商业地产相关法律知识
商业地产与住宅的区别
商业地产是包括购物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅有很大区别的房地产产品。大多数的住宅类产品如公寓、经济适用房、别墅等，开发商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单，而大多数的商业地产项目是只租不售、或只销售部分面积，靠企业长期持有，长久运营、产生大量、稳定的现金流给企业速写为稳定的高投资回报率.大多数业主在购买住宅类产品时，是买来自住的，而大多数的商业地产类产品的购买者在购买商业地产类产品时，是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作投资用的。开发商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好就可以了。
总之在做商业地产时，考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要考虑后期的经营、推广，要帮助商铺的投资者、经营者带来长期稳定的回报。
商业地产所涉及的当事人的关系
在各种商业地产操作模式中，主要涉及的当事人有：开发商（经营管理公司）、投资者（业主）、消费者（顾客）、经营者（租户），此四方当事人的有机结合形成了商业地产的价值链。在此价值链中，存在着开发商与投资者的商业物业的买卖合同关系和返租（或委托经营管理）合同关系；开发商与经营者之间存在着租赁合同关系，而对于终端消费者即顾客来讲，培养忠实顾客需要经营者和开发商的细心培育、呵护，共同实现细节服务和合理价格的商品销售，不同的合同法律关系之间不是割裂的，租铺问题解决得好是旺场的必要条件（但不是充分条件），售铺问题解决得好是旺场的补充条件（既不是必要条件，也不是充分条件），旺场问题解决得好才是租、售铺的充分必要条件，也才是商业地产成功的标志。
一、如何解决商业项目售后包租的法律风险
（一）、售后包租的概念：
商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。
建设部于2001年6月颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地
产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十五条又规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等。
（二）、售后包租的法律分析：
建设部《商品房销售管理办法》出台的目的是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价，同时防范金融风险。但是随着近年来商业地产的兴起，业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，不断出现打擦边球的现象。在南方一些城市目前已对售后包租放松了管理，上海市还出台了《上海市房屋售后包租试行办法》。房地产界、金融界人士对此问题也有了新的看法，认为售后包租不能一律归为违规行为，而且随着房地产业和金融业日益紧密的联系，其金融风险也会相应降低。
从法律上分析，按照《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，“房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款”。开发商违规进行售后包租，其行为有可能被行政主管机关责令停止，并承担相应行政责任，但由于不违反法律、行政法规的强制性规定，开发商与业主签订的商品房买卖合同和包租合同还是有效的。因此，售后包租问题归结起来，实质上是一种政策风险。
（三）、售后包租风险的规避：
从以上分析可以看出，对于此种政策风险，从法律关系上规避是比较有效的方法。在商业地产售后包租中，包含两个方面的法律关系，即商品房买卖关系和房屋租赁关系。如果开发商既作为买卖合同的当事人，又作为租赁合同的当事人，则显然构成售后包租。因此，在商业地产运作中，建议成立专门的商业地产经营公司，对商业地产项目进行统一经营管理。在商品房买卖关系中，由开发商做为出卖人与业主签订合同，在租赁关系中，由商业地产经营公司作为合同当事人，与业主统一签订租赁合同，这样就从形式上避免了售后包租的法律风险。而且，此种模式还非常有利于商业地产的经营管理。我们认为，该模式在目前的商业地产运作中，是风险较小、效果明显的一种模式，也是最适合我公司商业模式的。
总之，我们认为售后包租更多的是一个政策问题，而不是法律问题。只要在宣传过程中不要进行过分的夸张，或者引起业主的强烈不满而进行大量投诉，政府也就不
会干预太多，并需要和相关部门进行良好的沟通。不管怎么样，政府鼓励的是理性的投资，而不会鼓励任何投机行为。
二、商业项目设计变更、面积误差、延期交付等纠纷如何解决？
商业项目的设计变更、面积误差、延期交付等问题与住宅所适用的法律、法规是一样的，首先要看合同中对于这些问题的约定，如果合同中没有明确的约定，那么适用商品房销售的法律、法规。
