浅析我国金融政策对房地产价格的影响论文摘要、改革开放以来，我国的房地产行业发展迅速，成为我国各地财政收入主要来源，以及我国国民经济的支柱性产业，在经济增长和增加就业等方面发挥着极大的作用。然而与此同时房地产市场交易方式和交易秩序混乱以及调控无效导致的房价过高、二三线城市供过于求、去库存问题等问题，不仅严重制约了我国房地产行业的健康发展同时影响了我国经济的有序发展，成为亟待解决的重大问题。本文从政府对房地产市场的金融政策调控出发，研究政府通过金融政策调控房地产向稳定健康发展。
关键词、房地产价格金融政策金融调控
金融政策对房地产市场的调控是为了让房地产市场健康、合理发展。金融政策对房地产市场的作用主要有三个方面、保持房价的稳定、结构的基本合理以及供求总量的基本平衡。房价受房地产市场的供求情况以及结构状况的影响，所以在调控房价时需要对房地产市场供求总量和结构进行调整。经济学上认为房地产市场的供求关系变化决定了房价的波动。政府对房价进行调控着力点是供求关系。在对房地产市场供求关系进行调控时需要对整个市场上导致供求不平衡的原因进行详细研究与分析，找出问题的实质，才能把供求调节到合理的区间，从而把房价控制在合理的水平，使其与经济发展水平相适应。
金融政策与房地产市场的紧密联系
（1）金融政策调控房地产价格的必要性
第一，我国房价上涨过快，住房供需结构不合理
2014年，我国的商品房销售面积为120649万平方米，商品房销售额达76292亿元，商品房平均销售价格为6323元/平方米。而2014年我国的城镇居民人均可支配收入为28844元，2014年中國商品房房价收入比为2.63倍。2015年商品房销售面积128495万平方米，商品房销售额87281亿元，商
品房平均销售价格为6793元/平方米，同比增长7.4%。2015年全国城镇居民可支配收入为31195元，同比增长8，2%。2016年，商品房销售面积157349万平方米，商品房销售额117627亿元，商品房平均销售价格为7476元/平方米，同比增长10%。2016年城镇居民人均可支配收入33616元，同比增长7.6%。之前我国的住房建设部提出建设小康社会，在住宅方面的家庭标准是普通家庭是100-120平方米，照此标准我国每个普通家庭只依靠一个人的收入购房难度很大，贷款买房则无形增加了家庭生活的压力。过高的房价不仅影响居民的生活水平还会影响到整个社会的和谐稳定。
第二，房地产市场投资（投机）行为严重，房屋空置率高
房地产属于投资大，使用年限比较久的耐用商品，根据国际通行惯例，商品房的空置率在5%-10%之间比较合理，商品的供求平衡对国民经济以及社会的健康发展非常重要，空置率在10%-20%之间属于危险区，而在20%以上就表明商品房积压严重。正常的空置率有利于抑制房价的过快上涨，但是由于近年来我国投资环境不断恶化和我国物价水平不断上涨导致的过高的通货膨胀导致货币贬值，投资者为了获利只能把钱投入房地产。在2014年我国房地产开发投资额为950356亿元，2015年为95979亿元，2016年达102581亿元，金额及增速均高于很多其他行业。持续不断的资金流入促成房价增速过快，消费无力，很多城市出现了房屋空置问题，甚至出现所谓的“空城”或者“鬼城”。据《中国家庭金融调查报告》显示，我国的自有住房率达到了9成，超过20%的家庭拥有多套房，但空置率近22.4%。
第三，房地产行业促进国民经济发展的重要作用
我国的房地产行业研究和起步较晚，但是经过这些年的努力开发，已经成为了我国国民经济的重要组成部分，成为我国国民经济的重要支柱行业，房地产的开发面积和销售面积不断增加，房地产的从业人数和开发企业不断上涨，房地
产的增加值占GDP的比重不断提高。另一个方面，房地产与其他行业关联性和扩散性很强，它在发展的同时也会带动上下游的行业的发展，对国民经济的贡献率越来越高。
（2）我国金融政策的发展历程及特点
1993年到1997年、房地产发展起步，投资火热。从事房地产开发的公司数量不断增加，与之相关的地皮、钢材、项目等行业在市场上也异常活跃，以致出现通货膨胀以及经济运行问题。中央政府采取双紧政策和紧缩财政支出以及收紧银根（提高利率、达减少贷款和提前收贷）的政策，同时发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》一系列文件，达到了调控的效果但是房地产业仍元气大伤，进入了发展的低谷期。
1998年到2002年、房地产成为了国家经济的增长点，核心是房改。期间政府实施了积极的财政和货币政策，如国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》；对消费者出台按揭贷款买房首付不低于30%，贷款最长不得超过20年的规定，后续提出禁止零首付并对个人商业用房贷款做出了规定，住房公积金贷款期限从20年延长到了30年；对企业开发商自有资金的比例不低于项目总投资的30%的限制条件；公积金存贷款利率以及存贷款利率进行了下调。
2003年到2008年、金融政策调控以紧缩为主，抑制房地产投资过热。2003年6月政府加强了房地产信贷的控制，出台了121号文件，规定四证取得后方能发放贷款，同时还提高了第二套住房的首付比例；7月出台针对开发商出售房屋征收房地产税的规定；9月21号起存款准备金率从原来的6%调高至7%。2004年对存款准备金率进一步进行了上调，同时继续加强对信贷业务的管理。2005年对房地产加强融资管理并提高房贷利率，房地产的一些优惠政策相继取消。2007年9次上调存款准备金率，5次加息。
