如何保障房屋优先购买权
优先购买权纠纷案件，往往涉及出卖人、买受人、主张优先购买权人等多人参加诉讼。而在诉讼中他们各自的诉讼地位如何，司法实践中的做法不尽一致。笔者认为，在诉讼程序处理中，可分以下几种情况处理：
一是买卖关系尚未成立的，优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼，优先购买权人是享有权利的一方，出卖人是负有义务的一方，根据优先购买权人的性质和特征，买受人虽与本案有一定的关系，但案件的实体处理结果对其没有法律上的利害关系，其不作为案件当事人参加诉讼，法院也不宜依职权追加其为当事人。如果因情况需要须由买受人出庭才能查清事实真相的，其可以作为证人出庭作证。
二是买卖关系已经成立，优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼。这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉，买受人将合法受让和占有标的物。
三是出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼，在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买的，优先购买权人应以有独立请求权的第三人资格参加诉讼。
处理优先购买权案件的原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂，处理难度也比较大，一般情况下，应根据具体情况妥善处理：
如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人，且没有放弃或丧失优先购买权，就应当支持原告的诉讼请求，即承认原告在同等条件下具有优先购买权;如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况，就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效，已经交付了房款的房屋，由双方相互返还，支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;优先购买权人已得知出卖情况后，因客观原因未能及时主张优先购买权，在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议，但其主张权利时只要未超过主张期限，一般情况下仍应支持优先购
买权人在同等条件下优先购买的请求;出卖人与购买人恶意串通，欺骗优先购买权人，损害了优先购买权人的合法权益，一经查实，应当宣布其买卖关系无效，如果房屋拆迁、改建，应视情况给优先购买权人适当的补偿。
数个共有人同时主张优先购买权的，如果房屋可以划分，则按均等优先购买处理;如果不能划分，数个主张优先购买权人协商解决不成的，由最先主张权利者购买;若最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有实体困难的，应由住房确有困难的人购买。
对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的，视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖分得的房屋，或者出租人出卖房屋时，既不作出优先购买的主动、明白、直接的表示，又不阻止其出卖给第三人，据此可推定为优先购买权人放弃权利。
房屋共有人和承租人同时主张优先购买权，应先考虑房屋共有人的权利，再考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可照顾承租人的优先购买权。
承租人优先购买权 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于9月1日正式施行。该司法解释对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，并明确了承租人的优先购买权。 最高人民法院民一庭负责人介绍，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。为此，《解释》规定，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。 该解释明确租赁合同无效的范围，即仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。 此外，该司法解释还依法保护承租人的优先购买权。该《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 优先购买权行使的实质要件——同等条件 优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。而在审判实践中，历来有两种不同的观点。一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与
