曲线缓坡实用，一就是因为曲线缓坡(2、4m)比直线缓坡（３、６ｍ）可以更短，二就是曲线缓坡更平滑，更舒适。通过计算得知,当直线坡道高差大于０、７２m时，曲线坡道高差大于1、０8m时,设计缓坡距离会更短,更经济。当条件允许时，汽车坡道得舒适坡度应设计在8％~1０％之间。曲线坡道还应在横向设计2%～6％得超高坡度,利用汽车重力平衡向心力,增加舒适性。超高设计要明确外环高,内环低,就是由外环坡向内环。 汽车坡道最小净高《汽设规》规定不小于2、2m。因地下汽车库经常与地下锅炉房、水泵房、变电站等设备用房毗邻，汽车坡道同时会兼做设备用房设备安装进出口，所以此时设计净高应大于2、5m为宜。汽车坡道应有良好得排水措施,通过实践，汽车坡道如设三道截水沟
地下车库车位选择技巧 选择顺序 1、近电梯口 2、单独 3、双车位右手面有柱子（或墙） 4、三车位同上 5、不要靠近转弯处就行，本人的车在地下停车场就被拐弯出弯的车刮过。地下停车场视线不好，尽量靠中间就行 6、最好选择靠一侧的，不选择靠管道、消防器材或者电控箱近的 7、首选边库车库出入口和车之间没柱子的 8、出入口处的车库不要（出入会车有出意外的风险） 9、中间库不要（两边都有车怕开不门，左右门都又被碰瘪的风险） 10、车库柱子在出口之间的不要选（比如出口需要向左，柱子在左边）因为车库的拐弯尺寸不会太充裕，出去的时候正好柱子挡着你非常有可能要倒着出去！
11、如果车库出口需要向左就选边库柱子在右手的即可 以下结合实例进行说明：
离出口比较近的!没什么弯的地方! 位置选择： 一、两个柱子之间形成的一个车位，柱子形成的空间，两边开门都不影响旁边的车，一般这个位置的车位还往往是特别宽的。如图例的A、B。 二．两个柱子间的两个车位，柱子的间距不是以车位的标准间距定的，如果柱子间的宽度不到三个车位的宽度，也只能造两个车位，这种车位就比标准的宽，起码有一边不影响他人的车。如图例中的C、D。 三、在并排的多个车位中选择靠柱子的，如图例中的E、F，就比夹在中间的车位好。有一边的门打开，可以不影响其他车辆，同时考虑自己是倒着进去的，还是直接开进去，车倒着出来的。选择自
己习惯驾驶的驾驶室方向的位置空为好。中间的位置两边都有车，互相干扰大。 车位和周边的关系： 在选择位置时候，有时候会在墙面之间形成车位，如图例的G、H，也要注意，这样，车只能直接进去，倒着出来，很不方便，出来要比其他车位多倒一、二次，甚至要倒到很远空的地方才能掉头。这样的车位，也要注意回避。看是否可以方便倒车，甚至实际去倒着试试。车位的位置，如果出来要经常倒车，很可能把车撞了。同时，墙面也会使得开门不方便。靠墙面的车位，车只能直接进去，不要选择驾驶室靠墙面的，开门不方便。 车道的宽度也有关系，道路宽，进出都比较方便，掉头也方便。有的在车道两边都有车位的，有的在一边有，另外的一面是墙，在宽度差不多的情况下，又选择只有车道单边有车位的，将来开车干扰少。 在交岔口的车位，车辆可以先拉直了再倒进去，比较好倒车，对倒车比较困难的女士有利。如图例的A、B、H位。
安徽XX项目地下车位销售方案 第一、 县市场车位物业调查分析 目前前 县市场除本项目外暂无同类型物业销售，无法提供车位销售的市场依据，因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售方式，以下将以合肥车位销售为例。 第二、其他城市车位营销模式（以合肥市场为例） 目前合肥市场车位销售价格一般为 万左右，销售方式为租售结合方式。车位租金价格范围为 元 月。 合肥市场车位销售特点： 、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。 、以租售结合的方式进行销售，部分公开对外销售，部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。 、前期车位销售情况基本都不理想，待项目入住率提高后，车位销售才逐渐正常起来。 、车位的投资回报率比较低，以合肥市场普通车位为例，总价 万元的车位月租金一般在 元 月，每年的投资回报率仅为 。 第三、背景分析及调查结论 、从 县房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需求量相对较少。 从项目车位配比来看， 县房产项目来中，本项目是唯一有车位销售的项目，以 县市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间，所以说在一定时期内 县市场车位需求量依然走低。 、以合肥市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。
