房地产经营管理试卷
一般来说，只如果出于公共好处的须要，对于属于农平易近集体所有的地盘都可以进行强迫征用。然则，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行动。在征地过程中，征地的对象必须相符城市筹划的规定。所有地盘必须获得相干部分的赞成方能征用。
征地的法度榜样分前后连接的两大年夜块，即征地的赞成法度榜样和征地的实施法度榜样。
（一）征地的赞成法度榜样
（一）征地的赞成法度榜样（以大年夜型扶植项目为例）1、扶植项目依法经国务院或省当局赞成。2、扶植单位向市、县当局地政部分提出扶植用地申请。3、市、县当局地政部分审查后订定征用地盘等筹划。4、经市、县当局赞成后逐级上报。5、征用地盘等筹划依法由国务院或者省当局赞成。
（二）征地的实施法度榜样
（二）征地的实施法度榜样1、宣布征地通知布告（1）宣布机关：市县当局。（2）宣布范围：被征用地盘地点地的乡（镇）、村。（3）通知布告内容：赞成征地机关、赞成文号、征用地盘用处、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安顿办法、解决征地补偿的刻日等。（4）宣布后果：通知布告宣布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。2、解决征地补偿挂号（1）挂号机关：征地通知布告指定的当局地政部分。（2）挂号申请人：被征用地盘的所有权人、应用权人。（3）挂号刻日：征地通知布告规定的刻日。（4）挂号所需材料：地盘权属证书证书、地上附着物产权证实等文件。（5）不解决挂号的后果：不列入补偿范围。3、订定征地补偿安顿筹划（1）订定机关：市、县当局地政部分会同有关单位。（2）订定根据：地盘挂号材料、现场勘测结成果、经查对的征地补偿挂号情况、司法律例规定的征地补偿标准。（3）筹划内容：地盘补偿费、安顿补贴费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。（4）筹划通知布告：市、县当局地政部分在被征用地盘地点地的乡（镇）、村通知布告筹划，听取被征用地盘的农村集体经济组织和农平易近的看法。（5）报批：由市、县当局地政部分报市、县当局赞成。4、肯定征地补偿安顿筹划肯定和赞成机关：市、县当局（并报省当局地政部分立案）。5、实施征地补偿安顿筹划（1）组织实施机关：县级以上当局地政部分。（2）费用付出：在筹划之日起3个月内侠客付出给被征地的单位和小我，未按规定付出费用的，被征地的单位和小我有权拒交地盘。6、地盘交付被征地单位和小我应当按规定的刻日交付地盘。三、征地补偿费用项目1、地盘补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其地盘被征用造成经济损掉而付出的一种经济补偿。2、青苗补偿费用地单位对被征用地盘上的青苗因征地受到毁损，向栽种该青苗的单位和小我付出的一种补
偿费用。3、附着物补偿费用地单位对被征用地盘上的附着物，如房屋、其它举措措施，因征地被毁损而向该地点人付出的一种补偿费用。4、安顿补贴费、用地单位对被征地单位安顿因征地所造成的充裕劳动力而付出的补偿费用。四、征地补偿标准数额1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县当局依法赞成的征地补偿安顿筹划规定。2、地盘被征用前3年平均年产值切实其实定（有关地盘补偿费、安顿补贴费的补偿标准）：按本地统计部分核定的最基层单位统计年报和经物价部分承认的单价为准。3、按规定付出的地盘补偿费、安顿补贴费尚不克不及使须要安顿的农平易近保持原有生活程度的，可增长安顿补贴费。但地盘补偿费和安顿补贴费的总和不得跨越地盘被征用前三年平均年产值的30倍。五、补偿费用的治理、归属（一）各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方法处理：1、地盘补偿费、依法应付出给集体的安顿补贴费、集体地点的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位治理和应用。2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。3、安顿补贴费的归属、应用：（1）由农村集体经济组织安顿的，付出给农村集体经济组织，由其治理和应用。（2）由其他单位安顿的，付出给安顿单位。（3）不须要同一安顿的，发放给安顿人员小我或经被安顿人员赞成后用于付出被安顿人员的保险费用。（二）集体所有的补偿费用的应用收益分派办法：1、在本地金融机构设立专户存放。
2、应用情况公开，接收村平易近监督。
3、分派办法经村平易近会议或村平易近代表会议过折半经由过程，报乡当局立案。六、征地补偿胶葛及解决方法1、补偿标准争议先由县级以上当局调和，调和不成的，由赞成征用地盘的人平易近当局裁决。
2、补偿费用分派胶葛其性质为平易近事胶葛，当事工资村委会或农村集体经济和村平易近，当事人可以经由过程平易近事诉讼解决。
3、征地信息公开胶葛属于行政争议，当事人可以经由过程行政复议和行政诉讼的方法解决。
征地补偿标准
