关于婚姻家庭住房权的优先保护
“婚姻法司法解释（三）”草案第12条第1、2款规定：“登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院将不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”“夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方经济损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。”值得关注的是，此条第1款最后一句的规定“但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外”（以下简称“但书”规定），是2010年5月21日最高人民法院民事审判第一庭在北京召开“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（征求意见稿）专家论证会”时，根据笔者提出的建议而新增加的，其目的就是要“对婚姻家庭住房权优先给予法律保护”。然而，被修改后的“征求意见稿”在随后征求各有关部门意见的过程中，此“但书”规定受到了有关部门有些同志的质疑。他们认为，此“但书”规定与我国《物权法》的善意取得制度是相抵触的，所以建议最高人民法院删除此规定。然而，笔者认为，此质疑和删除的建议是欠缺科学、合理的依据的。在此，笔者仍坚持认为，婚姻家庭住房权应优先受到法律的保护，此“但书”规定是有现实的法律依据和符合我国基本国情的，是科学和合理的。以下，笔者将从法律基础和社会基础两个方面，阐述应当保留“婚姻法司法解释（三）”草案第12条第1款之“但书”规定的主要理由。
一、优先保护婚姻家庭住房权的法律基础
从法律层面看，优先保护婚姻家庭住房权具有以下法律基础。
（一）优先保护婚姻家庭住房权的《宪法》依据
根据我国《宪法》有关保护人权、婚姻家庭受国家法律保护的规定精神，婚姻家庭住房权应受到法律的优先保护。优先保护婚姻家庭住房权就是优先保障最基本的人权。婚姻家庭是社会的细胞，婚姻家庭是人们生活的基本单位，婚姻家庭住房权与人的生存权密切相关，对婚姻家庭权利的法律保护关系到男女老少、千家万户的切身利益。我国《宪法》第33条第3款规定：“国家尊重和保护人权。”第49条第1款规定：“婚姻、家庭、母亲和儿童受国家的保护。”婚姻家庭住房是人类维持生存的最基本条件，它是人们居住生活、遮风挡雨、避寒夜眠之场所。[1]正是从这个意义上说，优先保护婚姻家庭住房权就是优先保障基本人权。因此，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条第1款中的“但书”规定，就是对适用《物权法》善意取得制度的特殊限制。因为，法律优先保护婚姻家庭住房权，就是保证婚姻家庭成员生存的最基本条件。“婚姻法司法解释（三）”草案以但书的形式对优先保护婚姻家庭住房权作出特殊的规定，符合我国《宪法》之“国家尊重和保护人权”的规定，有利于使我国《宪法》规定的“婚姻、家庭、母亲和儿童受国家的保护”的国家责任落到实处，符合我国广大人民群众的根本利益，彰显了21世纪新时期我国政府以民为本、关注民生、司法为民的基本理念。
（二）优先保护婚姻家庭住房权的《婚姻法》依据
首先，根据《婚姻法》与《物权法》的调整对象、性质和功能看，两者的不同之处有：(1)从调整对象看，我国现行《婚姻法》第1条规定：“本法是婚姻家庭关系的基本准则。”即《婚姻法》以婚姻家庭关系为调整对象；而我国《物权法》第2条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”即《物权法》以财产关系为调整对象。(2)从性质看，
婚姻家庭关系须以亲属身份关系为基础，故《婚姻法》属于身份法；因物的归属和利用而产生的民事关系须以财产为基础，故《物权法》属于财产法。(3)从功能看，民法作为私法是
权利法，论夫妻财产制《婚姻法》与《物权法》作为民法的组成部分也都属于权利法。然而，《婚姻法》主要以保护婚姻家庭当事人的权利为目的，《物权法》主要以保护民事关系当事人的财产权利为目的。“在现代社会，婚姻家庭仍然是社会的基础，婚姻家庭仍然担负着养老育幼的职能，婚姻家庭关系的稳定不仅涉及婚姻当事人和子女的利益，而且涉及社会的稳定和发展。正因为婚姻家庭对个人和社会都具有重要意义，为了巩固和维持婚姻生活共同体，保障家庭成员的生存和发展，现代社会的婚姻家庭法以保护婚姻家庭为其立法宗旨。”[2]因此，基于婚姻家庭关系这一特殊调整对象的需要，为保护婚姻家庭当事人的婚姻家庭居住权，《婚姻法》可以有、也应当有与《物权法》不同的特殊规定，从而达到保护婚姻家庭、妇女、儿童和老人合法权益的目的。
其次，从法律渊源看，有关调整婚姻家庭关系的司法解释，属于婚姻法的渊源之一。为保障婚姻家庭当事人维持生存的基本条件，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条规定优先保护婚姻家庭住房权是合法且合理的。
再次，从法律适用看，在婚姻家庭领域，《婚姻法》是特别法，《物权法》是普通法，前者应当优先于后者被适用。因此，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条有关优先保护婚姻家庭住房权的规定，应当优先于《物权法》的善意取得制度被适用。
（三）善意当事人的受让物之所有权受《物权法》保护是有条件的，婚姻家庭住房权应优先受到法律保护
首先，善意当事人的受让物之所有权是“有条件”地受法律保护的。根据我国《物权法》善意取得制度的规定，当事人善意取得受让物的所有权受法律保护。然而，此法律保护是“有条件”的，因为，法律保护个人物权“不是绝对的”。[3]我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”善意取得制度的立法目的在于维护交易安全。笔者以为，依照我国《物权法》第106条的规定，善意当事人的受让物之所有权受法律保护是“有条件”的，是否符合善意取得的条件，应当从“法定情形”与“法定限制”两个方面加以考察：(1)必须符合“法定情形”。即受让该不动产或者动产必须同时符合《物权法》第106条明确列举的三种法定情形。(2)必须不存在“法定限制”。即受让该不动产或者动产不存在“法律另有规定的”除外情形。只有这两个方面的条件同时具备才能构成善意取得。而“除法律另有规定外”，这实际上就是为某些特殊的需要法律优先保护的权利留下的法律依据。也就是说，构成善意取得不能仅仅以“同时符合《物权法》第106条明确列举的三种法定情形”作为确定的依据，即善意当事人的受让物之所有权是“有条件”地受法律保护的。