房屋承租人优先购买权之研究 作者：戴孟勇 屋，就其大小、位置、环境等综合情况衡量，无疑是独一无二的，不会存在"同等条件"，所以承租人也不能行使优先购买权。不过，如果第三人所提供交换的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能够提供同样内容的给付，则仍然可以主张行使优先购买权。［18］最后，在出租人以房屋抵债的情况下，因其目的在于通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从这个角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。在这方面，《澳门民法典》第1308条关于共有人以其份额向第三人作代物清偿时，其他共有人享有优先购买权的规定，可资参照。 从字面含义看，所谓"出卖"，应当包括拍卖的形式在内。根据《法国民法典》第815-15条和《瑞士民法典》第681条的规定，在拍卖的情况下，权利人仍然可以行使优先购买权。在我国，按照《中华人民共和国拍卖法》（以下简称为《拍卖法》）第3条的规定，拍卖乃是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见，拍卖虽然是一种比较特殊的、法律设有特别规则的交易方式，但其含义尚未逸出"买卖"的文义范围之外。因此，从解释论的角度来说，对《合同法》第230条所规定的"出卖"一词进行文义解释的结果，并不能将拍卖排除在外，也就是说，在房屋拍卖的情况下，承租人仍然有权行使优先购买权。不过，在一些行政法规、地方性法规和规章中，对于拍卖问题却存在有不尽相同的规定。按照《城市房地产抵押管理办法》第41条和第42条的规定，在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。这显然是承认了在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权。在一些地方性法规和规章中，有的明确规定在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权；［19］有的则否认承租人有权行使优先购买权。［20］尽管从理论上说，行政法规、地方性法规和规章中这些各自为政的做法是违反法制统一原则的，但在实践中，这些规定往往被法院援引为审判的依据。因此，在确定拍卖的情况下承租人能否行使优先购买权时，不能仅仅根据《合同法》的有关规定就得出完全肯定的结论，还应当看行政法规以及地方性法规和规章中的具体态度如何。站在立法论的立场考虑，笔者认为，拍卖虽然属于买卖的一种方式，但毕竟法律设有特别规定；它既然以"价高者得"为原则，当不会存在两个竞买人以相同的报价而分别成交的问题。在拍卖的情况下，如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权，则应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面也不免造成偏惠优先购买权人的结果，［21］而且还会影响拍卖行为的公信力。所以，就房屋拍卖而言，未来立法不应允许承租人行使优先购买权。当然，在这种情况下，为实现承租人优先购买权制度的立法目的，妥善保护承租人的利益，法律应同时规定出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人，以便承租人决定是否参加竞买。这可以视为对承租人无法行使优先购买权的一个补救措施。 此外，按照《德国民法典》第570b条之（1）的规定，如果出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的，则承租人不得行使优先购买权。这种做法可资赞同，因为家庭成员之间的房屋买卖，不免具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定，但在操作上不妨采取同样的解释。
解除租房合同通知书 房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。下面我给大家带来解除租房合同通知书，供大家参考! 解除租房合同通知书范文一 致：×××女士 您好!我是位于××区中山中路813号房屋的房东王××，您于20xx年5月与我签订《租房协议》，约定您租赁我的上述房屋，租期一年，从20xx年5月1日至20xx年4月30日，租金每月10000元。该合同租期届满后，您继续使用该房屋，但您未与我续签租赁合同，故您我双方存在不定期租赁合同关系，根据我国合同法规定，我作为出租人有权随时通知您解除租赁关系，因我现在需要使用该房屋，现依法通知您： 一、自本通知函发之日起，您我之间的不定期房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后7日内(最迟在20xx年7月15日前)搬出××区中山中路813号房屋。 二、若您在上述期限内不搬出××区中山中路813号房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。 特此通知。本通知函一式两份，快递邮寄一份给您，另一份本人留存，内容相同。 此致 通知人： 年月日 解除租房合同通知书范文二 xx先生： 我与你于年 xx月 xx日就位于xx市xx区xx大街xx号xx区xx号楼底商xxxx的房屋签订的《租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第十条第7款及第十一条第一款的约定，特依法通知解除租赁合同。 望收函后10 日内，迁出该房屋。
否则我将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你的责任，由此产生的一切法律后果，由阁下自行承担。 特此通知! 出租人： 解除租房合同通知书范文三 王力平、刘淑娟、曹逢武、刘福生： 8月20日双方签订《房屋租赁合同》，但经我司多次催促，贵方一直未按合同约定为我司办理消防证、卫生许可证、特许行业经营证，导致三亚市公安局河东派出所向我司委托经营管理的三亚金家湾度假酒店有限公司(以下简称金家湾酒店)送达《责令停业整改的通知》，金家湾酒店无奈被迫于20xx年6月日停业。后我司通过口头、人工直接送达、发送短信、报纸公告等方式向贵方送达《关于再次催促办理消防证、卫生许可证、特许行业经营证的紧急通知函》，但贵方仍未按通知函通知时间办理完毕上述证件。现我司正式通知贵方： 一、《房屋租赁合同》自本通知书发出后立即解除，贵方需在20xx年8月10日之前与我司办理交接手续，否则视为我司完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵方自行承担; 二、贵方应在20xx年8月10日之前退还我司支付的房屋租金人民币160万元(大写：人民币壹佰伍拾万元整)、装修及设施使用费人民币190万(大写：人民币壹佰玖拾万元整); 三、贵方应在20xx年8月10日之前赔偿因自身违约给我司造成的一切经济损失。 特此通知! 南时尚假日旅行社有限公司 年月日
