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承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权
一、据以研究的案例
2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。2003年9月5日，甲公司与乙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，甲公司将该楼(建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米)出售给乙公司，房屋总价款为18 900 000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向百货商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。
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一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。
二、相关法律问题研究
本案的争议焦点是蒋某是否符合法定优先购买权的条件，那么，何谓承租权人的优先购买权，其成立条件是什么呢?
(一)先买权的定义和渊源
民事法律中的优先购买权是指公民，法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权的优先性主要从“同等条件”和“购买时间”两个方面得以体现。所谓“同等条件”主要指在出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面优先权人与其他购买人相同。“购买时间”优先是指条件相同的情况下，优先权人在顺序上先于其他人购得该出卖物。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”按照《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权，来源于上述两项规定，那么，如何界定优先购买权，正确诠释“同等条件”是处理本案的关键：
(二)优先购买权的法律特征
优先购买权实质是对所有权的一种制约。其法律特征如下：
1.优先购买权是对所有权人行使自己财产处分权的一种限制。根据我国现行立法规定，房屋出租人在出卖自己所有房屋时，同等条件下承租人可以违背出租人的意愿而取得优先购买权。可见，出租人对自己所有财产的处分受到限制，不能完全按照自己的意愿行使对财产的处分权。
2.优先购买权是一种法定的权利，是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的，具有法定性。它不允许出卖人和优先权以外的其他买受人通过协议任意更改。按照市场法则，出卖人可以根据情况在合理的范围内确定商品的交易价格，并根据自己的意愿来选择买受人。但根据法律的规定，出租人在同等条件下必须优先出让于承租人，却不能自由选择交易对象。
3.优先购买权具有对抗第三人的效力。即优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。这也是司法解释明确规定的。
因此，本案中如果确定蒋某享有优购买权，就足以导致甲公司与乙公司之间的买卖合同无效。
(三)先买权的成立条件
按照法律规定，承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”，因此，对于同等条件的准确定义则是处理这类案件的关键。本案的争议焦点也是蒋某承租的430平方米与整栋楼是否是“同等条件”。对于“同等条件”，法律及司法解释没有明确的阐述，在审判实
践中有两种不同的观点。一是绝对同等说，即说认为先买权人认购条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为先买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。笔者同意第一种观点，并从理论上进行如下探讨：
1、从一般文字解释上“同等条件”为“相同条件”
现代汉语词典对于“同等”的解释是“相同、一样”，则同等条件是相同条件下承租人享有优先购买权，应当为绝定相同，而非大致相同。本案中，甲公司整体出售面积为7836.5平方米的整栋楼，蒋某只在其中承租430平方米的一间房屋，条件并非相同。
2、从优先购买权的立法本意上没有扩大化解释的意图
承租人优先购买权的赋予的当时环境是不动产资源的匮乏，立法追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护。从立法本意可以看出，仅仅是为了保护租赁关系的稳定和安全，对所有权人已出租标的所有权权能进行限制，而并非对所有权人的权利做无限扩张的限制。因此，只有当所有权人选择将房屋分割出售时，才受到先买权的制约。
而且现代立法环境已经改变。市场的高度发达，生活资料来源的日益丰富，导致社会形成了一种以市场为媒介的资源配置机制，承租人可以顺利从市场取得相应的房产。这种优先购买权的赋予并不能起到保护其基本生活状况的作用。从维护既有的房屋利用关系而言，“买卖不破租赁”规则即可实现此目的。因此，从承租人优先购买权立法的第一个宗旨而言，租赁房屋的出卖并不能破坏房屋已有的租赁关系。况且租赁关系本来就是一个基于合同而形成的债权关系，是有期限的权利。进一步而言，如果优先购买权的赋予是为了维护一种稳定的社会秩序，或者是一种稳定的预期的话，那么对于承租人而言，承租期限的维护是其主要目的，至于最后是否取得租赁物的所有权并未包含在其预期之内。所以，
对于优先购买权的界定应当是逐渐严苛的，不仅从标的物的同一性，出卖的价款、支付方式及支付期限等方面严格审查其同一性。而且同等条件的决定权应当归属所有权人，以免所有权人的权利受到过多侵害。
3、“同等条件”实为限制优先购买权之用