对于设计变更，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
关于面积误差，《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝―――――――――――――×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
延期交付的法律规定：按照合同中关于延期交付的赔偿比例进行偿付，如果违约金的比例不足以弥补当事人的损失的，应按照当事人的实际损失予以补偿。当事人的实际损失由其举证。
三、两个产权人，一个经营者，如何规避开发商的风险？
其实两个产权人，一个经营者对于开发商而言的风险性比业主的风险性要小，因为许多商业拆分出售，最终产权人很少能够得到收益，因为商业投资和经营受到多方面因素的制约，在此问题中不予赘述。单就此问题，两个或者多个产权人，一个经营者，主要凸现的问题是，因为产权人购房的时间不一致，造成的返租协议与租赁协议的时间不一致，不容易管理。如果其中一个产权人不同意出租，自然给经营者造成损失。同时，对于装修和隔断等设计面积划分的问题也比较容易引起纠纷。
这要区分两种情况：（一）如果开发商先租后售，即经营者与开发商签订的租赁合同时间在前的，开发商在销售此商业的时候，可以将此几套商业返租的时间统一，并尽量与经营者的租期相一致。同时，尽量减少面积变更的问题。销售合同和返租合同应依照租赁合同的内容进行签订。（二）如果开发商先售后租，租赁合同应尽量依照返租合同进行签订，比如面积问题，不能将几间店铺打通，造成面积变更，容易引起纠纷。租赁合同的租期也尽量按照返租协议中时间短的为合同的期间。
此类问题最重要的是不要将不同产权人的财产混淆，能够明晰产权，分散经营和管理，避免不必要的纠纷。
四、商业项目是否需要成立业主委员会？
商业项目的业主委员会和住宅项目是不同的。设立该业主委员会作为业主的代表和授权机关，在实际工作中可以节省公司的时间和资源，不用去应付每一个业主。同时可以通过业主委员会给经营管理公司授权，那么处理事情比较简洁，从而方便管理。但是同时也应该对这个委员会进行充分的认识，尤其是业主委员会可能脱离公司的控制，或者采取与公司不合作的态度，或者对公司的事务进行太多干预，对公司的工作是很不利的，甚至它可以在期限届满后通过决议另行指定管理公司，那样的话公司的
前期工作就可能失去意义。
所以设立这个委员会与否不是关键，而主要在于通过一些约定限制和引导这个委员会配合公司的工作。
五、经营管理公司对拥有产权业主的约束力问题。
商业地产中的经营管理公司实际就是指开发商，商业物业建成后是由商业经营管理公司负责经营，开发商在商业地产中既承担着商业物业开发的职能，又承担着对商业物业后期经营管理的职能。在产权式商业物业操作模式下，存在着售、租、旺场的逻辑关系，在此逻辑关系下，售铺后业主即取得产权，要保证正常租赁关系的维系和良好的经营状态，需要业主放弃对商铺放弃占有、使用、处分的权利，其只享有收益权，经营管理公司需要在这三项权利上对业主进行约束，才能保证业主对经营管理公司的干扰。
六、先租后售的法律问题
可行性：
根据建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定，商品房的租赁标的应该是现房（已经竣工、并且有明确的权属的）。而《天津市房屋租赁管理规定》对这个规定有所变通，虽然认为“未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的（不得进行出租）”但同时其认为“出租在建房屋的，应当符合国家和本市有关商品房预售的条件。”这里出现了对在建房屋进行租赁的认可。也就是说，即使房屋没有竣工验收，房屋实际权利人（开发商）有权作为出租人向承租人出租该房屋，但是此时要符合国家关于预售的条件，包括：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。同时应当办理完毕销售许可证。
可能遇到的问题：
在公司的实际操作中可能遇到困难，办理租赁备案时，无法提供房屋权属证明（但可以提供土地证作为相关证明）。还有就是招商过程中的宣传，承租人的认可程度以及对预期收益的担忧（商业风险），还有就是政府的干预（政策风险）。另外，天津市规定：出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并应当按照国家和本市有关规定办理相
关手续。那么在实际操作中，这样的操作无疑会增加租赁的难度。
合同设计及条款问题
而实际上，承租人无法在签订协议时立刻进行装修或者营业，对房屋也没有任何实际的控制权。那么合同什么时候生效、租金何时起算、相关权利义务何时开始等等都是问题。因此只能够将租赁合同设计为“附条件生效合同”，也就是设计某一个时间点，如：竣工验收合格、办理总登、办理产权证或者其他一个时间，作为合同生效的时间，并设定根据招商的实际情况设定违约责任，保证开发商的主动权。或者先签订一个认租书，通过该认租书固定一些正式合同的主要条款，达成一致旦并不生效，再在时机成熟时转正式的合同。当然这个合同设计需要符合法律规定，更要符合公司的商业利益。
谁是合同的甲方？