劳动者解除劳动合同通知书 （参考样本） （用人单位）： 鉴于（原因），根据《劳动合同法》第条第款第项的规定，本人现提出于年月日与单位解除劳动合同。 职工：（签名） 年月日 签收人：
签收日期：年月日
用人单位解除/终止劳动合同通知书 （参考样本） （职工）： 鉴于（原因），根据《劳动合同法》第条第款第项的规定，本单位现定于年月日与你（解除/终止）劳动合同。请你于年月日前办理（解除/终止）劳动合同的相关手续。 单位名称（盖章） 年月日签收人：
签收日期：年月日
解除劳动合同证明书 （参考样本） 用人单位名称： 地址： 联系人和电话： 劳动者姓名： 身份证号码： 工作岗位： 入职日期：年月日最后一份劳动合同期限： 解除日期：年月日本单位工作年限：（其中依法合并计入的年限为年个月） 依据的法律条文：《劳动合同法》第条第款第项 解除原因（打√） □劳动者单方解除□用人单位按劳动合同法39条解除 □劳动者试用期内解除□用人单位按劳动合同法40条解除 □劳动者按劳动合同法38条解除□用人单位经济性裁员 双方协商一致解除：□单位提出解除□劳动者提出解除 单位名称（盖章） 年月日签收人： 签收日期：年月日
终止劳动合同证明书 （参考样本） 用人单位名称： 地址： 联系人和电话： 劳动者姓名： 身份证号码： 工作岗位： 入职日期：年月日最后一份劳动合同期限： 终止日期：年月日本单位工作年限：（其中依法合并计入的年限为年个月） 依据的法律条文：《劳动合同法》第条第款第项 终止原因（打√） □劳动合同期满或工作任务完成□劳动者死亡或失踪 □劳动者达到法定退休年龄或开始享受基本养老保险待遇 □用人单位破产□用人单位停业 单位名称（盖章） 年月日签收人： 签收日期：年月日
所谓不动产优先购买权，是指民事主体依照法律的规定所享有的，在同等条件下优先于其它人购买出卖人所出卖的不动产财产的一种权利。这一制度，在拜占庭时期的罗马法上已经存在了，中世纪意大利学说上也有所谓的优先权。不动产优先购买权具有如下的法律特征： (一)不动产优先购买权是一种特权。这种特权以与出卖人存在着一定的民事法律关系为前提，比如与出卖不动产者存有基于出卖的不动产的租赁关系、共有关系、承典关系。享有此权利的民事主体享有比其他民事主体优先购买的机会。一旦既成上述民事法律关系消灭，那么这一特权也就不复存在。 (二)不动产优先购买权其权利本身是一种期待权。这种期待权是，如果共有人分出自己的财产并不出卖，或者出租人、出典人尚未表明出卖房屋，那么其它共有人、承典人或承租人就不存在现实的优先购买权。只有当以下两种条件同时具备时，不动产优先购买权才会由一种期待性的权利转变为现实性的权利：第一个条件是共有人、出租人、承典人明确表示要出卖自己的不动产，并现实地付诸实施。比如，明示地寻找买主、标示出卖价格等交易条件等;第二个条件是其他共有人、承典人或承租人在得到出卖人的通知后，在规定的时间内，明确表示接受出卖人告知的其他买受人愿承受的交易条件，愿意以同等条件购买该不动产。 不动产优先购买权分为两种，分别见于我国《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”和《物权法》101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。” １、承租人的优先购买权 承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。从上面的规定看，这里的出租物仅仅限于出租的房屋，不包括其他标的物。对于合理期限，根据相关的法律法规规定，应当是三个月。其需要注意的是，这里“三个月”的起算点是出租人出卖房屋之时。 ２、共有人的优先购买权。共有人优先购买权是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。我国民法通则78条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或则转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，
关于承租人优先购买权问题的一点探讨 北京良弼律师事务所合伙人孙智全 作者曾处理一起再审案件中涉及到承租人优先购买权的问题，一、二审法院以《合同法》第五十二条规定为依据，认定出租人与第三人构成恶意串通损害承租人的利益，据此判决出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁合同纠纷司法解释》）虽然已于2009年9月1日起施行，但是对于《合同法》第五十二条第（二）项规定如何在审理侵害承租人优先购买权纠纷中适用的问题，并没有给出明确具体的答复。本文尝试对此问题发表一点看法，以兹抛砖引玉。 一、关于《合同法》第五十二条第（二）项与《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条、第二十四条是否存在冲突的问题 《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”笔者认为，该条规定的意思非常明确，仅指出租人一方违反法定的通知义务，未在合理期限内通知承租人或其他方式侵害承租人优先购买权的，承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能要求出租人承担赔偿责任。该条规定并没有涵盖出租人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同的情形，因此，若存在出租人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同的情形的，承租人仍可依据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，请求确认出租人与第三人恶意串通签订的侵害其优先购买权的房屋买卖合同无效。 同时，由于第三人是与出租人恶意串通，是有恶意的，不是善意第三人，因此不属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十四条规定的“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”情形，因此，即使租赁房屋已经转移登记给第三人，也不能适用该条规定驳回承租人优先购买房屋的主张。