法律规定“同等条件”具有如下意义：第一，表明优先购买权的相对性和有条件性，并不是在任何条件下优先购买权都绝对地存在和可以行使。第二，表明法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价，只要附上“同等条件”，出卖人的合法权益就会得到保障，不至于因优先购买权的行使而遭受损害。第三，表明优先购买权并不是绝对地剥夺其他购买人的购买机会。“同等条件”是就优先购买权人与其他购买人给定的条件相比较而言的，只有在各自给定的条件相同的情况下，优先购买权才成立并可行使，如果其他购买人给定的条件明显优于优先购买权人，则优先购买权不能成立，当然也不得行使，因此“同等条件”的目的正是为了维护出卖人利益，限制先买权人的权利滥用。这样，第三人所提供的任何条件(包括机会)，均是出卖人的利益所在，先买权人不能提供，就不符合同等条件。所有权人对于其所有权是分割出售还是整体销售，应为出卖人的权利，不能以优先权人的观念衡量，否则就侵犯了所有权人出租标的外的所有权。那么就本案而言，所有权人整体处分其房产，而不是分割处分，承租部分房产的承租人就不存在先买权。
5、所有权的行使在非“同等条件“下不受先买权的干预
所有权是绝对的、排他的，其绝对性、排他性是“在法律规定的范围内自由支配标的物并排除他人干涉的权利”，包括占有、使用、收益、处分。因此，所有权人处分多少，采用何种方式处分，希望获得的收益是多少，这都是所有权人主观上行使所有权的行为，任何人无权干涉。法律设定承租人的先买权，并无意侵害所有权人的权益。从法理上讲，
法律不应在保护一种权利的同时损害另一种权利，所有的权利都有获得法律保护的资格和机会，“同等条件”正是基于这一原理而为法律所规定。就本案而言，只有甲公司选择将建筑物分割出售时，蒋某才有就其承租部分的优先购买权;而不是蒋某因为承租楼房的一间，而导致甲公司丧失将建筑物整体出售的权利。
6、优先权是法定权，其权能的来源和扩展均应当依据法律规定。
承租人的先买权是依据法律规定产生，其外延的扩展或特殊情况下的变通也应当依据法律法规或相关司法解释的规定产生。如德国民法典第505条第2款规定的一般条件是：“行使先买权时，先买权利人和义务人之间的买卖，按照义务人与第三人约定的相同条款而成立”。“相同条款”标准，实际上是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。所谓“特殊情况下的变通条件”，是德民法典第507、508、509条对三种特殊情形的规定：(1)存在从给付的买卖。即出卖人与第三人所订立合同条款中，第三人有从给付义务而先买权人又不能履行的，得以交付从给付的价金代替。若从给付不能以金钱估价时不得行使先买权。(2)先买权标的物与其他标的物同时出卖时，第三人以总价金买受者，“先买权人应按比例支付总价金的一部分”，如果先买权义务人因全部标的物在分离时显受损失，可以请求先买权扩及于全部标的物，否则不得行使先买权。(3)存在延期付款的优惠条件的买卖。出卖人允许第三人延期付款的，对先买权人也生效力。但先买权人必须为延期偿付的价金提供担保，方能成立。从以上规定看，德国民法典对先买权要件的规定，严格遵循“同等条件”。法律无明确的规定，则不能变通，变通仅限于法律明确规定的三种情况。我国的法律及司法解释也没有对“同等条件”作出“特殊情况下的变通规定”，因此，先买权标的物与其他标的物不可分割的共同出卖时，先买权人无权行使先买权。
综上分析可见，本案的被告-产权人没有分割出售其财产，部分承租人就不能以优先购买权对抗产权人的处分权。
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承租人优先购买权 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于9月1日正式施行。该司法解释对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，并明确了承租人的优先购买权。 最高人民法院民一庭负责人介绍，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。为此，《解释》规定，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。 该解释明确租赁合同无效的范围，即仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。 此外，该司法解释还依法保护承租人的优先购买权。该《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 优先购买权行使的实质要件——同等条件 优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。而在审判实践中，历来有两种不同的观点。一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与
房屋承租人优先购买权之研究 作者：戴孟勇 屋，就其大小、位置、环境等综合情况衡量，无疑是独一无二的，不会存在"同等条件"，所以承租人也不能行使优先购买权。不过，如果第三人所提供交换的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能够提供同样内容的给付，则仍然可以主张行使优先购买权。［18］最后，在出租人以房屋抵债的情况下，因其目的在于通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从这个角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。在这方面，《澳门民法典》第1308条关于共有人以其份额向第三人作代物清偿时，其他共有人享有优先购买权的规定，可资参照。 从字面含义看，所谓"出卖"，应当包括拍卖的形式在内。根据《法国民法典》第815-15条和《瑞士民法典》第681条的规定，在拍卖的情况下，权利人仍然可以行使优先购买权。在我国，按照《中华人民共和国拍卖法》（以下简称为《拍卖法》）第3条的规定，拍卖乃是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见，拍卖虽然是一种比较特殊的、法律设有特别规则的交易方式，但其含义尚未逸出"买卖"的文义范围之外。因此，从解释论的角度来说，对《合同法》第230条所规定的"出卖"一词进行文义解释的结果，并不能将拍卖排除在外，也就是说，在房屋拍卖的情况下，承租人仍然有权行使优先购买权。