中国房地产价格影响因素分析
摘要作为国家的支柱产业, 房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看 , 房地产市场保持健康、快速发展态势 ,供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控 ,得首先识别在各种因素中 , 到底哪些因素能对房地产价格有影响 ,哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识 , 以及房地产价格的特性，并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素，包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。
关键词住宅价格商品房市场影响因素实证研究
房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看,房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品,与一般物价相比,房地产价格有其自身的特性:
（1价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身,而是该房地产的权利和收益。因此,房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的,除了价格表示外,还可以用租金表示。
(2形成的时间不同。一般商品价格可以标准化,有比较完整的市场,价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大,缺乏完整统一的市场,价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的,价格形成时间长且相对比较困难,评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况,进行具体分析。
(3房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性,在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。
(４房地产价格主要由需求决定,并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限,且由于它的位置固定,在一定区域内又具有垄断性,所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内,房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化,个别性明显。
(5市场结构不同。房地产市场是不完全市场,需求对价格的影响很大,形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性,其价格上升的速度要远远高于一般性商品。
综上,房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量,且经常处于变动之中,房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向,了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用,才能做出正确的评估。
1.影响房地产需求的因素
(1消费者的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求,同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用,是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时,人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会减少,更多的投资型购买者就会持币观望,持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性价格下跌,这时无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。
(2人口数量
近几年来,中国沿海地区经济发展迅速,城市化建设不断加强,毕业大学生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加,人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外,不同层次的消费者对房地产的要求也不相同,除了带动住房的需求外,中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加,而且部分外地精英人士的迁入,会带来大量资金,增加市场有效需求。
(3收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加,而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构,随着收入水平的提高,一方面人们对于居住标准的要求会不断提升,住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展;另一方面,部分原来没有购买力的需求通过收入的增加,转化为有效需求。因此,可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加,会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商品,既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。因此,收入的增加应该导致房地产需求增加,房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。
（4社会安定情况
如果现行政权稳固、社会安定,那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争,则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产,从而会造成房地产价格低落。
2.影响房地产供给的因素
（１房地产开发投资规模
房地产开发投资额的增加,会直接刺激房地产业的发展;反之,投资水平的降低,会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此,就社会总投资来说,社会总投资
和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高,对房地产的刺激作用也就越大；反之,相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。
房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的,但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积, 在这种情况下,房地产价格会下降;而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等,只有这样才能增加房地产的价格。
(2成本因素
房地产成本中,土地成本占相当大的比重。土地价格提高,会使得开发商获得利润减少,开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能
给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产,增加市场的供给。在我国土地成本已占到商品房成本的３0%－40%,地价的刚性上涨直接推动了房价上升。
房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响,一方面生产资料价格的上涨将引起房地产价格的上涨，另一方面,房地产价格的上涨引起投资加大，对生产资料的需求增加, 会进一步推动生产资料价格的上涨。
（3竣工面积
在完全竞争的房地产市场上,房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年竣工面积上升时,房地产供给量自然就会上升,价格就会下降;相反,如果竣工面积下降, 供给就会下降，房地产价格自然就会上升。但在中国,竣工面积有时候并不能很好的影响价格，高空置率和高房价并存的局面就很好的说明了这一点。
３.影响房地产的其它因素
(１国民经济发展水平
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大,用于投资的部分也会相应较大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。社会生产力的增加对工业房产、办公楼宇等的需求增加,劳动生产率、收入水平的提高会提升人们的住房、商业消费水平,个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高,促进部分存量房产业主更换层次更高的房产,因此无论是需求总量上还是结构上作为经济水平衡量尺度的ＧDP 指标都起到了较大的推动作用。
(2利率因素
房地产价格一般受利率变动的影响较大,从需求方面来看,利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知,将会影响房地产价格上升;从供给方面来看，利率下降时,房地产企业融资成本降低,开发商的投资
将会源源不断地涌向房地产业,房地产供给增加，根据供求曲线,将会导致房价下降,因此利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价格和需求的重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面,上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。
(3金融机构贷款余额
房屋作为一种商品,除具有一般商品的特性外,还有一个重要的特点是单位价值较高,房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看,较小的房地产项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元,这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的,因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源，目前北京市的银行普遍的做法是由开发商提供至少３5%的项目资金,剩余大部分来自银行贷款。从需求方来看,银行按揭是消费者购买房屋的主要方式,根据银监会的规定, 90 平方米以下的房产按揭比例可以达到８0%,如果没有按揭的支持,
真正能够一次性付清房款的比例非常小。楼盘按揭贷款条件是否优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者 (尤其是炒房者的购买积极性。
因此无论从供给还是需求方面看,房地产对银行贷款的依赖是非常大的。除资金需求量较大外,房地产业资金占用周期也较长,房地产开发阶段贷款期限一般为 2-3 年，具备销售资格后,按揭贷款的期限则更长。
(4政策因素
房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展。据估计,房地产业的发展会直接带动57 个相关产业的增加,因而是促进地方经济发展的重要推动力量。市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但在我国,政府这只“有形的手”对房地产市场的作用也不可忽视。房价如果有大的波动,势必会影响整个国民经济的稳定与发展。
从中央政策来看,政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力,但也不希望房价有太大的波动,影响金融、社会稳定。“国六条”等政策的出台目的就是完善调控政策,加大力度继续控制房价涨幅。但是地方政府在众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市,带动城市发展。由于对于规划、土地使用权拍卖、税收等要素具有垄断性控制，在具体操作过程中,常常采取各种手段提高土地价格,获取更多的土地出让金、收取各种名目的土地配套费用,使房地产开发成本大大增加，有时会成为推动房价上涨的一个重要因素。
总的来说,影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接影响房地产价格以外,各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格,同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且,房地产价格也会反过来影响这些因素, 如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。
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