房地产经营管理参考资料
房地产经营管理1
一、单项选择题
1.理论和实践证明，商品住房消费，必须( )的支持。
A.有政府部门
B.有国家相关政策
C.借助金融
D.有相关法律
2.农村集体所有的土地( )，才能进行开发建设。
A.出让给房地产开发企业后
B.划拨给房地产开发企业后
C.转变为国有土地后
D.租赁给房地产开发者后
3.目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，( )在房地产业中占着主要地位。
A.私有房地产经济
B.合资性质的房地产经济
C.国有房地产经济
D.集体性质的房地产经济
4.房地产经营管理的资本结构，主要是指( )
A.贷款额和自有资本的比例关系
B.借入资本和自有资本的比例关系
C.掺股的比例
D.发行债券和自有资本的比例关系
5.主客观因素是确定，不变时的决策是( )
A.程序化决策
B.战略决策
C.竞争型决策
D.确定型决策
6.股份制企业的股本金，一旦认购，投入企业，便成为企业的( )
A.借入资金
B.筹措的资金
C.自有资金
D.公积金
7.比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是( )
A.银行信贷
B.股票筹资
C.债券筹资
D.财政筹资
8.土地使用者，通过向国家缴纳土地使用出让金而取得土地使用权的方式，称为( )
A.无偿取得方式
B.部分有偿取得方式
C.有偿取得方式
D.划拨方式
9.从事拆迁房屋的单位，必须取得( )，它是进行房屋拆迁的法律凭证。
A.规划用地许可证
B.房屋拆迁许可证
C.土地征用许可证
D.开发建设许可证
10.目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目，在工程承发包时宜采用( )
A.施工图预算包干
B.平方米造价包干
C.成本加酬金承包
D.独家承包
11.房地产建设工程项目竣工验收的条件之一是：要求建筑物四周( )以内的场地平整。
A.三米
B.四米
C.一米
D.二米
12.土地出让金是( )
A.土地使用权价格
B.土地所有权价格
C.一般意义上的土地价格
D.完整的土地价格
13.采用行政划拨方式取得的房地产，要在( )后才可以转让、出租、抵押。
A.补足房地产出让金
B.补足土地出让金
C.不需作任何补偿
D.补足房产出让金
14.以招标方式出让土地使用权,( )获得土地使用权。
A.由报价最高者
B.由综合指标来决定谁可以
C.由竞争能力最强者
D.由最符合土地使用规则者
15.房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列( )
A.法律关系变化
B.权利关系变化
C.商品价值变化
D.其他经济变化
16.房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受人可解除拍卖房屋的约定，出卖人则应( )
A.返还定金
B.交纳罚款
C.双倍返还定金
D.返还一半定金
17.传统公房租赁关系本质上是一种( )关系。
A.分配关系
B.低租金关系
C.长期使用关系
D.福利制
18.房屋租赁契约确立的是一种( )关系。
A.商品交换
B.具有某些物权特征的债权
C.卖买关系
D.等价交换关系
19.决定房地产价格的因素是( )
A.土地价格和房屋价格
B.经济因素
C.环境因素
D.行政和政策因素
20.土地价格具有不断上涨的趋势是由( )决定的。
A.土地位置的不动性
B.土地可永久使用
C.土地的有限性
D.城市人口不断增加
21.房地产中介服务属于( )
A.第三产业
B.第二产业
C.第一产业
D.其它产业
22.土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为( )，有效期满要按规定重新登记。
A.五年
B.四年
C.三年
D.二年
23.资本金的确立在我国采用( )
A.实收资本制
B.授权资本制
C.折衷资本制
D.企业资本制
24、房地产开发，是指在依法取得（）的土地上进行基础设施、房屋建设。
A．国有土地使用权B．土地使用权
C．土地所有权 D．国有土地所有权
25、土地使用权转让、抵押、出租时，遵循（）原则。
A．地随房走B．地走房不走
C．房随地走D．房走地不走
26.房地产费的征收所体现的是( )
A.土地所有权为国家所有
B.为了维持国家机关正常运行
C.国家作为经济活动的管理者要支出一定的费用
D.为了房地产业的扩大再生产
二、多项选择题
1.我国的地产经营，包括( )
A.土地使用权出让
B.土地所有权出让
C.土地使用权划拨
D.土地使用权抵押
E.土地使用权租赁
2.房地产经营管理项目财务评价指标主要有( )等。
A.累计现金流量曲线
B.内部收益率
C.净现值
D.财务报表
E.动态投资回收期
3.房地产经营管理企业外来或借入资金，主要是由( )构成的。
A.社会集资
B.企业资本金
C.银行信贷资金
D.国家财政资金
E.利用外国资金
4.按照国家的规定，耕地补偿费，由以下几部分构成( )。
A.青苗补偿费
B.安置补偿费
C.土地补偿费
D.拆迁补偿费
E.地上附着物补偿费
5.房地产市场运行体系由( )组成。
A.房地产资源配置体系
B.房地产价格体系
C.房地产中介服务体系
D.房地产收益配套体系
E.房地产市场法制体系
6.商品房预售，必须符合以下条件( )
A.取得土地使用权证书
B.持有建设工程规划许可证
C.取得商品房预售许可证
D.持有施工许可证
E.投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上
7.用于出租的房屋必须具备以下条件( )
A.城市规划部门批准建设的房屋
B.能够正常使用的房屋
C.单位和个人的房屋
D.经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋
E.得到有关部门批准，准予出租的房屋
8.土地价格有以下特点( )
A.由价值决定
B.由地租和利息决定
C.由土地的需求决定
D.由土地的供给决定
E.具有个别性和地方性
9.房地产中介机构的特点是( )
A.非连续性、流动性、有偿性
B.极大的灵活性
C.直接从事房地产经营管理活动
D.不直接从事房地产经营管理活动
E.主要依靠自己的专业知识为房地产业提供服务
10.物业服务公司与业主管理委员会的关系是( )
A.法律上平等关系
B.管理与被管理的关系
C.服务与被服务的关系
D.上级与下级的关系
E.工作上相互协商相互帮助的关系
11.国家对房地产经营管理宏观调控的必要性是因为( )
A.土地的有限性和稀缺性
B.市场"失灵"
C.房地产市场经济运行本身特殊性的要求
D.当前中国房地产市场发展的状况
E.房地产开发投资的投机性
12.所有者权益包括( )
A.实收资本
B.资本公积
C.盈余公积
D.长期投资
E.未分配利润
三、简答题
1.房地产建设工程管理的主要内容是什么?