2008年-2009、全面应对金融危机的冲击，房地产金融资产以扶持为主。2008年4次下调利率并3次下调存款准备金率，其中1.08个百分点利率调整力度为近年来力度最大的一次。2009年6月，银监会出台了了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款政策。
2009年至今、房价增长过快，金融政策持续收紧。2010年六次上调存款准备金率，每次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，到2010年年底调高至18%；出台国十一条，明确二套房贷首付不能低于40%；商业银行9月起暂停发放居民家庭购买第三套以及以上住房贷款。
2011年1月，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，1月26号出台“新国八条”规定贷款购买第二套住房的家庭首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。尽管如此，2016年房地产基建投资仍保持着近16%的增速，因此2017年的调控政策应更加严格，针对房地产市场可能出现的泡沫，加强稳定房价以及抑制投机性购房等方面的调控。
（3）我国金融政策对房地产价格影响的特点
我国房地产自从市场化运作之后发展快速，从最初的以理论和实践探索发展到根据市场的反应进行调控，我国在房地产市场发展过程中出台的金融政策发挥着很大的作用，这些政策取得了一定的效果，但是后期房地产市场投资资金以及房价依旧保持上涨，这可能与政策的滞后性有关，政策并没有达到理想效果。
金融政策对房地产价格的作用机理
（1）利率对房地产价格的影响
在金融政策对房地产的调控中，利率是一个重要工具，是金融调控中货币政策的重要组成部分，利率的高低影响购房的成本，央行会根据房地产市场过热或衰退的程度，运用利率对基准利率水平和利率结构进行调整从而影响房地产市场的供求。房地产市场对利率的变动反应灵敏，利率的降低
意味着购房者可以减轻房贷压力，同时意味着储蓄收益变低，更多的人将更多的钱投入房地产市场买房保值。
对于投资者而言，加息对投资者的回报影响也很大。利率提高导致需求减少，理性的投资者会将投资转移到其他行业，导致开发商投入减少，抑制了房地产市场的发展。利率的传导机制表现如下、
需求渠道、金融政策→利率（i）↓→储蓄存款（sa）↓、消费（c）↑→购房需求（d）↑→房地产价格（p）↑供给渠道、金融政策→利率（i）↓→投资（I）↑→住房供给（su）↑→房地产价格（p）↓
（2）信贷对房地产价格的影响
房地产信贷控制指中央银行通过商业银行等金融机构向开发企业提供开发贷款、向客户提供房地产抵押贷款的管理措施。房地产发展对信贷的依赖越来越大，央行通过调整商业银行的信贷影响商行的信贷结构和规模，从而调整整个房地产市场的供求关系及房价。方式主要有调整再贴现率、公开市场操作、存款准备金等货币政策。购房者从商业银行贷款，银行如果放贷额高则个人即期出资少，放贷款低则个人即期出资就多。信贷的规模针对发放贷款的数量而言，而结构则是针对发放贷款的用途而言。这两者影响着居民的购房选择，从而也影响着房价，是调控房价的一个有效手段。信贷的传导机制可以表示为如下、
需求渠道、金融政策→银行贷款（L）↓→购房需求（D）↓→房地产价格（p）↓
供给渠道、金融政策→银行贷款（L）↓→住房供给（su）↓→房地产价格（p）↑
（3）货币供应量对房地产价格的影响
西方经济学中认为，货币供应量的变动可以通过利率的变动实现。国家货币供应量的变化会影响各市场主体的行为，也会影响房地产市场的供求和房价。我国市场化程度虽然不断提高但利率并未完全市场化，所以货币供应量对利率
的影响并不完全。除了利率的影响，在货币供应量增加后，物价上涨，人们会把多余的钱用于消费支出。物价的上涨表现在房地产市场的方方面面，如材料费用的上涨，所有成本的上涨将导致后期的房屋价格上涨。当国家增加货币供应量时，投资者和开发商对房地产投入将增加，同时市场需求也相对旺盛，成交量也会提高。而当货币供应量减少时，企業资金减少，有可能导致资金链断裂，工程半途而废，出现烂尾楼，房地产行业萎缩。
结论与启示
本文探讨了我国金融政策对我国房地产市场的影响。在实际运用金融政策进行调控时往往得不到预期的效果，为了改善这一状况，我们应该从五个方面着手、第一，加快房地产金融体系化建设，拓宽融资渠道，进行金融创新。我国要发展专业性金融机构与非专业性金融机构应该大力发展资本市场，进一步拓宽融资渠道，建立健全针对房地产的金融监督体制，发展房地产基金、住宅基金和房地产信托或对房地产抵押贷款证劵化等衍生品进行融资，进一步减少房地产对商业银行的依赖，减少银行坏账，降低商业银行的风险。另外我国可以发展房地产金融中介机构，政府通过建立完善的金融体系与法律体系来培育维持担保、保险、信托和评估等各类房地产金融中介机构。第二，金融政策调控中应考虑调控时滞的存在。首先建立和完善调控信息系统，对于市场的信息和情况时刻进行数据收集、加工、完善和处理。其次建立和完善宏观调控的决策体制，简化工作，同时提高决策能力和决策效率，及时果断的做出决策才能跟上市场的变化。第三，各个地区进行区别对待，实现货币政策一致性和灵活性的统一。不同地区的房地产市场发展存在的问题不尽相同。有些问题可能是在开发商上，而有些问题可能是出在地方的土地供给上。在实施政策时要全方位考虑，多做调查研究，更要防止所谓的“上有政策，下有对策”的现象，避免“一刀切”，防止房地产价格大起大落。第四，加强金融政
