一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉
B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A．时值是资金运动起点的金额 B．终值是资金运动结束时与
现值不等值的金额C．资金等值是指与某一时点上一定金额
的实际价值相等的另一时点的价值D．不同时点发生的绝对
值相等的资金具有相同的价值15．某家庭向银行申请了一笔
等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为（）。 A．7.5﹪ B．7.56
﹪ C．7.71﹪ D．7.76﹪ 16．某家庭于2005年购买住
房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一
年和第二年的年利率为7.5﹪，两年后的年利率调整为8.5﹪，
则该家庭在第28个月的还款额为（）美元．A．1250 B．1398 C．1416 D．1562 17．下列关于收益率的表
述中，错误的是（）。A．基准收益率是投资者所要求的最
低投资报酬率 B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的
最高贷款利率C．常规项目的财务内部收益率是唯一的．D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差18．某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际
收益率所采用的通货膨胀率是（）。 A．1.82﹪ B．2.33﹪C．3.57﹪ D．5.45﹪ 19．对于同个遍地产投资方案，某
动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系
是（）。 A．Pb C．Pb=Pb＇ D．Pb>Pb＇ 20．某房地产开发项目的 占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。A．10.42﹪B．11.57﹪C．31.25﹪ D．34.72﹪21．某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目 的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡， 则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡．A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50 22．对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、 建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利 润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。 A．地价 B．建造成本C．贷款利率 D．资本化率 23．某房地产开发项目，经过 测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如 果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净 现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％； 一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值 为（）万元．A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 D．5356.80 24．房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物 2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用． A．黄线 B．紫线 C．蓝线 D．红线 25．房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收 入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（）。A．资本金、借贷资金、预租售收入 B．预租售收入、资本金、借贷资金 C．借贷资金、预租售收入、资本金 D．资本金、 预租售收入、借贷资金26．某房地产投资项目现有A、B两 种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元． A．39.51 B．49.39 C．49.96 D．62.45 27．当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A．净现值法B．差额内部收益率法C．费用现值法D．内部收益率法28．下列关于房地产开发项目建设贷款的 表述中，错误的是（）。 A．债权人通常是商业银行 B．不 能用于偿还土地购置贷款C．主要担保物为在建工程及相关 土地使用权 D．还款资金来源通常是销售收入 29．下列融 资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A．发行 公司债券B．权益型房地产投资信托基金C．发行股票D．商业银行贷款30．新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A．政府政策性资金B．国内外企业入股的资金C．个人入股的资金 D．资产变现的资金 31．进行融资方案 分析时，属于融资结构分析的是（）。A．债务融资成本分 析 B．资金占用费分析 C．资本金与债务资金的比例分析D．担保费分析 32．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A．基础租金是租户能接受的最低租金B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟33．写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。 A．全租金方式 B．毛租金方式 C．净租金方式 D．基本租金方式 34．不应计入收益性物业经营费用的是（）。 A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税 D．物业保险费 35．下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。 A．税前现金流=有效毛收入一经营费用B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C．