解除劳动合同通知书（存根） 第（）号 员工姓名：所在单位：通知发出时间：年月日 通知送达方式：直接送达（）、留置送达（）、邮寄（）、媒体公告（）、其他（）公司经办人： 本人已收到单位于_______年_____月_____日发出的《解除劳动合同通知书》。已完全阅读并理解其内容。 骑缝章 解除劳动合同通知书第（）号同志： 您于年月起就职于本公司，目前的工作岗位是。现因下列第（大写）项情形，你与我公司年月日签订的为期年（劳动合同期限）的劳动合同书于年月日解除，劳动关系同时解除。 1.经当事人协商一致； 2.劳动者在试用期内被证明不符合录用条件的； 3.劳动者严重违反单位规章制度的； 4.劳动者严重失职、营私舞弊，给公司造成重大损害的； 5.劳动者同时与其它用人单位建立劳动关系，对完成本单位工作造成严重影响，或者经公司提出拒不改正的； 6.劳动者向公司提供的个人证明材料是虚假的，或者以胁迫、乘人之危，使公司在违背真实意思的情况下订立或者续订劳动合同的。 7.劳动者被依法追究刑事责任的； 8.医疗期满后，劳动者不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作； 9.劳动者不能胜任工作，经培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作； 10.劳动合同订立时依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经当事人协商，双方不能就变更达成协议的； 11.法律、行政法规规定的其它情形。 请您于________年_____月_____日前到您所在的单位办理离职交接手续。 特此通知 公司名称（盖章） 年月日
公司解除劳动合同通知书 单位： 日期： [温馨提醒：合同协议是经验性极强的领域，无法思考和涵盖全面，最好找专业律师起草或审核后使用。范文供参考，期待你的好评与关注]
房屋承租人优先购买权问题分析 （写作要求及提纲附后） 承租房屋买卖合同纠纷案 【案情】 原告：曹雨婷。 被告：高敏杰。 被告：徐庆达。 A市B区人民法院经审理查明：坐落A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房是以原告之姐曹雨琴名义向房管部门承租使用的房屋，原告作为其家属共同租住该房屋。1999年8月10日，曹雨琴（乙方）与甲企业（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的向阳路蓝雨街22号房屋，甲方在高海路润南花园闵惠大街5号（第202房）安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住A市高海路闵惠大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所有权人签订租赁合同。 讼争房屋A市B区高海路5—8号首层及二楼房屋的原所有人A市广协房地产开发有限公司因拖欠债务，上述房屋被A市蓝湖区人民法院委托拍卖。2004年6月4日，被告高敏杰与乙企业签订《拍卖成交确认书》，订明被告高敏杰成功竞得讼争房屋，拍卖人依标的现状（含瑕疵）不交吉拍卖。本标的房产现为拆迁户（约有数十户，含永迁及临迁）和B区古雨街雨霖居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给雨霖居委会使用。标的现状为临水、临电，未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。2004年7月28日，A市蓝湖区人民法院裁定讼争房屋所有权归买受人高敏杰所有。 2005年3月9日，A市国土资源和房屋管理局出具了B区高海路闵惠大街5号202房的《房地产权证》给被告高敏杰。2006年7月，被告高敏杰将讼争房屋转让给被告徐庆达。A市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该屋的《房地产权证》给被告徐庆达。 另查明：原告曾向本院起诉被告高敏杰，要求被告高敏杰按公房租金标准与其签订20年的租约，被告高敏杰答辩称同意按私房成本租金标准和原告签订一年租约。本院以（2006）B民三初字第349号民事判决书对该案作出驳回原告诉讼请求的判决，该判决现已发生法律效力。 原告诉称：原告和家人一直租住胜达房管站位于向阳路蓝雨街22号二楼二