而在前面所述的模式下，没有出售房屋的租赁，甲方（出租人）应该是开发商。因为开发商是合同签订时的实际权利人，也是房屋出售后业主的授权的实际管理人（委托代理租赁或者委托经营管理）
附：房屋出租人或转租人办理房屋租赁合同登记备案手续，须填写《天津市房屋租赁合同登记备案表》，并同时提交下列材料：(1)房屋租赁合同(房屋转租合同)。(2)房屋所有权证书或其他合法权属证明。(3)租赁当事人的身份证明。(4)出租代管房屋的，提供委托代管人同意出租的证明；出租共有房屋的，提供其他共有人同意出租的证明；改变出租房屋用途的，提供市或区、县房产管理局批准的证明；出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的，提供房屋相邻关系人书面同意的证明；出租在建房屋的，提供商品房销售许可证。(5)公有住房转租的，提供公有房屋租赁合同、转租人与出租人签订的书面协议；其他房屋转租的，提供经登记备案的房屋租赁合同、出租人同意转租的书面证明。(6)出租人委托代理人的，提供出租人的委托书、代理人的身份证明。
七、租赁期届满时，开发商处于怎样的法律地位？
首先书要说明的是，法律规定租赁期最长不得超过二十年，在这个期限内的都是允许的。
按照现有的操作模式，开发商就是一个大租户。在正常的情况下，开发商与铺主签订的租赁协议约定的期限应当等于或短于开发商与投资者签订的委托经营协议约
定的期限。当开发商与铺主签订的租赁协议约定的期限到期，而委托经营协议约定的期限没有到期，开发商可以与铺主续约或者另外寻找合作伙伴，再次约定的期限应当在剩余的期限内。开发商与投资者签订的委托经营协议约定的期限到期，投资者重新获得了经营权，他们可能要求自行经营或者自行委托其他经营者，这种情况下，可能导致开发商的整体商业布局被破坏，为了规避这种风险，可以把委托经营的期限适当延长，或者在合同中对相应权利义务进行约定。
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓 库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、 学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共 设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式： 即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集 体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不 能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
法律基础知识培训 首先,谢谢大家能给我这样一个与大家交流和沟通的机会。 人的一生一刻都离不开法律，掌握和学习一定的法律知识，可以让我们在工作和生活的过程中维护自己的合法权益，也能少走许多弯路和错路。 今天我就简单讲一讲法律基础知识。 我国的法律体系由宪法、行政法、民法、经济法、刑法、诉讼法构成。 宪法是国家的根本法，规定国家的根本制度和根本任务，具有最高的法律效力。譬如宪法确认国家性质即由谁来统治这个国家（国体），同时还要规定这个国家进行统治的方式（政体）。我国宪法规定社会主义制度是中华人民共和国的根本制度，中华人民共和国的一切权力属于人民。 行政法是调整和规定国家行政职权活动的法律规范的总称。譬如《治安管理处罚法》、《个体饮食业监督管理办法》等都属于行政法律规范。 民法是调整平等主体的自然人之间、法人之间以及自然人与法人之间或其他组织之前的财产关系和人身关系的法律规范的总称。包括合同法、婚姻法、继承法、收养法、专利法、商标法、著作权法等单行的民事法律和众多的民事法律规范、条例以及其他法律中的民事条款。 经济法是国家干预经济的基本法律形式。譬如《公司法》、《产品质量法》、《税法》、《劳动法》、《环境保护法》都是经济法的范畴。 刑法是规定犯罪与刑罚的法律规范的总和。从刑法的概念可以看出刑法有两个要点：1、规定什么行为是犯罪行为？2、犯罪行为会受到怎么样的刑罚？ 在现实生活中，人们与民法、刑法的关系最为密切。在日常生活中，人们的行为如果违反民法，则承担民事责任。民事责任以恢复被害人被损害的权利为目的，主要指经济方面的补偿。但触犯刑法，则要承担刑事责任。刑事责任则意味着轻则失去金钱和自由，重则要付出生命的代价，所以，今天我们的讲课内容第一部分内容先讲讲刑法的基本知识。 第一部分刑法知识 一、犯罪的概念：犯罪是指危害社会的依法应当受到刑罚惩罚的行为。从犯罪的概念我们可以看出犯罪具有以下三个基本特性： 1、犯罪是危害社会的行为；一个人的思想是不能构成犯罪的，思想无论是如何有害或者多么反动，只有不外化成人的行为，都不构成犯罪。 2、犯罪是违反刑法规范的行为。也就是说：刑法明文规定为犯罪行为