从调研机构对合肥市场车位需求量的调查结果看，随机抽取的有车一族的消费者，约 ％的人表示不会考虑购买车位，约 ％的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置；随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约 ％的人表示最近将不考虑购买车位。 、合肥车位市场整体反应冷淡，部分项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。 根据对合肥市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。如合肥元一集团开发的众多小区为例， 年陆续有不少小区交房入住，目前部分小区入住率基本 ，车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为部分实力项目采取的主要策略。 、合肥市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。 合肥市场上，车位销售较好的，一是商住项目，拥有大量办公需求，二是市中心区成熟小区，入住率高，停车位较少。 、合肥市场的车位销售，基本上前期均不理想。 从合肥市场车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入住后，销售率才有所提升，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用情况越好。 、大量地面空间被用作停车，而地下车位使用率偏低。 合肥市民喜好省事、方便，有地面停车位，就不愿下地下车位已成普遍现象，目前合肥市入住率比较高的成熟小区，现基本路面全部都停满车辆。 第四、车位销售策略 、车位销售时间安排 参照合肥市车位销售的方式，建议将 项目车位再次对外销售时间推迟，待 项目交房后，安排重点开展车位销售。
地下车库车位设计 我国建筑规范中对车库、停车场设计标准规定得比较复杂，并分为四个等级，并没有规定所谓“标准车位尺寸”，而是规定了相应最低满足的尺寸，如车长不大于6米及车宽不大于1.8米的车，规范车与车之间间距为不小于0.5米，车与墙、车位端之间间距不小于0.5米；车长大于6米不大于8米，车宽大于1.8米不大于2.2米的话，车与车之间间距不小于0.7米等。回车路段的相应规范是满足一辆车一次性回转的需要，这实际上为不同类型的停车场提供了不同的尺寸松动。 因此对于一般以停小型车为主的停车场来讲，车位尺寸多采用 2.5~2.7×5~6米的尺寸（象奔驰S系、宝马7系等豪华车车长都超过5米），而单车道回转车道宽度不小于 3.5米，双车道不少于5米，现在的停车场为安全起见或者可以停中大型车辆，多设置为6米以上。 地下车库因其功能相对单一、成本高、结构复杂而成为设计优化的重点，笔者根据这几年的管理经验，谈谈自己的体会。地下车位由于空间紧张，一般采用车位与通道垂直的布置方案， 南京车位销售专用合同：标准车位规格为长5.3米、宽2.4米；微型车位规格为长4.0米、宽2.2米。两种规格车位的面积，分别为12.7平方米和8.8平方米 据查阅相关标准，一般的车位面积为十六平方公尺左右大约6坪。在建筑技术规则中,对室内停车位的法定尺寸标准是:平面车位的标准长宽应为6公尺、2.5公尺,但也可以设置小车位, 长宽为5.5公尺、2.5公尺;而机械式车位的尺寸最小不能小於长宽高各为 5.5公尺、2.2公尺及1.8公尺(机栻车位的标准尺寸是以外缘为准,所以实际使用时必须扣掉机械的宽度,尺寸相对缩小一些,但是高度不得低於1.8公尺 １、柱网尺寸； 一般钢筋混凝土结构的经济跨度在８米左右，每个车位宽２.4米，三个车位的尺寸最接近8米，车库的最经济柱净距为７.2(3X2.4)米,随着车辆大型化的趋势，交警部门要求车位白线内净宽为2.4米，则最经济柱净距变成了 7.5(3X2.4+2X0.15)米，考虑柱边长一般不超过600,一般采用8.1米的柱距。 规范规定车位长为5.3米，通道宽度为5.5米，最经济的布置是中间一个车道，两边两排车位，在考虑一点余量一般就采用Ｎ*(5.4+6.3+5.4)的跨度,但这个跨度不是最经济的，所以一般把通道跨扩大，车位跨合并，形成5.4+N*7.8+5.4跨度。 2、层高： 决定层高的因素有三个，结构厚度、设备管线布置和净高要求 减少结构厚度的方法有许多，一般采用梁上翻、宽扁梁结构和无梁楼盖。梁上翻必须是顶板上有覆土，还会造成顶板积水，留下渗漏隐患并影响上部植物的成活;宽扁梁结构和无梁楼盖缺点就是直接成本略高。