中华人平易近共和国地盘治理法第四十五条征收下列地盘的，由国务院赞成：（一）根本农田；（二）根本农田以外的耕地跨越三十五公顷的；（三）其他地盘跨越七十公顷的。征收前款规定以外的地盘的，由省、自治区、直辖市人平易近当局赞成，并报国务院立案。第四十六条国度征收地盘的，按照法定法度榜样赞成后，由县级以上处所人平易近当局予以通知布告并组织实施。被征收地盘的所有权人、应用权人应当在通知布告规按刻日内，持地盘权属证书到本地人平易近当局地盘行政主管部分化决征地补偿挂号。第四十七条征收地盘的，按照被征收地盘的原用处赐与补偿。征收耕地的补偿费用包含地盘补偿费、安顿补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的地盘补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安顿补贴费，按照须要安顿的农业人口数计算。须要安顿的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占领耕地的数量计算。每一个须要安顿的农业人口的安顿补贴费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。然则，每公顷被征收耕地的安顿补贴费，最高不得跨越被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他地盘的地盘补偿费和安顿补贴费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的地盘补偿费和安顿补贴费的标准规定。被征收地盘上的附着物
和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国度有关规定缴纳新菜地开辟扶植基金。按照本条第二款的规定付出地盘补偿费和安顿补贴费，尚不克不及使须要安顿的农平易近保持原有生活程度的，经省、自治区、直辖市人平易近当局赞成，可以增长安顿补贴费。然则，地盘补偿费和安顿补贴费的总和不得跨越地盘被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济成长程度，在特别情况下，可以进步征收耕地的地盘补偿费和安顿补贴费的标准。第四十八条征地补偿安顿筹划肯定后，有关处所人平易近当局应当通知布告，并听取被征地的农村集体经济组织和农平易近的看法。第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收地盘的补偿费用的进出状况向本集体经济组织的成员颁布，接收监督。禁止侵犯、调用被征收地盘单位的征地补偿费用和其他有关费用。
政策律例根据
1、耕地开垦费陕政发[2000]44号扶植项目类型水田、水浇地、菜地公共举措
措施及工益事业用地 5 3333元/亩基本举措措施、国防、军事、党政机关、
科教文化、经济实用房7-10 4666元/亩电力、邮电、通信举措措施用地9-13
6000元/亩工矿企业用地14-18 9300元/亩金融、商贸用地16-20 10666元
/亩旅游、餐饮业、房地产开辟、休闲、娱乐业用地22-25 14666元/亩2、
新增扶植用地有偿应用费陕财办综[2006]77号咸财综合[2007]23号咸阳市
属10等地类28元/平方米18600元/亩3、水利开辟基金陕政发[1998]68
号菜地1100元/亩水浇地900元/亩旱地400元/亩4、耕地占用税3870
元/亩5、地盘出让金国土资发[2006]307号06年12月23日全国工业用
地出让最低标准07年1月1日实施咸阳市属10等地类168元/平方米11.2
万元/亩6、城市配套费3.5万元/亩估计还要调剂到8万元/亩7、契税征
地费用的3％8、地盘治理费计价格[2001]585号陕价调发[2001]113号征
地费用总额的2.8％9、地盘测量费小宗用地按点收取，640元/点，国度重
点扶植项目或线性工程按公里收取，每公里1.5－1.6万元（含电子报件）
第一部分选择题
一、多项选择题(本大年夜题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是相符标题请求的，请将精确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。
21.我国正慢慢建立的住房供给新体系的构成是( )
A.对国度公事人员供给室庐
B.对高收入家庭供给商品室庐
C.对无收入家庭供给社会保障性室庐
D.对中低收入家庭供给经济实用住房
E.对最低收入家庭供给廉租房
22.国度扶植征用耕地的补偿费的构成包含( )
A.青苗补偿费
B.地盘补偿费
C.安顿补偿费
D.地上附着物补偿费
E.房屋建安费
23.房地产经济的体系风险重要包含( )
A.经济周期风险
B.政治风险
C.通货膨胀风险
D.经营风险
E.本钱利率风险
24.我国房屋租赁治理的原则包含( )
A.适应城市居平易近包袱才能的原则
B.优质优价，按质讲价的原则
C.保护出租人合法权益的原则
D.保护承阻人合法权益的原则
E.出租人和承租人权力与义务相一致的原则
25.除去房屋生意和租赁，房屋交易的其他情势有( )
A.房屋交换
B.房屋典质
C.房屋赠与
D.房屋典当
E.房屋持续
26.城市国有地盘应用权出让的方法可以采取( )
A.划拨出让
B.协定出让
C.典质出让
D.招标出让
E.拍卖出让
27.当局对房地产经济进行调控的重要经济手段有( )
A.城市筹划
B.泉币政策
C.地盘增值税
D.房地产挂号
E.制订房地产估价规范
28.房地产开辟产品的成本构成身分中包含( )
A.地盘征用费
B.前期工程费
C.公共配套举措措施费
D.三通一平费
E.建筑安装工程费
29.物业治理公共办事包含
A.情况卫生治理
B.消防治理
C.供给文化教导办事
D.供给饮食、美发等公共办事举措措施
E.代收代缴公共事业性费用
30.房地产企业的自有资金重要包含( )
A.企业注册本钱金
B.企业留利
C.财务拨款
D.股份制企业的股本金
E.接收赠与的资金