论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条(一) 关键词:房屋租赁优先购买权形成权同等条件对抗效力登记 内容提要:房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有强制缔约义务，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但是，由于上述法律规范过于简略以及缺乏可操作性，在司法实践中留下许多制度适用上的疑难。2008年12月18日，依据最高人民法院发布的公告，《民法通则司法解释》第118条从2008年12月24日起被废止，理由是“与《物权法》有关规定冲突”。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。 一、房屋承租人优先购买权的性质分析 优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点： 第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。1]我国理论上有许多学者赞同该说。2] 第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。3] 第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。4] 第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委
编号：YB-HT-007818 房屋租赁合同（含优先购 House lease contract 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 文档中文字均可自行修改 编订：YunBo Network
房屋租赁合同（含优先购买权） 出租方：（以下简称甲方） 承租方：（以下简称乙方） 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于xx市xx街道xx小区x号楼xxxx号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年xx 月xx日，计x个月。 二、本房屋月租金为人民币xx元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初x日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。 三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。 五、房屋租赁期为，从年月日至年月日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。 六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。 七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。 八、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。 九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。 十、本合同连一式x份，甲、乙双方各执x份，自双方签字之日起生效。
房屋承租人的优先购买权 【案例介绍】 1998年6月7日，上海金都制衣有限公司（以下简称“金都公司”）与上海鹏程实业公司（以下简称“鹏程公司”）签定房屋租赁合同一份。合同约定：由金都公司承租鹏程公司享有所有权的仓库一间，用于存放布料和成品。租期一年，从1998年6月15日至1999年6月15日。合同期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。合同还规定了违约责任的承担方式。1999年5月初，在合同即将到期时，金都公司几次向鹏程公司提出商谈续租事宜的请求，但后者一直未给予明确答复。与此同时，鹏程公司正在和其主要客户之一——上海东平经济发展有限公司（以下简称“东平公司”）洽谈转让该仓库产权的有关事宜。金都公司在得知此事后，即向鹏程公司表达了愿意购买所承租的仓库的想法。1999年5月10日鹏程公司告知金都公司，东平公司愿意出价15万元购买仓库。金都公司当即表示愿意以同样的价格和条件买卖仓库。然而，金都公司的负责人考虑到日后联系工作和开展业务的需要，认为既然双方的条件相同，还是愿意将仓库卖给东平公司。为此，鹏程公司与东平公司协商确定，双方按照15万元的价格转让仓库的所有权，但对外一律宣称转让的价值为20万元，双方对此价格必须严格保密。嗣后，鹏程公司向金都公司征询是否愿意以东平公司的出价——20万元买下仓库。金都公司表示价格过高，放弃购买。东平公司遂于10月5日与鹏程公司签定了《房产转让协议书》，并按照法律的规定办理了相关的过户、登记手续。后来，金都公司从鹏程公司内部工作人员处得知仓库转让的真实情况后，即认为鹏程公司和东平公司的行为侵犯了其优先购买权。经与鹏程公司协商无效后，遂向法院提起诉讼，要求确认鹏程公司的转让行为无效并确认其对鹏程公司房产的优先购买权。 【几种观点】 金都公司是否享有对承租房屋的优先购买权？如果有，其放弃购买的意思表示是否意味着它丧失了优先购买权？鹏程公司与东平公司之间的房产转让协议是否有效？围绕这些问题，有以下几种不同意见： 1、金都公司不享有对承租房屋的优先购买权。因为在金都公司与东平公司的房屋租赁协议中仅仅约定“承租人在同等条件下享有优先承租权”，而无关于优先购买权的约定。 2、虽然当事人未就优先购买权事宜作出约定，但依据有关法律的规定，承租人享有优先购买权。然而，金都公司最终还是表示不愿购买其承租的仓库。既然已经作出决定就不得反悔。 3、金都公司依法享有对承租房屋的优先购买权。其放弃购买的行为并非出于真实的意思表示，不发生法律效力。鹏程公司与东平公司之间的房产转让行为依法应认定为无效。 【评析意见】 本案主要的争议在于出租房屋出卖时承租人的优先购买权问题。应当承认，在我国目前的房地产法律体系中，对此的规定还很不完善。主要表现在《城市私有房屋管理条例》第11条的规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但该条例仅适用于私有房屋即个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房的租赁行为，所以审理本案没有房地产的特别法作为依据，只能参照《最高人