高鑫麓城小区地下停车位营销方案 一、项目分析 1、项目优势 据统计，停放在小区周边的业户自有车近400部，另外还有近150部车无位置可停（未计算小区内临时停车及租车位情况）。项目区域内共有地下车位规划近1100个。正常的供给需求十分明显。 从入住率来看，业主入住达到95%左右，还将会有一定数量业主会跟随趋势购置车辆；从持车业主来看，如与本项目车位配比率，这肯定是个不平衡比例。通过小区业主有车总数量和小区车位总数量对比，车位销售存在着很大机会。本小区的有车业主购买车位观念有待引导和采取措施刺激购买。 2、项目劣势 销售需求钝化，地上停车地方过多，并且消费成本较低。而一期地下车库位于住宅楼下，交通通达性较差，可能会对部分业主泊车带来不便。这将是车位滞销的根本因素。 解决办法：通过宣传刺激消费，并以提价策略刺激业主的购买欲望。 地上大量临停车位和小区外部分停车位代替小区停车位功能，这将会使地下车位的销售受到的很大的影响。 解决办法：对小区外泊采取政策上的限制。如取消地上临时停放实行定位、月租政策。 3、小结 小区持车业主比例高，车位的销售存在很大机会，引导、刺激需求是销售成功的关键点，潜在的买方市场还有待采取措施刺激购买，客户还有待深度挖掘。 二、营销策略 （一）销售地下车位的策略流程 1、规范泊车（地下车位常规销售前一个月）： ①违章停车在小区周围比较明显，通过物业管理手段以及交警规避地上违章停车现象。 ◆尽可能取消临时停放或提高临时停放价格，所有地面车位实行定位、月租停放。 延续和改善现行的智能刷卡制，保证与月租制的统一协调。◆． ◆加强业户沟通，争取得到有车业主的理解与支持，自觉遵守车辆停放规定。对部分有意见车主可考虑善待处理。 ◆争取交警支持和协作力度，保证滋扰车辆能及时得到妥善处理。 ②园区外停车受到查处。由于本小区业主私家车的积增，地上车位已经不能满足业主的需求，在项目园区内被取缔违章车位的业主对停车问题会有三种选择，第一是租地上车位，第二是购买地下车位，第三是将车停放在小区外面商铺有门前停车位的地方。这个期间在小区正门、每栋楼的单元门发布告示，告之当前严峻的治安形势和防盗温馨提示。 2、优先与优惠政策(地下车位常规销售前15天) 与公司有特殊关系优惠使用的关系车位。在销售前期与关系车位业主联系沟通，
地下车库的规划方法 在不增加地面建筑密度和不减少地面绿化面积的前提下，开发利用地下空间作为住宅小区的停车设施已成为一种趋势。 1地下车库规划整体考虑的必要性 住宅小区的地下停车库平面布局设计与独立的专用地下停车库不同，受地面以上住宅楼的影响较大。通常在整体社区规划，首先考虑的是地面上的容积率、建筑密度、楼体间距等指标要求，待这些指标规划完成后，才会考虑地下停车库的布局，这种设计思路很大程度上造成车库设计不合理，实用性差： 因为住宅的柱网、建筑结构体系布局、和延伸至地下的垂直消防交通系统（电梯井）都会对车库布局造成很大干扰，常常在地面部分的设计构图全部完成后，再设计地下车库时发现， 住宅的密集柱网设计把停车库分隔成零散的片区，停车效益降低，车道不通畅，车库的实用性很差。 所以在设计初期，必须把地上、地下统一考虑，地下车库决不是设计的附属品，要尽可能把车库集中在一个整体空间中，以提高相同面积下的停车数量。 一种方法是，把地上住宅沿地块外围布置，就是“围合式布局”，社区中部形成比较开阔的园林空间，下面做停车，这种方式能够形成开阔的楼间距，住宅单元的通风、景观效果非常好，同时地下车库的使用率也非常高。 另外一种方法，把住宅楼多栋组合，提高小区空地的完整性。从而有利地下停车库空间的完整性，对于大盘而言，有时地下停车库被分割成几个片区，这时还要考虑各区之间的连接通畅，不应产生瓶颈现象，从而对交通、消防不利。
2.地下停车库的平面布置 主要包含车道和停车位布置、柱网布局、与地下室其它功能部分协调等。 一般住宅小区以中型轿车：长（4. 9m X宽（1. 8m X高（1. 8m）为设计标准车型尺寸，停车位尺寸应为：长（5 —6）m x宽（2 . 5—3）m。 车位与车道成90°直角，且车辆“倒进顺出”的布置的时候，每台车所占车库面积的比例最小，按照此方式布置的地下停车库每车所占面积应在28 m2—35卅，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位. 较大型车库的停车通道，应尽量设环形车道。当采用与车道成90°直角的停车位布置时，车道宽应在6m以上，车道车行路线方式可采用双车道双向行驶。 按照标准车型与车道尺寸，柱网宜在6X8m柱间停两辆车）或8X8m柱间停三辆车）左右。 3.车库出入口的设计 根据汽车库建筑设计规范：大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个；特大型汽车库库址，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。各汽车出入口之间的净距应大于15m出入口的宽度，双向行驶时不应小于7m单向行驶时不应小于5m 汽车库違筑分类表K 0+4 他机应114吟：.