其次，从立法价值取向来看，婚姻家庭住房权应优先受到法律保护。婚姻家庭住房权与善意当事人的受让物之所有权何者应优先被法律保护？诚然，婚姻家庭住房权与善意当事人的受让物之所有权同样都属于受法律保护的物权。然而，法律保护这两种权利达到的目的有所不同。法律保护婚姻家庭住房权，是为了保障婚姻家庭当事人有房可居，以维持家庭成员的最基本的生存需要；法律保护善意当事人的受让物之所有权，是为了维护交易安全，以保
障社会经济秩序的正常发展。从生存权与发展权两者的关系看，生存权应当优先于发展权。因为，人只有首先是生存着的，才能有进一步的发展。如前所述，婚姻家庭是人们生活的基本单位，婚姻家庭住房权与人的生存权密切相关。优先保护婚姻家庭住房权，就是优先保障基本人权。因此，在立法价值取向上，应当优先保护婚姻家庭住房权这一婚姻家庭当事人赖以维持生存的基本权利。所以，针对夫妻共有的房屋被夫妻一方擅自出让的效力问题，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条规定：“登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”笔者认为，第12条有关优先保护婚姻家庭住房权的“但书”规定，并不违背我国《物权法》第106条善意取得制度的精神。它既体现了《物权法》对善意当事人的物之所有权有条件地给予保护，以维护交易安全；又体现了我国《宪法》“国家尊重和保护人权”、“婚姻、家庭、母亲和儿童受国家的保护” 的精神以及《婚姻法》优先保护婚姻家庭，以保障实现家庭职能的意旨。这是合法的，也是科学的、合理的。
（四）优先保护婚姻家庭住房权的国际人权法依据
根据联合国人权保护的相关文献所倡导的精神，家庭和儿童应当受到法律的优先保护。1948年《世界人权宣言》宣布：“鉴于对人类家庭所有成员的固有尊严及其平等的和不移的权利的承认，乃是世界自由、正义与和平的基础。”该宣言第16条规定：“……家庭是天然的和基本的社会单元，并应受社会和国家的保护。” [4]1924年《儿童权利宣言》的原则二规定：“儿童应受到特别保护……制订法律时，应以儿童的最大利益为首要考虑。”1989年《儿童权利公约》在序言中宣布，“儿童有权享受特别照料和协助，深信家庭作为社会的基本单元，作为家庭的所有成员、特别是儿童的成长和幸福的自然环境，应获得必要的保护和协助，以充分负起它在社会上的责任”。可见，联合国人权保护的相关文献都一致地倡导家庭和儿童应当受到法律的优先保护。因此，“婚姻法司法解释（三）”草案对婚姻家庭住房权作出优先保护的特殊的“但书”规定，符合联合国人权保护相关文献倡导的精神。
二、优先保护婚姻家庭住房权的社会基础
从我国社会现实生活的层面看，自进入21世纪以来，随着我国社会经济的快速发展，我国城乡居民的收入快速增长，住房条件明显改善。住房市场化改革使得城镇居民自有住房拥有率大幅提高，2008年自有住房拥有率达87.8%，比1983年提高了78.4个百分点。[5]我国目前仍然属于发展中国家，优先保护婚姻家庭住房权具有以下社会基础。
第一，婚姻家庭住房是我国社会绝大多数民众的基本生活场所。目前，与我国社会经济的发展相适应，人们的物质、文化生活水平有了很大的提高，人们的生活方式也日益多元化。但衣、食、住、行仍是我国绝大多数民众的四大基本生活需求，而婚姻家庭住房仍是我国社会绝大多数民众的基本生活场所。因此，优先保护婚姻家庭住房权就是优先保障我国绝大多数民众的基本生活需要。
第二，对婚姻家庭住房来说，我国绝大多数家庭一般只拥有一套住房。目前，由于房屋的价格过高，土地面积有限，通货膨胀等等原因，我国城镇居民在购买家庭住房时，因家庭的经济承受能力有限，绝大多数家庭都是采取按揭贷款的买房方式，绝大部分都只能购买一套家庭住房。因此，优先保护婚姻家庭住房权，就是优先保障我国绝大多数家庭唯一的基本居住条件，可以避免婚姻家庭成员陷入无房居住的困境。
第三，优先保护婚姻家庭住房权，有利于满足家庭成员中妇女、儿童和老人等弱势群体的生活需要。目前，我国家庭仍然担负着养老育幼的职能，婚姻家庭住房是实现养老育幼职能的基本场所。如果不对婚姻家庭住房权给予优先保护，就会导致婚姻家庭成员包括妇女、儿童和老人等弱势群体流离失所，无法实现家庭的养老育幼职能。因此，优先保护婚姻家庭住房权，有利于保障家庭实现养老育幼的职能，有利于满足家庭成员中妇女、儿童和老人等弱势群体的基本生活需要。
三、结语
基于上述法律基础和社会基础两个方面的理由，笔者认为，“婚姻法司法解释（三）”草案第12条对婚姻家庭住房权优先给予法律保护的“但书”规定，既符合我国《宪法》和《婚姻法》有关国家尊重和保护人权、保护婚姻家庭的规定精神，又不违背我国《物权法》善意取得制度的精神，并且符合联合国人权保护的相关文献所倡导的精神，符合当前我国婚姻家庭住房状况和功能的基本国情。因此，对“但书”规定的质疑与删除建议是欠缺科学、合理的依据的。此“但书”规定是科学的、合理的，应当坚持予以保留。
注释:
[1]参见郑尚元：《居住权保障与住房保障立法之展开—兼谈＜住房保障法＞起草过程中的诸多疑难问题》，《法治研究》2010年第4期。
[2]陈苇：《中国婚姻家庭法立法研究》，群众出版社2010年版，第13～14页。
[3]杜万华：《物权法适用中的若干问题》，载黄松有主编：《民事审判指导与参考》，法律出版社2008年版，第64页。
[4]《世界人权宣言》, http: //https://www.doczj.com/doc/f413694017.html,/chinese/work/rights/rights. htm,2010年11月2日访问。
[5]参见国家统计局：《城乡居民生活从贫困向全面小康迈进》, http://www.