不过，在一些行政法规、地方性法规和规章中，对于拍卖问题却存在有不尽相同的规定。按照《城市房地产抵押管理办法》第41条和第42条的规定，在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。这显然是承认了在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权。在一些地方性法规和规章中，有的明确规定在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权；［19］有的则否认承租人有权行使优先购买权。［20］尽管从理论上说，行政法规、地方性法规和规章中这些各自为政的做法是违反法制统一原则的，但在实践中，这些规定往往被法院援引为审判的依据。因此，在确定拍卖的情况下承租人能否行使优先购买权时，不能仅仅根据《合同法》的有关规定就得出完全肯定的结论，还应当看行政法规以及地方性法规和规章中的具体态度如何。站在立法论的立场考虑，笔者认为，拍卖虽然属于买卖的一种方式，但毕竟法律设有特别规定；它既然以"价高者得"为原则，当不会存在两个竞买人以相同的报价而分别成交的问题。在拍卖的情况下，如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权，则应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面也不免造成偏惠优先购买权人的结果，［21］而且还会影响拍卖行为的公信力。所以，就房屋拍卖而言，未来立法不应允许承租人行使优先购买权。当然，在这种情况下，为实现承租人优先购买权制度的立法目的，妥善保护承租人的利益，法律应同时规定出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人，以便承租人决定是否参加竞买。这可以视为对承租人无法行使优先购买权的一个补救措施。 此外，按照《德国民法典》第570b条之（1）的规定，如果出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的，则承租人不得行使优先购买权。这种做法可资赞同，因为家庭成员之间的房屋买卖，不免具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定，但在操作上不妨采取同样的解释。
关于采光权的相关法律规定以及补偿办法 关于采光权的相关法律规定以及补偿办法 一、民法通则第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”规定相同的还有《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定 二、司法解释的有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定（但未对采光问题单独规定）。此外还有《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。” 三、行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条的规定。属于行政规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。
四、河北省高院［1993］3号《关于审理采光纠纷案件的几点意见（试行）》规定： （1）城乡建筑物应符合规划要求，合理利用土地，有利生产、方便生活，不得影响相邻方的采光。 （2）建筑物的采光应保证冬至日午间满窗日照时间不少于1小时，或者全天有效日照时间累计不少于2小时。 日照时间的认定，应在冬至日进行实地测量或者委托有关部门进行测量并鉴定，被遮挡建筑物窗户底沿应距地面 1米以上，其面积大于规定标准（室内面积的七分之一）的，按规定标准计算。 （3）按原基原高翻建房影响相邻方采光或者被遮挡建筑物是在遮挡建筑物建成之后兴建的，不认定为侵权。 （4）被遮挡物是违章建筑的，其采光请求不予保护；遮挡物是违章建筑的，不得兴建，已兴建的应当拆除。 （5）按城市总体规划设计的建筑物影响相邻方采光的，应允许兴建，但兴建方应为对方解决取暖、照明、调换住房或者给予经济补偿。给予经济补偿的，补偿标准以受影响建筑物的居住面积计算，每平方米一次性补偿100-200元，被遮挡建筑物列入拆迁范围的，酌情补偿，补偿后列入拆迁范围的，不再返还补偿费。
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取贵行实现抵押权所需的行动、及时终止租赁关系、腾空承租房屋、履行相关 手续等； 2、本人/本公司承诺无条件放弃对该抵押物的优先购买权。上述承诺自出具之日起生效，至全额偿还贵行授信项下债务前始终有效。 承诺人（亲笔签名/盖章）：年月日 篇三：抵押物管理中存在的租赁风险与防范 抵押物管理中存在的租赁风险与防范 由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无 法实现抵押权，造成信贷资金损失。 一、抵押权与租赁权相关法律规定 1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知 承租人，原租赁合同继续有效”。本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实 操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。 2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65 条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期 内对抵押物的受让人继续有效”。抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的 租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响。 3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 二、恶意租赁的类型 1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷； 2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权； 3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规 避法律。 三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题 1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大， 很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。