策与其他政策的协同配合。房地产调控工作非常复杂，需要
多方面政策的配合调控才能达到效果。金融政策主要运用信贷、利率和其他的融资工具，在调控房地产市场的投资行
为、供应情况以及稳定房价效果较好。而财政政策则是通过
税收以及财政的支出进行调控，它主要是一个再分配的过
程，实际运用中应加强财政政策与金融政策的结合。第五，
加强监管，实现合理营业利润。我国房地产突然放开之后，
由于心理因素以及政策导向，大量开发商和资金涌入了房地产，导致其他行业的发展受到了限制，如科技业、医药行业
等真正可以推动社会发展的行业资金和人才不足。政府必须
对房地产加强监管，“限贷”、“限购”、“国十条”、
“国八条”等措施都没有从根本上改变房地产发展的现状，
需要从根本改革，运用各种金融政策和税收政策抑制房地产
的疯狂发展，同时鼓励各地的政府对土地的利用进行合理的
规划，做到透明性、公开性的土地管理制度，并鼓励社会资
金投资其他产业。
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房地产估价师论文： 房地产市场价格的分析和思考 摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。本文从房地产市场发展及政府的调控政策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价成本构成可以促进房地产市场健康发展。 关键词：房地产市场房价保障性住房 一、引言 从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。
二、我国房地产市场现状 近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋势，2004年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入的上涨幅度，达到了17.8%，近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。 （一）我国房地产市场的价格走势 统计数据显示，从1992年到2009年的17年里，全国商品房价格平均售价上涨了15.27倍。在2004年，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。此后房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达到每平方米数万元的天价。在房地产投资过热的推动下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市居民住房造成了明显的影响。 由图中可以看出来，从2004年开始，北京、天津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于100，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升态势。如果考虑到各地房价的价差，这些城市的部分高价销售的房地产价格增长幅度会远远高于上述涨幅。 在各地商品房均价上升的同时，各大城市的商品房销售最高价也是屡创新高，一次次打破人们的预期。一些城市的江景住宅等高档住宅区的价格动辄达到数万之多，这也对房
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险
计量经济学论文房价影响因素的实证分析 标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
我国房价影响因素的实证分析 【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。 【关键词】房价 Eviews回归分析 一、引言 住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。 二、文献综述 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产
自贸区金融政策解读 暨中小微企业自贸区跨境融资策略培训班 日期：年上海月日；深圳月日 讲师：陈老师 学费：￥元人(含授课费、资料费、天午餐及茶点等) 本课程有名额限制，额满顺延到下期，欲报名从速。 【博传培训；咨询热线；客服】 【培训对象】适合所有中小微企业及大中型企业老板，财务，营销，海外投融资等人员 课程背景: 中小微企业跨境融资一直是一个难题，现在自贸区的建设，为中小微企业跨境融资提供了一个 切实可行的平台。而如何合理合法地利用自贸区的优势，实施跨境融资，本课程，将通过详实的案例和政策解读，为中小微企业跨境融资进行点评，为中小微企业跨境融资提供策略和方法。 粤津闽三大自贸区挂牌已有半个月，银行纷纷跻身其中布局跨境金融业务。据了解，工、农、中、建、交五大行以及浦发、中信、兴业、招商等多家股份制银行，都在建基于跨境融资业务的综合金融创新平台，通过“一站式”服务增加跨境贷款投放量。 在自贸区政策下，跨境贷款融资成本低。广东自贸区的《前海跨境人民币贷款管理暂行办法》规定，企业可申请跨境人民币贷款，这一政策在自贸区内延续。农行广东分行相关负责人表示，跨境贷款业务的优惠利率为．至，远比境内融资低。 同时，允许企业借外币外债，这意味着在人民币汇率双向波动加大的情况下，企业可以做相应的套期保值，如远期结售汇、期权等方式，锁定汇率。 【课程大纲】 一、自贸区金融与离岸金融政策解读 、跨境投融资与跨境信托 、离岸金融与离岸金融衍生 、全球供应链贸易融资 、自贸区跨境融资租赁 二、自贸区离岸金融业务 *跨境投融资汇兑便利化（人民币与外汇业务同区化） *跨境财富管理，离岸金融业务 .离岸对冲基金 .离岸置业（房地产） .离岸与跨境资产管理 .离岸投资与离岸资产重组 .离岸消费 .跨境人民币资产管理与离岸人民币业务 .金融资产离岸管理 .金融租赁与离岸金融租赁 三、自贸区账户与跨境融资平台 、自贸区央行条细则解读