房屋租赁合同解除通知书 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，下面小编跟大家分享一下房屋租赁合同，希望我们来参考哦 房屋租赁合同解除通知书范文 xx： 8月20日双方签订《房屋租赁合同》，但经我司多次催促，贵方一直未按合同约定为我司办理消防证、卫生许可证、特许行业经营证，导致三亚市公安局河东派出所向我司委托经营管理的三亚金家湾度假酒店有限公司(以下简称金家湾酒店)送达《责令停业整改的通知》，金家湾酒店无奈被迫于2015年6月12日停业。后我司通过口头、人工直接送达、发送短信、报纸公告等方式向贵方送达《关于再次催促办理消防证、卫生许可证、特许行业经营证的紧急通知函》，但贵方仍未按通知函通知时间办理完毕上述证件。现我司正式通知贵方： 一、《房屋租赁合同》自本通知书发出后立即解除，贵方需在2015年8月10日之前与我司办理交接手续，否则视为我司完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵方自行承担; 二、贵方应在2015年8月10日之前退还我司支付的房屋租金人民币160万元(大写：人民币壹佰伍拾万元整)、装修及设施使用费人民币190万(大写：人民币壹佰玖拾万元整);
三、贵方应在2015年8月10日之前赔偿因自身违约给我司造成的一切经济损失。 特此通知! 海南时尚假日旅行社有限公司 年8月4日 房屋租赁合同解除合同 出租人(以下简称甲方)： 承租人(以下简称乙方)： 甲、乙双方原于年月日签订的合同，经双方友好协商一致，同意该合同于年月日予以解除。并就解除商铺租赁合同，双方达成如下协议： 一、双方签字生效后乙方在天内将铺位退回甲方。如乙方不按时退租，每逾一天，需向甲方支付元的违约金。 二、乙方需交清租金、水电费等一切费用。 三、退租时原有水、电等应该保持正常，乙方不得损坏铺内设施和原装修，损坏应照价赔偿。 四、与相关费用结算清楚后甲方向乙方退回所收共计元的押金。 五、因乙方未能按期办理完退租手续或给甲方产生任何损失，甲方有权用押金冲抵所欠费用或损失。 六、乙方退租给他人产生的任何损失甲方不承担任何责任。 七、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效力。
多个房屋承租人的优先购买权 2001年3月A中心将自有的六层工业用房的二、三、四、五、六层租赁给C学校使用，期限至2005年5月止。同年8月A中心又将该工业用房的第一层租赁给李某改作商用营业之用，期限为三年，同时合同中还约定，双方因履行合同所发生的争议均提交某仲裁机构仲裁。2002年A中心因改制需要，于2002年5月及7月在当地相关媒体发布将上述资产整体出让，欲购者可在规定的期限内办理登记手续的公告。期间李某未去登记。随后C学校与A 中心订立了房屋买卖合同，并领取了该房的所有产权证。李某得悉后即向某仲裁机构申请仲裁，要求确认申请人对所承租的房产具有优先购买权。 对于本案如何处理，仲裁庭中存在不同的观点。一种观点认为，房屋承租人优先购买权具有法定性，我国《城市私有房屋管理条例》第11条、《民诉法若干意见》第118条及《合同法》230条均有规定。因此，本案中，仲裁庭应确认李某对其所承租的房屋具有先买权;另一种观点认为：由于该楼系一个整体，因而该标的物可属不可分物，当多个承租人各自提出优先购买权时，出卖人可以根据实际情况决定出售给哪一个先买权人。 笔者不完全同意上述观点。笔者认为，当所有人出卖已被多个承租人租赁的房屋情况下，各承租人是否具优购买权，应根据具体情况进行确认。当所有人根据各承租人承租使用的状况，分割出售房产时，各承租人依法享有对其所承租的部分房屋享有优先购买权，这在理论和实践上均无异议。但房屋所有人将其所出租的房屋整体出售时，各承租人不得独立的行使优先购买权。 主要理由是： 一、所有者依法对其所有资产享有占有、使用、收益和处分的权利，当房屋所有人决定出售其享有的一个房产多个房屋或多个房产时，可以根据自己的愿望，选择整体出售或分割出售的方法。我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由此可见，法律规定承租人优先购买权的行使范围，仅涉及承租人承租使用范围内的部分房屋，而该项权力并不能当然的扩展、延伸到房屋出租人的其它房屋，或者形成对房屋出租者全部资产购买权的自然分割。因此，只有当房屋所有人按各承租人承租房屋使用状况，分割出售房屋时，各承租人才依法享有对其所承租的房屋独立行使优先购买权。 二、根据法律规定和民法理论，优先购买权，是指公民、法人在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。所谓优先，必须有两个或两个以上的民事主体之间的争夺为前提，但是，两个或两个以上的民事主体在争夺时，必须具有不同类型不同性质的权利，即民事权利具有"竞争"性，如果他们都是基于租赁而产生优先权，则之间不存在优先权。如果承认房屋所有人在整体出售房屋时，每个承租人均有独立的优先购买权，这对每个承租人而言，则形成他们之间的"权利"冲突。因而，房屋所有人将房屋整体出售时，各承租人不能独立的行使优先购买权，在此情形下，只有将全体承租人视为该房产的共同承租人，该承租人才依法享有优先于第三人购买出卖人的财产的权利。 三、法律规定"同等条件"的目的，在于维护出卖人的利益，限制先买权人的权利滥用，在不侵害房屋所有人利益的基础上，保护承租人的权利。效益优先是出卖人的利益所在，在一般情形下，单一的优先购买权，对出卖人的利益不会受到损害，但是，当所有人出卖多个房产时，而多个承租人又各自提出优先购买权，这必然会使房屋所有人的出卖行为变得复杂，当出卖人为了满足多个优先购买权的情况下，就会因商谈和实施该行为所花费的成本增高，同时也会造成房屋交易的困难，这对出卖人是极为不利的。因此，购买者所提供的一切条件(包括购买方式、价格、付款时间及信誉)应以出卖人的价值判断为主，并适当结合一般人判