关于承租人优先购买权问题的一点探讨 北京良弼律师事务所合伙人孙智全 作者曾处理一起再审案件中涉及到承租人优先购买权的问题，一、二审法院以《合同法》第五十二条规定为依据，认定出租人与第三人构成恶意串通损害承租人的利益，据此判决出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁合同纠纷司法解释》）虽然已于2009年9月1日起施行，但是对于《合同法》第五十二条第（二）项规定如何在审理侵害承租人优先购买权纠纷中适用的问题，并没有给出明确具体的答复。本文尝试对此问题发表一点看法，以兹抛砖引玉。 一、关于《合同法》第五十二条第（二）项与《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条、第二十四条是否存在冲突的问题 《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”笔者认为，该条规定的意思非常明确，仅指出租人一方违反法定的通知义务，未在合理期限内通知承租人或其他方式侵害承租人优先购买权的，承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能要求出租人承担赔偿责任。该条规定并没有涵盖出租人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同的情形，因此，若存在出租人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同的情形的，承租人仍可依据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，请求确认出租人与第三人恶意串通签订的侵害其优先购买权的房屋买卖合同无效。 同时，由于第三人是与出租人恶意串通，是有恶意的，不是善意第三人，因此不属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十四条规定的“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”情形，因此，即使租赁房屋已经转移登记给第三人，也不能适用该条规定驳回承租人优先购买房屋的主张。
住宅采光权纠纷的法律解决 一、采光权的内涵与性质 (一)采光权的内涵 采光权(也称为日照权)是指不动产的所有人或使用人为获得日照而要求邻人限制其房屋或其它构造物的距离或高度的权利。 分析采光权的定义，我们不难看出采光权具有以下特征： 1．采光权的主体是相邻者，具体包括不动产的所有者和使用者。 2．采光权的客体是相邻者基于相邻关系而应当获得的日照利益。 3．采光权的内容是限制邻人不动产的距离或高度。 4．采光权的本质是为了自己的便利而限制别人的权利。 (二)采光权的性质 我国对采光权的规定最早见于《民法通则》第八十三条，在最新的<<物权法(草案)》中对采光权也有相关规定。采光权是相邻权的一种，相邻权就是“法律为谋共同生活之调和，对于双方所有权之权能加以限制，或禁止一方于其土地上为一定行为或令邻人容忍他方为一定之行为，其性质为法律上的限制”。 从卫生角度上分析，阳光的照射，会引起人们的各种光生物学反应，促进身体的新陈代谢。 采光权纠纷的发生，归纳起来不外乎两种情形：违法建筑遮挡合法建筑的采光日照，经规划许可的合法建筑遮挡相邻建筑的采光日照。 二、解决采光权纠纷的两个关键问题 解决采光纠纷必须把握好以下两个问题。 (一)采光权是否受到侵害的判断问题 我国对于以何种标准判断是否构成采光权侵权，法律条文中没有做出明确规定，有关司法解释中也没有给出明确答案。同时，采光问题还牵涉到建筑物所处的地理位置(南方、北方)、整体布局是否同纬线平行、两建筑之间有无建筑夹角、所处地区的气候带、是否处于旧城改造区、太阳高度角以及日照影长率等非常复杂的建筑专业问题，这也给处理采光权问题带来了极大的困扰。
论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条(一) 关键词:房屋租赁优先购买权形成权同等条件对抗效力登记 内容提要:房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有强制缔约义务，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但是，由于上述法律规范过于简略以及缺乏可操作性，在司法实践中留下许多制度适用上的疑难。2008年12月18日，依据最高人民法院发布的公告，《民法通则司法解释》第118条从2008年12月24日起被废止，理由是“与《物权法》有关规定冲突”。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。 一、房屋承租人优先购买权的性质分析 优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点： 第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。1]我国理论上有许多学者赞同该说。2] 第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。3] 第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。4] 第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委