房屋承租人优先购买权之研究 作者：戴孟勇 屋，就其大小、位置、环境等综合情况衡量，无疑是独一无二的，不会存在"同等条件"，所以承租人也不能行使优先购买权。不过，如果第三人所提供交换的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能够提供同样内容的给付，则仍然可以主张行使优先购买权。［18］最后，在出租人以房屋抵债的情况下，因其目的在于通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从这个角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。在这方面，《澳门民法典》第1308条关于共有人以其份额向第三人作代物清偿时，其他共有人享有优先购买权的规定，可资参照。 从字面含义看，所谓"出卖"，应当包括拍卖的形式在内。根据《法国民法典》第815-15条和《瑞士民法典》第681条的规定，在拍卖的情况下，权利人仍然可以行使优先购买权。在我国，按照《中华人民共和国拍卖法》（以下简称为《拍卖法》）第3条的规定，拍卖乃是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见，拍卖虽然是一种比较特殊的、法律设有特别规则的交易方式，但其含义尚未逸出"买卖"的文义范围之外。因此，从解释论的角度来说，对《合同法》第230条所规定的"出卖"一词进行文义解释的结果，并不能将拍卖排除在外，也就是说，在房屋拍卖的情况下，承租人仍然有权行使优先购买权。不过，在一些行政法规、地方性法规和规章中，对于拍卖问题却存在有不尽相同的规定。按照《城市房地产抵押管理办法》第41条和第42条的规定，在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。这显然是承认了在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权。在一些地方性法规和规章中，有的明确规定在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权；［19］有的则否认承租人有权行使优先购买权。［20］尽管从理论上说，行政法规、地方性法规和规章中这些各自为政的做法是违反法制统一原则的，但在实践中，这些规定往往被法院援引为审判的依据。因此，在确定拍卖的情况下承租人能否行使优先购买权时，不能仅仅根据《合同法》的有关规定就得出完全肯定的结论，还应当看行政法规以及地方性法规和规章中的具体态度如何。站在立法论的立场考虑，笔者认为，拍卖虽然属于买卖的一种方式，但毕竟法律设有特别规定；它既然以"价高者得"为原则，当不会存在两个竞买人以相同的报价而分别成交的问题。在拍卖的情况下，如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权，则应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面也不免造成偏惠优先购买权人的结果，［21］而且还会影响拍卖行为的公信力。所以，就房屋拍卖而言，未来立法不应允许承租人行使优先购买权。当然，在这种情况下，为实现承租人优先购买权制度的立法目的，妥善保护承租人的利益，法律应同时规定出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人，以便承租人决定是否参加竞买。这可以视为对承租人无法行使优先购买权的一个补救措施。 此外，按照《德国民法典》第570b条之（1）的规定，如果出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的，则承租人不得行使优先购买权。这种做法可资赞同，因为家庭成员之间的房屋买卖，不免具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定，但在操作上不妨采取同样的解释。
维护妇女儿童权益工作现状及建议 妇女儿童权益保护程度是衡量社会文明进步的重要标志。我县认真实施妇女儿童权益保护的法律法规，努力改善妇女儿童发展的社会环境，社会化维权工作格局初步形成，妇女儿童的各项权益得到进一步维护。 一、维权工作的主要成效 近年来，我县各有关部门单位依法履行职责，不断加大维权力度，一手抓发展，一手抓维权，在保障妇女儿童合法权益方面做了大量工作，努力构建全社会共同关注和推动妇女儿童事业发展的工作格局。 （一）强化思想认识，优化社会氛围 各有关部门充分认识维权工作的重要性，从全面实践“ ___”重要思想的高度来认识维护妇女儿童合法权益的时代意义，加强领导，做到机构建立、领导到位、认识到位、人员到位。能找准维权工作与中心工作的结合点，及时解决维权工作中的热点、难点问题，大量侵权案件得到有效处理，维护了社会稳定。各单位认真实施“四五”普法规划，开展以宪法为中心，以保护妇女儿童权益的法律法规为重点的法制宣传，保障妇女儿童合法权益、促进男女平
等的法律精神逐步深入人心，妇女依法维护权益的自觉性和能力不断提高，全社会已初步形成尊重妇女、爱护儿童、维护妇女儿童合法权益的良好风尚。 （二）预防打击并举，注重司法保护 各单位认真履行各自职责，推动部门维权和社会维权相结合，各项维权工作制度和维权信访网络逐步健全，法治意识和依法行政、公正司法水平明显提高。县 ___依法惩处重婚、家庭暴力、虐待家庭成员等行为，保护妇女儿童的生命健康权和人格权；正确适用法律，及时审理涉及妇女儿童合法权益的各类案件；与6所学校共建“青少年法制教育基地”，以案释法，普及维权法律法规；突出维权重点，立足“教育、感化、挽救”，抓好少年审判工作。xx年，全县共依法选举11名妇女干部担任人民陪审员参与案件的审理，依法维权，促进司法公正。今年上半年，县人民检察院充分运用检察职能，严格执法，加强对侵害妇女儿童刑事案件的侦查监督和起诉工作。侦查监督侵害妇女儿童及青少年犯罪案件10件25人，均在受理后3日内办结；提起公诉涉及未成年人案件12件26人，侵害妇女儿童案件10件14人，其中涉嫌犯强奸罪8件8人，拐卖儿童罪1件4人，重婚罪1件2人，有效地震慑和打击了犯罪。公安机关积极开展严打整治斗争，严厉打击伤害、强奸、拐卖等各类侵害妇女儿童权益的违法犯罪活动，今年上半年，开展“扫黄打丑”行