二、单项选择题(本大年夜题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是相符标题请求的，请将精确选项前的字母填在题后的括号内。
1.房地家当属于( )
A.第一家当
B.第二家当
C.第三家当
D.信息家当
2.根据《中华人平易近共和国地盘治理法》的规定，具有征用农地审批权的权力机构是( )
A.省辖市人平易近当局
B.县级人平易近当局
C.国务院和省级人平易近当局
D.乡级人平易近当局
3.按照市价发行房地产股票，其市价是指( )
A.股票市场平均价
B.企业自订价格
C.股票的票面价格
D.已发行的同种股票价格
4.经济实用房是一种( )
A.社会保障性质的微利商品房
B.福利性的住房
C.没有小我产权的微利商品房
D.只租不售的住房
5.房地产投资收益与风险的关系是( )
A.高收益低风险
B.高收益高风险
C.低收益低风险
D.低收益高风险
6.我国地盘公有制采取的两种情势是( )
A.集体所有制和全平易近所有制
B.集体所有制和国度所有制
C.集体所有制和公有制
D.农平易近所有和全平易近所有
7.中国城市地盘价格实际上是( )
A.城市地盘所有权的价格
B.城市地盘应用权的价格
C.建筑物和建筑物的价格
D.城市基本举措措施的价格
8.在房屋租赁刻日未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，本来肯定的租赁关系( )
A.仍然有效
B.同时掉效
C.从新签订
D.须要修订
9.在房地产交易市场上，根据交易采取的方法不合，房地产价格可以分为( )
A.临盆价格和流畅价格
B.出售价格和租赁价格
C.市场价格和成本价格
D.流畅价格和廉租价格
10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( )
A.所有权
B.应用权
C.典质权
D.持续权
11.根据我国持续法的规定，房产法定持续的第一次序是( )
A.父母、后代、妃耦
B.后代、父母、妃耦
C.妃耦、后代、父母
D.妃耦、父母、后代
12.地盘应用权典质后，在规定还款刻日内，地盘应用权归( )
A.债权人应用
B.典质人应用
C.中介人应用
D.典质挂号人应用
13.在某项房地产扶植工程项目进行综合验收时，个中经由过程验收并取得合格证书的单项工程( )
A.仍要解决验收手续
B.只需解决初步验收手续
C.只需解决立案手续
D.不再解决验收手续
14.对城市地盘应用方法和应用强度起决定性感化的身分是( )
A.地租地价
B.信贷
C.房地产税
D.城市筹划
15.某公司因经营策略变更，决定出售其拥有的房地产，在须要交纳地盘增值税时，弗成以从其出售收入中扣除的项目是( )
A.取得地盘应用权时所付出的地价
B.房屋和建筑物价格评估费
C.发卖税金
D.房屋和建筑物的评估价格
16.施工企业建筑安装工程的直接成本不包含( )
A.二次搬运费
B.施工机械安装费
C.场地清理费
D.职工福利费
17.物业治理公司没有权力( )
A.请求业主治理委员会协助治理
B.制订小区治理办法
C.选聘专业公司承担专项治理营业
D.改变业主治理委员会不恰当的决定
18.杀青房地产咨询公司规定每供给一项住房房源市场信息收费150元人平易近币。这种中介办事价格切实其实定方法是( )
A.封顶法
B.交易额比例提成法
C.包价法
D.保底法
19.属于狭义房地产中介营业活动范畴的经济行动是( )
A.房地产财务管帐
B.物业治理
C.房地产开辟投资可行性研究
D.房地产价格评估
20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的待遇是( )
A.咨询费
B.佣金
C.好处费
D.评估收费
第二部分非选择题
三、阐述题(本大年夜题共2小题，每小题15分，共30分)
35.试述室庐家当是公平易近经济新的增长点。
36.试述我国今朝房地产租税费中存在的重要问题及完美房地产租税费体系的思路。
四、简答题(本大年夜题共4小题，第31、32小题，每题6分，第33、34小题，每题9分，共30分)
31.房地产中介活动具有哪些根本特点?
32.房地产开辟经营资金有哪些特点?
33.房屋房钱是由哪八项身分构成的?房屋房钱与房屋房钱标准的差别是什么?
34.简述征用农地过程中产生的经济和产权关系的变更。
参考谜底
一、多项选择题(本大年夜题共10小题，每小题2分，共20分)
21.BDE 22.ABCD 23.ABCE 24.CDE 25.ACE
26.BDE 27.BC 28.ABCDE 29.ABE 30.ABDE
二、单项选择题(本大年夜题共20小题，每小题1分，共20分)
1.C
2.C
3.D
4.A
5.B
6.A
7.B
8.A
9.B 10.B
11.C 12.B 13.D 14.D 15.B
16.D 17.D 18.C 19.D 20.B
三、阐述题(本大年夜题共2小题，每小题15分，本大年夜题满分共30分)
35.请求考生从三个方面答复这个问题。
(1)室庐家当成为公平易近经济新的增长点的提出：1996年公平易近经济实现了软着陆，为了扩大年夜内需和解决居平易近住房问题，中心提出把室庐家当培养成为公平易近经济新的增长点。
(2)室庐家当成为公平易近经济新的增长点的原因：现阶段是解决居平易近室庐的关键时代；室庐潜在市场和成长空间巨大年夜；室庐家当接洽关系度高，带动效应大年夜。
(3)室庐家当成为公平易近经济新的增长点的前提：深化住房体系体例改革，建立住房供给新体系体例；实施住房二、三级市场联动；成长住房金融。
36.请求考生从两个方面答复这个问题。