竭诚为您提供优质文档/双击可除 租赁合同优先权 篇一：贷款放弃租赁优先权承诺书 放弃租赁优先权承诺书 中国农业银行股份有限公司支行行： 本人对出租方以坐落于*****号的房地产（房产所有权证号：***,建筑面积***平方米，国有土地使用证号：****，土地面积****平方米）向贵行抵押贷款一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺： 1、本人与出租方于日签订了《房屋租赁合同》，如贵行按与出租人签订的抵押（借款）合同行使抵押权及处置抵押物时，本《房屋租赁合同》将自动解除，不再对贵行或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵行通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造成的损失由本人向出租方追索，与贵行或新的房产受让人无关； 2、《房屋租赁合同》在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在征得贵行书面同意的前提下方才对《房
屋租赁合同》进行修改或补充。并确认存放于贵行的《房屋租赁合同》复印件与原件相一致。若有该租赁事项的其他条款或版本，则以存放于贵行内的版本文件为准。 承租人（签章）： 法定代表人： 日期：年月日 出租方意见： 本人对上述承诺书内容已通读且无任何异议，并愿意遵守上述内容。 出租方（签章）： 日期：年月日 篇二：放弃租赁优先权承诺书 放弃租赁优先权承诺书 xx公司： 本人对出租方以位于（房产证号：，面积）的房产为贵司与签订的编号为《抵押合同》提供抵押担保一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺： 1、本人与出租方于年月日签订了《房屋租赁合同》，如贵司按编号为的抵押合同行使抵押权及处置抵押物时，本《房屋租赁合同》将自动解除，不再对贵司或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵司通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造
房屋承租人的优先购买权 【案例介绍】 1998年6月7日，上海金都制衣有限公司（以下简称“金都公司”）与上海鹏程实业公司（以下简称“鹏程公司”）签定房屋租赁合同一份。合同约定：由金都公司承租鹏程公司享有所有权的仓库一间，用于存放布料和成品。租期一年，从1998年6月15日至1999年6月15日。合同期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。合同还规定了违约责任的承担方式。1999年5月初，在合同即将到期时，金都公司几次向鹏程公司提出商谈续租事宜的请求，但后者一直未给予明确答复。与此同时，鹏程公司正在和其主要客户之一——上海东平经济发展有限公司（以下简称“东平公司”）洽谈转让该仓库产权的有关事宜。金都公司在得知此事后，即向鹏程公司表达了愿意购买所承租的仓库的想法。1999年5月10日鹏程公司告知金都公司，东平公司愿意出价15万元购买仓库。金都公司当即表示愿意以同样的价格和条件买卖仓库。然而，金都公司的负责人考虑到日后联系工作和开展业务的需要，认为既然双方的条件相同，还是愿意将仓库卖给东平公司。为此，鹏程公司与东平公司协商确定，双方按照15万元的价格转让仓库的所有权，但对外一律宣称转让的价值为20万元，双方对此价格必须严格保密。嗣后，鹏程公司向金都公司征询是否愿意以东平公司的出价——20万元买下仓库。金都公司表示价格过高，放弃购买。东平公司遂于10月5日与鹏程公司签定了《房产转让协议书》，并按照法律的规定办理了相关的过户、登记手续。后来，金都公司从鹏程公司内部工作人员处得知仓库转让的真实情况后，即认为鹏程公司和东平公司的行为侵犯了其优先购买权。经与鹏程公司协商无效后，遂向法院提起诉讼，要求确认鹏程公司的转让行为无效并确认其对鹏程公司房产的优先购买权。 【几种观点】 金都公司是否享有对承租房屋的优先购买权？如果有，其放弃购买的意思表示是否意味着它丧失了优先购买权？鹏程公司与东平公司之间的房产转让协议是否有效？围绕这些问题，有以下几种不同意见： 1、金都公司不享有对承租房屋的优先购买权。因为在金都公司与东平公司的房屋租赁协议中仅仅约定“承租人在同等条件下享有优先承租权”，而无关于优先购买权的约定。 2、虽然当事人未就优先购买权事宜作出约定，但依据有关法律的规定，承租人享有优先购买权。然而，金都公司最终还是表示不愿购买其承租的仓库。既然已经作出决定就不得反悔。 3、金都公司依法享有对承租房屋的优先购买权。其放弃购买的行为并非出于真实的意思表示，不发生法律效力。鹏程公司与东平公司之间的房产转让行为依法应认定为无效。 【评析意见】 本案主要的争议在于出租房屋出卖时承租人的优先购买权问题。应当承认，在我国目前的房地产法律体系中，对此的规定还很不完善。主要表现在《城市私有房屋管理条例》第11条的规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但该条例仅适用于私有房屋即个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房的租赁行为，所以审理本案没有房地产的特别法作为依据，只能参照《最高人
论承租人优先购买权的若干法律问题 优先购买权亦称“先买权”是特定人依约定或法律规定于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。承租人先买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定或双方约定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。先买权制度在我国历史上最早最完备，早在我国唐律中就规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。当时先买权制度的功能在于保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占有。在国外民法上关于此制度可以追溯到古希腊、罗马时期。拜占庭时期的罗马法上就有所谓Jus Protimiseos。中世纪意大利学说上有所谓Jusretractus。亦属一种先买权，德国普通法中Retraktrecht一语即由此而来。现代大陆法系各国民法典中也大都规定了这一制度。《法国民法典》第815—14条至815—16条规定了共有人的优先购买权及其行使规则。法国的其他法律还规定了各种先买权。如佃农对承租土地的先买权。《德国民法典》中的先买权分为债权先买权和物权先买权。第504条至514条是以约定方式设立债权先买权的规定，第570b条规定了承买人先买权。第1084条至1104条是以约定方式设立物权先买权的规定。第2034条—2047条共同继承人先买权的规定是法定的物权先买权。德国其他法律还规定了法定的物权先买权。物权先买权的客体只能是不动产，债权先买权的客体可以是物或权利，物权先买权有对抗第三人效力，而债权先买权则不具有对抗效力。《瑞士民法