所谓不动产优先购买权，是指民事主体依照法律的规定所享有的，在同等条件下优先于其它人购买出卖人所出卖的不动产财产的一种权利。这一制度，在拜占庭时期的罗马法上已经存在了，中世纪意大利学说上也有所谓的优先权。不动产优先购买权具有如下的法律特征： (一)不动产优先购买权是一种特权。这种特权以与出卖人存在着一定的民事法律关系为前提，比如与出卖不动产者存有基于出卖的不动产的租赁关系、共有关系、承典关系。享有此权利的民事主体享有比其他民事主体优先购买的机会。一旦既成上述民事法律关系消灭，那么这一特权也就不复存在。 (二)不动产优先购买权其权利本身是一种期待权。这种期待权是，如果共有人分出自己的财产并不出卖，或者出租人、出典人尚未表明出卖房屋，那么其它共有人、承典人或承租人就不存在现实的优先购买权。只有当以下两种条件同时具备时，不动产优先购买权才会由一种期待性的权利转变为现实性的权利：第一个条件是共有人、出租人、承典人明确表示要出卖自己的不动产，并现实地付诸实施。比如，明示地寻找买主、标示出卖价格等交易条件等;第二个条件是其他共有人、承典人或承租人在得到出卖人的通知后，在规定的时间内，明确表示接受出卖人告知的其他买受人愿承受的交易条件，愿意以同等条件购买该不动产。 不动产优先购买权分为两种，分别见于我国《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”和《物权法》101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。” １、承租人的优先购买权 承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。从上面的规定看，这里的出租物仅仅限于出租的房屋，不包括其他标的物。对于合理期限，根据相关的法律法规规定，应当是三个月。其需要注意的是，这里“三个月”的起算点是出租人出卖房屋之时。 ２、共有人的优先购买权。共有人优先购买权是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。我国民法通则78条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或则转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，
承租人优先购买权 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于9月1日正式施行。该司法解释对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，并明确了承租人的优先购买权。 最高人民法院民一庭负责人介绍，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。为此，《解释》规定，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。 该解释明确租赁合同无效的范围，即仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。 此外，该司法解释还依法保护承租人的优先购买权。该《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 优先购买权行使的实质要件——同等条件 优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。而在审判实践中，历来有两种不同的观点。一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与
妇女权益保障法心得 学习《妇女权益保障法》、《未成年人保护 法》和《婚姻法》的心得体会 澜沧县第三民族中学马兴文今年10月召开的党的十八届四中全会首次以全会的形式专题研究部署了全面推进“依法治国”，提出了关于依法治国的一系列新观点、新举措。，这是改革开放以来历次党会中第一次以此作为主题。这标志着我国依法治国再一次将“依法治国”方略提升到了新的高度。 随着社会的日益发展，保障妇女儿童未成年人的合法权益作为执法为民的重要方面日益受到重视。而《妇女权益保障法》、《未成年人保护法》、《婚姻法》作为保障社会弱势群体最重要三部法律，在社会、学校的工作生活中发挥着不可替代的重要作用。 通过认真学习《未成年人保护法》，使我对有关未成年人保护的知识有了初步的了解，对未成年人有哪些权益受到国家的保护、当未成年人的合法权益受到侵害时应该怎么办有了一定的了解。 未成年人处于身心发育的特殊阶段，决定了其始终处于一种被抚养、被监护、被教育、被 保护的地位。在生活中，未成年人的人格尊严常常受到
监护人、教师及其他成年人的侵犯，严重伤害了未成年人的人格和自尊心。《未成年人保护法》中的相关条例能够更好的维护未成年人的身心健康，塑造良好的学习环境，为将他们培养成为有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义事业接班人奠定良好的基础。未成年人是人类的希望，国家、民族的未来。我们每一个公民，都承担着保护未成年人合法权益，培养未成年人健康成长的神圣义务。因此，我们教师要认真学习教育法制的基本知识，不断增强教育法制观念，在教育教学中自觉地贯彻执行国家的教育法律、法规，正确的履行自己的权利和义务，保护学生的合法权益，不断增强贯彻国家教育方针的意识和能力，提高教育教学水平。 而《妇女权益保护法》和《婚姻法》相辅相成，互相补充完善，构成保护妇女儿童的法律体系。随着时代的进步和法制的健全，女性同胞更应该加强自身的素质，不仅仅在法律讲究平等更应该在心理寻求真正意义上的平等。维护妇女权益，促进妇女事业发展，是全社会的 共同责任。把维护妇女合法权益作为义不容辞的职责。实现男女平等，共同发展是一个系统工程，需要多方面的努力，既需要法律保障，还需要政治的，经济，文化，社会的条件。在这次的学习过程中，我有以下几点体会： 1、注重职业道德修养，真正做到职业道德规范所规定的六条内容是基本。教育教学中严格落实规范内容，教书
房屋承租人优先购买权问题分析 （写作要求及提纲附后） 承租房屋买卖合同纠纷案 【案情】 原告：曹雨婷。 被告：高敏杰。 被告：徐庆达。 A市B区人民法院经审理查明：坐落A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房是以原告之姐曹雨琴名义向房管部门承租使用的房屋，原告作为其家属共同租住该房屋。1999年8月10日，曹雨琴（乙方）与甲企业（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的向阳路蓝雨街22号房屋，甲方在高海路润南花园闵惠大街5号（第202房）安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住A市高海路闵惠大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所有权人签订租赁合同。 讼争房屋A市B区高海路5—8号首层及二楼房屋的原所有人A市广协房地产开发有限公司因拖欠债务，上述房屋被A市蓝湖区人民法院委托拍卖。2004年6月4日，被告高敏杰与乙企业签订《拍卖成交确认书》，订明被告高敏杰成功竞得讼争房屋，拍卖人依标的现状（含瑕疵）不交吉拍卖。本标的房产现为拆迁户（约有数十户，含永迁及临迁）和B区古雨街雨霖居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给雨霖居委会使用。标的现状为临水、临电，未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。2004年7月28日，A市蓝湖区人民法院裁定讼争房屋所有权归买受人高敏杰所有。 2005年3月9日，A市国土资源和房屋管理局出具了B区高海路闵惠大街5号202房的《房地产权证》给被告高敏杰。2006年7月，被告高敏杰将讼争房屋转让给被告徐庆达。A市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该屋的《房地产权证》给被告徐庆达。 另查明：原告曾向本院起诉被告高敏杰，要求被告高敏杰按公房租金标准与其签订20年的租约，被告高敏杰答辩称同意按私房成本租金标准和原告签订一年租约。本院以（2006）B民三初字第349号民事判决书对该案作出驳回原告诉讼请求的判决，该判决现已发生法律效力。 原告诉称：原告和家人一直租住胜达房管站位于向阳路蓝雨街22号二楼二