税后现金流=税前现金流一所得税D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） 1．下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A．能为投资者带来经常性的收入现金流B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C．适合于长期投资 D．常在机构投资者之间进行交易 E．位置对其有着特殊的重要性 2．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。 A．按地域范围细分 B．按房地产用途细分 C．按增量存量细分 D．按交易形式细分 E．按目标市场细分 3．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A．土地 B．劳动力 C．资本 D．经验 E．环境 4．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。A．物业租金必须能抵偿所有投资成本 B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正 5．房地产开发项目市场定位的主要工作包括（）。A．预测开发成本B．选定目标市场C．确定消费群体D．明确项目档次 E．设计建造标准 6．可贷资金利率理论认为（）。A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C．利率是由货币的供给与需求决定的 D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数 7．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。 A．销售税费 B．租金收益 C．物业增值D．股权增值 E．抵押贷款规模 8．下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。A．表明了负债占资产的比例B．反映了项目的财务风险程度 C．资产负债率越高，则企业应变能力越强 D．属于长期偿债能力指标E．房地产开发企业的资产负债率一般较高9．房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。 A．开发期和租售期 B．权益投资比率 C．资本化率 D．贷款利率 E．运营费用 10．下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A．净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优B．可以完全衡量项目风险性高低C．挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优 D．净现值标准差系数大的方案为优 E．可以反映项目年度净现值的离散程度11．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。 A．国家经济政策 B．地理环境 C．国外市场情况D．市场需求与供给情况E．项目投资估算12．下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（）。A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金D．房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀 E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理13．个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（）。 A．恶意欺诈 B．市场疲软 C．项目拖期 D．质量纠纷 E．违法预售 14．物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（）。A．可出租面积 B．基础租金 C．室内装修 D．客户类型 E．出租单元面积规划 15．零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。 A．核心区域 B．影响区域 C．主要区域 D．次要区域 E．边界区域三、判断题（共15题，每题分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1．房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）2．某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（） 3．吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（）4．在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）5．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）6．进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）7．某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．87％。（） 8．一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（）9．流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（） 10．与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（） 11．房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（） 12．房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地 区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（）13．目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈现出不断提高的趋势。（） 14．我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（） 15．目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（）四、计算题（共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要马出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答）1．