典》第681条规定法定先买权的原则，行使方式，变更与放弃，第682条规定共有人和建筑权人的先买权，农业经营和土地的先买权。《日本民法典》第905条共同继承人的应继份取回权与先买权具有同等效果。我国《澳门民法典》第408—417条规定约定先买权，第1308—1309条规定共有人的先买权，第1970条规定共同继承人的先买权。台湾地区民法第919条规定了典权的留买权，土地法规定的先买权有第34条之一共有人的优先承购权，第104条地上权人、典权人或承租人及其他所有权人的优先购买权，第107条耕地承租人的优先承买权，第124条永佃权人的优先承买权；耕地三七五减租条例规定的先买权有第15条的优先承买权。 “法律不仅是一个规则体系，而且也是一个制度体系。法律制度直接体现了法律原因的精神内核，法律所追求的价值目标及社会的现实需求，并由此而成为相应规则产生和变更的依据……制度之完善决非朝夕蹴就，亦非立法者单纯的天才设计所能造成。制度必须根植于实践，具有应然和实然的正当性，才可能具有旺盛的生命力。”承租人优先购买权的意义首先在于它符合我国的家族观念和伦理观念，着眼于社会经济发展的公序良俗的维持，不独在农业社会有其作用，即使在当今工商高度发达之社会其立法本旨仍有相当注意之处。从某种意义上讲，承租人的先买权并不能从法律逻辑中直接推导出来，她是一种习惯的沉淀。这也验证了“法律的生命不是逻辑，而是经验”这句话。其次承租人基于占有、使用出租人房屋这一事实，必然会围绕该房屋在社会上形成诸如生产、生活许多方面的特定联系，因此当出租人要出
一、采光权的法律依据和规范如下： 1、《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 2、《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。” 3、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）中第97－103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。 4、《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”。
5、《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”“城镇个人建造住宅，必须经城市规划管理机关审查批准，发给建筑许可证后，方可施工。” 6、《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第七条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。 7、房屋采光权方面的界定是指住宅日照标准：住宅建筑的底层窗台面应能获得大寒日日照不低于2小时的标准。（《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）第5.0.2.1条规定）。 二、解决办法。 1 、与遮挡你房子的楼房开发商协商，要求赔偿； 2、向法院起诉该开发商，要求赔偿。
放弃租赁优先权承诺书五篇 篇一：放弃租赁优先权承诺书 （适用于房屋抵押） XX有限公司： 本人对出租方以位于 （房产证号：，面积：平方米；土地证号：，面积：平方米）的房地产向贵行抵押贷款一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺： 1、本人与出租方于年月日签订了《房屋租赁合同》，如贵行按编号为的抵押（借款）合同行使抵押权及处置抵押物时，本《房屋租赁合同》将自动解除，不再对贵行或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵行通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造成的损失由本人向出租方追索，与贵行或新的房产受让人无关； 2、《房屋租赁合同》在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在征得贵行书面同意的前提下方才对《房屋租赁合同》进行修改或补充。并确认存放于贵行的《房屋租赁合同》复印件与原件相一致。若有该租赁事项的其他条款或版本，则以存放于贵行内的版本文件为准。 承租人（签章）：
法定代表人： 日期：年月日 出租方意见： 本人对上述承诺书内容已通读且无任何异议，并愿意遵守上述内容。 出租方（签章）： 日期：年月日 抵押财产未出租声明书 （适用于房屋抵押） XX有限公司： 本抵押人以坐落于的房地产（房产证 号：，面积：平方米；土地证 号：，面积：平方米）为贵行信贷业务提供抵押担保，在此声明： 1、在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿贵行一切损失； 2、在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得贵行书面同意。 抵押人（签章）： 法定代表人：
日期：年月日
篇二：放弃优先购买权声明 现接到位于产权人的通知，需将该房地产出售给第三人，现作为该房地产的承租人，本人在此声明，放弃对该房地产的优先购买权。 原产权人须及时与新产权人签定租赁合同变更协议（变更事项仅限于出租方主体名称的变更），新产权人必须按照租赁合同的约定履行出租人的一切相关义务。本人承认该变更后的租赁合同有效，同时本人声明自收到该房地产买卖双方签定的《租赁合同变更通知书》后，严格按照变更后的租赁合同向新的产权人履行承租人的义务，并将租金付至《租赁合同变更通知书》中指定的账户。本人联系方式如下： 联系电话： 寄信地址： 邮政编码： 承租人签名： 签署日期：年月日