房地产市场分析论文集(25个doc)27
水载舟亦覆舟，舟沉水亦破水 如果把企业喻为船，消费者就好比水。水，载舟亦覆舟。然而，成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明；舟，沉水亦破水。 一、覆舟 这个国营中型企业，有５０多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂，在历届全国评比中，除一次排名第二外，其余均为总分第一。１９８８年，该厂肥皂产量达１４，０００吨，年利税１４０万元，还享受着数百万元财政补贴。可到了１９９０年年底，该厂肥皂产量只有９，０００吨，且有２，８００吨肥皂涨满了库房，也占用了全部资金。厂，停产了；船，沉了。 二、茫然 １９９０年，原材料价格上涨一倍左右居高不下；国家和地方给该厂的补贴又全部取消；同时，随着洗衣机大量病入居民家庭，消费者已青睐去污力强，使用方便的洗衣粉，而对肥皂却不屑一
不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”；“三不’即“不分昼夜，以调查为依据，按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明：１９９０年，在我国农村，主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有５，９６０万户，大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等；另外，有６，０５０万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量，大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。 ２．经常使用芙蓉牌肥皂的家庭，１９８９年为３１２万户，而１９９０年只有２７１万户，其中四川1990年有１５３万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题；而新客户不能增加，主要是不了解芙蓉牌肥皂，即使在四川，也只有１２％的农户熟悉芙蓉牌肥皂。３．芙蓉腺肥皂货比数家，质量上乘，价格居中，但零售商销售积统性不高，主要原因是纸箱包装不牢，运输时容易变形，顾客不买变形肥皂，致使零售商盈利微薄，销售一条芙蓉肥皂，
房地产中介服务行业市场分析及发展趋势 东吴证券向倩慧 一、市场规模及行业发展趋势 1、我国地产行业现状 （1）商业地产行业市场规模 伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是近些年，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。2009-2015年，我国房地产开发投资额呈逐年递增趋势。2015年，房地产开发投资额约为95978.85亿元，同比增长1%，其中办公楼和商业营业用房的投资占21.69%，为20817.23亿元。从近七年的数据来看，办公楼和商业营业用房的投资在房地产总投资的占比逐年提高。 图：2009-2015年全国商业营业用房和办公楼开发投资情况（单位：亿 元，%）
数据来源：国家统计局统计数据 （2）商业地产服务行业规模 根据上图中数据显示，商业地产在全国房地产开发投资中的份额已经上升到20%左右，且商业地产的营销服务费用在整体销售额的比例更高，选用营销外包服务的企业和服务内容也更多。此外，商业地产因其运营的特性，即交付以后长期运营带来长效现金流的特点，后期的运营和招商市场每年能产生数千亿元的服务市场，所以其增长潜力不容小觑。 2、我国房地产中介服务行业发展趋势 中国房地产中介服务从单纯的销售代理起步，经历了多年市场扩容、细分之后，已经衍生出包括租赁、设计、策划、营销、推广、招商、物业管理等在内的诸多服务。 房地产中介服务行业发展呈现以下趋势： （1）行业愈加专业化
从房地产综合服务的内容来看，综合服务企业所提供的服务，包括设计、策划、销售代理、顾问、评估等，均属于专业性、技术性相对较强的服务领域，专业能力强的企业在未来将占据有力的竞争条件，起发展空间和可持续发展能力都会随之提升。因此，对于中介服务企业来说提高自身素质、提供更为专业化的服务是成为房地产综合服务商的必要条件。 （2）行业向信息化方向发展 伴随着房地产中介服务市场的高速发展，销售与营销渠道也日趋多元化，房地产电商业务迅速发展；房地产电商营销相比于传统营销模式的优势在于：1.营销成本大幅度减小；2.网络平台对于楼盘信息可以全方位、无间断地展示，是楼盘宣传的有力渠道；3.通过网站的智能处理，快速有效的将房源与客户需求进行匹配，提高客户转化率。 （3）行业向品牌化发展： 房地产中介的实力和品牌对于开展顾问代理业务至关重要。一个优秀的品牌可以让企业在激烈的竞争中占据强有力的地位，同时也能够吸引更多的优秀人才加盟。从地产开发商角度考虑，房地产中介公司的品牌知名度和市场占有率是开发商和中介公司长期合作的重要保证；从租客的角度出发，房地产中介的品牌认知度和口碑直接影响着租客的决策。 二、行业监管体制和政策扶持 1、行业监管体制 （1）行业主管部门 我国房地产行业的主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部，住建部