商业地产 一、商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。 二、商业地产的好处 1、长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。 2、资产升值 例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。 3、不受经济周期影响 在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。 那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。 4、提升城市竞争力 （1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。 （2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。 三、商业地产的劣势（对于开发商） 1、实力要求 首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元，20%——30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。 其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。因为商业地产是统一运营、统一管理的模
关于房地产基础知识培训的心得体会 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。 ps：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇二：房地产营销基础知识培训的感受 关于房地产营销基础知识培训的感受 想要了解更多房地产知识培训的请戳进来，我来跟你们分享一下仪的心得体会！ 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级
农村实用法律知识问答 农村实用法律知识问答 一、《人民调解法》部分 1、《中华人民共和国人民调解法》的施行时间? 答：《中华人民共和国人民调解法》自2011年1月1日起开始实施。(以下简称《人民调解法》。 2、什么是人民调解? 答：《人民调解法》第2条规定：本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。 3、什么是人民调解委员会? 答：人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。 4、人民调解委员会设立在哪? 答：人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。村民委员会、居民委员会设立人民调解委员会。企事业单位根据需要设立人民调解委员会。乡镇、街道以及社会团体或者其他组织根据需要可以参照本法有关规定设立人民调解委员会，调解民间纠纷。 5、人民调解委员会调解民间纠纷，是否收取费用? 答：《人民调解法》第4条规定：人民调解委员会调解民间纠纷，不收取任何费用。 6、人民调解员的组成? 答：人民调解员由人民调解委员会委员和人民调解委员会
聘任的人员担任。 7、人民调解员的法律责任? 答：《人民调解法》第15条规定：人民调解员在调解工作中有下列行为之一的，由其所在的人民调解委员会给予批评教育、责令改正，情节严重的，由推选或者聘任单位予以罢免或者解聘：(1)偏袒一方当事人的;(2)侮辱当事人的;(3)索取、收受财物或者牟取其他不正当利益的;(4)泄露当事人的个人隐私、商业秘密的。 8、人民调解委员会受理民间纠纷的程序是怎样的? 答：《人民调解法》第17条规定：当事人可以向人民调解委员会申请调解;人民调解委员会也可以主动调解。当事人一方明确拒绝调解的，不得调解。 9、当事人在人民调解活动中享有哪些权利和义务? 答：《人民调解法》第23条规定：当事人在人民调解活动中享有下列权利：(一)选择或者接受人民调解员;(二)接受调解、拒绝调解或者要求终止调解;(三)要求调解公开进行或者不公开进行;(四)自主表达意愿、自愿达成调解协议。第24条规定：当事人在人民调解活动中履行下列义务：(一)如实陈述纠纷事实;(二)遵守调解现场秩序，尊重人民调解员;(三)尊重对方当事人行使权利。 10、人民调解的受理范围是什么? 答：根据《人民调解法》的规定，人民调解的范围是民间纠纷。调解的内容基本是发生在公民与公民之间的婚姻、继承、赡养、邻里关系、小额债务、轻微侵权等一般民事性质的纠纷。下列纠纷人民调解不予受理：(1)法律、法规规定只能由专门机关管辖处理的，或者法律、法规禁止采用民间调解方式解决的。包括：①已构成犯罪的刑事案件; ②构成违反《治安管理处罚法》轻伤害以上的;③具体行政行为引发的，例如工商管理引发的纠纷、税务纠纷等;(2)人民法院、公安机关或者其他行政机关已经受理或者解决的;(3)一方当事人不同意调解的。
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