论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条(一) 关键词:房屋租赁优先购买权形成权同等条件对抗效力登记 内容提要:房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有强制缔约义务，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但是，由于上述法律规范过于简略以及缺乏可操作性，在司法实践中留下许多制度适用上的疑难。2008年12月18日，依据最高人民法院发布的公告，《民法通则司法解释》第118条从2008年12月24日起被废止，理由是“与《物权法》有关规定冲突”。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。 一、房屋承租人优先购买权的性质分析 优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点： 第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。1]我国理论上有许多学者赞同该说。2] 第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。3] 第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。4] 第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委
“三·八”女职工法律知识竞赛试题 必答题 一、选择题 1、实行男女平等是我国的（ A ）。 A、基本国策 B、基本政策 C、根本原则 2、用人单位应当按照国家规定，组织女职工进行（C ）时的职业健康检查，并将检查结果如实告知女职工。 A: 上岗前 B: 离岗时 C: 上岗前、在岗期间、离岗时 3、保障妇女的合法权益是（ B ）的共同责任。 A、各级政府 B、全社会 C、各级党委 4、女职工是（ C ）的统称。 A、女工人 B、女职员 C、女职员和女工人 5、根据《妇女权益保障法》的规定，女职工权益包括（ A ）。 A、政治权利、文化教育权益、劳动和社会保障权益、财产权益、人身权利、婚姻家庭权益 B、政治权利、经济权利、文化权利、财产权利、婚姻家庭权利 C、政治权利、劳动权利、文化教育权利、财产权利、婚姻家庭权利 6、女职工有权通过各种途径和形式（ A B C ）。 A、管理国家事务 B、管理经济和文化事业 C、管理社会事务 7、女职工参与国家和社会事务的（ A B C ） A、民主决策 B、民主管理 C、民主监督 8、在（ A B C ）等方面，应当坚持男女平等的原则，不得歧视妇女。 A、晋职 B、晋级 C、评定专业技术职务
9、国家机关、社会团体、企业事业单位培养、选拔和任用干部，必须坚持男女平等的原则，并有（ B ）的妇女担任领导成员。 A、一定比例 B、适当数量 C、相当数量 10、（ A ）妇女有权处分继承的财产，任何人不得干涉。 A、丧偶 B、离婚 C、独身 11、女方在怀孕期间，分娩后一年内或者终止妊娠后多长时间内，男方不得提出离婚(B) A、三个月 B、六个月 C、一年 12、以下哪些部门以及城乡基层群众性自治组织、社会团体，应当在各自的职责范围内预防和制止家庭暴力，依法为受害妇女提供救助(C) A、公安、卫生、司法行政 B、公安、民政、工商行政 C、公安、民政、司法行政 13、夫或妻处理夫妻共同财产上的权利是怎样的(C) A、视收入多少而定 B、属于户主 C、平等 14、夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有的，女方因抚养子女、照料老人、协助男方工作等什么情况下，有权在离婚时要求男方予以补偿(C) A、男方享有平等承担义务 B、从事少量工作 C、承担较多义务 15、妇女的合法权益受到侵害的，可以向哪个部门或组织投诉(A) A、妇女组织 B、卫生行政部门 C、计划生育组织 16、妇女联合会或者相关妇女组织侵害特定妇女群体利益的行为，可以通过大众传播媒介揭露、批评，并有什么权利(B) A、给予行政处罚 B、要求有关部门依法查处 C、给予经济制裁 17、农村妇女在集体经济组织中的各项权益受到侵害时，由乡镇人民政府依法调解；受害人还可以怎样做(C)
编号：YB-HT-007818 房屋租赁合同（含优先购 House lease contract 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 文档中文字均可自行修改 编订：YunBo Network
房屋租赁合同（含优先购买权） 出租方：（以下简称甲方） 承租方：（以下简称乙方） 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于xx市xx街道xx小区x号楼xxxx号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年xx 月xx日，计x个月。 二、本房屋月租金为人民币xx元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初x日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。 三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。 五、房屋租赁期为，从年月日至年月日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。 六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。 七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。 八、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。 九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。 十、本合同连一式x份，甲、乙双方各执x份，自双方签字之日起生效。