2.债券筹资的优缺点是什么?
3.土地增值税的计税依据和税率。
4.简述房地产市场研究的主要任务。
四、论述题(1题，共10分，)
试述合理确定土地价格对房地产经济的意义。
五、案例分析（12分）
王某现在江河市一家外商投资企业工作。1998年11月，王某和该市大明房地产公司签订了一份《房屋买卖协议》，首期已付款30%。现在，他打算向银行贷款买房。问题：
（1）王某向银行贷款还需要具有什么条件？
（2）如果王某用所买房屋作抵押，则其应对抵押物负哪些义务？
（3）抵押期间，王某可否将房屋再转卖给他人？
房地产经营管理1参考答案
一、单项选择题(每小题1分，共26分)
1.C
2.C
3.C
4.B
5.D
6.C
7.D
8.C
9.B 10.C
11.D 12.A 13.A 14.B 15.B
16.C 17.A 18.B 19.A 20.C
21.A 22.A 23.A 24.A 25.C 26.C
二、多项选择题(多选、少选、错选均不得分，每小题2分，共24分)
1.ADE
2.ABCE
3.ACDE
4.ABCE
5.ABCDE
6.ABCE
7.BDE
8.BCE
9.ABDE 10.ACE
11.BCD 12.ABCE
三、简答题(每小题7分，共28分)
1.(1)房地产开发建设工程前期准备工作；
(2)房地产建设工程招标与承包；
(3)房地产建设工程质量管理；
(4)建设工程进度管理；
(5)建设工程预算管理；
(6)建设工程竣工验收管理。
2.优点：
(1)筹资量大，使用时间长；
(2)利率固定，利率上涨风险小；
(3)债券筹资不受债权人的行政干扰，可以完全独立地运用资金。
缺点：
(1)债券筹资的利率比信贷利率高，也就筹资成本高；
(2)如果发行浮动利率债券，将使企业承担利率风险；
(3)有时，发行债券需作抵押或建立偿债基金，使企业承担一定经济风险；
(4)债券发行额一般较大，会增加企业负债率，降低资信水平。
3.土地增值税的依据是土地转让中的增值额。
土地增值税实行超率累进税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
4.一、房地产市场宏观因素研究，它包括以下几问题的研究：(1)国家与地区历史社会状况研究；(2)国家与地区政治状况的研究；(3)国家与地区经济特性研究。
二、房地产市场具体构成因素研究，它包括：(1)房地产市场需求研究；(2)房地产市场供给研究；
(3)房地产市场价格研究。
三、房地产专业市场研究，它包括：(1)工业与仓库类市场研究；(2)购物中心等商业性物业市场研究；(3)写字楼等物业市场研究。
四、论述题(10分)
(1)合理地确定土地价格，有利于土地所有权在经济上的实现。
(2)合理地确定城市土地价格有利于促进土地市场的形成和发展。
(3)合理地确定土地价格是企业进行经济核算，自负盈亏的重要条件，也是企业进行股份制改造的前提条件。
(4)合理地确定土地价格，不仅有利于国家征用农民集体的土地，而且可以杜绝土地的"黑市"对国家经济建设有重要意义。
(5)合理地确定土地价格，有利于贯彻执行对外开放的政策。
五、案例分析
（1）王某向银行贷款还需具备的条件是：第一，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。第二，有贷款人认可的资产作抵押或质押，或者有代偿能力的单位和个人作保证人。第三，贷款人规定的其他条件。
（2）如果王某用所买房屋作抵押，其对设定抵押的房屋在抵押期内必须妥善保管并且负有维修、保养、保证完好无损的责任，随时接受贷款人的监督检查。
（3）抵押期内，王某可以将房屋再转卖给他人，但必须经抵押权人（银行）同意，而且转卖房屋必须履行法定的审核、登记程序。
房地产经营管理2
一、单项选择题
1.房地产业属于( )
A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.信息产业
2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，具有征用农地审批权的权利机构是( )
A.省辖市人民政府
B.县级人民政府
C.国务院和省级人民政府
D.乡级人民政府
3.按照市价发行房地产股票，其市价是指( )
A.股票市场平均价
B.企业自定价格
C.股票的票面价格
D.已发行的同种股票价格
4.经济适用房是一种( )
A.社会保障性质的微利商品房
B.福利性的住房
C.没有个人产权的微利商品房
D.只租不售的住房
5.房地产投资收益与风险的关系是( )
A.高收益低风险
B.高收益高风险
C.低收益低风险
D.低收益高风险
6.我国土地公有制采取的两种形式是( )
A.集体所有制和全民所有制
B.集体所有制和国家所有制
C.集体所有制和公有制
D.农民所有和全民所有
7.中国城市土地价格实际上是( )
A.城市土地所有权的价格
B.城市土地使用权的价格
C.建筑物和构筑物的价格
D.城市基础设施的价格
8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系( )
A.仍然有效
B.同时失效
C.重新签订
D.需要修订
9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为( )
A.生产价格和流通价格
B.出售价格和租赁价格
C.市场价格和成本价格
D.流通价格和廉租价格
10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( )