(1)我国今朝房地产租税费中存在的重要问题是：租税费本能机能感化混淆；租税费名目繁多，不规范不同一；租税费征管不严；租税费收益流掉严重。
(2)完美房地产租税费体系思路是：深化经济体系体例改革；精确熟悉和界定租税费之间的接洽和本质差别；科学地确立租税费体系构造。
四、简答题(本大年夜题共4小题，第31、32小题，每题6分，第33、34小题，每题9分，共30分)
31.(1)依附本身的专业常识为房地产经济供给各类办事。
(2)在进行房地产中介营业活动时，不直接从事房地产的经营治理活动。
(3)具有非持续性和流动性。
(4)具有较大年夜的灵活性。
(5)有偿性。
32.(1)资金数额的巨大年夜性与资金筹措小额性的抵触。
(2)资金的集中性与资金来源分散性的抵触。
(3)资金占用刻日长和资金来源刻日短的抵触。
(4)资金收受接收期长和房地产再临盆持续性的抵触。
(5)房地产地位的不动性以及投资的经久性与资金请求流动性的抵触。
33.(1)构成身分：折旧费、维修费、治理费、利钱、地租、保险费、利润、房产税。
(2)差别：
①内容不合。房屋房钱是房屋房钱程度或房屋房钱基数，重要表现的是房屋的价值；房屋房钱标准是由房屋房钱基数和房屋房钱调剂身分构成的实际房屋房钱。
②情势不合。房屋房钱是房屋价值在租赁关系中的泉币表示；房屋房钱标准在推敲我国的具体情况下，具有准成本房钱、成本房钱、商品房钱、市场房钱等多种情势。
34.(1)改变了地盘的应用性质。即把本来的农业用地改变成城市用地。
(2)变革了地盘所有权关系，即把本来的农平易近集体所有的地盘变成国度所有的地盘。
(3)农平易近损掉了地盘所有权，必须对所有者进行补偿，地盘也在这个过程中实现了价值增值。
1：[论述题] 问答题 1、什么是房地产？其特征是什么？ 2、什么是房地产经营？其特点是什么？ 3、房地产经营的内容有哪些？ 参考答案： 1、什么是房地产？其特征是什么？ 答：房地产是房产和地产的总称，在物质上是由土地、土地上的建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分组成，从法律上讲，房地产本质上是以土地和房屋作为物质存在形态的财产。房地产的特征包括：（1）位置的固定性；（2）构成内容的复杂性；（3）规格的非通用性；（4）使用的耐久性；（5）单位价值高；（6）保值增值性；（7）不可毁灭性。 2、什么是房地产经营？其特点是什么？ 答：狭义的房地产经营是指建筑地块和房屋建筑物的流通过程和售后管理，广义的房地产经营是指房地产企业全部的经济活动，即生产活动和经营活动，包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的活动。房地产经营的特点包括：（1）生产周期长、投资数额大；（2）经营业务具有复杂性；（3）价值实现过程的多样性；（4）经营活动的政策性强；（5）经营活动风险性大。 3、房地产经营的内容有哪些？ 答：房地产经营涉及的内容非常多，广义的房地产经营内容包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的经营活动。主要包括：（1）国有土地使用权经营；（2）房地产开发经营；（3）房地产销售经营；（4）房地产代理经营；（5）房地产租赁经营；（6）房地产抵押、典当与拍卖经营；（7）房地产信托经营；（8）物业管理；（9）房地产中介服务。 1：[多选题] 3、下列哪些不是风险的特征（） A：可控性
B：相对性 C：已知性 D：不确定性 参考答案：BC 2：[多选题] 2、按经济内容划分的房地产投资包括（） A：房地产直接投资 B：土地开发投资 C：房地产间接投资 D：房屋开发投资 参考答案：BD 3：[论述题]问答题 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？ 2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？ 3、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？ 参考答案： 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？ 答：房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。其特征主要包括：一是投资巨额性，二是投资回收期长，三是流动性差，四是抵御通货膨胀影响能力强，五是受政策影响性大，六是影响房地产投资的风险因素多，七是金融作用强，八是投资回报率高。 2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？
郑州航空工业管理学院 《房地产开发与经营管理》 课程论文 论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机 学生姓名： 学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院 专业年级： 08级工程管理 指导教师：周魏 2011年06月 07 日
目录 一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)
摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。 关键词：新农村房地产开发机遇与发展 一、引言 建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。 另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。 二、目前年我国房地产企业的现状分析 （一）我国房地产企业的变革 当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。 （二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。 然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,
房地产企业运营管理 深圳银湖酒店 二零零八年三月十五日 房地产企业运营管理 ——目录 前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 房地产企业运营管理 ——前言 一、运营管理的概念与内容 二、房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 ——前言 中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。 很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。 房地产企业运营管理 ——前言 变化不断增加和加快----风险不确定性
利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长 客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高 ----呼唤房地产的运营管理 房地产企业运营管理 ——前言 房地产企业运营管理 ——前言 前言 ——运营管理的概念与内容 一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义 2、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解 一、运营的定义 运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或
名词解释： 1、开发：是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。 2、经营：是根据企业的资源状况和所处的市场竞争环境对企业长期发展进行战略性规划和部署、制定企业的远景目标和方针的战略层次活动。它解决的是企业的发展方向、发展战略问题，具有全局性和长远性。 3、房地产经营：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 4、市场环境：市场环境是指影响营销管理部门发展和保持与客户成功交流的能力的组织营销管理职能之外的个人、组织和力量。这些因素与企业的市场营销活动密切相关。市场环境的变化，既可以给企业带来市场机会，也可能形成某种威胁。因此，对市场环境的调查，是企业开展经营活动的前提。 5、边际收益（MR）：边际收益是指增加一单位产品的销售所增加的收益，即最后一单位产品的售出所取得的收益。它可以是正值或负值。边际收益是厂商分析中的重要概念。利润最大化的一个必要条件是边
际收益等于边际成本。 6、可行性分析：可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 问答题： 1.房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。 2.经营与管理的关系是： (1)经营是剑管理是柄，管理是基础。 (2)管理始终贯穿与整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。
征地程序 征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。 一般来说，只要是出于公共利益的需要，对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。但是，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行为。在征地过程中，征地的对象必须符合城市规划的规定。所有土地必须得到相关部门的批准方能征用。 当征地的对象属于基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者其它土地超过70公顷三种情况的，必须由国务院批准。不属于这三类土地的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。 （一）征地的批准程序 （一）征地的批准程序（以大型建设项目为例）1、建设项目依法经国务院或省政府批准。2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。3、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。4、经市、县政府同意后逐级上报。5、征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准。 （二）征地的实施程序 （二）征地的实施程序1、发布征地公告（1）发布机关：市县政府。（2）发布范围：被征用土地所在地的乡（镇）、村。（3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。（4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。