地下车库设计要点分析 摘要： 地下车库建造已经是现代城市地产开发中不可避免的一个环节，几乎每个住宅项目都要进行地下车库的设计。而地下车库设计的优劣与否直接决定了前期的建设成本投入和后期的使用和安全。这里通过查阅资料文献和总结工作实践经验的方式整理了住宅地下车库设计的基本过程。 关键词：地下车库；车位；层高；防火；通风排烟 引言： 随着城市发展进程加快，用地已十分紧缺，城市停车立体化已然成为解决城市停车问题的最有效途径，而在城市停车立体化体系中最让人们认可的莫过于地下停车。然而，地下停车相对于地上停车而言，其建设成本更高，结构更加复杂，火灾危险系数更大，因此地下车库的设计显得尤为重要。本文主要通过地下车库的总平面布置、地下车库出入口、柱网及车位车道、层高、采光通风、防排水、通风排烟、防火和疏散等来进行阐述。希望以此来指导地下车库的设计，同时减少建设成本，提高地下车库的使用方便性和安全性。 正文： 1、总平面布置 住宅小区的地下停车库总平面设计不同于地面停车场设计，影响地下停车库总平面布置的限制性因素往往更多的是住宅的结构体系（如核心筒剪力墙）的影响。 为满足容积率、建筑密度、退距和空间品质及使用的基本要求，住宅结构体系往往会将地下停车库划分的零零碎碎，停车效益极差，使用也不方便，尤其是高层住宅结构体系表现的更为明显。因此设计构思初期就应结合总体布局和周围坏境综合考虑地下车库的总平面布置。根据停车容量越大停车效率越高的特点，有必要将停车空间尽可能的集中布置。 具体做法如下： (1)、住宅楼尽量沿基地周边布置，留出集中停车空间。 (2)、住宅楼多栋组合布置。 （3）、优化住宅结构体系，使其与地下室柱网相匹配。 另外地下停车库总平面的布置还必须兼顾结构安全、场地高差、住区使用方便以及对住区环境干扰的影响。
车位营销方案 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
绿地.外滩1号车位营销方案 一、市场情况 1、从项目周边车位市场去化情况来看，除较大价格落差（吾悦广场）外，车位市场市场需求量均较低； 2、车位使用车本——自2012年6月1日起常州执行的停车位收费新规定确认地下停车位非营业性车辆每月收费100元，年收费1200元，照上述车位价格计算，5年即可达成预期费用指标，但每个车位每月需额外支付50元物业管理费，每年使用成本为600元，机械停车位每月收取150元管理费，年使用成本为1800元。租用成本较高。 3车位处理方式——以自然销售或出租为主，个别项目采用买房搭售车位的方式强制销售，如白金汉宫及本案B2栋楼等。 综合上述情况分析，建议本案车位按正常情况针对老业主销售。 二、车位情况分析
1、车位数量及位置分析—— D区共360个停车位，由于转角位置新增8个车位D70、D71、D136、D137、D190、D277、D279、D282不能对外销售，另扣除一期余房已搭售18个车位，共剩余334个车位可对外销售。 2、供需比分析—— 按照目前一期一批共579业主计算，车位与住宅户数比为5:9，按照30%有车业主需要车位计算，需求量约为180个，仍有较大余量。 3、常州已交付小区地下车位使用情况分析—— 目前常州已交付小区大量地下车位均未出售，常州居民的停车习惯仍以地上停车位置，便捷快速，地下停车位进出不便，为多数业主不选择购买地下停车位。 因此，本案车位去化存在一定难度。 三、营销推广 1、营销策略 1>制造紧张稀缺感——推售策略 限定购买客户——制造稀缺性
地下车库设计规 地下车库的汽车坡道,是地下车库重要组成部分,是连接地下车库室外和室,地上与地下的竖向交通枢纽。合理布置地下汽车库坡道,做好汽车坡道设计,在整个地下车库设计中非常重要。 1.总平面设计 地下车库在总平面中的位置,应以方便进出,与人行道严格分离,远离场地主干道为原则,汽车坡道的位置应尽可能靠近出入口,以减小汽车噪声影响及夜晚汽车光线干扰。地下车库汽车坡道的数量不少于两个,当停车数量少于100辆时可设计一个。当停车数量大于500辆时不应少于三个,如条件允许,小于100辆大于50辆最好也设进口出口两个汽车坡道。 2.平面设计 汽车坡道按平面形式可分为直线坡道、曲线坡道、直线曲线混合坡道、螺旋坡道(二层以上)等,见下图: 出入口汽车坡道最小净宽度,《汽车库建筑设计规》(下简称《汽设规》)规定,小型车(如无特殊说明下均以小型车为例),单车行驶3.5m,双车行驶6.0m。《汽车库、修车库、停车场设计防火规》(下简称《汽防
规》)规定,汽车坡道的疏散宽度单行4.0m,双行7.0m。因此,汽车坡道最小宽度,取上限,单车道不小于4.0m,双车道约为9.0m为宜。曲线坡道还应满足小型车转弯半径不小于6.0m的要求。通过计算得知,曲线坡道径最小约为4.0m,舒适径约为5.5～6m。 平面设计中因曲线坡道对驾车司机视线有影响,所以应尽量多采用直线坡道,少采用曲线坡道。混合坡道中,直线和曲线相接部分一定要是相切的关系,不应有折线。 3.剖面设计 小型车汽车坡道的最大坡度《汽设规》规定,直线坡道15%(1:6.67),曲线坡道12%(1:8.33)。当汽车坡道的纵向坡度大于10%时,坡道上、下端均应设相当于正常坡道1/2的缓坡。缓坡直线坡段水平长度不应小于 3.6m,曲线坡段水平长度不应小于 2.4m,且曲线半径不应小于20m。大于10%的坡道设缓坡,是为了防止汽车的车头、车尾和车底擦地。缓坡坡度一定要保证是与它相连接的正常坡度的1/2(6%～7.5%),而不是其它值。实践中直线缓坡不如曲线缓坡实用,一是因为曲线缓坡(2.4m)比直线缓坡(3.6m)可以更短,二是曲线缓坡更平滑,更舒适。通过计算得知,当直线坡道高差大于0.72m时,曲线坡道高差大于1.08m时,设计缓坡距离会更短,更经济。当条件允许时,汽车坡道的舒适坡度应设计在8%～10%之间。曲线坡道还应在横向设计2%～6%