A.所有权
B.使用权
C.抵押权
D.继承权
11.根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是( )
A.父母、子女、配偶
B.子女、父母、配偶
C.配偶、子女、父母
D.配偶、父母、子女
12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归( )
A.债权人使用
B.抵押人使用
C.中介人使用
D.抵押登记人使用
13.在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程( )
A.仍要办理验收手续
B.只需办理初步验收手续
C.只需办理备案手续
D.不再办理验收手续
14.对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是( )
A.地租地价
B.信贷
C.房地产税
D.城市规划
15.某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以从其出售收入中扣除的项目是( )
A.取得土地使用权时所支付的地价
B.房屋和建筑物价格评估费
C.销售税金
D.房屋和建筑物的评估价格
16.施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( )
A.二次搬运费
B.施工机械安装费
C.场地清理费
D.职工福利费
17.物业管理公司没有权利( )
A.要求业主管理委员会协助管理
B.制定小区管理办法
C.选聘专业公司承担专项管理业务
D.改变业主管理委员会不适当的决定
18.达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服务价格的确定方式是( )
A.封顶法
B.交易额比例提成法
C.包价法
D.保底法
19.属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是( )
A.房地产财务会计
B.物业管理
C.房地产开发投资可行性研究
D.房地产价格评估
20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( )
A.咨询费
B.佣金
C.好处费
D.评估收费
二、多项选择题
21.我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是( )
A.对国家公务人员提供住宅
B.对高收入家庭供应商品住宅
C.对无收入家庭供应社会保障性住宅
D.对中低收入家庭供应经济适用住房
E.对最低收入家庭供应廉租房
22.国家建设征用耕地的补偿费的构成包括( )
A.青苗补偿费
B.土地补偿费
C.安置补偿费
D.地上附着物补偿费
E.房屋建安费
23.房地产经济的系统风险主要包括( )
A.经济周期风险
B.政治风险
C.通货膨胀风险
D.经营风险
E.资本利率风险
24.我国房屋租赁管理的原则包括( )
A.适应城市居民负担能力的原则
B.优质优价，按质论价的原则
C.保护出租人合法权益的原则
D.保护承阻人合法权益的原则
E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则
25.除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( )
A.房屋互换
B.房屋抵押
C.房屋赠与
D.房屋典当
E.房屋继承
26.城市国有土地使用权出让的方式可以采取( )
A.划拨出让
B.协议出让
C.抵押出让
D.招标出让
E.拍卖出让
27.政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有( )
A.城市规划
B.货币政策
C.土地增值税
D.房地产登记
E.制定房地产估价规范
28.房地产开发产品的成本构成因素中包括( )
A.土地征用费
B.前期工程费
C.公共配套设施费
D.三通一平费
E.建筑安装工程费
29.物业管理公共服务包括
A.环境卫生管理
B.消防管理
C.提供文化教育服务
D.提供饮食、美发等公共服务设施
E.代收代缴公共事业性费用
30.房地产企业的自有资金主要包括( )
A.企业注册资本金
B.企业留利
C.财政拨款
D.股份制企业的股本金
E.接受赠与的资金
三、简答题
31.房地产中介活动具有哪些基本特点?
32.房地产开发经营资金有哪些特点?
33.房屋租金是由哪八项因素构成的?房屋租金与房屋租金标准的区别是什么?
34.简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。
四、论述题
35.试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善房地产租税费体系的思路。
五、案例分析题
36、1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。
分析此案，请回答下列问题：
(1)A工厂用地10亩是否合法?
(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?
(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?