共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权 一、据以研究的案例 刘甲与刘乙系亲兄弟关系，2000年两人共同出资新建了一栋三层住宅小楼。刘甲一家住在二层，刘乙一家住在三层，第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。后来刘乙另有住房，便迁往他处，将其所有的第三层楼房出租给钱某居住。2008年8月刘乙因生意亏损急需用钱，希望将该层楼房出售，并报出具体的出售价格。刘甲得知后表示愿意出资购买，钱某也表示愿意出资购买。后来刘乙将该房卖给钱某，双方签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。刘甲得知后与刘乙交涉要求买房，但刘乙认为钱某系该房承租人，享有优先购买权。双方协商未果，刘甲以刘乙为被告、以钱某为第三人，向法院提起诉讼。 原告刘甲诉称，自己是被告刘乙所出售房屋的原共有人，虽其房屋的产权已分立，但仍属于一个整体，并且需要相互配套使用，自己应享有优先购买权。被告刘乙将房子卖给第三人钱某，自己并不知情，被告刘乙也未通知自己，因而被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同应属无效。 被告刘乙辩称，依照法律规定，承租人钱某享有优先购买权，且自己与钱某订立了房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续，房屋买卖合同有效。 第三人钱某述称，自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权。且房款已付清，房屋已办理过户手续，自己已取得楼房的所有权。 法院经审理认为，房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。原告刘甲与第三人钱某均对房屋享有优先购买权，在原告刘甲与第三人钱某出价相同的情况下，原告刘甲获得优先购买的权利。被告刘乙在原告刘甲明确表示愿意购买的情况下，以同样的价格将楼房出售给第三人钱某，侵犯了刘甲的优先购买权，应属无效。故法院判决如下：(1)被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同无效；(2)原告刘甲享有优先购买权；(3)诉讼费用由被告刘乙承担。 二、相关法律问题分析 本案在审理过程中有以下两种不同意见： 一种意见认为，刘甲作为按份共有人享有优先购买权，钱某作为承租人享有优先购买权，根据民法的一般规则“物权大于债权”，刘甲的优先购买权更优先，所以刘乙与钱某的房屋买卖合同关系无效。 另一种意见认为，承租人钱某对刘乙所出卖的房屋享有优先购买权，且双方已办理了过户手续，房屋买卖合同有效，钱某取得房屋所有权。 笔者同意第一种意见，分析如下： (一)优先购买权的概念及种类 优先购买权，又称“先买权”，是指特定的权利人依照法律规定在同等条件下可以优先购买某项特定财产的权利。司法实践中我们常遇到优先购买权的冲突问题，如房屋共有人将其房屋出租给第三人，当共有人一方转让房屋时，就会产生共有人与承租人之间发生优先购买权的冲突的情形。 所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出
论承租人优先购买权的若干法律问题 优先购买权亦称“先买权”是特定人依约定或法律规定于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。承租人先买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定或双方约定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。先买权制度在我国历史上最早最完备，早在我国唐律中就规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。当时先买权制度的功能在于保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占有。在国外民法上关于此制度可以追溯到古希腊、罗马时期。拜占庭时期的罗马法上就有所谓Jus Protimiseos。中世纪意大利学说上有所谓Jusretractus。亦属一种先买权，德国普通法中Retraktrecht一语即由此而来。现代大陆法系各国民法典中也大都规定了这一制度。《法国民法典》第815—14条至815—16条规定了共有人的优先购买权及其行使规则。法国的其他法律还规定了各种先买权。如佃农对承租土地的先买权。《德国民法典》中的先买权分为债权先买权和物权先买权。第504条至514条是以约定方式设立债权先买权的规定，第570b条规定了承买人先买权。第1084条至1104条是以约定方式设立物权先买权的规定。第2034条—2047条共同继承人先买权的规定是法定的物权先买权。德国其他法律还规定了法定的物权先买权。物权先买权的客体只能是不动产，债权先买权的客体可以是物或权利，物权先买权有对抗第三人效力，而债权先买权则不具有对抗效力。《瑞士民法
