房地产基础知识
一、基本概念
（一）房地产的概念：
是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。
◆房地产业五证：
a.建设用地规划许可证；
b建设工程规划许可证；
c.建筑工程施工证；
d.国有土地使用证；
e.商品房预售许可证；
◆两书：
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》；
◆一表：
《商品房竣工验收备案表》
（二）
1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
2、房地产市场
分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。
（三）城市居住区、居住小区、居住组团
1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相
对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户，
1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总
称。
2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放
场地。
3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，
应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和
使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路
用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
（五）建筑密度
也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。
2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。
3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％
4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。
（六）新型住宅类型
1、生态住宅
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。
2、绿色住宅
“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”容的一个方面，真正的“绿色住宅”的涵是全方位的立体环
保工程、它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。
3、花园式住宅
也叫西式洋房或小洋房，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度最低，部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。
4、分时度假住宅
英文为TIME-SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施。
5、产权酒店
是传统房地产向分时度过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业
主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委
托酒店物业管理公司进行管理，并享受每年的经营收益分红。
6．智能化社区
智能社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
7、高科技型住宅
这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。
（七）英文缩写概念
1、CBD（传统中央商务区）
1）是英文Cental Business District的缩写，最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。
2、CID（中央科技区）
3、CLD（中央生活区）
至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型高商的居住区域。SHOPPING MALL（超级购
物商场）
4、CONDO（分户式产权公寓）
作为一种独立的房屋形态，作为一种比Ppartment(普通出租公寓)高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。
5、SOHO（小型办公室）
是英文Small office and home office的缩写，指的是小型办公室或家庭
办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。
5、SOLO（小户型住宅）
SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。
6、LOFT
LOFT出自美国，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有墙隔断的开敞式平面布置住宅。Loft大规模的空间和它所带来的自由性，使人们有机会根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。
7、MORE（移动商务居住区）
MORE是英文Mobile Office Residential Edifice （移动办公室住宅大厦）
的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区。
8、TOWN HOUSE（联排式别墅）
其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面：一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求，又能有节制地进行土地开发。
（八）房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
1、土地开发
是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成为可供使用的土地。
2、土地类型
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及
自由集资、微利房用地。
3、土地使用费
土地使用者因使用土地而按规定支付给予政府的费用。
4、土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、建设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。
5、土地使用权年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权有一定年限出让
给土地使用者。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
6、“三通一平”、“七通一平”
三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。
七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平衡。
7、物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间产生的一个法定手续。
（九）房地产一次开发、房地产二次开发
1、房地产一次开发
一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。
2、房地产二次开发
指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进
行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
（十）建筑排列形式（布局）
居住区主要布局形式有行列式、围合式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。
各种布局示意举例：
（十一）施工图
建筑施工图根据不同的工程性质及规模，图纸容及数量有所不同。
1、总平面图
总平面图表明一个工程的总体布置。其基本容如下：
1）表明新建工程的总体布局，如用地围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等。
2）确定建筑物的平面位置。
3）表明建筑物决首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。
2、平面图
平面图在全套施工图中起着纲领性的作用，它不仅反映了建筑的使用、空间、
装修等情况，而且还大略地反映了各工种的部分情况。基本容如下：
1）表明建筑物的朝向、平面形状、部布置，入口、走道、楼梯的位置等。
2）用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置。
3）表明建筑物竖向承重结构形式。
4）表明各层的地面标高。
5）表明门窗编号、门的开启方向。
6）表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等。
7）综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求。
8）表明装修的做法。
9）用图无法表示时采用文字说明。
3、立面图
立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据，其基本容如下：
1）表明建筑的外形及其细部，如站空、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等。
2）用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度。
3）表明外饰面所用材料、色彩及分格等。
4）注明墙身详图位置及编号等。
4、剖面图
剖面图简要地表示建筑物的部空间关系和结构形式等，其基本容如下：
1）表示建筑物各部位高度。