房地产经营管理2参考答案
一、单项选择题
1.C
2.C
3.D
4.A
5.B
6.A
7.B
8.A
9.B 10.B
11.C 12.B 13.D 14.D 15.B
16.D 17.D 18.C 19.D 20.B
二、多项选择题
21.BDE 22.ABCD 23.ABCE 24.CDE 25.ACE
26.BDE 27.BC 28.ABCDE 29.ABE 30.ABDE
三、简答题
31.(1)依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。
(2)在进行房地产中介业务活动时，不直接从事房地产的经营管理活动。
(3)具有非连续性和流动性。
(4)具有较大的灵活性。
(5)有偿性。
32.(1)资金数额的巨大性与资金筹措小额性的矛盾。
(2)资金的集中性与资金来源分散性的矛盾。
(3)资金占用期限长和资金来源期限短的矛盾。
(4)资金回收期长和房地产再生产连续性的矛盾。
(5)房地产位置的不动性以及投资的长期性与资金要求流动性的矛盾。
33.(1)构成因素：折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、房产税。
(2)区别：
①内容不同。房屋租金是房屋租金水平或房屋租金基数，主要体现的是房屋的价值；房屋租金标准是由房屋租金基数和房屋租金调剂因素构成的现实房屋租金。
②形式不同。房屋租金是房屋价值在租赁关系中的货币表现；房屋租金标准在考虑我国的具体情况下，具有准成本租金、成本租金、商品租金、市场租金等多种形式。
34.(1)改变了土地的使用性质。即把原来的农业用地改变成城市用地。
(2)变更了土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地变成国家所有的土地。
(3)农民丧失了土地所有权，必须对所有者进行补偿，土地也在这个过程中实现了价值增值。
四、论述题
35.要求考生从两个方面回答这个问题。
(1)我国目前房地产租税费中存在的主要问题是：租税费职能作用混淆；租税费名目繁多，不规范不统一；租税费征管不严；租税费收益流失严重。
(2)完善房地产租税费体系思路是：深化经济体制改革；正确认识和界定租税费之间的联系和本质区别；科学地确立租税费体系结构。
五、案例分析题
36.(1)A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。
(2)A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。
(3)对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。
三、案例分析题(共20题，每题2分。)
(一)
某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。
81．土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（）。A．方案符合当地控制性详细规划要求
B．方案符合土地利用年度计划确定的控制指标
C．补充耕地方案符合土地整理开发专项规划
D．补充耕地面积至少与占用面积相等
参考答案：BC
答案解析：农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。
试题点评：本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。参见教材P39。
82．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（）日内将批复发出。
A．3
B．5
C．7
D．10
参考答案：B
答案解析：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。
试题点评：本题考查集体土地征收的批复时间。
83．甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（）。
A．建设项目批准文件
B．建设用地规划许可证
C．房屋拆迁许可证
D．拆迁计划和拆迁方案
参考答案：ABD
答案解析：无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证；③国有建设用地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
试题点评：本题考查城市房屋拆迁的申请材料。
84．在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为（）。
A．拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人
B．被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人
C．协议签订有严格的时间限制
D．协议签订有相对的强制性
参考答案：ACD
答案解析：被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。
试题点评：本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。
(二)
某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。
85．若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（）。
A．国家
B．政府
C．企业
D．个人
参考答案：D
答案解析：个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。
试题点评：本题考查房地产投资的主体构成。
86．在贷款期内，该家庭的月还款额为（）元。
A．1 667
B．2 006
C．2 034
D．3 067
参考答案：B
答案解析：向银行贷款总额40×(1-30%)=28(万元），贷款月利率i=6%÷12=0.5%，按月计算贷款期限n= 20×12=240。该贷款的每月分期付款额α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。
试题点评：本题考查月还款额的计算。
87．如月还款额占该家庭月收入的30%，则该家庭的月收入应为（）元。
A．5 557
B．6 687
C．6 780
D．10224
参考答案：B
答案解析：根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2006÷30%=6687（元）。
88．对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（）。
A．贷款利率上调
B．房价下跌
C．房地产周期波动
D．资本价值变化
参考答案：AB
答案解析：从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。
试题点评：本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。
（三）
某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2 500元/㎡，各项规费为300元/㎡。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予1 00元/㎡的价格优惠。
89．在该项目市场分析中，应注重（）。
A．当地商圈的一般规模
B．潜在消费者需求倾向
C．本项目的成本分析
D．项目的机会和威胁
参考答案：ACD
答案解析：房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案是A CD。
试题点评：本题考查房地产项目营销方案的市场分析。参见教材P237-238。
90．该项目采用的销售渠道为（）。
A．直接渠道、参与代理
B．间接渠道、共同代理
C．间接渠道、参与代理
D．直接渠道、共同代理
参考答案：B
答案解析：该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。
试题点评：本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。参见教材P217、219。
91．若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为（）元/㎡。
A．3 977
B．4 261
C．4 620
D．4 688
参考答案：D
答案解析：商品房单位价格=[商品房单位成本×（1+成本加成率）]÷（1－销售税费率）=[（500+2500+3 00）×（1+25%）÷（1－12%）]=4688。