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为800万元、400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和0年，到期后的净残值都是初期投资稠的10％，折现率为0％。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（8分） 2．某房地产开发项目的占地面积为6 000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000㎡，可用于经营的部分为4 500㎡，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元／间·天。前3年的入住率均为70％， 从第4年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）该项目全投资目标收益率为8％，自有资金目标收益率为20％。（1）完成下列现金流量表；（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）现金流量表（单位：万元）年末 0 1 2 3 4～6 7～22 23 现金流入销售收入与经营收入转售净收益现金流出全都投资自有资金销售税费运营费用还本付息全部投资挣现金流量自有 资金挣现金流量 10.× 11.√ 12.√ 13.√ 14.√ 15.× 2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等） ? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生 产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林 工商企业经营管理综合练习及参考答案 第一章现代企业经营理论基础 一、单项选择题 1.( B )包括六方面的活动:技术活动、商业活动、财务活动、安全活动、会计活动、管理活动。 A.狭义的企业经营概念 B.广义的企业经营概念 C.原始的企业经营概念 D.现代企业经营概念 2.企业经营权的核心是( A )。 A.产权 B.决策权 C.控制权 D.盈亏权 3.企业监督职能的主体是( C )。 A.企业的经营者 B.企业的管理者 C.企业的所有者 D.企业的全体成员 4. 依照法律建立起来的、使其人格化和获得独立法人地位的企业制度是（ A ） A．企业法人制度B．企业经营制度C．企业管理制度 D．企业监督制度 5.拥有对企业经营活动的计划权、组织权、领导权、控制权是( C ) 机构。 A.企业的所有者 B. 企业的经营者 C.企业管理者 D.企业的监督者 6．在现代企业中，企业监督者机构不享有的权力是（Ｄ） A．检查企业财务B．提议召开股东大会 C．要求企业董事经理纠正侵害企业利益的行为D．修改公司章程 二、多项选择题 1．企业经营的四个要素是( ABCD )。 A．企业经营者 B．企业经营对象 C．企业经营权 D．企业经营载体 E．企业经营活动 2．企业经营权由( ABDE )组成，缺一不可。 A．产权 B．控制权 C．监督权 D．决策权 E．盈亏权3．企业经营职能包括( ACDE )。 A．决策职能 B．营销职能 C．管理职能 D．监督、职能E．改善职能 4.企业经营活动的内容有( ABCDE )。 A．生产活动B．营销活动C．供应活动D．财务活动E．人力资源开发活动 5．现代企业除了具有企业的基本要素外,还应具有下列几个基本特征( ABC )。 A．拥有现代企业制度 B．拥有现代自然科学技术C．拥有现代经营科学技术 D．企业所有权与经营权分离 E．拥有完整的经营权 6．企业经营体系是由( ＡＢＣＥ )构成。 A．企业所有者机构 B．企业经营者机构 C．企业管理者机构D．企业执行者机构 E．企业监督者机构 7.企业投资者机构所拥有的权力有( ＢＣＤ )。 A．组织权 B．人事权 C．决议权 D．审批权 E．检查企业财务权 三、判断题 1．现代企业经营是指企业经营者为获得最大的物质利益而运用经济权力用最少的物质消耗创造出尽可能多的能够满足人们各种需要的产品的经济活动。√ 2．权力可以分为三类：个人影响权、所有权、经营权，其中个人影响权是指与组织的职位无关的权力。√ 3．经营权具有唯一性，一个企业只有一个经营权，它是不可分的。× 4．企业决策职能的主体一般是企业的管理者。× 5．企业管理职能是企业经营职能中的首要职能。× 6．在企业的所有经营活动中，被称为运转“血液”的是财务活动。√ 7．合伙企业不具有法人资格。√ 8．企业经营者机构拥有企业经营决策权和工作监督权。√ 第二章现代企业经营决策原理 一、单项选择题 1．现代企业经营决策的基础工作是（ B ） 房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。 2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章 一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投 房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用, 《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作， 部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征 企业管理考试试卷及答案 考生注意： 1.考试时间：120分钟 2.本套试卷共七道大题，满分100分。 一、判断题：在每题后面的括号内，正确的划√，错误的划×（每题1分，共15分） 1.要做好领导工作，就要对下属及早评价。（） 2.在工业发展早期，最早出现的组织结构形式是职能制。（） 3.主管人员的培训就是业务知识和管理能力的培训。（） 4.事业部组织结构形式通常适用于大型企业采用。（） 5.将进行业务活动所必需的职权授予各部门的负责人，这是领导工作的一个重要步骤。（） 6.回归分析法实际是因果分析法的另一种叫法。（） 7.科学决策追求的是最可能的优化效应。（） 8.风险型决策属于肯定型决策。（） 9.从人员选聘的条件看，成功履行管理职能的最基本的要求是要有强烈的管理愿望。（） 10.轮式和链式沟通网络适合于解决复杂的组织问题。（） 11.按主管人员的标准进行考评，主要是指按个人品质和工作特征的标准来评价 主管人员。（） 12.马斯洛的需求理论认为，人的需求有五个层次，每个层次的需求在任何时候 都具有激励的作用。（） 13.控制工作的首要环节是用控制标准对实际工作成效进行衡量，以便于发现工 作中的问题。（） 14.法约尔首先对管理的职能进行了科学的概括，他认为管理职能包括计划、组 织、指挥、激励和控制。（） 15.控制工作的灵活性主要适用于在正确计划指导下的人们工作不当的地方。（） 二、单项选择题：（每小题1分，共15分） 1.