2）剖面图中需要详细表示的部分，画出详图索引号。
3）简要表示主要结构形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的相互关系。
（十二）楼盘基本资料解述
1、位置
项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布。
2、配套
小区的配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展。
3、建筑单体
建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……
4、户型
分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节
5、设备
设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量
6、规划
主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区道路
7、区交通
人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速
8、价格
开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修
9、结构
结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限
各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值
11、面积
功能、大小、合用性、经济性、紧凑度
12、分摊
分摊部分、分摊率、分摊的构成
13、物业管理
物业公司、介入时间、服务容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准
14、绿化
绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模
15、日照
规要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照
16、通风
朝向、主导风向、垂直气流、平面气流
17、节能
采暖系统、保温材料、外墙能耗
18、隔音
噪声、隔音能力及措施、声源控制
19、私密性
视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离
20、优惠措施
价格优惠、赠品
21、开发商
开发商实力介绍、信誉介绍
22、付款方式
23、施工管理
24、施工进度知会
25、合作单位
物业管理公司、其他合作单位、设计单位、管理单位
（十三）建筑及结构设计基础知识
（一）建筑形式
1、塔式住宅
以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的住宅，整个住宅只有一个单元。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向西面走可以直接进入户。
2、板式住宅
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。但从其外观看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。
（二）建筑类别
3、按层数分
1）低层：1-3F的建筑称为低层建筑。
2）多层：7F以下的建筑
3）小高层：7-11F的建筑
4）高层：12-30F的建筑
5）超高层：100米以上的建筑
4、按结合形式分
1）双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。
2）三拼：即每单元层中有三户住宅，又称一梯三户。
3）独栋别墅：即独立一栋存在的别墅。
4）双拼别墅：两栋连在一起的别墅。两个相同的单位平行组合而成。
5）联排别墅：多栋连在一起的别墅。由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse 项目最为常见的建筑形式。
6）叠拼别墅
从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。
（三）建筑结构形式
1、建筑结构形式
建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类
方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。
建筑物主要承重构件所使用的材料分类
2、墙体的类型及其划分
（四）建筑体量指标
1、住宅间距
两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
2、层高
是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计有要求，
这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。普通住宅不宜高于2.8米。
3、净高
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
4、开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋一面墙皮到另一面墙皮之间的实际
距离。
5、进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实
际长度。
（五）新概念户型
1、跃层住宅
套空间跨度两楼层及以上的住宅。占有上下两层楼面，卧室、起居室、客
厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户独用小楼梯联接。
2、复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建
造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅
3、错层式房型
错层式房型，其正规学名应该是“多层面梯级跃升式住宅”。主要指的是一
套房子不处于同一平面，房的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
（六）建筑结构术语
1、地基
建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。
2、基础
建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）。
3、承重墙
指支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。
4、非承重墙
指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作
用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。
5、山墙
房屋两端侧面的墙。
6、檐墙
与屋檐平行的两侧外墙。
7、女儿墙
房屋外墙高于屋面的矮墙。
8、过梁
门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。
9、圈墙
沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭或梁。
10、勒脚
指室外地面以上的小段房屋外墙。建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体的加厚部分。
11、散水
指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。
12、墙裙
位于室外墙或柱面的下部，常用水磨石、石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。
13、踢脚线
指沿室地面边缘的墙面上10-15㎝高特殊装修。
14、沉降缝
指同筑物高低相差悬殊，上层荷载不均匀或建在不同地基土壤上时，避免不无均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。
15、伸缩缝
指为防止建筑物构件由于气温变化使结构结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。
16、变形缝：
伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。
17、中线
指墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。
塑钢门窗的优点：1、能防火，绝缘，2、节能、保温、密封性好，3、耐腐蚀、不老化，4、成品尺寸密度高、不变形。
18、预置板
指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用。
19、现浇板
指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。
?房屋的组成部分
各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；
此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。（十六）面积计算基础知识
（一）各种类型面积概念
占地面积指建筑所规划所用土地之总面积。
1、建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，
包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2M以上（含2.2M）的永久性建筑。
2、套面积
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门围的建筑面积，包括
套（单元）的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3竣工面积
是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部
完工，经验收合格的建筑。
3、辅助面积
是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室净面积。包括过道、厨房、卫