南开大学现代远程教育学院考试卷 2014-2015年度秋季学期期末(2015.3) 《房地产金融》 主讲教师：徐保满 学习中心：专业： 姓名：学号：成绩：___________ 一、请同学们在下列题目中任选一题，写成期末论文。 1、关于拓展我国房地产融资渠道的研究 2、关于我国住房公积金制度改革的研究 3、我国住房公积金制度的缺陷及改革策略 4、我国房地产信托业务发展中的问题分析 5、我国房地产金融业的发展策略 6、我国城市经济综合体建设的融资策略 7、我国房地产抵押贷款证券化的实施策略 8、我国商业房地产开发建设的融资策略 9、关于我国发展REITS基金的研究 10、我国房地产信贷风险防范策略研究 二、论文写作要求 论文写作要经过资料收集，编写提纲，撰写论文等几个步骤，同学们应结合课堂讲授内容，广泛收集与论文有关资料，占有一定案例，参考一定文献资料。 三、最终提交论文应包括以下内容： 1、论文题目：论文题目应为授课教师指定题目，论文题目要求为宋体三号字，加粗居中。 2、正文：正文是论文主体，应占主要篇幅。论文字数一般在2500－3000字。论文要文字流畅，语言准确，层次清晰，论点清楚，论据准确，有独立见解。要理论联系实际。引用他人观点要注明出处，论文正文数字标题书写顺序依次为一、（一）、1、（1）①。 正文部分要求为宋体小四号字，标题加粗，行间距为1.5倍行距 3、参考文献，论文后要标注清楚参考文献附录（不少于3个），参考文献要注明书名作者、（文章题目及报刊名称）版次、出版地、出版者、出版年、页码。序号使用〔1〕〔2〕〔3〕……。参考文献部分要求为宋体小四号字。 四、论文提交注意事项：
我国房地产金融风险的识别、评价、控制 房地产金融风险识别与防范策略研究李杰 房地产发展阶段指标、房地产供给与需求指标、房地产市价情况指标的量化分析、房地产投机程度指标的值 研究意义： 我国的房地产金融具有预期不确定性，可以激励经济，与此同时同时也可以反作用于经济，因此如何正确认识我国房地产金融风险，评价我国的房地产金融市场风险以及合理有效的控制其风险具有较大的研究意义。 国内外研究综述 房地产行业是我国税收的主要来源，并且涉及到各行各业。美国著名的Fredcric·S·Mishkin 教授提出房地产金融风险受到信息不对称性的影响 有了前人的铺垫，到了2003 年，Witold Witkiwicz等人以信息不对称性为基础，创造了一个新的模型——资产泡沫，主要分析金融机构与实际部门的资金流通，最后发现资产泡沫
的发生是由于起着桥梁作用的金融中介机构违规操作。当然，也有一些学者像Kindleberger 通过理论分析，发现一些外来因素，例如：对房地产市场不了解的参与者对房地产金融会产生很大的影响，因此，就会发生房地产的金融风险。 2013 年，中国南开大学的经济学博士周金奎首次提出金融支持过度的假说。这个假说认为在全国房地产金融行业局部稳当发展的前提下，房地产市场出现投资者通过银行贷款购买房子，然后二度销售从而赚取差价的现象，造成房地产原本的价格被抬高，出现泡沫现象。同时，假如大多数借款人并未在规定的时间缴纳资金，便会迅速导致房地产泡沫破灭，严重时会出现金融危机，危险蔓延至整个国家经济市场。周博士的这一假说清晰地反映出在金融支持过度的情况下，房地产泡沫的出现与幻灭演变过程。 不仅中国的经济学者研究美国房地产经济，美国的房地产经
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
金融服务增值税政策解析（上） 一、金融服务适用范围 金融服务，是指经营金融保险的业务活动，包括以下四类： （一）贷款服务 贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。下列业务按贷款服务缴纳增值税： 1.各种占用、拆借资金取得的收入 各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。 以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，应作为利息性质的收入处理，按照贷款服务缴纳增值税。 2.融资性售后回租取得的利息收入。 融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。 3.典当业务 典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。典
当行收回的赎金超过发放当金的部分属于利息性质的收入，按“贷款服务”缴纳增值税。典当行销售死当物品属于“销售货物”，可选择适用简易计税方法按3%的征收率计算缴纳增值税。 4.黄金租赁业务 黄金属于货币等价物，无论是实物黄金还是纸黄金，黄金租赁业务中取得的租金收入，按照“贷款服务”缴纳增值税。 5.保理业务 保理业务是指卖方、供应商或出口商与保理商之间存在的一种契约关系。根据该契约，卖方、供应商或出口商将其现在或将来的基于其与买方（债务人）订立的货物销售或服务合同所产生的应收账款转让给保理商，由保理商为其提供贸易融资、销售分户账管理、应收账款的催收、信用风险控制与坏账担保等服务中的至少两项。 保理商取得的债权买卖价差或受让债权后取得的利息，按照贷款服务缴纳增值税。 （二）直接收费金融服务 直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。