2、办理征地补偿登记（1）登记机关：征地公告指定的政府地政部门。（2）登记申请人：被征用土地的所有权人、使用权人。（3）登记期限：征地公告规定的期限。（4）登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。（5）不办理登记的后果：不列入补偿范围。3、拟订征地补偿安置方案（1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。（2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。（3）方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。（4）方案公告：市、县政府地政部门在被征用土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。（5）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。4、确定征地补偿安置方案确定和批准机关：市、县政府（并报省政府地政部门备案）。5、实施征地补偿安置方案（1）组织实施机关：县级以上政府地政部门。（2）费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的
房地产开发经营与管理真题1998年 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A．1020 B．1360 C．780 D．1040 2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A．155 B．1400 C．1500 D．1450 3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A．买方市场和卖方市场 B．地区性市场和全国性市场 C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D．投资市场和使用市场 5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A．增加 B．减少 C．不变 D．大幅度减少 6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A．20% B．25% C．40% D．27.5% 9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。
XX房地产公司 经营管理制度 编写说明 1、本制度所包含的任何条款,由公司行政办公室负责解释. 2、本制度经批准下发,即为公司最高行动准则,公司所属员工必须严格遵守执行. 3、本制度在执行中,由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的,须先通知行政办公室,由行政办公室报公司领导批准后统一进行修正. 第一部分公司概览 第一章公司组织机构图
第二章公司各职能部门岗位设置 一、行政办公室 (一)办公室主任 (二)办公室文员 (三)办公室驾驶员 二、财务部 (一)经理 (二)主办会计 (三)出纳 三、工程部 (一) 经理 (二)各专业工程师 (三)档案资料员 四、开发部 (一)经理 (二)专业人员 五、经营管理部 (一)经理 (二)预算工程师 (三)档案管理员
六、销售部 (一)销售经理 (二)销售代表 第二部分各部门岗位职责 第一章行政办公室岗位职责 一、办公室工作内容 (一) 公司人事管理工作 1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员; 2、协同各部门办理员工的招聘工作,为各部门提供符合条件的员工; 3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作; 4、协同各部门对员工进行培训,提高员工的整体素质及工作能力; 5、负责员工工资的管理工作; 6、负责正式员工劳动合同的签订; 7、负责保存员工相关个人档案资料; 8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利; 9、根据工作需要,负责招聘临时工及对其的管理工作; 10、负责为员工办理人事方面的手续和证明. (二) 公司行政管理工作 1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况; 2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理;
房地产开发与经营 一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。
房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 一、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1) 激励人心。 建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KP I\KQA\KMA都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI）与奖金、年度底薪增长、职位提升