房屋承租人的优先购买权 【案例介绍】 1998年6月7日，上海金都制衣有限公司（以下简称“金都公司”）与上海鹏程实业公司（以下简称“鹏程公司”）签定房屋租赁合同一份。合同约定：由金都公司承租鹏程公司享有所有权的仓库一间，用于存放布料和成品。租期一年，从1998年6月15日至1999年6月15日。合同期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。合同还规定了违约责任的承担方式。1999年5月初，在合同即将到期时，金都公司几次向鹏程公司提出商谈续租事宜的请求，但后者一直未给予明确答复。与此同时，鹏程公司正在和其主要客户之一——上海东平经济发展有限公司（以下简称“东平公司”）洽谈转让该仓库产权的有关事宜。金都公司在得知此事后，即向鹏程公司表达了愿意购买所承租的仓库的想法。1999年5月10日鹏程公司告知金都公司，东平公司愿意出价15万元购买仓库。金都公司当即表示愿意以同样的价格和条件买卖仓库。然而，金都公司的负责人考虑到日后联系工作和开展业务的需要，认为既然双方的条件相同，还是愿意将仓库卖给东平公司。为此，鹏程公司与东平公司协商确定，双方按照15万元的价格转让仓库的所有权，但对外一律宣称转让的价值为20万元，双方对此价格必须严格保密。嗣后，鹏程公司向金都公司征询是否愿意以东平公司的出价——20万元买下仓库。金都公司表示价格过高，放弃购买。东平公司遂于10月5日与鹏程公司签定了《房产转让协议书》，并按照法律的规定办理了相关的过户、登记手续。后来，金都公司从鹏程公司内部工作人员处得知仓库转让的真实情况后，即认为鹏程公司和东平公司的行为侵犯了其优先购买权。经与鹏程公司协商无效后，遂向法院提起诉讼，要求确认鹏程公司的转让行为无效并确认其对鹏程公司房产的优先购买权。 【几种观点】 金都公司是否享有对承租房屋的优先购买权？如果有，其放弃购买的意思表示是否意味着它丧失了优先购买权？鹏程公司与东平公司之间的房产转让协议是否有效？围绕这些问题，有以下几种不同意见： 1、金都公司不享有对承租房屋的优先购买权。因为在金都公司与东平公司的房屋租赁协议中仅仅约定“承租人在同等条件下享有优先承租权”，而无关于优先购买权的约定。 2、虽然当事人未就优先购买权事宜作出约定，但依据有关法律的规定，承租人享有优先购买权。然而，金都公司最终还是表示不愿购买其承租的仓库。既然已经作出决定就不得反悔。 3、金都公司依法享有对承租房屋的优先购买权。其放弃购买的行为并非出于真实的意思表示，不发生法律效力。鹏程公司与东平公司之间的房产转让行为依法应认定为无效。 【评析意见】 本案主要的争议在于出租房屋出卖时承租人的优先购买权问题。应当承认，在我国目前的房地产法律体系中，对此的规定还很不完善。主要表现在《城市私有房屋管理条例》第11条的规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但该条例仅适用于私有房屋即个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房的租赁行为，所以审理本案没有房地产的特别法作为依据，只能参照《最高人
关于维护妇女儿童权益工作现状及建议妇女儿童权益保护程度是衡量社会文明进步的重要标志。**省**市武进区**北区**社区按照上级要求，认真实施妇女儿童权益保护的法律法规，努力改善妇女儿童发展的社会环境，社会化维权工作格局初步形成，妇女儿童的各项权益得到进一步维护。 近年来，市、区各有关部门单位依法履行职责，不断加大维权力度，一手抓发展，一手抓维权，在保障妇女儿童合法权益方面做了大量工作，努力构建全社会共同关注和推动妇女儿童事业发展的工作格局。 （一）强化思想认识，优化社会氛围 各有关部门充分认识维权工作的重要性，从全面实践“ __”重要思想的高度来认识维护妇女儿童合法权益的时代意义，加强领导，做到机构建立、领导到位、认识到位、人员到位。能找准维权工作与中心工作的结合点，及时解决维权工作中的热点、难点问题，大量侵权案件得到有效处理，维护了社会稳定。各单位认真实施“四五”普法规划，开展以宪法为中心，以保护妇女儿童权益的法律法规为重点的法制宣传，保障妇女儿童合法权益、促进男女平等的法律精神逐步深入人心，妇女依法维护权益的自觉性和能力不断提高，全社会已初步形成尊重妇女、爱护儿童、维护妇女儿童合法权益的良好风尚。
（二）预防打击并举，注重司法保护 各单位认真履行各自职责，推动部门维权和社会维权相结合，各项维权工作制度和维权信访网络逐步健全，法治意识和依法行政、公正司法水平明显提高。区 __依法惩处重婚、家庭暴力、虐待家庭成员等行为，保护妇女儿童的生命健康权和人格权；正确适用法律，及时审理涉及妇女儿童合法权益的各类案件；与辖区内8所学校共建“青少年法制教育基地”，以案释法，普及维权法律法规；突出维权重点，立足“教育、感化、挽救”，抓好少年审判工作。同时配合区派出所积极开展严打整治斗争，严厉打击伤害、强奸、拐卖等各类侵害妇女儿童权益的违法犯罪活动，今年上半年，我社区还开展“扫黄打丑”行动，加大对严重危害未成年人身心健康的淫移物品、 __出版物、音像制品的查封、收缴力度，加强校园周边治安环境整治，净化中小学校周边环境。**区北区司法所携**社区在福克斯流行广场、八佰伴、乐购开展法制宣传教育活动，为弱势群体提供法律服务。 （二）依法维护权益，促进发展进步 各单位加大维权工作力度，强化监督检查，积极维护妇女儿童合法权益，促进男女平等基本国策的贯彻和各项妇女儿童事业的发展，妇女儿童权益保障工作取得新成效。**社区根据**区北区各条线部门
多个房屋承租人的优先购买权 2001年3月A中心将自有的六层工业用房的二、三、四、五、六层租赁给C学校使用，期限至2005年5月止。同年8月A中心又将该工业用房的第一层租赁给李某改作商用营业之用，期限为三年，同时合同中还约定，双方因履行合同所发生的争议均提交某仲裁机构仲裁。2002年A中心因改制需要，于2002年5月及7月在当地相关媒体发布将上述资产整体出让，欲购者可在规定的期限内办理登记手续的公告。期间李某未去登记。随后C学校与A 中心订立了房屋买卖合同，并领取了该房的所有产权证。李某得悉后即向某仲裁机构申请仲裁，要求确认申请人对所承租的房产具有优先购买权。 对于本案如何处理，仲裁庭中存在不同的观点。一种观点认为，房屋承租人优先购买权具有法定性，我国《城市私有房屋管理条例》第11条、《民诉法若干意见》第118条及《合同法》230条均有规定。因此，本案中，仲裁庭应确认李某对其所承租的房屋具有先买权;另一种观点认为：由于该楼系一个整体，因而该标的物可属不可分物，当多个承租人各自提出优先购买权时，出卖人可以根据实际情况决定出售给哪一个先买权人。 笔者不完全同意上述观点。笔者认为，当所有人出卖已被多个承租人租赁的房屋情况下，各承租人是否具优购买权，应根据具体情况进行确认。当所有人根据各承租人承租使用的状况，分割出售房产时，各承租人依法享有对其所承租的部分房屋享有优先购买权，这在理论和实践上均无异议。但房屋所有人将其所出租的房屋整体出售时，各承租人不得独立的行使优先购买权。 主要理由是： 一、所有者依法对其所有资产享有占有、使用、收益和处分的权利，当房屋所有人决定出售其享有的一个房产多个房屋或多个房产时，可以根据自己的愿望，选择整体出售或分割出售的方法。