典》第681条规定法定先买权的原则，行使方式，变更与放弃，第682条规定共有人和建筑权人的先买权，农业经营和土地的先买权。《日本民法典》第905条共同继承人的应继份取回权与先买权具有同等效果。我国《澳门民法典》第408—417条规定约定先买权，第1308—1309条规定共有人的先买权，第1970条规定共同继承人的先买权。台湾地区民法第919条规定了典权的留买权，土地法规定的先买权有第34条之一共有人的优先承购权，第104条地上权人、典权人或承租人及其他所有权人的优先购买权，第107条耕地承租人的优先承买权，第124条永佃权人的优先承买权；耕地三七五减租条例规定的先买权有第15条的优先承买权。 “法律不仅是一个规则体系，而且也是一个制度体系。法律制度直接体现了法律原因的精神内核，法律所追求的价值目标及社会的现实需求，并由此而成为相应规则产生和变更的依据……制度之完善决非朝夕蹴就，亦非立法者单纯的天才设计所能造成。制度必须根植于实践，具有应然和实然的正当性，才可能具有旺盛的生命力。”承租人优先购买权的意义首先在于它符合我国的家族观念和伦理观念，着眼于社会经济发展的公序良俗的维持，不独在农业社会有其作用，即使在当今工商高度发达之社会其立法本旨仍有相当注意之处。从某种意义上讲，承租人的先买权并不能从法律逻辑中直接推导出来，她是一种习惯的沉淀。这也验证了“法律的生命不是逻辑，而是经验”这句话。其次承租人基于占有、使用出租人房屋这一事实，必然会围绕该房屋在社会上形成诸如生产、生活许多方面的特定联系，因此当出租人要出
房屋承租人的优先承租权 5月28号通过的《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”《民法典》该条款内容的确定，是我国首次在法律层面确立原先一直散见于各项地方性法规中有关“优先承租权”的规定。在5月22日全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨《关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉的说明》中对此还特别强调此举“是落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权（草案第七百三十四条第二款）。”从立法目的上看，该条款是顺应我国时代发展变化需要，借鉴有关立法和实践成功经验的结果，是一条广受赞誉的好规定。 理论上的“优先承租权”是指在房屋租赁中，租赁期限届满，出租人继续出租的，满足一定条件的承租人，在与第三人同等条件下优先承租该房屋的权利。但对权利属于何种性质有的认为是一种请求权，属于债权；有的认为是该权利是一种附条件的强制缔约权；还有的认为是一种形成权。笔者赞同该权利性质为形成权的说法。 参照《民法典》第726、727、728条关于承租人优先购买权行使的规定，关于优先承租权的具体行使，具体需要注意以下几个问题： 1.享有优先承租权的主体。主体仅限于原房屋租赁合同的承租人，该“房屋”按照《城市房地产管理法法》第二条规定，“指土地上的
房屋等建筑物及构筑物。”因此，场地或其他动产租赁物的承租人不享有优先承租权。该房屋租赁类型既包括为居住使用为目的住宅租赁关系，也包括为生产经营使用为目的的商事租赁关系。 2.以存在合法有效的长期房屋租赁关系为客观前提条件。不存在合法的租赁关系、或者只是不定期租赁关系的承租人不享有优先承租权，比如违法转租中的次承租人不享有优先承租权。 3.出租人继续出租为行使优先承租权的主观前提条件。实践中须注意防止以下情况：出租人先借收回房屋不再出租之名，后过一定期限又继续出租给第三人从而损害承租人优先承租权。理论上出租人回收自用一定期限再出租并不能禁止，但多长期限内再出租他人会认定是损害到原承租人的优先承租权需要有关部门具体明确。 4.必须是在同等条件下行使。对“同等条件”通常是考虑租赁价格、租金支付方式、租赁期限等构成租赁合同的重要要素。如原承租人只是承租一栋房屋中的一套或几套，现出租人拟将整栋房屋出租，则原承租人因不具备同等条件的要求而不具有优先承租权。如果出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，出租人只要通知了原承租人，原承租人未参与招标、拍卖或其他竞价的，则视为放弃优先承租权，或者原承租人最终未中标的，也视为其不具有同等条件而丧失优先权。 5.优先承租权的行使时间。在合同双方明确约定期限的情况下，只要对优先承租权及其行使期限的约定不违反法律禁止性规定，期限的长度可按照合同双方的约定。在合同没有约定的情况下，这个期限
解除劳动合同通知书（存根） 第（ 2 ）号 员工姓名：林无敌所在单位：惠通股份有限公司 通知发出时间：2011 年 2 月26 日 通知送达方式：直接送达 本人已收到单位于2011年2月26日发出的《解除劳动合同通知书》。已完全阅读并理解其内容。 骑缝章 解除劳动合同通知书第（ 2 ）号 林无敌同志： 您于2008年1月起就职于本公司。现因下列第一项与第九（大写）项情形，你与我公司 2009 年 1月 1 日签订的为期 5 年（劳动合同期限）的劳动合同书于 2011 年 3 月 31 日解除，劳动关系同时解除。 1.经当事人协商一致； 2.劳动者在试用期内被证明不符合录用条件的； 3.劳动者严重违反单位规章制度的； 4.劳动者严重失职、营私舞弊，给公司造成重大损害的； 5.劳动者同时与其它用人单位建立劳动关系，对完成本单位工作造成严重影响，或者经公司提出拒不改正的； 6.劳动者向公司提供的个人证明材料是虚假的，或者以胁迫、乘人之危，使公司在违背真实意思的情况下订立或者续订劳动合同的。 7.劳动者被依法追究刑事责任的； 8.医疗期满后，劳动者不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作； 9.劳动者不能胜任工作，经培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作； 10.劳动合同订立时依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经当事人协商，双方不能就变更达成协议的； 11.法律、行政法规规定的其它情形。 请您于__2011______年__4__月___5__日前到您所在的单位办理离职交接手续。 特此通知 公司名称（盖章） 2011 年2月26 日
公司解除劳动合同通知书 单位：惠通外贸有限公司 日期：2011.2.26