相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极性。 2) 共启愿景。 项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景，让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。 3) 使众人行。 进行组织结构搭建。根据结构化的目标体系要求，明确公司必须执行的价值链，通过对价值链的有效分析，明确“以客户为导向”的价值链模块。 根据集团公司价值链模块和组织建设的原则建立项目公司的组织业务结构，关键业绩指标的根源也来自这里。建立企业组织行政结构，根据其要做的事情决定人财物的优先关系。要做到以事业凝聚人，以发展吸引人，以业绩考核人。将最合适的人才放在最合适的岗位上，凝聚为一个整体，为了共同的目标，协调一致地工作。各部门工作职责做出明确的界定，分清责权利。以制度的形式明确各部门在一段工作中的主控和配合关系，给出权重，附以量化的考核。这样分清责权利后，各部门必然会提高责任心，出成绩或问题后无法推诿，奖励或处罚后心服口服。 组织业务结构确定后，要合理授权，带出一支能打硬仗的队伍。如果授权的问题没有解决好，就会出现高层累死，员工闲死的情况。越是高层管理者工作强度越是超强，总经理、副总们、总监、部门经理们经年累月天天加班，有时开会到后半夜，节假日也不休息；主管、员工们按时准点上下班，上班时机械地执行命令，从不肯多动一点脑筋考虑自己的工作是否正确，有无可能出现纰漏。结果工作中总是在员工控制的细节上出现致命的疏漏，给公司屡屡带来无法弥补的损失，比如施工质量出问题，设计失误频繁，采购产品质次价高，客户经常投诉，等等。必须敢于放权，知人善任。
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。 A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。 A．9％ B．12％ C．15％D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。 A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发
企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。 A．均衡 B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。 A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式 13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。 A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A．时值是资金运动起点的金额B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额 C．资金等值是指与某一时点上一定金额的
房地产公司经营管理部职责[115829] 房地产公司经营管理部职责 1、结合行业、竞争对手以及自身的情况分析，对公司重大问题进行研究，提出建议；对竞争对手进行跟踪研究，对竞争对手的重大举措进行预警，并给予相应的建议。 2、通过对战略环境分析，会同有关部门拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经批准后组织实施。 3、制定公司计划管理、统计管理、内部审计管理、目标管理、固定资产管理、经济合同管理和信息管理等基础管理方面的规章制度，经公司总经理批准后组织实施。 4、负责组织制定公司各项制度与流程，对下属部门重大制度与流程进行审核及执行效果监督。 5、督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益。 6、全面实行经营计划管理。拟定年度经营计划，组织开展经济活动分析，并通过组织实施，提升经济工作的运行质量。 7、全面实行审计监督管理。对各公司的各业务环节定期或随机进行财务方面的审计和监督，建立经常性防错纠弊的机制，及时发现和纠正财务管理、会计核算过程中出现的各种不良情况与问题，防止差错和违纪现象发生。 8、加强统计管理，编报各类统计报表，真实全面反映企业运营状况。通过数据资料的统计分析，找出管理的薄弱环节，提出改进建议报公司领导，为领导决策提供经营管理方面的信息支持。 9、配合财会和采购部门加强固定资产和物资管理，对资产与物资进行盘点。 10、负责公司各部门经营业绩的考核，并对生产经营综合计划的执行情况进行跟踪、监督和考核。 11、协调公司各项法律事务工作，与顾问单位进行沟通，协同做好经济纠纷的调解和起诉、应诉工作，保障公司合法权益不受侵犯。 12、加强业务部门之间的横向沟通，对经营中出现的问题及时协调解决，仲裁经营管理过程中部门间发生的争议。加强对集团所属公司日常业务流程管理和经营管理的监督和检查。 13、负责集团公司档案管理工作，对公司各类档案进行收缴、整理、登记和保管，认真履行档案管理制度。 14、负责经济合同管理，对公司各类合同进行审查，规避法律风险，同时做好合同的登记、保管工作。 15、对各阶段工作计划和业务会议决议事项落实情况进行跟踪、检查、考核。 感谢您的阅读！