共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权 一、据以研究的案例 刘甲与刘乙系亲兄弟关系，2000年两人共同出资新建了一栋三层住宅小楼。刘甲一家住在二层，刘乙一家住在三层，第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。后来刘乙另有住房，便迁往他处，将其所有的第三层楼房出租给钱某居住。2008年8月刘乙因生意亏损急需用钱，希望将该层楼房出售，并报出具体的出售价格。刘甲得知后表示愿意出资购买，钱某也表示愿意出资购买。后来刘乙将该房卖给钱某，双方签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。刘甲得知后与刘乙交涉要求买房，但刘乙认为钱某系该房承租人，享有优先购买权。双方协商未果，刘甲以刘乙为被告、以钱某为第三人，向法院提起诉讼。 原告刘甲诉称，自己是被告刘乙所出售房屋的原共有人，虽其房屋的产权已分立，但仍属于一个整体，并且需要相互配套使用，自己应享有优先购买权。被告刘乙将房子卖给第三人钱某，自己并不知情，被告刘乙也未通知自己，因而被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同应属无效。 被告刘乙辩称，依照法律规定，承租人钱某享有优先购买权，且自己与钱某订立了房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续，房屋买卖合同有效。 第三人钱某述称，自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权。且房款已付清，房屋已办理过户手续，自己已取得楼房的所有权。 法院经审理认为，房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。原告刘甲与第三人钱某均对房屋享有优先购买权，在原告刘甲与第三人钱某出价相同的情况下，原告刘甲获得优先购买的权利。被告刘乙在原告刘甲明确表示愿意购买的情况下，以同样的价格将楼房出售给第三人钱某，侵犯了刘甲的优先购买权，应属无效。故法院判决如下：(1)被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同无效；(2)原告刘甲享有优先购买权；(3)诉讼费用由被告刘乙承担。 二、相关法律问题分析 本案在审理过程中有以下两种不同意见： 一种意见认为，刘甲作为按份共有人享有优先购买权，钱某作为承租人享有优先购买权，根据民法的一般规则“物权大于债权”，刘甲的优先购买权更优先，所以刘乙与钱某的房屋买卖合同关系无效。 另一种意见认为，承租人钱某对刘乙所出卖的房屋享有优先购买权，且双方已办理了过户手续，房屋买卖合同有效，钱某取得房屋所有权。 笔者同意第一种意见，分析如下： (一)优先购买权的概念及种类 优先购买权，又称“先买权”，是指特定的权利人依照法律规定在同等条件下可以优先购买某项特定财产的权利。司法实践中我们常遇到优先购买权的冲突问题，如房屋共有人将其房屋出租给第三人，当共有人一方转让房屋时，就会产生共有人与承租人之间发生优先购买权的冲突的情形。 所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出
前言 承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”,不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 1. 承租人优先购买权的社会现状 (1) 1.1. 承租人的优先购买权的社会意义及问题 (1) 1.2.承租人的优先购买权的法律规定 (1) 2. 承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存 (2) 2.1.优先购买权竞存之称谓 (2) 2.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的学说及理由 (2) 2.3.承租人优先购买权与共有人优先购买权之间存在竞存 (3) 2.4.审判实务中出现承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的原因 (5) 3. 承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系 (6) 3.1.承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系存在的学说观点.. 6 3.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的解决 (8) 结语 (10) 注释 (11) 参考文献 (12) 致谢 (14)
论承租人的优先购买权 摘要：共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。当前对两优先购买权是否会发生竞存以及发生竞存时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议。通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞存。由于我国现行法律对处理涉及承租人优先购买权争议规定的比较原则，在司法实践中，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。导致司法实践中对此存在诸多分歧，给这类案件的审理带来不少困难。有鉴于此，本人拟对共有人优先购买权和优先购买权竞存的位次排序等加以探讨，提出一些粗浅的认识。 关键词：共有人, 承租人 , 优先购买权 , 竞合，排序 1. 承租人优先购买权的社会现状 在对我国承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存问题的现状进行阐述之前，笔者认为应该让读者对承租人优先购买权的有关情况进行大致的了解。 