生间、厕所、起居室、贮藏室等。
8、公用面积
指住宅楼为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、
电梯间、水箱间等所占面积的总和。
9、实用面积
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
10、居住面积
是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面
积就是要除支土、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
11、计租面积
作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁柜等。非住宅用房按建筑面积计算。
12、销售面积
是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房所购买的套或单元建筑面积（以下简称套建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
（十七）房地产交易基础知识
（一）房产类型
1、使用权房
是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
2、公房
也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
3、廉租房
是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，
出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
4、二手房
即旧房。新建的商品房进行第一次交易是为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
5、期房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这
期间的商品房称为期房。
10、现房
是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买
商品房时应签出售合同。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋。
11、外销房
是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，
外销商品房可以出售给国外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
12、销房
是由房地产开发企业建设的，取得商品房销售许可证的房屋，销售商品房可出售给当
地企事业单位和居民。
13、准现房
是指房屋主体已基本封顶完工，小区的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
14、商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。15、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修
建的普通住房，经济性是指住宅价格相对市场价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；
16、自建房（集资房）
是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，
不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。
房地产销售价格术语
1、均价
是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外的。
3、起价
也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。
4、预售价
也是商品房预（销）售合同中的专业术语。预售价不是正式价格，在商
品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
5、一次性买断价
是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用
价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
房地产销售过程中涉及的税费主要有：
1、契税
契税是在土地、房产权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
购买房屋、土地者要交契税，所以，人们非常关心契税的税率。契税的税率为1%~4%，现阶段首套房面积90㎡以下征收1%。90㎡~144㎡征收1.5%。144㎡以上征收2%。二套房为90
㎡以下征收1%。90㎡以上2%。商业用房征收4%。
2房屋维修基金：
用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基储外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3、业税、城市维护建设税和教育费附加
4、企业所得税
企业所得税是对企业在一定期间取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税有法定税率和优惠税率两种，法定税率是33%，优惠税率分别为18%、27%。
5、印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、权力许可证照授等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
公积金
1、概念：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。
房地产基础学习资料 一、住宅的基础知识: 1、住宅、住宅小区的概念 住宅:就就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能与设施的房子。住宅就是人工建造而不就是自然形成的。 住宅小区:“居住小区”,就是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000～15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、按建筑结构分类的住宅 砖混结构住宅:“砖”,指的就是一种统一尺寸的建筑材料,也有其她尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”就是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。 框架结构住宅:就是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点就是工艺比较复杂,建筑造价较高。 钢混结构住宅:结构材料就是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点就是工艺比较复杂,建筑造价较 3、按经济形态划分的9类住宅 商品房:指具有经营资格的房地产开发公司(包括外资投资企业)开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅,就是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。 经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性与适用性的特点。经济
关于房地产基础知识培训的心得体会 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。 ps：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇二：房地产营销基础知识培训的感受 关于房地产营销基础知识培训的感受 想要了解更多房地产知识培训的请戳进来，我来跟你们分享一下仪的心得体会！ 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级
房地产基础培训资料 1 房屋建筑面积 房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 2 住宅使用面积 住宅使用面积是指住宅中分户门全部可供使用的净面积的综合。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室走道、室楼梯等等。 3 居住面积 居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。当分户门的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积。 4 套面积 套建筑面积由三部分组成： （1）套使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积的总和；B，跃层住宅中的户楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 （2）套墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套墙体面积；墙面装修厚度均计入套墙体面积。 （3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 综上所述，套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积。
5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？ 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。 6购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。 7 购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？ 购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等容。 8 什么是共有建筑面积分摊系数？ 共有建筑面积分摊系数（以下简称共摊系数）是房屋共有建筑面积与相关建筑面积的比值。即：共摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积 按照建筑物使用功能的多少，可选择下列三种分摊方法之一进行共有建筑面积的分摊：（一）多层住宅楼共有建筑面积的分摊：