农村法规基本知识 一关于农业法 1.农业法的概念 广义的农业法：是国家权力机关、国家行政机关制定和颁布的规范农业经济主体行为和调控农业经济活动的法律、行政法规、地方法规和政府规章等规范性文件的总称。 狭义的农业法即农业法典，即国家权力机关通过立法程序制定和颁布的，对农业领域中的根本性、全局性的问题进行规定的规范性文件，即《中华人民共和国农业法》。 2.我国农业生产经营的基本组织制度 以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。 双层经营体制：集体统一经营、农民承包经营。 3.农业法的基本原则 1）加强农业在国民经济中的基础地位，将农业放在发展国民经济首位。 2）坚持家庭承包经营制度，以公有制为主体、多种所有制经济共同发展。 3）尊重农民的主体地位，保护农民利益。
4）“科教兴农”原则。 5）农业可持续发展原则。 4.农业生产经营体制的概念 农业生产经营体制是对农业生产过程的决策以及组织这些决策实施的基本组织制度和形式，包括农业生产经营的基本组织制度、生产经营主体和经营形式。 5.农业生产经营主体 农民或者农户、农业生产经营组织（包括农村集体经济组织、农民专业合作经济组织、农业企业和其他从事农业生产经营的组织）。二农村土地承包法 1.农民集体所有土地的所有权 属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理； 属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 2.农用地转为建设用地的条件 1）符合土地利用总体规划。规划应根据土地使用条件，确定每一
商业地产基础知识 1、商业房地产的含义:人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 2(商业地产的类型 分类方法种类 大型商厦 按市场形式分类专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 按物业用途分类专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 按建筑特征分类临街商铺 步行街露天商铺 地下商城
商业区物业 按物业区位分类住宅区物业 近郊物业 统一经营物业 按经营方式分类 分散经营物业 综合经营物业 按经营类别分类 单一经营物业 按销售方式分类销售物业 租售物业 出租物业 产权物业 按物业产权分类 非产权物业 3、商圈 :是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。 商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
农民工法律知识竞赛题库 一、简答 1. 订立劳动合同，应当遵循什么原则？ 1?合法2?公平、平等自愿3.协商一致4?诚实信用 2?《劳动合同法》的适用围包括哪些？ 1. 企业 2.个体经济3 .民办非企业单位4.国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者 3、劳动合同终止的的条件是什么？ 1、当事人约定的终止条件出现 2、经当事人协商达成一致 3、劳动合同期限届满 4?劳动合同订立时所依据的客观情况发生变化，致使原合同无法履行 4、用人单位解除劳动合同时，工会享有的权利有哪些？ 1、提出意见权 2、要求重新处理权 3、支持起诉权 5、《工伤保险条例》的适用围包括中华人民国境的企业和哪些？。 1. 不参照公务员法管理的事业单位、社会团体 2. 民办非企业单位 3?基金会、律师事务所、会计事务所 4.有雇工的个体工商户 6、劳动争议纠纷解决的途径有哪些？ 1、协商 2、调解 3、仲裁 4、诉讼。 7、按照现行规定我国社会保险资金的主要筹集渠道有哪些？ 1?用人单位缴纳的社会保险费 2?个人缴纳的社会保险费 3?各级政府财政补助 8、征用耕地的补偿费用包括哪些？。 1、青苗的补偿费 2、地上附着物的补偿费 3. 土地补偿费4、安置补助费 9、保护未成年人的工作，应当遵循下列哪些原则？
1.尊重未成年人的人格尊严 2.适应其身心发展的规律和特点 3.教育与保护相结合 10、失业人员失业后领取失业保险金，必须符合的条件有哪些？ 1失业前用人单位和本人已经缴纳失业保险费满1年的 2?非因本人意愿中断就业的 3?已经进行失业登记，并有求职要求的 11、妇女权益保障法规定我国妇女享有哪六大权益？ 政治权利、文化教育权益、劳动和社会保障权益、财产权益、人身权利以及婚姻家庭权益 12、劳动者何种情况下有权解除劳动合同？ （1 ）劳动者和用人单位协商一致可以解除合同。 （2）有下列情况，劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同：A、在试用期；B、用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由 的手段强迫劳动的；C、用人单位未按劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的。 （3）劳动者也可以单方解除合同，但应当提前30日以书面形式通知用人单位，无需征得用人单位同意，用人单位应当及时办理有关解除劳动合同手续。 13、用人单位违反《劳动法》有关劳动合同的规定，应支付哪些赔偿费用？ 用人单位违反《劳动法》有关劳动合同的规定，应当对劳动者承担下列赔偿责任： （1）造成劳动者工资收入损失的，除支付劳动者应得工资外， 还须加付劳动者应得工资收入25%勺赔偿费用； （2）造成劳动者劳动保护待遇损失的，应按规定补足劳动者的 劳动保护津贴和用品； （3）造成劳动者工伤、医疗待遇损失的，除按国家规定为劳动 者提供工伤、医疗待遇外，还应支付劳动者相当于医疗费用25%勺赔偿费用； （4）造成女职工和未成年工身体健康损害的，除按国家规定提 供治疗期间的医疗待遇外，还应支付相当于医疗费用25%勺赔偿费用。 （5）劳动合同约定的其他赔偿费用。 14、用人单位应如何支付劳动者加班加点工资？ 用人单位在法定工作时间之外安排劳动者加班加点工作的，必须向