安徽XX项目地下车位销售方案 第一、XX县市场车位物业调查分析 目前前xx县市场除本项目外暂无同类型物业销售，无法提供车 位销售的市场依据，因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售方 式，以下将以合肥车位销售为例。 第二、其他城市车位营销模式（以合肥市场为例） 目前合肥市场车位销售价格一般为8-10万左右，销售方式为租 售结合方式。车位租金价格范围为200-400元/月。 合肥市场车位销售特点： 1、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。 2、以租售结合的方式进行销售，部分公开对外销售，部分由开发商 保留作为日常备用车位对外出租。 3、前期车位销售情况基本都不理想，待项目入住率提高后，车位销 售才逐渐正常起来。 4、车位的投资回报率比较低，以合肥市场普通车位为例，总价8万元的车位月租金一般在200-400元/月，每年的投资回报率仅为4% 第三、背景分析及调查结论 1、从XX县房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需求量相对较少。
从项目车位配比来看，XX县房产项目来中，本项目是唯一有车位销售的项目，以XX县市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间，所以说在一定时期内XX县市场车位需 求量依然走低。 2、以合肥市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。 从调研机构对合肥市场车位需求量的调查结果看，随机抽取的有车一族的消费者，约60%的人表示不会考虑购买车位，约40%的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置；随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约80%的人表示最近将不考虑购买车位。 3、合肥车位市场整体反应冷淡，部分项目不销售车位，而是长期持有，提咼租金，以租受益，等待时机成熟。 根据对合肥市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。如合肥元一集团开发的众多小区为例，07年陆续有 不少小区交房入住，目前部分小区入住率基本90%车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为部分实力项目采取的主要策略。 4、合肥市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。
绿地.外滩1号车位营销方案 一、市场情况 项目车库总量（个）单价去化（个）周期月均去（个）备注吾悦广场1800 5 1688 15个月112 正常销售和平国际1344 7 892 24个月37 正常销售九洲新世界1620 9 350 25个月14 正常销售合计 1、从项目周边车位市场去化情况来看，除较大价格落差（吾悦广场）外，车位市场市场需求量均较低； 2、车位使用车本——自2012年6月1日起常州执行的停车位收费新规定确认地下停车位非营业性车辆每月收费100元，年收费1200元，照上述车位价格计算，5年即可达成预期费用指标，但每个车位每月需额外支付50元物业管理费，每年使用成本为600元，机械停车位每月收取150元管理费，年使用成本为1800元。租用成本较高。 3车位处理方式——以自然销售或出租为主，个别项目采用买房搭售车位的方式强制销售，如白金汉宫及本案B2栋楼等。 综合上述情况分析，建议本案车位按正常情况针对老业主销售。 二、车位情况分析 1、车位数量及位置分析——
D区共360个停车位，由于转角位置新增8个车位D70、D71、D136、D137、D190、D277、D279、D282不能对外销售，另扣除一期余房已搭售18个车位，共剩余334个车位可对外销售。 2、供需比分析—— 按照目前一期一批共579业主计算，车位与住宅户数比为5:9，按照30%有车业主需要车位计算，需求量约为180个，仍有较大余量。 3、常州已交付小区地下车位使用情况分析—— 目前常州已交付小区大量地下车位均未出售，常州居民的停车习惯仍以地上停车位置，便捷快速，地下停车位进出不便，为多数业主不选择购买地下停车位。 因此，本案车位去化存在一定难度。 三、营销推广 1、营销策略 1>制造紧张稀缺感——推售策略 限定购买客户——制造稀缺性 分区一口价——促进快速成交，制造紧张抢购氛围 2>制造优惠假象——促销策略 高价高折——限时抢购，优惠刺激 临门一脚——购车位送车位锁 ○1、推售策略—— ○A限定客户购买，一期一批共交付579户业主，按照30%比例计算，一批次推100个车位,仅一期交付拿房业主能购买车位，数量有限，每个客户限制认筹一个，限制购买车位一个。 ○B分区定价，参考常州市场车位销售价格，本案车位拟定均价60000-70000元/个符合市场价格。根据地下车位靠近楼栋距离，进行三种产品类型的划分，并针对产品差异进行定价；