试题点评：本题考查成本加成法的运用。参见教材P222。
92．该项目营销方案采用的促销方式有（）。
A．广告
B．人员推销
C．活动推广
D．营业推广
参考答案：ACD
答案解析：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广；对开盘当天前十名购房者给予1 00元/㎡的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。
试题点评：本题考查房地产的促销方式。参见教材P229、234。
(四)
某建筑物的建筑面积100㎡，套内建筑面积80㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为4 000元/㎡，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。
93．该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）元/㎡。
A．3 200
B．4 000
C．4 100
D．5 000
参考答案：A
答案解析：套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为4000/（100÷80）=3200元/㎡。
试题点评：本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。参见教材P242。
94．采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（）。
A．20%
B．50%
C．81%
D．95%
参考答案：C
答案解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%=[1－（1－5%）×10/50]×100%=81%。
试题点评：本题考查成新率的计算。参见教材P253-254。
95．采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（）元。
A．4 000
B．6 080
C．6 400
D．7 600
参考答案：B
答案解析：年折旧额D=C（1－R）/N=3200×100（1－5%）/50=6080（元）。
试题点评：本题考查年折旧额的计算。参见教材P253。
96．计算该建筑物现值可采用的公式为（）。
A．建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额
B．建筑物现值=建筑物重置价格×成新率
C．建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额
D．建筑物现值=建筑物重置总价×(1一经过年数÷经济寿命)
答案解析：计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值=建筑物重置价格×成新率，建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额
试题点评：本题考查建筑物现值的计算公式。参见教材P253。
(五)
王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为1 00万元，王某支付的月租金为0．25万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。
97．F房屋在互换前的房产税纳税人应为（）。
A．王某
B．甲公司
C．乙公司
D．F房屋所在地地方政府
参考答案：B
答案解析：房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。
试题点评：本题考查房产税的纳税人。参见教材P326。
98．F房屋的房产税应纳税额为（）万元/年。
A．O．O3
B．O．36
C．0．42
D．O．84
参考答案：B
答案解析：依照房产租金收入计算的应纳税额=房产年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36（万元）。
试题点评：本题考查房产税应纳税额的计算。参见教材P327。
99．房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为（）万元。
A．10
B．50
C．90
D．100
参考答案：A：BCD
答案解析：房屋交换，契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额。F房屋市场价值为100万元，G房屋的市场价值为90万元。所以乙公司应纳契税的计税依据是100-90=10（万元）。
试题点评：本题考查契税的计税依据。参见教材P328。
100．契税的基本特点有（）。
A.属于所得税
B.实行一次性征收
C.由土地、房屋权属的承受人缴纳
D.各地的税率可能不同
参考答案契税的基本特点有：①属于财产税；②实行一次性征收；③由土地、房屋权属的承受人缴纳；④各地的税率可能不同。
试题点评：本题考查契税的特点。参见教材P327。
三、案例分析题（共20题，每题2分。）
（一）
中国甲公司和外国乙公司共同投资兴建一商场，建成后的商场产机为双方共有，其中甲公司占60%份额，乙公司占40%份额。五年后，甲公司欲将其在商场中的份额转让丙公司。
81.甲乙两公司取得建成后的商场产机的方式为（）
A出让取得B.买卖取得
C.原始取得
D.继受取得
82.甲乙两公司对商场产权的占有方式为（）
A单独所有B.按份共有C.共同共有D.建筑物区分所有
83.按房屋产别划分，该商场属于（）
A全民所有制房产B.中外合资产
C.私产
D.集体所有制房产
84.下列关于甲公司转让其在商场中的份额给丙公司的说法中，正确的有（）
A因为商场为甲乙公司共有，所以甲公司不能将其份额转让给丙公司
B.甲公司必须得到乙同意后才能转让
C.甲公司转让其份额必须遵守要家法律
D.甲公司转让其份额不能损害乙公司的利益
85.如果甲公司将其在商场中的份额转让给丙公司，则应进行房屋所有权（）
A初始登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记
（二）
某国有企业拟投资5亿元建设高档酒店，酒店用地使用权由出让式获得。在开挖地基过程中，发现地下有大量埋藏物。
86.建设过程中发现的地下埋藏物属于（）所有。
A发现埋藏物的个人B.开挖地基的施工企业
C.该国有企业
D.国家
87.该国有企业获取土地使用权可能的方式有（）
A招标B.拍卖C.挂牌D.划拨
88.该酒店用地土地使用权出让的最高年限为（）年。
A70B.50C.40D.30
（三）
某居住区总建筑面积为100000平方米，其中居住建筑总面积为70000平方米；建筑总面积30000平方米，其中居住建筑用地面积20000平方米。
89.该居住区的平均层数为（）层。
A5B.3.3C.3.5D.2.3
90.该居住区的建筑容积率为（）
A5B.3.3C.3.5D.2.3
91.居住建筑面积密度与建筑容积率（）
A是完全不同的概念，无法比较B.互为倒数
C.互为相反数
D.内涵一致
（四）
甲国有企业以其拥有的一块划拨土地与乙房地产公司联合开发商品住宅小区，土地面积5万平方米，双方商定建成房屋以后，甲国有企业与乙房地产公司按建筑面积3：7分成，拟建三层的住宅楼建筑面积9000
平方米，四层的住宅楼建筑面积12万平方米，五层的3住宅楼建筑面积2000平方米，乙房地产公司所得住宅拟进行销售。
92.应列入小区开发项目公共配套设施费用的项目包括（）
A消防投放B.居委会用房
C.商业设施
D.小区道路
93.按照有关规定，该宗土地应（）
A办理划拨土地使用权转让手续
B.由甲国有企业将其出让给乙房地产公司
C.补交土地使用权出让金
D.办理划拨土地使用权变更手续
94.城市规划对土地开发强度进行控制的指标是（）
A建筑密度B.建设高度
C.绿地率
D.建筑容积率
95.乙房地产公司所得住宅建筑面积约为（）平方米
A4.2万B.8.4万C.9.2万D.9.7万
96.乙房地产公司出售商品住宅的开发成本应包括（）
A土地费用B.建筑安装工程费用
C.销售税金
D.贷款利息
（五）
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理，全部业于2004年5月入住。入住的当年10月该小区召开首次业主大会，并选举了业主委员会，与甲物业管理公司重新签订了物业服务合同。2005年3月顶楼的10户业主发现房间在雨天开始渗水，该10户业主联名请求无偿修复。
97.关于10户业主提出的无偿修复请求，下列表述中正确的是（）
A房屋未超过保修期，业主提出的请求不合理
B.房屋未超过房屋建筑工程的最低保修期限，业主的请求合理
C.不符合《建筑工程质量管理条例》，业主的请求不合理
D.符合《房屋建筑工程质量保修办法》，业主的请求合理