房地产基础知识培训 一、房产类 1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 2、房地产的特征 a)资金密集性 b)相互影响性 c)易受政策限制性 d)房地产的增值性 3、房地产的类型 按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产
4、基本概念类： 1.住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿 舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门 用途的房屋。 2.廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我 国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主 要是腾退的旧公房等。 3.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 4.经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为 解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的 特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中 低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住 房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的 部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用 的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定 了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。 5.集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、 个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个 人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
一、保安相关的法律： （一）、国家大法：宪法 （二）、基本法： 刑法、刑事诉讼法、民法、民事诉讼法、合同法、劳动法、劳动合同法； （三）、行政法律、条例或地方规章： 治安管理处罚法、消防法、道路交通安全法、保安服务管理条例、信访条例、企业事业单位内部治安保卫条例； 三、保安法律素质的基本要求： （一）、树立正确的法制观念： 依法办事，才能为公司提供良好的服务。 1、法律至上： 法律是社会最重要的行为规范，全体公民要确立和坚定法律信仰，增强法律至上观念，严格依法办事，自觉接受法律制度的约束，并承担相应的责任。 2、人权保障观念： 人身自由及信仰自由权。 3、依法服务观念： 以法律为准绳，学会运用法律手段来行使管理职能，依法做好保平安的工作。（二）、熟练掌握法律知识：只有掌握必要的法律基础理论和法律、法规、才能正确理解法律精神，做到依法办事。 1、熟练掌握法学基础理论； 2、熟练掌握宪法的基本内容：弄清宪法赋予公民的基本权利和义务，了解把握
宪法的基本知识，知道自己该做什么、不能做什么，从而有利于增强保安的权利义务意识，提高法制观念。 3、熟练掌握与保安服务业相关的法律、法规： （1）刑法：保安应掌握正当防卫、紧急避险等法律知识，充分运用刑法赋予的权利打击犯罪、伸张正义；有助于保安增强守法意识，严格规范自己的行为，不使自己闯入禁区。 （2）治安管理处罚条例：保安在履行职责过程中必需要掌握的，可以让保安懂得什么是违反治安管理的行为，以及这些行为怎样处罚 （3）基他法律：消防法、交通法、民法、保密法；劳动法、劳动合同法等 4、熟练掌握其他地方性法规：保安服务管理条例、企业事业单位内部治安保卫条例； （三）、严格做到依法办事：有法律意识，而未付绪行动、未体现在实践中，那也是空谈。 1、自觉守法不违纪乱法：支持合法的行为，制止违法行为，不可因个人私利纵容或庇护违法者； 2、勇于维护自身合法权益：用法律武器来保护自身； （四）、培养坚强的法律意志：坚强法制意识，坚守原则，坚决抵制人情、利益的诱惑 四、保安的工作性质： 1、依法从事社会安全防范工作，并为公司提供各种服务的专业人员； 2、是协助公安机关维护社会治安秩序的主力军，是一支重要的辅助力量； 3、配合公安机关从事预防犯罪、预防治安事故和进行社会化的安全防范； 4、它属于社会化安全防范组织的一种，但不具有执法人员的身份。