万科地下车库设计省钱心法 在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下车库开发成本的节 约就很有必要了，省下来的可都是白花花的银子。 一、规划要求：控制车位比例 地下车库的造价比较高，普通地下车库的造价一般是地上住宅土建造价的两倍左右。所以，为了节约成本，必须减少造价，做经济型的地下车库。 从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾为例分析： 无锡万科魅力之城五期：地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。规划设计要求车位比例为1.2辆/户，最后通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表： 无锡万科金域蓝湾：地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万，如下表： 可见，小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。 二、地库设计范围5个要素
设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种： 1.上部建筑是否要连通 在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。 2.销售和开发分期 当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。 3.规划停车总量扣除地面停车数量 首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。 4.六级以上人防采用全埋地下室 人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，一般做到层高3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。 5.必要的设备用房 一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。 以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在6万多平米，停车1553辆，地库的车均面积在40平米左右。 优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在4.6万平米，停车1575辆，地库的车均面积在30个平米以下。
车位营销方案 Prepared on 22 November 2020
绿地.外滩1号车位营销方案 一、市场情况 1、从项目周边车位市场去化情况来看，除较大价格落差（吾悦广场）外，车位市场市场需求量均较低； 2、车位使用车本——自2012年6月1日起常州执行的停车位收费新规定确认地下停车位非营业性车辆每月收费100元，年收费1200元，照上述车位价格计算，5年即可达成预期费用指标，但每个车位每月需额外支付50元物业管理费，每年使用成本为600元，机械停车位每月收取150元管理费，年使用成本为1800元。租用成本较高。 3车位处理方式——以自然销售或出租为主，个别项目采用买房搭售车位的方式强制销售，如白金汉宫及本案B2栋楼等。 综合上述情况分析，建议本案车位按正常情况针对老业主销售。 二、车位情况分析
1、车位数量及位置分析—— D区共360个停车位，由于转角位置新增8个车位D70、D71、D136、D137、D190、D277、D279、D282不能对外销售，另扣除一期余房已搭售18个车位，共剩余334个车位可对外销售。 2、供需比分析—— 按照目前一期一批共579业主计算，车位与住宅户数比为5:9，按照30%有车业主需要车位计算，需求量约为180个，仍有较大余量。 3、常州已交付小区地下车位使用情况分析—— 目前常州已交付小区大量地下车位均未出售，常州居民的停车习惯仍以地上停车位置，便捷快速，地下停车位进出不便，为多数业主不选择购买地下停车位。 因此，本案车位去化存在一定难度。 三、营销推广 1、营销策略 1>制造紧张稀缺感——推售策略 限定购买客户——制造稀缺性
地下停车场设计规范 Prepared on 24 November 2020
地下车库设计规范 地下车库的汽车坡道,是地下车库重要组成部分,是连接地下车库室外和室内,地上与地下的竖向交通枢纽。合理布置地下汽车库坡道,做好汽车坡道设计,在整个地下车库设计中非常重要。 1.总平面设计 地下车库在总平面中的位置,应以方便进出,与人行道严格分离,远离场地主干道为原则,汽车坡道的位置应尽可能靠近出入口,以减小汽车噪声影响及夜晚汽车光线干扰。地下车库汽车坡道的数量不少于 两个,当停车数量少于100辆时可设计一个。当停车数量大于500辆时不应少于三个,如条件允许,小于100辆大于50辆最好也设进口出口两个汽车坡道。 2.平面设计 汽车坡道按平面形式可分为直线坡道、曲线坡道、直线曲线混合坡道、螺旋坡道(二层以上)等,见下图: 出入口汽车坡道最小净宽度,《汽车库建筑设计规范》(下简称《汽设规》)规定,小型车(如无特殊说明下均以小型车为例),单车行驶,双车行驶。《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(下简称《汽防规》)规定,汽车坡道的疏散宽度单行,双行。因此,汽车坡道最小 宽度,取上限,单车道不小于,双车道约为为宜。曲线坡道还应满足小型车转弯半径不小于的要求。通过计算得知,曲线坡道内径最小约为,舒适内径约为～6m。