98.2004年8月业主筹备召开业主大会。业主大会的筹备，应当在住宅小区所在地（）指导下进行。
A区、县人民政府房地产行政部门B.居委会
C.街道办事处
D.该房地产开发公司
99.下列工作中，属于业主大会筹备组工作范围的有（）
A制订《业主大会议事规则》（草案）
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,
《房地产经营与管理》复习题——2（本科） 一、单项选择题 1、房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。体现的是房地产投资的（）特征。 A.房地产投资对象的固定性和不可移动性 B.房地产投资的强环境约束性 C.房地产投资的回收期长和长周期性 D.房地产投资的高风险性 2、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地不得采用（）方式出让。 A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 3、下列不属于房地产中介服务机构应该具备的条件的是（）。 A.有自己的名称和组织机构 B.有固定的服务场所 C.有必要的财产和经费 D.全部从业人员必须取得注册房地产估价师、注册房地产经纪人或注册咨询师资格 4、房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明（）字样。 A.集体所有 B.国家所有 C.集体土地 D.国有土地 5、（）是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 A.土地总登记 B.初始登记 C.变更登记 D.注销登记 6、房地产市场调查中的书面调查又称为（）。 A.函件通讯调查 B.文字通讯调查 C.信息通讯调查 D.电话通讯调查 7、房地产市场调查报告的内容不包括（）。 A.调查报告的基本内容 B.调查报告的时间 C.调查报告的数量 D.调查报告的图表、附录 8、房地产市场调查问卷分析的方法不包括（）。 A.逻辑分析法 B.经验分析法 C.数据分析法 D.具体分析法 9、能够发挥企业内部优势、充分利用外部机会的战略模式是SWOT分析中的（）。 A.WO组合 B.ST组合 C.SO组合 D.WT组合
题目 1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。正确的答案是“错”。 题目 2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及 开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年 的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目 5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A.欠租户发生率 B.陈欠租金收缴率 C.租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 其中在一定程在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式， 度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A.支柱产业 B.第一产业 C.朝阳产业 D.新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目 9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
第一章房地产开发经营与管理概述 模拟试题 一、单项选择题。 1、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。 A不再产生收益B不再发生成本C收益等于成本D收益超过成本2、风险对于房地产投资者行为的影响，首先是令投资者根据风险大小确定其合理的（） A投资方向B投资规模C投资回收期D投资收益水平 3、置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是此类投资（）。 A贷款利率较低B经营成本较低C政府税收较低D能够保值和增值 4、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。 A危险B不安全性C损失D获取预期投资收益的可能性大小 5、从总体上说，房地产市场是（）。 A生产资料市场B生活资料市场C地区性市场D物质性市场 6、某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序导致工程停工，这是一种（）。 A政策风险B政治风险C市场供求风险D或然损失 7、比较风险即（）。 A周期风险B时间风险C机会成本风险D资本价值风险 8、对于特殊物业的投资，多属于（）。 A短期投资B中期投资C长期投资D不定期投资 9、置业投资者期望获得（）等方面的收益。 A消费B收益C保值、增值D以上都是 二、多项选择题。 1、从房地产开发程度上划分，房地产可以分为：（）等类型。 A建成后的物业B在建工程C花园D水库E土地 2、一般来说，房地产具有下列特性：（）。 A位置的固定性B谁也离不开它C适应性D相互影响性E不一致性3、房地产直接投资包括：（）。
A开发投资B购买房地产开发企业债券C购买开发商新建成的物业D购买去二手房E购买房地产投资企业股票 4、房地产间接投资包括：（）。 A购买房地产投资信托基金B购买市场上的存量房地产C购买市场上的增量房地产D购买住房抵押支持证券E购买房地产开发投资企业的债券、股票5、房地产投资的优点有：（）。 A能提高投资者的资信等级B能抵消通货膨胀的影响C能够得到税收方面的好处D易于获得金融机构的支持E房地产投资几乎没有什么系统风险 6、房地产投资的缺点的：（）。 A投资数额巨大B投资回收期长C比股票分红的收益水平要低D变现性差E需要专门的知识和经验 7、所谓建成后的物业按照其用途的不同可以分为（）等几种形式。 A居住物业B工业物业C商业物业D出租物业E特殊物业 8、房地产投资的风险主要体现在（）等方面。 A投入资金的安全性B投资项目的变现性C资产管理的复杂性D天气变化的不定性E期望收益的可靠性 9、房地产投资的个别风险包括（）。 A时间风险B持有期风险C或然损失风险D变现风险E利率风险 10、房地产投资的系统风险包括（）。 A资本价值风险B收益现金流风险C市场供求风险D通货膨胀风险E 政治风险 三、判断题。 1、房地产估价师在评估某宗房地产的价值时，可以先不考虑房地产的适应性。（） 2、商业物业也称收益性物业。（） 3、商业物业不是投资性物业。（） 4、高尔夫球场是商业物业。（） 5、、高尔夫球场是特殊物业。（） 6、房地产开发投资属于短期投资。（）
房地产开发经营与管理真题1998年 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A．1020 B．1360 C．780 D．1040 2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A．155 B．1400 C．1500 D．1450 3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A．买方市场和卖方市场 B．地区性市场和全国性市场 C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D．投资市场和使用市场 5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A．增加 B．减少 C．不变 D．大幅度减少 6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A．20% B．25% C．40% D．27.5% 9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