我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由此可见，法律规定承租人优先购买权的行使范围，仅涉及承租人承租使用范围内的部分房屋，而该项权力并不能当然的扩展、延伸到房屋出租人的其它房屋，或者形成对房屋出租者全部资产购买权的自然分割。因此，只有当房屋所有人按各承租人承租房屋使用状况，分割出售房屋时，各承租人才依法享有对其所承租的房屋独立行使优先购买权。 二、根据法律规定和民法理论，优先购买权，是指公民、法人在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。所谓优先，必须有两个或两个以上的民事主体之间的争夺为前提，但是，两个或两个以上的民事主体在争夺时，必须具有不同类型不同性质的权利，即民事权利具有"竞争"性，如果他们都是基于租赁而产生优先权，则之间不存在优先权。如果承认房屋所有人在整体出售房屋时，每个承租人均有独立的优先购买权，这对每个承租人而言，则形成他们之间的"权利"冲突。因而，房屋所有人将房屋整体出售时，各承租人不能独立的行使优先购买权，在此情形下，只有将全体承租人视为该房产的共同承租人，该承租人才依法享有优先于第三人购买出卖人的财产的权利。 三、法律规定"同等条件"的目的，在于维护出卖人的利益，限制先买权人的权利滥用，在不侵害房屋所有人利益的基础上，保护承租人的权利。效益优先是出卖人的利益所在，在一般情形下，单一的优先购买权，对出卖人的利益不会受到损害，但是，当所有人出卖多个房产时，而多个承租人又各自提出优先购买权，这必然会使房屋所有人的出卖行为变得复杂，当出卖人为了满足多个优先购买权的情况下，就会因商谈和实施该行为所花费的成本增高，同时也会造成房屋交易的困难，这对出卖人是极为不利的。因此，购买者所提供的一切条件(包括购买方式、价格、付款时间及信誉)应以出卖人的价值判断为主，并适当结合一般人判
共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权 一、据以研究的案例 刘甲与刘乙系亲兄弟关系，2000年两人共同出资新建了一栋三层住宅小楼。刘甲一家住在二层，刘乙一家住在三层，第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。后来刘乙另有住房，便迁往他处，将其所有的第三层楼房出租给钱某居住。2008年8月刘乙因生意亏损急需用钱，希望将该层楼房出售，并报出具体的出售价格。刘甲得知后表示愿意出资购买，钱某也表示愿意出资购买。后来刘乙将该房卖给钱某，双方签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。刘甲得知后与刘乙交涉要求买房，但刘乙认为钱某系该房承租人，享有优先购买权。双方协商未果，刘甲以刘乙为被告、以钱某为第三人，向法院提起诉讼。 原告刘甲诉称，自己是被告刘乙所出售房屋的原共有人，虽其房屋的产权已分立，但仍属于一个整体，并且需要相互配套使用，自己应享有优先购买权。被告刘乙将房子卖给第三人钱某，自己并不知情，被告刘乙也未通知自己，因而被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同应属无效。 被告刘乙辩称，依照法律规定，承租人钱某享有优先购买权，且自己与钱某订立了房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续，房屋买卖合同有效。 第三人钱某述称，自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权。且房款已付清，房屋已办理过户手续，自己已取得楼房的所有权。 法院经审理认为，房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。原告刘甲与第三人钱某均对房屋享有优先购买权，在原告刘甲与第三人钱某出价相同的情况下，原告刘甲获得优先购买的权利。被告刘乙在原告刘甲明确表示愿意购买的情况下，以同样的价格将楼房出售给第三人钱某，侵犯了刘甲的优先购买权，应属无效。故法院判决如下：(1)被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同无效；(2)原告刘甲享有优先购买权；(3)诉讼费用由被告刘乙承担。 二、相关法律问题分析 本案在审理过程中有以下两种不同意见： 一种意见认为，刘甲作为按份共有人享有优先购买权，钱某作为承租人享有优先购买权，根据民法的一般规则“物权大于债权”，刘甲的优先购买权更优先，所以刘乙与钱某的房屋买卖合同关系无效。 另一种意见认为，承租人钱某对刘乙所出卖的房屋享有优先购买权，且双方已办理了过户手续，房屋买卖合同有效，钱某取得房屋所有权。 笔者同意第一种意见，分析如下： (一)优先购买权的概念及种类 优先购买权，又称“先买权”，是指特定的权利人依照法律规定在同等条件下可以优先购买某项特定财产的权利。司法实践中我们常遇到优先购买权的冲突问题，如房屋共有人将其房屋出租给第三人，当共有人一方转让房屋时，就会产生共有人与承租人之间发生优先购买权的冲突的情形。 所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出
妇女儿童权益保障法 名目 第一章总则 第二章政治权利 第三章文化教育权益 第四章劳动权益 第五章财产权益 第六章人身权益 第七章婚姻家庭权益 第八章法律责任 第九章附则 第一章总则 第一条为了保障妇女人合法权益，促进男女平等，充分发挥妇女在社会主义现代化建设中的作用，依照宪法和我国的实际事情，制定本法。 第二条妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的日子等方面享有与男子平等的权利。 国家爱护妇女依法享有的特殊权益，逐步完善对妇女人社会保障制度。 禁止卑视、虐待、残害妇女。 第三条 保障妇女人合法权益是全社会的共同责任。国家机关、社会团体、企业事业单位、城乡基层群众性自治组织，应当根据本法和有关法律的规定，保障妇女人权益。 国家采取有效措施，为妇女依法行使权利提供必要的条件。 第四条国务院和省、自治区、直辖市人民政府，采取组织措施，协调有关部门做好妇女权益的保障工作。具体机构由国务院和省、自治区、直辖市人民政府规定。 第五条中华全国妇女联合会和各级妇女联合会代表和维护各族各界妇女人利益，做好保障妇女权益的工作。 工会、共产主义少年团，应当在各自的工作范围内，做好保障妇女权益的工作。 第六条国家鼓舞妇女自尊、自信、自立、自强，运用法律维护自身合法权益。 妇女应当遵守国家法律，尊重社会公德，履行法律所规定的义务。 第七条对保障妇女合法权益成绩显著的组织和个人，各级人民政府和有关部门赋予表彰和奖励。 第二章政治权利 第八条国家保障妇女享有与男子平等的政治权利。 第九条妇女有权经过各种途径和形式，治理国家事务，治理经济和文化事业，治理社会事务。 第十条妇女享有与男子平等的选举权和被选举权。 全国人民代表大会和地点各级人民代表大会的代表中，应当有适当数量的妇女代表，并逐步提高妇女代表的比例。 第十一条国家积极培养和选拔女干部。 国家机关、社会团体、企业事业单位在任用干部时必须坚持男女平等的原则，重视培养、选拔女干部担任领导成员。 国家重视培养和选拔少数民族女干部。 第十二条各级妇女联合会及其团体味员，能够向国家机关、社会团体、企业事业单位推举女干部。