1.1. 承租人的优先购买权的社会意义及问题 承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”[1]，不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。 1.2.承租人的优先购买权的法律规定 承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。 [2]我国现行法律对承租人优先购买权的规定主要有：（1）《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，要提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。（2）《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下。享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，
房屋承租人的优先承租权 5月28号通过的《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”《民法典》该条款内容的确定，是我国首次在法律层面确立原先一直散见于各项地方性法规中有关“优先承租权”的规定。在5月22日全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨《关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉的说明》中对此还特别强调此举“是落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权（草案第七百三十四条第二款）。”从立法目的上看，该条款是顺应我国时代发展变化需要，借鉴有关立法和实践成功经验的结果，是一条广受赞誉的好规定。 理论上的“优先承租权”是指在房屋租赁中，租赁期限届满，出租人继续出租的，满足一定条件的承租人，在与第三人同等条件下优先承租该房屋的权利。但对权利属于何种性质有的认为是一种请求权，属于债权；有的认为是该权利是一种附条件的强制缔约权；还有的认为是一种形成权。笔者赞同该权利性质为形成权的说法。 参照《民法典》第726、727、728条关于承租人优先购买权行使的规定，关于优先承租权的具体行使，具体需要注意以下几个问题： 1.享有优先承租权的主体。主体仅限于原房屋租赁合同的承租人，该“房屋”按照《城市房地产管理法法》第二条规定，“指土地上的
房屋等建筑物及构筑物。”因此，场地或其他动产租赁物的承租人不享有优先承租权。该房屋租赁类型既包括为居住使用为目的住宅租赁关系，也包括为生产经营使用为目的的商事租赁关系。 2.以存在合法有效的长期房屋租赁关系为客观前提条件。不存在合法的租赁关系、或者只是不定期租赁关系的承租人不享有优先承租权，比如违法转租中的次承租人不享有优先承租权。 3.出租人继续出租为行使优先承租权的主观前提条件。实践中须注意防止以下情况：出租人先借收回房屋不再出租之名，后过一定期限又继续出租给第三人从而损害承租人优先承租权。理论上出租人回收自用一定期限再出租并不能禁止，但多长期限内再出租他人会认定是损害到原承租人的优先承租权需要有关部门具体明确。 4.必须是在同等条件下行使。对“同等条件”通常是考虑租赁价格、租金支付方式、租赁期限等构成租赁合同的重要要素。如原承租人只是承租一栋房屋中的一套或几套，现出租人拟将整栋房屋出租，则原承租人因不具备同等条件的要求而不具有优先承租权。如果出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，出租人只要通知了原承租人，原承租人未参与招标、拍卖或其他竞价的，则视为放弃优先承租权，或者原承租人最终未中标的，也视为其不具有同等条件而丧失优先权。 5.优先承租权的行使时间。在合同双方明确约定期限的情况下，只要对优先承租权及其行使期限的约定不违反法律禁止性规定，期限的长度可按照合同双方的约定。在合同没有约定的情况下，这个期限
关于采光权被侵犯的一些法律规定 1、民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 2、《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。” 3、《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 4、属于司法解释的有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定（但未对采光问题单独规定） 5、属于司法解释的有《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。” 6、属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条的规定：城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境
卫生和毗邻建筑的采光、通风。城镇个人建造住宅，必须经城市规划管理机关审查批准，发给建设许可证后，方可施工。 7、属于行政规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。 判断采光权被侵犯可参照的标准主要是《国家标准城市居民住宅区规划涉及规范》第五章中规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确立”，“住宅日照标准应符合一定的规定，对于特定情况还应符合下列规定：（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；（2）在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。 采光权案件审理之我见 一、由于相关法律规定的笼统性，加大了采光权案件审理的难度 随着公民法律意识的不断提高，以法律手段解决问题的案件也会越来越多，相邻关系会越来越被人重视。相邻关系，即相邻财产关系，指毗邻不动产所有人或