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓 库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、 学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共 设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式： 即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集 体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不 能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
房地产基础知识培训教材 第一节房地产业与房地产市场 一、房地产的涵义 1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。 二、房地产市场的涵义及其特点 1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。 2、房地产市场特点： (1) 市场信息不充分,价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。 (2) 市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。 (3) 市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。 (4) 市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。 (5) 市场调节机制与计划调节机制共同作用。 3、房地产市场的分类 (1) 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。 按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。 按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。 第二节房屋建筑基础知识 一、建筑业基础知识
（一）、房屋建筑分类： 1、房屋建筑用途分： ①生产性建筑； ②居住建筑； ③公共建筑 2、从房屋层数高度分： ①低层 1～3层（木结构、砖木结构） ②多层 4～6层（砖混结构） ③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构） ④高层 10～30层（钢筋混凝土结构） ⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构 3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： ①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） ②二级 50～100年以上(砖混) ③三级 25～50年（平房） 4、房屋建筑结构分类： 按建筑结构材料材质分类： (1) 钢结构（房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等） (2) 钢和钢筋混凝土结构（房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。在有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的简体。 (3) 钢筋混凝土结构（钢筋混凝土结构是指用配有钢筋增强的混凝土制成的结构。承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。） (4) 混砖结构（房屋的楼层、屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其它材料砌筑。混合结构分为两个等次：一种为混合一等，即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采用钢筋混凝土材料；另一种混合二等，即采用预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件。砖混结构——以砖主） (5) 砖木结构（房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房 屋） （6）木结构（老楼，一般为1——2层建筑） （6）其它结构
----- 房地产基础知识培训资料 第一部分房地产基础知识 1、房地产：是指土地、建筑及固着在 土地、建筑物上不可分离的部 分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又 被称之为不动产。
分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； 把地上建筑物单独看待时；2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，（ ）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作（3为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地 产的一个部分。
2、房地产业：是从事土地和房屋开发 经营的行业，属于第三产业，（三个产业 的划分 第一产业:农业（包括种植业、林业、 牧业和渔业等）。 第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。 第三产业:除上述第一、二产业以外的 其他各业。
由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第 --- ----- 1 --- ----- 三产业可分为两大部分： 一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。 第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食
业、物资供销和仓储业。 第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质 普查业，房地产业、公用事业，居民服务业、旅游业，咨询信息 服务业和各类技术服务业等。 第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教
育、文化、广播电视事业，科学研究事业，卫生、体育和社会福 利事业等。 第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。） ） 包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让；
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
房地产基础知识培训内容 （一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同 的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地 面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工 构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的 综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形 式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体 所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地 70 年； ——工业用地 50 年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ——商业、旅游、娱乐用地40 年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以 及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
上海麟馥投资管理有限公司 房地产基础知识培训资料 公司内部培训资料 魏金胜 2015/9/19 本文作者魏金胜郑重声明：本文为上海麟馥投资管理有限公司内部培训资料, 违者必 严禁抄录, 究，2015年9月19日星期六。
房地产基础知识培训资料 一、房地产概念 （1）房地产的含义 房地产具体指土地上的建筑物以及基地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 其中包括：1、土地。2、建筑物及地上附着物。3、房地产物权（房地产物权除所有权外还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 （2）房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业与建筑业即存在联系也存在区别。 （3）房产与地产两者间的关系及差异 1、房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建 筑物 2、地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物 的土地，又包括已开发和待开发的土地。我国的地产指有限期 的土地使用权 3、房产与地产的关系
（1）从实物形态看是密不可分的 （2）从价格上看是相辅相成的 （3）从权属关系上看是联系在一起的4、房产与地产的区别 （1）二者属性不同 （2）增值规律不同 （3）权属性质不同 （4）价格构成不同 、房地产的特征 （1）房地产自然特征 1、位置的固定性 使用的耐久性 2、 、/—厶t. / ■ m r >r 3、资源的有效性 4、物业的差异性 （2）房地产的经济特征 1、生产周期 资金密集性 2、 3、相互影响性