《房地产开发与经营》试卷 专业建筑工程管理班级姓名学号 一、填空（每空1分，共35分） 1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。 2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定 数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。 3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。 ４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。 5、推销观念注重________需要，而营销观念则注重___________需要。 6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿ 和 ___________四种。 7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。 8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。 9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查 和___________调查。 10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建 筑和＿＿＿＿＿建筑。 11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。 12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。 二、判断题（每小题1分，共11分） 1、房地产市场是非权益交易的市场。（） 2. 房地产市场的变化具有周期性。（） 3.生产观念以产品供不应求的卖方市场为存在条件。（） 4.推销观念注重卖方需要，而营销观念则注重买方需要。（） 5.建筑绿化率应不大于30%。（） 6.低开高走策略是指开盘起价低，均价也维持低价。（） 7. 市场细分和市场分类是两个完全不同的概念。。（） 8. 房地产市场是完全开放的市场。（） 9. 选择目标市场应必先进行市场细分。（） 10. 房地产代理商是房地产间接营销渠道的次要通路形式。（） 11.房地产经纪人进行居间介绍，当买卖双方成交后收取佣金。（） 三、选择题（每小题2分，共14分） 1.市场营销的目的就是使推销成为（）。 A.多余 B.必要 C.手段 D.目标 2.“消费者需要什么产品，企业就开发什么产品”，代表（）观念。 A.生产 B.推销 C.市场营销 D.战略营销 3.在市场环境的SWOT分析法中，T代表的含义是（）。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁 4. 对非随机抽样的错误表述是（）。 A.抽取的样本具有代表性 B.可缩小抽样范围 C.可判断调查误差 5.对房地产市场细分的表述不正确的是（）。 A.细分标准是不变的 B.细分标准是动态的 C.不同的开发商应采用不同的标准 6.适宜于采用直销方式的情况是（）。 A.小型房地产公司 B.市场为卖方市场 C.市场为买方市场 7.当房地产市场竞争激烈，类似产品过多时，可采用（）的定价策略。 A.低开高走 B.高开低走 C.稳定价格 ⊙ 装 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 订 ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 线 ⊙ 第1页共2页
1什么是房地产？ 房地产是指土地，建筑物以及附着在土地建筑物上不可分割的部分。 总之，房地产是房产和地产的总称。 2.房地产包括哪两种基本形式？按用途分类有哪些类型？ 房地产是包括土地和建筑物两大部分。 按用途分为：(1)居住房地产（2）商业房地产（3）旅游房地产 （4）工业房地产（5）农业房地产（6）特殊目的地房地产 3.什么是物业？ 物业是单元性房产。物业一词最早出现在香港李宗锷。 4.房地产的特性？ （1）位置的固定性（2）整体的单一性 （3）使用的长期性（4）效用的多层次性 （5）价格的保值与增值性（6）房地产价格的相互影响性 （7）兼有消费和投资的双重性（8）开发资产的大量性 （9）开发建设的周期性（10）政策的影响性 5.什么是房地产业？ 房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，它包括：“土地的开发，房屋的建设，维修，管理，土地使用权的有偿划拨，转让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”它属于第三产业。 6.房地产业的特点是什么？ （1）房地产业投资大，周期长，效益高 （2）房产，地产交易的不可分性。 （3）房地产业的产品保值性，增值性和地域性。 （4）房地产业的发展要受城镇综合因素的制约 7.产权的概念 产权，是指财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有，使用，收益和处分的权利。 产权的三要素：主体，客体，内容。 8.我国房地产产权的分类
（1）全民所有制的房产，又称国家房产。（2）集体所有的房产 （3）私有房产（4）不同所有制之间的共同房产 （5）涉外房产（6）其他房产 9.产权取得的途径 产权的取得通常分为原始取得和继受取得两大类。 原始取得的途径：新建房屋 继受取得的途径：买卖、赠与、交换、继承。 产权的灭失包括相对灭失和绝对灭失。 10.我国新旧住房形式 旧的住房形式：国家统一建设，统一分配，收取低廉的租金。 缺点：增加国家财政的负担；引发住房紧张和分配不公。 新的住房形式：社会化、商品化、货币化。 11．什么是房地产经营？房地产经营的经济行式？ 所谓房地产经营，则是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按 价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。 房地产经营可分为两个大方面：房产经营和地产经营。 房地产经营的经济形式有： （1）国有（全民所有制经济） （2）集体经营（集体所有制经济） （3）个体经营（个体经济） （4）合资、合作与集团经营，其中合资是共同所有制经济。 （5）涉外经营（国内经营，国外经营） 12.房地产管理 它包括两个组成部分：房地产行政管理和房地产经营管理。 房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。它属于房地产制度政策的范畴。 房地产经营管理，指房地产企业以国家和政府房地产管理机制制定的法律法规和规范要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。
题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？ 选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
征地程序 征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。 一般来说，只要是出于公共利益的需要，对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。但是，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行为。在征地过程中，征地的对象必须符合城市规划的规定。所有土地必须得到相关部门的批准方能征用。 当征地的对象属于基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者其它土地超过70公顷三种情况的，必须由国务院批准。不属于这三类土地的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。 （一）征地的批准程序 （一）征地的批准程序（以大型建设项目为例）1、建设项目依法经国务院或省政府批准。2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。3、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。4、经市、县政府同意后逐级上报。5、征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准。 （二）征地的实施程序 （二）征地的实施程序1、发布征地公告（1）发布机关：市县政府。（2）发布范围：被征用土地所在地的乡（镇）、村。（3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。（4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。2、办理征地补偿登记（1）登记机关：征地公告指定的政府地政部门。（2）登记申请人：被征用土地的所有权人、使用权人。（3）登记期限：征地公告规定的期限。（4）登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。（5）不办理登记的后果：不列入补偿范围。3、拟订征地补偿安置方案（1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。（2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。（3）方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。（4）方案公告：市、县政府地政部门在被征用土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。（5）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。4、确定征地补偿安置方案确定和批准机关：市、县政府（并报省政府地政部门备案）。5、实施征地补偿安置方案（1）组织实施机关：县级以上政府地政部门。（2）费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的