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 新形势下房地产公司经营与管理 本人在嘉兴联城建设置业有限公司进行了为期一个月（2013年7月10日至2013年8月25日）的实习。嘉兴联城置业有限公司是中国?永电控股集团公司的下属企业，性质为公有制。该公司是一家具有合法资格的从事房地产开发的专业公司，目前开发的项目是在当地最具升值潜力的嘉兴南湖新区，总投资约11亿元。该项目取名康桥花园，占地183.6亩，建筑总面积28万平方米，房屋形态有多层、小高层、高层和联排别墅，并根据两面环河和北靠公园的得天独厚的自然条件，以南欧风情滨水小镇的理念，重点营造人与自然和谐共处的宜居环境。 一、房地产行业的基本情况 随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了,房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式,使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源,制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。 二、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。 （一）、国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题 1、市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 2、融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
《房地产开发与经营》试卷 专业建筑工程管理班级姓名学号 一、填空（每空1分，共35分） 1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。 2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定 数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。 3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。 ４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。 5、推销观念注重________需要，而营销观念则注重___________需要。 6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿ 和 ___________四种。 7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。 8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。 9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查 和___________调查。 10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建 筑和＿＿＿＿＿建筑。 11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。 12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。 二、判断题（每小题1分，共11分） 1、房地产市场是非权益交易的市场。（） 2. 房地产市场的变化具有周期性。（） 3.生产观念以产品供不应求的卖方市场为存在条件。（） 4.推销观念注重卖方需要，而营销观念则注重买方需要。（） 5.建筑绿化率应不大于30%。（） 6.低开高走策略是指开盘起价低，均价也维持低价。（） 7. 市场细分和市场分类是两个完全不同的概念。。（） 8. 房地产市场是完全开放的市场。（） 9. 选择目标市场应必先进行市场细分。（） 10. 房地产代理商是房地产间接营销渠道的次要通路形式。（） 11.房地产经纪人进行居间介绍，当买卖双方成交后收取佣金。（） 三、选择题（每小题2分，共14分） 1.市场营销的目的就是使推销成为（）。 A.多余 B.必要 C.手段 D.目标 2.“消费者需要什么产品，企业就开发什么产品”，代表（）观念。 A.生产 B.推销 C.市场营销 D.战略营销 3.在市场环境的SWOT分析法中，T代表的含义是（）。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁 4. 对非随机抽样的错误表述是（）。 A.抽取的样本具有代表性 B.可缩小抽样范围 C.可判断调查误差 5.对房地产市场细分的表述不正确的是（）。 A.细分标准是不变的 B.细分标准是动态的 C.不同的开发商应采用不同的标准 6.适宜于采用直销方式的情况是（）。 A.小型房地产公司 B.市场为卖方市场 C.市场为买方市场 7.当房地产市场竞争激烈，类似产品过多时，可采用（）的定价策略。 A.低开高走 B.高开低走 C.稳定价格 ⊙ 装 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 订 ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 线 ⊙ 第1页共2页
题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？ 选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自