本科生毕业论文（设计） 题 目： 房地产营销模式综述 姓 名： 徐 胜 学 号： 200907042008 系 别： 资源管理与环境科学 年 级: 2009级 专 业： 房地产经营与估价 指导教师 殷清慧 职称： 讲师
2011年 05 月15日 安顺学院毕业论文任务书 资源管理与环境科学系房地产经营与估价专业 2009 年级学生姓名徐胜 毕业论文题目：房地产营销模式综述 任务下达日期：2011年 01 月 01 日 毕业论文写作日期：2011 年 01 月 01 日至2011 年 05 月 10 日
学生签字：指导老师签字： 摘要 我国房地产在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国曾出现各种各样的管理模式，其都是为了适应新的发展速度。加上房地产开发商投资的速度不断加快所投入资金量不断加大资源占用多，未来经济发展又面临有许多不确定因素，所以不断更新新的营销模式对促进房地产产业的稳步发展和带动整个国民经济健康发展乃至维护整个社会的稳定有着时分重要的意义。 关键词: 房地产营销营销新模式市场 4PS 4RS 4CS GIS VR
引言：随着我国房地产市场的发展和社会经济不断出现新型的发展方式，房地产在国民经济中的作用日益突出，房地产市场营销逐渐受到人们的重视。尤其是在带动整个社会经济方面起着带头和主干的作用。房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立以消费者为中心的现代营销观念，满足市场对房地产商品的需求，同时要改变和更新以前的营销模式，使得能在满足消费者消费的同时又能带动市场经济的运转，且又能为企业创收，我国房地产市场空置率居高不下，症结在于市场结构性过剩，有效需求不足。因而在房地产开发中，运用市场营销的观念进行开发，提高有效供给，改变新的营销理念成为房地产开发商的紧要任务。在日趋激烈的房地产市场竞争中，为适应市场环境变化，开发商的营销理念也在不断变化、发展。对日益竞争激烈的房地产市场而言，目前人们安居的基本要求开发商都已能满足，这时房地产开发企业的自身优势和开发决策是否适应目标消费者的需求，就显得至关重要。因此，房地产商应从市场营销组合出发，寻找并发展自身竞争优势，不断调整经营策略，围绕消费者满意战略进行观念创新。因此更新营销模式是房地产发展的核心内容： 一、房地产市场营销观念 房地产营销观念是指：我国房地产市场空置率居高不下，症结在于市场结构性过剩，有效需求不足。因而在房地产开发中，运用市场营销的观念进行开发，提高有效供给，就成为房地产开发商的紧要任务。在日趋激烈的房地产市场竞争中，为适应市场环境变化，开发商的营销理念也在不断变化、发展，下面几种营销理念具有一定的代表性，值得关注。 二、国内外市场营销概述 1 美国市场学者尤金·麦卡锡将市场营销分为宏观市场营销和微观市场营
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
农民工法律知识之一----农民外出务工的准备 司法部法律援助中心制作 当您准备进城务工时,要将外出务工需要的一些证件、材料准备齐全。要弄清楚需要携带什么证件，哪些证件在哪里可以办理，办理有关证件时需要哪些材料，以及外出旅途中注意的事项。 1、农民外出务工时需携带哪些证件、材料？ （1）居民身份证。农民外出务工时，一定要携带能证明自己身份的居民身份证。 （2）流动人口婚育证明。该证明是由县（区）计划生育部门制作颁发的，用以记载本人计划生育情况的证明。 （3）外出人员就业登记卡。该卡是由县（区）劳动和社会保障机关制作颁发的，准备外出务工的人员持居民身份证即可前往办理。 此外，参加过职业技能培训的农民，应携带其所取得的职业技能培训证明，以便于进城后增加就业务工的机会和提高工资待遇。 2、农民外出务工在务工地需要办理哪些证件手续？ （1）暂住证。暂住证是公民离开常住户口所在地的市区或者乡、镇在其他地区暂住的证明。 暂住在机关、事业单位、企业、工地的务工人员，由单位或雇主将暂住人员登记造册，到暂住地公安派出所申领暂住证。申领者本人也可以携带本人身份证直接到暂住地公安派出所申领暂住证。暂住证为一人一证。除公安机关依照规定可以收缴或者吊销暂住证以外，其它任何单位和个人不得扣押公民的暂住证。 随着我国户籍管理制度改革的不断深化，目前有许多地区已在逐步改革暂住证的管理和申领规定。外出务工农民要注意向务工地公安派出所了解有关暂住证的新规定。