房地产市场分析论文集(25个doc)23
恰到好处的心理营销 北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。１９８４年，该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势，正式转产护肤霜。几年来，西乐厂坚持依靠科技，不断开发出适销对路的新产品，继１９８４年投产（当年产值达２０万）后，销售额连年翻番，到１９９０年已突破９（：）万元。这家只有２００多名职工的乡办企业，目前已开发出６个系列犯个品种的产品，每年为国家创利税上百万元，产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地，而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。 北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的 成绩，其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理，展开了心理营销。 一、抓住顾客求新求美心理
随着化妆品消费需求的发展，消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要，而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。１９８４年，西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术，并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术，用来开发新型的化妆品，当年９月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后，很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处，在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上，能形成一种薄膜，一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用，另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此，斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品，不但无害，而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来，该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫，以及化妆用的底霜，婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品，已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化
2018年房地产中介行业分析报告 一、我国地产行业现状 (3) 1、商业地产行业市场规模 (3) 2、商业地产服务行业规模 (3) 二、我国房地产中介服务行业发展趋势 (4) 1、行业愈加专业化 (4) 2、行业向信息化方向发展 (4) 3、行业向品牌化发展： (5) 三、行业监管体制和政策 (5) 1、行业监管体制 (5) （1）行业主管部门 (5) （2）自律性组织 (5) 2、相关法律法规及产业政策 (6) 四、行业风险特征 (7) 1、宏观政策调控的风险 (7) 2、技术革新的风险 (8) 3、市场竞争加剧的风险 (8) 4、人才流失的风险 (8) 五、影响行业发展的因素 (9) 1、有利因素 (9) （1）中国城市化进程尚未完成，存在较大市场空间 (9) （2）房地产行业进入调整期，但商业地产并无明确限制 (9)
（3）行业分工更明晰，商业地产租赁业务外包成为行业主流模式 (9) 2、不利因素 (10) （1）受宏观政策调控影响，行业存在周期性波动风险 (10) （2）细分行业对于专业能力有一定要求，行业存在人才短缺现象 (10) 六、行业竞争状况 (10) 1、行业竞争程度 (10) 2、行业壁垒 (11) （1）人才壁垒 (11) （2）品牌壁垒 (11) 3、相关企业 (12) （1）新港联行 (12) （2）点点租 (12)
一、我国地产行业现状 1、商业地产行业市场规模 伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是近些年，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。2009-2015年，我国房地产开发投资额呈逐年递增趋势。2015年，房地产开发投资额约为95,978.85亿元，同比增长1%，其中办公楼和商业营业用房的投资占21.69%，为20,817.23亿元。从近七年的数据来看，办公楼和商业营业用房的投资在房地产总投资的占比逐年提高。 2、商业地产服务行业规模 根据上图中数据显示，商业地产在全国房地产开发投资中的份额已经上升到20%左右，且商业地产的营销服务费用在整体销售额的比