平面设计中因曲线坡道对驾车司机视线有影响,所以应尽量多采用直线坡道,少采用曲线坡道。混合坡道中,直线和曲线相接部分一定要是相切的关系,不应有折线。 3.剖面设计 小型车汽车坡道的最大坡度《汽设规》规定,直线坡道15%(1:,曲线坡道12%(1:。当汽车坡道的纵向坡度大于10%时,坡道上、下端均应设相当于正常坡道1/2的缓坡。缓坡直线坡段水平长度不应小于,曲线坡段水平长度不应小于,且曲线半径不应小于20m。大于10%的坡道设缓坡,是为了防止汽车的车头、车尾和车底擦地。缓坡坡度一定要保证是与它相连接的正常坡度的1/2(6%～%),而不是其它值。实践中直线缓坡不如曲线缓坡实用,一是因为曲线缓坡比直线缓坡可以更短,二是曲线缓坡更平滑,更舒适。通过计算得知,当直线坡道高差大于时,曲线坡道高差大于时,设计缓坡距离会更短,更经济。当条件允许时,汽车坡道的舒适坡度应设计在8%～10%之间。曲线坡道还应在横向设计2%～6%的超高坡度,利用汽车重力平衡向心力,增加舒适性。超高设计要明确外环高,内环低,是由外环坡向内环。 汽车坡道最小净高《汽设规》规定不小于。因地下汽车库经常与地下锅炉房、水泵房、变电站等设备用房毗邻,汽车坡道同时会兼做设备用房设备安装进出口,所以此时设计净高应大于为宜。汽车坡道应有良好的排水措施,通过实践,汽车坡道如设三道截水沟效果非常好,如下图所示:
地下停车库设计规定 （小型车、坡道式） 整理依据： 1.《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98 2.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 3.上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DBJ08-7-2006 4.中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）
停车库设计要点 （三）防火分隔 地下汽车库防火分区最大允许建筑面积为 2000.00 ㎡。 注： 1.室内地坪低于室外地坪高度超过该层汽车库净高 1/3 且不超过净高 1/2 的汽车库，防火分 区最大允许建筑面积不应超过 2500 ㎡。 2.复式汽车库的防火分区最大允许建筑面积应按本规定值减少 35%。 汽车库内设有自动灭火系统时，其防火分区的最大允许建筑面积可按本规定增加一倍。 防火墙上如需设门、通道口，应设置甲级防火门和耐火极限不低于 3.00h 的防火卷帘。 汽车坡道两侧应用防火墙与停车区隔开，坡道出入口应采用水幕、防火卷帘或甲级防火
垂直通车道方向 最小停车带宽度 We 平行通车道方向 最小停车带长度 L1 通车道宽度 Wd 单位停车位 面积（㎡） JGJ 100-98 前进停车 5.30 2.40 9.00 后退停车 5.30 2.40 5.50 上海 DBJ08-7-2006 前进停车 5.3 2.40 9. 0 23.5 后退停车 5.3 2.40 5.5 19.3 （五）、最小停车带、停车位、通车道宽度（垂直式） （六）通车道的最大坡度（斜坡道） 缓坡段水平长度不小于 3.60m，坡度为坡道的 1/2。 h 为室外地坪至地下室地坪之高差+0.08m
如何对付“非”字型停车位 这种停车位最常在地下车库、露天停车场出现，相信大家经常看见有人停车的效果，不是往某一边偏了就是车摆的不正，现在就来分享一种简单的方法，保证你练熟之后车能停的十分标准。为了让大家看的明白，我们把动作分步骤分解开来。
首先当然是找好你想要停的车位，看住了别被人抢走，然后开始下面的工作：继续往前开，经过一番调整，把你的车和车位间的横向距离保持在1.5米左右。 当然不是不停的开下去，往前开是为了寻找恰当的位置停下。停在哪呢？这里请用你自己所坐的驾驶位为基准，当你所在的位置来到了你想停的那个车位的隔壁的隔壁时就可以了（听起来很拗口......），简单说就是把你自己横在隔一个车位的正前方。
这时你就找到了最佳的起始位置，接下来的工作就是打满方向，然后倒车入位！需要注意的是，倒车的速度一定要慢，因为倒车时难免有盲区，如果速度不快的话，有突发状况也能从容应对。
现在很多车都已经配备了电动调节的外后视镜，我在这里强烈建议各位新手在倒车过程中使用这一功能！在倒车前就把两块镜面调节到偏低的角度，能够观察到车身后部腰线一下的位置，这样才能在倒车过程中最大限度的防止发生刮蹭旁边车辆的情况。 我们知道车身的尺寸都是不一样的，另外车位尺寸、驾驶者的身高等等都是不一样的，这样就会有不同判断的误差，所以很难保证你能百分百标准的倒进正中的位置，所以一定要一边观察倒车镜一边缓慢倒车，一切安全第一！
小车倒的轻松，大车会怎么样呢？于是我们找来一辆体积更大的车来做科学试验，所使用的方法也跟刚才一模一样。这辆哈弗的尺寸要大出一圈，看来难度也会大上不少。 试验结果是，哈弗这种尺寸的车按照刚才的方法无法顺利倒进去。倒车前的起始位置对它来说不够合适，进入车位前它的车身已经明显偏离了正确的轨道。