（2）外来人员就业证。外来人员到达务工地后，需要持居民身份证、流动人口婚育证明、以及当地的外出人员就业登记卡等，到务工就业所在地的县（区）劳动和社会保障机关，办理外来人员就业证。用人单位与外来务工人员签订劳动合同时，将要求外来务工人员出示外来人员就业登记证。 3、居民身份证有何用处？ 居民身份证是证明我国公民身份的法定证件。凡是年满16周岁的中国公民，都应向常住户口所在地的户口登记机关申领居民身份证。公民在办理下列事务、需要证明身份时，应当出示居民身份证：（1）选民登记；（2）户口登记；（3）兵役登记；（4）婚姻登记、收养登记；（5）入学、就业；（6）办理公证事务；（7）前往边境管理区；（8）办理申请出境手续；（9）参与诉讼活动；（10）办理机动车、船驾驶证和行驶证，非机动车执照；（11）办理个体营业执照；（12）办理个人信贷事务；（13）参加社会保险，领取社会救济；（14）办理搭乘民航飞机手续；（15）投宿旅店办理登记手续；（16）提取汇款、邮件；（17）法律、行政法规规定需要用居民身份证证明身份的其它情形。 4、公安机关在什么情况下，可以查验公民的居民身份证？ 公安机关在下列情况下，有权查验公民的居民身份证，被查验的公民不得拒绝。（1）对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的；（2）依法实施现场管制时，需要查明有关人员身份的；（3）发生严重危害社会治安突发事件时，需要查明现场有关人员身份的；（4）法律规定需要查明身份的其它情形。 公安人员依法执行公务需要查验公民的居民身份证时，应当首先出示自己的执法证件。 除公安机关依法对犯罪嫌疑人执行监视居住强制措施的情形，其它任何组织和个人不得扣押公民的居民身份证或者作为抵押。 5、居民身份证如果丢失怎么办？ 公民遗失居民身份证时，应当立即向公安机关报告，并向常住户口所在地的户口登
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
商场基础知识 一：什么是商场： 商场指聚集在一起的各种商店组成的市场，面积较大、商品比较齐全的大商店。指聚集在一个或相连的几个建筑物内的各种商店所组成的市场。 二：商场的特征： 1.较大规模的商店。如:百货商场，自选商场。 2.聚集在一个或相连的几个建筑物内的各种商店所组成的市场。 3.面积较大、商品比较齐全的综合商店。 4.提供多种经营模式,经营种类较多,能够聚集多种货物的大型销售店面。 三：商场规模的划分： 百货商店是指以经营日用工业品为主的零售商店。中国的百货商店依规模大小分为三类: (1)大型百货商。店营业面积5000平方米一10000平方米以上，职工500人一2000人以上，经营品种1.5万种一4万种左右; (2)中型百货商店。营业面积1000平方米一2000平方米，职工 200人一400人，经营品种1万种左右; (3)小型百货商店。营业面积200平方米左右，职工十几人至几十人，经营品种几百种至数千种。 备注：外国对百货商店的定义 1.德国的定义:百货商店是供应大量产品的零售商店，主要产品是服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品;销售方式有人员导购(如纺织品部)和自我服务(如食品部)，销售面积超过3000平方米。 2.法国的定义:百货商店是零售商业企业，拥有较大的销售面积，自由进入，在一个建筑物中提供几乎所有的消费品。一般实行柜台开架售货，提供附加服务，每一个商品部都可以成为一个专业商店。销售面积至少为2500平方米，至少有10个商品部。 3.荷兰的定义:销售面积至少有25000平方米，最少应有175名员工，营业额超过1000千万法国法郎，至少要有5个商品部，其中应有女装部。 4.英国的定义:设有多个商品部，营业额的实现至少要覆盖5大类产品，至少雇用25人。 5.日本的定义:日本通产省对百货商店的规定是:从业人员超过 50人，销售面积至少为1500平方米(大城市要超过3000平方米)。 四：商场的业态构成
房地产基础知识培训内容 （一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同 的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地 面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工 构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的 综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形 式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体 所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地 70 年； ——工业用地 50 年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ——商业、旅游、娱乐用地40 年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以 及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目