关于房地产金融的论文 一、商业银行房地产金融风险的理论研究 (一)房地产金融风险的概念 国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。 (二)国内外研究综述 国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产
房地产发展和现状及对风险控制和经营取向的研究
选题说明 中国这样一个长期处于住房难的大国来说，最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，掌握其经营取向，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 摘要 近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现的新问题,及分析了使房地产持续增长的动力之源和房地产市场现状和发展趋势，对房地产金融风险控制及经营取向进行研究并分析政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。 关键词：房地产；发展趋势；风险控制；经营取向
目录 一、近年来我国房地产发展及其周期规律 (2) (一)近年来我国房地产业的发展 (2) 1、市场化程度也日益提高，房地产业取得了飞速发展 (2) 2、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展 (2) 3、房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展 (3) 4、民营经济在房地产领域中迅速崛起 (3) (二)近年来我国房地产业的周期规律 (3) 二、当前房地产市场状况及发展趋势 (4) （一）使房地产业持续增长的动力 (4) 1、国民经济的持续快速增长 (4) 2、体制与机制的市场化 (5) 3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款 (5) （二）房地产市场现状及发展趋势 (5) 1、商品房空置率增加，超过风险控制线 (5) 2、房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产 (5) 3、房价增幅回落，销售趋淡 (5) 三、住房金融风险控制及经营取向 (5) （一）调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度 (6) （二）适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构 (6) （三）积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环 (6) （四）启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求 (7) （五）实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道 (7) （六）入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展 (7) 四、防范金融风险，促进房地产业健康发展的政策和建议 (8) 五、结论 (8) 六参考文献 (10)
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
分析金融支持与产业政策 国内的相关研究较少，主要分析了技术进步、经济发展与产业升级的关系，用数据证明了我国金融体系和产业发展之间确实存在着比较显著的相关性;制约战略性产业发展的视角提出要从深化体制改革、放宽民间金融资本投资途径提升战略性产业的融资能力和效率。从我国当前的研究发现，对产业发展的金融支持进行的相关研究不多，从产业结构调整的内涵看，金融促进产业结构优化调整内在包含了三种实现方式，即支持产业选择、促进产业结构优化和产业结构高级化。其中，产业选择是产业结构合理化和高级化的前提，而产业结构合理化是产业结构调整的初级目标，在实现了合理化的产业结构后，产业必须通过技术创新实现产业的升级，即实现产业的高级化，以提高产业的附加值。 金融支持产业选择的内在作用 我国已经进入十二五的关键时期，以战略性新兴产业发展为代表的产业结构调整正在大力推进，通过研究金融支持战略性产业的路径和实现机理，有利于深刻认识并解决产业政策和金融体制改革中亟待解决的问题。金融体系对于产业结构优化调整支持作用最主要的体现在它能够支持产业选择，特别是在进行产业规划和制定产业政策及其相关配套政策方面。根据金融支持的主体不同，我们将金融支持划分为政策性金融支持和市场性金融支持。 (一)政策性金融 (二)市场化金融 与政策性金融政策支持不同，市场化的金融政策是依据市场自主机制进行市场化的选择。在金融资源配置中，依照市场规则，资本收益率高的产业会获取更多