房产+地产=房地产 房产：是房屋及其权利的总称：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等 地产：是土地及其权利的总称。包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的产总体。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 土地： 所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下： 类型使用年限备注 住宅用地70年 工业用地50年 商业用地40年 行政用地50年法院，市政府等 其他用地50年学校，博物馆等 房地产的特性： 位置固定性：位置不可移动性 地域差别性：每一宗房地产价值都不相同 高值耐久性：价值昂贵的消费品
保值增值性：土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质 房地产业的含义： 房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。 房地产业包含的内容： （1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； （5）物业管理：房屋共用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产基础知识 一、房地产基础概念 1、房地产的概念 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。 2、房地产的特征 1）房地产的自然特征 a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。 2）房地产的经济特征 a)生产周期性；b)资金密集性；c)相互影响性；d)受政策限制性；e)房地产的增值性 3、房地产的类型 1）按用途划分： a)居住房地产；b)商业房地产；c)旅游房地产；d)工业房地产；e)农业房地产 2）房地产住宅的层数划分的规定： a)低层：1-3层；b)多层：4-6层；c)小高层：7-11层；d)中高层：12-16层； e)16层以上为高层住宅 4、房地产市场 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 5、房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 6、房屋建筑结构分类标准 1）按以其承重结构所用的材料来划分： a)钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 b)钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。 c)砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑。 d)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
房地产基础知识培训大全 这里的房地产基础知识培训100问摘自于余源鹏房地产大讲堂的系列培训课程！ （1）房地产基础知识培训100问之什么是房地产？ 房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 （2）房地产基础知识培训100问之什么是不动产？ 不动产，该词译自英语real estate或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。 （3）房地产基础知识培训100问之什么是物业？ 物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。 （4）房地产基础知识培训100问之房地产、物业和不动产三者的区别？ 1、称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词
汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。 2、适用范围不同。 3、概念外延不同。 （5）房地产基础知识培训100问之房地产的特征是什么？ （6）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业？ （7）房地产基础知识培训100问之什么是房地产投资开发业？（8）房地产基础知识培训100问之什么是房地产服务业？ （9）房地产基础知识培训100问之什么是房地产中介服务？（10）房地产基础知识培训100问之什么是房地产咨询？ （11）房地产基础知识培训100问之什么是房地产价格评估？（12）房地产基础知识培训100问之什么是房地产经纪？ （13）房地产基础知识培训100问之什么是物业管理？ （14）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业的作用？（15）房地产基础知识培训100问之房地产开发和房地产开发商的概念是什么？ （16）房地产基础知识培训100问之房地产开发的分类怎么样？（17）房地产基础知识培训100问之市场的概念？ （18）房地产基础知识培训100问之房地产市场的概念？ （19）房地产基础知识培训100问之房地产市场的分类？ （20）房房地产基础知识培训100问之地产开发的相关法律体系是
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 （4）将地上房屋转让时，房地产权利人是否仍拥有房屋范围内的土地使用权？ 不是的。房地产权利人转让或抵押房屋时，土地使用权已同时转让或抵押。根据2007年《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 （5）已抵押的房地产能否转让？ 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、抵押权人和受让人三方签订有关的公证书，将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 作者介绍 余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，
近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。 主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。 近几年于机械工业出版社出版的“房地产实战营销丛书”包括：《问鼎房地产－房地产从业人士实战专业知识一本通》、《进军房地产—房地产项目报批报建与开发工作全程指南》、《三天造就售楼冠军》、《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《房地产项目销售执行实操一本
房地产基础知识（一） 1?什么是商品房？ 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 2?什么是砖混结构住宅？ 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 3. 什么是框架结构住宅？ 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、 膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 4. 什么是单元式住宅？ 单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 5. 什么是公寓式住宅？ 公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干
单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 6. 什么是花园式住宅? 花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 7. 什么是跃层式建筑？ 跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 8. 什么是复式住宅？ 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。 9. 什么是住宅的层高和净高？
房地产基础知识培训视频 1、房地产： 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。 2、房地产市场： 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。 3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 4、从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1.标准写字楼2.商住写字楼 住宅：1.高层住宅(小高层)2.多层住宅 商铺：1.临街地铺2.裙楼商铺 房地产常用词语 1、房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。 2、土地类型： 土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。 3、三通一平： 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 4、七通一平： 是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 5、土地使用权年限： 是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年; 综合或者其他用地50年。 房地产基本参数 复式： 区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);
房地产基础知识 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提