练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD
注意：复习题中简单题、问答题和计算题等所给出的答案，均为基本要点。如果答案与教材相冲突，以教材为准。 一. 单项选择题 1、房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（D） A）单项开发和综合开发 B）地产经营和房产经营 C）房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营 D）专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 2、完全竞争型市场的特点（B） A）市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。B）市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。 C）一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。 D）一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。 3、房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确（D） A）一级资质由国务院建设行政主管部门审批。 B）二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。 C）二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。 D）二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。 4、军产土地归口于（B）管理 A）当地政府B）中国人民解放军总后勤部 C）中国共产党中央军事委员会D）中国人民解放军总政治部 5、划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是（B） A）利益关系B）行政关系C）上下级关系D）没有关系 6、数据类型不包括（D） A）数值型B）序号型C）文字型D）图像型 7、房地产项目风险分析方法不包括（C） A）盈亏平衡分析B）项目安全率 C）财务分析D）概率分析 8、我国房地产融资的主要方式不包括（B） A）银行贷款融资B）国际融资 C）股票融资D）房地产债券融资
房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性
房地产经营与管理 第一章房地产经营管理概述 1.1 房地产业 一、房地产业的概念 1、房地产的概念 房地产（real estate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。 土地的开发受三大因素的制约： 建筑技术 土地使用管制 土地权利设置及相邻关系 建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。 房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。 构筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。 房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。 一般地：所有权包括四种权能： 占有 使用 收益 处分 综上所述，我国房地产的整体概念可为： 土地 建筑物：房屋、构筑物 房地产房地 土地使用权 房屋所有权 2、房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括 土地的开发 房屋的建设、维修、管理 土地使用权的有偿划拨、转让 房屋所有权的买卖、租赁、抵押 房地产市场 二、房地产业在国民经济中的地位 1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业 基础性 先导性 2、房地产是国家的一笔宝贵财富 目前我国每年开工面积约4亿平方米，
竣工面积约1亿平方米， 深圳：开工面积约3千万平方米 竣工面积约1.2千万平方米 美国：不动产价值占总财富的比例：73.2% 土地：占23.2% 建筑物:占50% 3、房地产业是我国国民经济的支柱产业 房地产经营收入占财政收入比重 发达国家和地区：10-40% 香港40-50% 深圳: 约25% 提问：什么是支柱性产业？ 三、房地产是我国国民经济的支柱产业 1、承载经济与社会生活； 2、提供财政积累； 3、充分利用土地资源； 4、促进相关产业的发展； 5、优化产业结构与消费结构； 6、提供大量就业； 7、改善居住与生活条件。 1.2 土地所有权及其实现 一、土地所有权的概念 法律意义上的所有权：是一种财产，可以占有、垄断，拥有支配的权力。 经济意义上的所有权：凭借对土地的垄断可获得一定的经济收入。 二、土地所有权的经济实现——地租 绝对地租 地租 级差地租 绝对地租是指租用任何一块土地都必须缴纳的地租。是企业剩余价值超过平均利润的那部分余额，是企业超额利润的转化形态。 上限：郊区企业的留利水平 下限：郊区土地支付的农业地租量 级差地租是由于土地位置差别和不同投资差别所引起的超额利润，其产生是由于对土地经营的垄断。 级差地租Ⅰ：土地位置不同而在同等投资条件下产生的超额利润不同 级差地租Ⅱ: 对城市中同一块土地连续追加投资，各次投资的劳动生产率不同，从而超额利润不同而产生的级差地租。 垄断地租 矿山地租 1.3 房产 一、房产的概念 房产：指房屋产权（house property），指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
房地产经营与管理（第二版）复习重点 一．名词解释 1.房地产 房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产业 房地产业是从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评价等服务的产业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋所有权的买卖和租赁，房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。 房地产市场 房地产市场是指特定的商品—房地产在市场参与者之间进行交换，或因交换产生的各种关系的总和。房地产的特殊性使房地产在其生产和交换的过程中衍生出各种流通形态，如转让、租赁、信托、抵押和典当等。在房地产市场活动中，按市场主体划分，房地产市场包括三个因素：参与房地产交易的当事者、一定数量的房地产商品以及交易组织机构。 2.房地产项目建设进度控制 是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。 建设工程进度控制的最终目的是确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。 房地产项目建设质量控制 质量控制是对房地产项目建设过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程，是项目管理机构为了使项目质量符合国家或合同规定的质量标准和规范所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。 3.绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地（包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地）、宅旁绿地等。 城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%；