的资本。如果市场性金融选择机制缺乏有效的监督和竞争，不能实现金融资源的有效配置，进而可能导致市场化金融支持进行产业选择的失败。在现实操作中，市场是产业结构调整的无形机制，具有一定的基础性作用。结合我国市场经济发展的现状来看，市场性选择虽然对于资源配置有很大的优势，但由于我国的市场经济并不完全成熟，单一的市场化配置容易削弱金融支持的作用，导致部分处于幼稚期的潜力产业获得市场化金融支持的机会很小甚至不可能获得支持，因此，要发挥市场化金融的基础性作用，从而更加促进金融系统对产业选择的支持作用。金融支持产业结构合理化和高级化的途径 (一)金融支持产业结构合理化 (二)金融支持产业结构高级化 金融支持产业高级化是指金融资源通过初次配置能够实现产业的选择，通过二次配置则能够实现产业的合理化，通过这两次配置过程，金融支持产业高级化的路径就是在前两次配置的基础上进行三次优化配置，提升产业的技术效率进而实现产业高级化目标的实现。通常我们认为，产业结构合理化内在包含产业结构高级化和含义。当产业发展到一定水平，必然面临着提高效率的要求，使得产业的发展需要由资源推动过渡到创新驱动上去，这离不开金融支持科技创新以实现产业结构从低级向高级状态的转换。同时，金融对产业结构高级化的支持一般具有间接性，能够实现产业结构的高级化。通过产品创新、工艺流程创新到技术创新，能够改善产业的技术结构从而提高技术效率，促进产业结构实现高级化。另外，现代经济发展越来越依赖科学技术，产业层面的产业结构升级更是需要技术创新活动，这就使得金融支持的地位更加凸显。 结语
房地产中介现状与发展 房地产中介现状与发展 近几年，我国的房地产市场迅猛发展，随之而来的各类房地产中介机构亦步亦趋，如同雨后春笋般涌现出来。房地产中介行业成为了架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。房地产中介服务是市场经济的产物，它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产。房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展，推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。但当前房地产中介行业的发展仍面临着很多问题，其与市场发展不协调的一面也日益突显。下面我就房地产中介行业存在的问题及解决办法谈一下自己的认识。 一、房地产中介行业存在的问题及成因. (一) 房地产经纪机构市场准入机制不健全。 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前臵专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了一些问题。 根据《房地产中介管理办法》规定，注册资金30万元以上、房地产经纪人3名以上，就可申请设立房地产经纪公司，而申请注册咨询公司注册资金10万元，只须3名从业人员，因此，房地产中介门坎极低，由门坎低带来的问题：经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。一是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有十几家门店的地方知名的加盟连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体工商户，“巨无霸”和“小舢板”同时并存，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、离退休人员、农转非人员，也有大学毕业生、外来务工人员等，文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高； 三是相当部分从业人员经历了学徒—跳槽—当老板的过程，过度的频繁“跳槽”，“挖墙角”，“飞单”，加剧了各中介机构之间的无序竟争。
中国金融政策分析
中国金融政策分析 郭红玉详细文稿 引言 今天非常荣幸能和大家有机会来共同的探讨，或者分享对于中国金融政策的一些看法。最后一课我想到用《利率市场化与金融民主化》完成我们今天上午将近三个小时的讲课的任务。 从“十八大”报告里摘了这么一段话，这是“十八大”报告对于金融体制改革提出的主要的部署。“要深化金融体制改革，健全促进宏观经济稳定，支持实体经济发展的现代金融体系，加快发展多层次资本市场，稳定推进利率和汇率市场化改革，逐步实现人民币资本项目可兑换，加快发展民营金融机构，完善金融监管，推进金融创新，提高银行、证券、保险等行业竞争力，维护金融稳定”。 无论是我们做这方面专业研究的老师，还是一些其他的同事，如果不是起草报告的时候，有的时候就不知道，他说的每一方面都说到了，那么核心是什么？结合这一段时间以来，特别是危机以来，中国金融业发展的变化，以及最近刚刚结束的中央银行货币政策委员会。昨天证券时报也开了一个论坛，论坛上的内容我昨天晚上看了一下。我觉得中国金融体制改革现在一个核心内容，就是利率市场化。 利率市场化已经走到中段了，这是一场影响非常深远的，或者说是一个核心的中国金融政策也好，或者整个金融体系也好，发生变化的一个核心内容。这种变化我们说它又是一种静悄悄的革命，至今为止中央银行也好，农业银行也好也没有宣布说放开存款利率。但是实际上由于融资结构的变化，我们有相当一部分的利率已经市场化了，并且市场化会对整个金融业，甚至是对整个财税体制，包括监管，甚至我们每个人的生活都会带来深远的影响。我就以利率市场化作为主线来谈中国的金融政策我认为会发生的一些变化。