房屋承租人的优先承租权 5月28号通过的《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”《民法典》该条款内容的确定，是我国首次在法律层面确立原先一直散见于各项地方性法规中有关“优先承租权”的规定。在5月22日全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨《关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉的说明》中对此还特别强调此举“是落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权（草案第七百三十四条第二款）。”从立法目的上看，该条款是顺应我国时代发展变化需要，借鉴有关立法和实践成功经验的结果，是一条广受赞誉的好规定。 理论上的“优先承租权”是指在房屋租赁中，租赁期限届满，出租人继续出租的，满足一定条件的承租人，在与第三人同等条件下优先承租该房屋的权利。但对权利属于何种性质有的认为是一种请求权，属于债权；有的认为是该权利是一种附条件的强制缔约权；还有的认为是一种形成权。笔者赞同该权利性质为形成权的说法。 参照《民法典》第726、727、728条关于承租人优先购买权行使的规定，关于优先承租权的具体行使，具体需要注意以下几个问题： 1.享有优先承租权的主体。主体仅限于原房屋租赁合同的承租人，该“房屋”按照《城市房地产管理法法》第二条规定，“指土地上的
房屋等建筑物及构筑物。”因此，场地或其他动产租赁物的承租人不享有优先承租权。该房屋租赁类型既包括为居住使用为目的住宅租赁关系，也包括为生产经营使用为目的的商事租赁关系。 2.以存在合法有效的长期房屋租赁关系为客观前提条件。不存在合法的租赁关系、或者只是不定期租赁关系的承租人不享有优先承租权，比如违法转租中的次承租人不享有优先承租权。 3.出租人继续出租为行使优先承租权的主观前提条件。实践中须注意防止以下情况：出租人先借收回房屋不再出租之名，后过一定期限又继续出租给第三人从而损害承租人优先承租权。理论上出租人回收自用一定期限再出租并不能禁止，但多长期限内再出租他人会认定是损害到原承租人的优先承租权需要有关部门具体明确。 4.必须是在同等条件下行使。对“同等条件”通常是考虑租赁价格、租金支付方式、租赁期限等构成租赁合同的重要要素。如原承租人只是承租一栋房屋中的一套或几套，现出租人拟将整栋房屋出租，则原承租人因不具备同等条件的要求而不具有优先承租权。如果出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，出租人只要通知了原承租人，原承租人未参与招标、拍卖或其他竞价的，则视为放弃优先承租权，或者原承租人最终未中标的，也视为其不具有同等条件而丧失优先权。 5.优先承租权的行使时间。在合同双方明确约定期限的情况下，只要对优先承租权及其行使期限的约定不违反法律禁止性规定，期限的长度可按照合同双方的约定。在合同没有约定的情况下，这个期限
妇女儿童权益保障法 （1992年4月3日第七届全国人民代表大会第五次会议通 过 1992年4月3日中华人民共和国主席令第58号公布自1992年10月1日起施行） 目录 第一章总则 第二章政治权利 第三章文化教育权益 第四章劳动权益 第五章财产权益 第六章人身权益 第七章婚姻家庭权益 第八章法律责任 第九章附则 第一章总则 第一条为了保障妇女的合法权益，促进男女平等，充分发挥妇 女在社会主义现代化建设中的作用，根据宪法和我国的实际情况，制定本法。 第二条妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活 等方面享有与男子平等的权利。 国家保护妇女依法享有的特殊权益，逐步完善对妇女的社会保障制度。
禁止歧视、虐待、残害妇女。 第三条 保障妇女的合法权益是全社会的共同责任。国家机关、社会团体、企业事业单位、城乡基层群众性自治组织，应当依照本法和有关法律的规定，保障妇女的权益。 国家采取有效措施，为妇女依法行使权利提供必要的条件。 第四条国务院和省、自治区、直辖市人民政府，采取组织措施，协调有关部门做好妇女权益的保障工作。具体机构由国务院和省、自治区、直辖市人民政府规定。 第五条中华全国妇女联合会和各级妇女联合会代表和维护各族 各界妇女的利益，做好保障妇女权益的工作。 工会、共产主义青年团，应当在各自的工作范围内，做好保障妇女权益的工作。 第六条国家鼓励妇女自尊、自信、自立、自强，运用法律维护 自身合法权益。 妇女应当遵守国家法律，尊重社会公德，履行法律所规定的义务。第七条对保障妇女合法权益成绩显著的组织和个人，各级人民 政府和有关部门给予表彰和奖励。 第二章政治权利 第八条国家保障妇女享有与男子平等的政治权利。 第九条妇女有权通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经 济和文化事业，管理社会事务。
承租人优先购买权的性质 1、承租人优先购买权是一种法定权利。 承租人优先购买权是由法律直接加以规定，也即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定或习惯而产生。承租人享有优先购买权的现行法律依据主要有：《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。" 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。" 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。" 《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。由于承租人优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。 2、承租人优先购买权具有物权性质，是一种准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力就是体现，可以对抗第三人。 从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势，即通说所谓的“租赁权的物权化”。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。 承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但它能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。明确承租人的优先购买权是一种准物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。 另有学者认为，承租人优先购买权是一项物权，是给出租人增加的合法负担。对该观点，笔者不敢苟同，因为租赁权尽管出现物权化的趋向，但一般而言，其性质仍为债权。我国现