【精品】地下车位销售经典方案 安徽XX项目地下车位销售方案第一、XX县市场车位物业调查分析 目前前XX县市场除本项目外暂无同类型物业销售，无法提供车位销售的市场依据，因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售方式，以下将以合肥车位销售为例。 第二、其他城市车位营销模式(以合肥市场为例) 目前合肥市场车位销售价格一般为8-10万左右，销售方式为租售结合方式。车位租金价格范围为200-400元/月。 合肥市场车位销售特点: 1、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。 2、以租售结合的方式进行销售，部分公开对外销售，部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。 3、前期车位销售情况基本都不理想，待项目入住率提高后，车位销售才逐渐正常起来。 4、车位的投资回报率比较低，以合肥市场普通车位为例，总价8万元的车位月租金一般在200-400元/月，每年的投资回报率仅为4%。 第三、背景分析及调查结论 1、从XX县房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需求量相对较少。 项目来中，本项目是唯一有车从项目车位配比来看，XX县房产 位销售的项目，以XX县市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间，所以说在一定时期内XX县市场车位需求量依然走低。 2、以合肥市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。
从调研机构对合肥市场车位需求量的调查结果看，随机抽取的有车一族的消费者，约60,的人表示不会考虑购买车位，约40,的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置;随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约80,的人表示最近将不考虑购买车位。 3、合肥车位市场整体反应冷淡，部分项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。 根据对合肥市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。如合肥元一集团开发的众多小区为例，07年陆续有不少小区交房入住，目前部分小区入住率基本90%，车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长 期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为部分实力项目采取的主要策略。 4、合肥市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。 合肥市场上，车位销售较好的，一是商住项目，拥有大量办公需求，二是市中心区成熟小区，入住率高，停车位较少。 5、合肥市场的车位销售，基本上前期均不理想。 从合肥市场车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入住后，销售率才有所提升，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用情况越好。 6、大量地面空间被用作停车，而地下车位使用率偏低。 合肥市民喜好省事、方便，有地面停车位，就不愿下地下车位已成普遍现象，目前合肥市入住率比较高的成熟小区，现基本路面全部都停满车辆。 第四、车位销售策略 1、车位销售时间安排
×××小区地下停车位营销方案 一、项目分析 1、项目优势 据统计，停放在项目周边的业户自有车近200部，另外还有近100部车无车位。项目区域内共有地上车位80个左右，地下车位规划80个。正常的供给需求十分明显。 从入住率来看，G、C区业主466户，业主入住达到55%左右，还将会有一定数量持车业主入住；从持车业主来看，除GC区近200辆车外还有一、二期100辆车，如与本项目车位配比率，这肯定是个不平衡比例。通过小区业主有车总数量和小区车位总数量对比，车位销售存在着很大机会。本小区的有车业主购买车位观念有待引导和采取措施刺激购买。 2、项目劣势 销售需求钝化，地上停车位过多，并且消费资本较低。而地下车库位于G区住宅楼下，交通通达性较差，可能会对部分业主泊车带来不便。这将是车位滞销的根本因素。 解决办法：通过宣传刺激消费，并以提价策略刺激业主的购买欲望。 地上大量临停车位和小区外部分停车位代替小区停车位功能，这将会使地下车位的销售受到的很大的影响。 解决办法：对小区外泊采取政策上的限制。如取消地上临时停放实行定位、月租政策。 3、小结 看好市场，小区持车业主高达300个，车位的销售存在很大机会，引导、刺激需求是销售成功的关键点，潜在的买方市场还有待采取措施刺激购买，客户还有待深度挖掘。 二、营销策略 （一）销售地下车位的策略流程 1、规范泊车（地下车位常规销售前一个月）： ①违章停车在小区内比较明显，通过物业管理手段规避地上违章停车现象。 ◆取消临时停放，所有地面车位实行定位、月租停放。月租车位统一采取抽签方式，实行半年一抽制。 ◆延续和改善现行的智能刷卡制，保证与月租制的统一协调。 ◆加强业户沟通，争取得到有车业主的理解与支持，自觉遵守车辆停放规定。对部