主观决策法特别适用于（）。 A．肯定型决策 B．经验决策 C．非常规决策 D．战术决策 2.在工业企业中，把企业划分为研究开发部门、生产部门、销售部门、财务部门等，此类划分属于（）。 A．按人数划分部门 一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资 周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。 房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882 B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、 期末试题库 一、名词解释： 1、企业：指集合着各种生产要素，为社会提供产品或服务，以盈利为目的，具有法人资格，实行自主经营，自负盈亏、独立核算的盈利性的经济组织或经济实体。 2、管理幅度：是指一名上级管理者直接管理的下级人员的人数 3、法人：是社会组织的人格化，是相对于自然人而言的，是指依法成立，并能独立行使法定权力和承担法律义务的社会组织。 1、现代企业制度:指适应社会化大生产需要，符合市场经济规范，具备现代企业特征的企业基本制度体系。 2、企业治理制度：指维护以股东为核心的权益主体的利益，对企业的权力制衡关系和决策系统所做出的制度安排。 1、企业管理：是通过计划、组织、领导和控制，协调企业中以人为中心的资源与职能活动，以有效实现企业经营目标的活动。 2、企业文化：指在一定的社会政治、经济、文化背景条件下，企业在生产经营实践过程中所创造或逐步形成的价值观念、行为准则、作风和团体氛围的总和。 1、目标管理：是以制定和实现目标为中心的，被管理者自主控制达标过程，管理者实行最终成果控制的一种现代管理思想与管理方法。 2、决策：是指在明确问题的基础上，为未来的行动确定目标，并在多个可供选择的行动方案中，选择一个合理方案的分析判断过程。 3、管理控制：指管理者为保证实际工作与计划一致，有效实现目标而采取的一切行动。 1、人力资源（微观）：指企业可以利用的且能够推动企业发展的具有智力劳动和体力劳动能力的劳动者数量的总和。 2、人力资源管理：是对企业所从事的人力资源规划、招聘、培养、使用及组织等各项管理工作的总称。 3、激励：管理者运用各种管理手段，刺激被管理者的需要，激发其动机，使其朝着所期望的目标前进的心理过程。 1、公共关系：社会组织运用双向信息传播手段，遵循社会利益之上、平等互惠原则，协调与公众的关系，以树立良好组织形象的一种现代管理职能。 2、企业的总体形象：企业通过其经营和社会活动在其公众心目中形成的综合化、系统化印象。 3、沟通：为达到一定的目的，将信息、思想和情感在个人或群体间进行传播与交流的过程。 1、企业经营目标：指在一定时期内，企业经营活动的方向与预期达到的水平或成果。 2、经营（狭义）：企业为实现盈利目标，面向市场，以营销为中心的使企业内外部环境达成动态平衡的有组织活动。 1、目标市场：是指在市场细分化的基础上，企业所选定的消费者群，企业将向其提供特定的产品与服务。 2、市场定位：是企业在目标市场营销中，打造本企业产品特色，树立市场形象，以求在目标顾客心目中形成一种特殊的偏好。 3、市场细分化：指企业根据市场需求和购买行为的差异性，按照一定的标准，把整体市场划分为若干消费者群的过程。 4、促销：企业通过一定的传播与沟通手段，向目标顾客传递产品或劳务信息，树立企业 练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD 江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 . 江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积 现代企业管理[测试题] 第一章管理与企业管理 一、单项选择题 1当计划由于受到外部干扰因素而偏离原来方向时，为了计划保证目标的实现而采取的管理职能是（）。 A.计划 B.组织 C.协调 D.控制 2 ?根据麦格雷戈的理论，（）认为人的本性是坏的，一般都有好逸恶劳、尽可能逃避工作的特性，因此必须进行强制、监督、惩罚等才能使他们努力完成给定的工作。 A.X理论 B.Y理论 C.Z理论 D.超Y理论 3.管理的首要责任是（)° A.管理一个组织 B.管理管理者 C.管理工作和工人 D.制定计划 4.下列叙述正确的是( ) A.管理是市场经济的产物 B.管理萌芽于商品经济 C.经营是经济法人独有的概念 D.经营是解决效率的问题 5 ?泰罗的科学管理理论出现在（） A.19世纪末20世纪初 B.20世纪30年代 C.20世纪40年代 D.20世纪60年代 6.泰罗认为工人和雇主双方都必须来一次（） A.管理培训 B.管理实践 C.劳动竞赛 D.心理革命 7?有“经营管理之父”称号的古典管理学家是（） A.泰罗 B.法约尔 C.韦伯 D.梅奥 &现代管理理论中，决策理论学派的代表人物是（） A.泰罗 B.法约尔 C.西蒙 D.巴纳德 9 ?管理的首要职能是（） A.计划 B.组织 C.领导 D.控制 10?马斯洛认为每个人都有五个层次的需要，依次是（）。 A .生理-安全-社交-尊重-自我实现B.生理-安全-尊重-社交-自我实现 C ?自我实现-尊重-社交-生理-安全D.社交-尊重-自我实现-安全-生理 11.认为“管理就是决策”的学者是（） A ?赫伯特？A?西蒙 B ?小詹姆斯?H?唐纳利 C .弗里蒙特？E?卡斯特 D .托尼？布洛克特 12?管理的载体是（） A .管理者 B .技术C.工作D .组织 13. 管理的主体是（） A .企业家 B .全体员工 C .高层管理者 D .管理者 14. 管理的任务就是设计和维持使人们能够用尽可能少的支出去实现既定目标的（） A .氛围 B .环境C.制度D .体制 15. 管理是一种艺术，这是强调管理的（） A .复杂性 B .有效性C.实践性D .精确性 名词解释 1、管理：管理是通过计划、组织、指挥、协调、控制、激励等 环节，有效地争取和使用人力、物力、财力、信息、时间等资源，以期达到组织目标的过程。 房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137 房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地 A ． 比较法 B ． 职务系数 法 C ． 时距判定法 D ． 指示图表 企业 答案 考生注意： 1. 考试时间： 120 分钟 2. 本套试卷共七道大题，满分 100分。 一、 判断题：在每题后面的括号内，正确的划2,错误的划X 1. 要做好领导工作，就要对下属及早评价。（ ） 2. 在工业发展早期，最早出现的组织结构形式是职能制。（ 3. 主管人员的培训就是业务知识和管理能力的培训。（ 4. 事业部组织结构形式通常适用于大型企业采用。（ 5. 将进行业务活动所必需的职权授予各部门的负责人， （） 6. 回归分析法实际是因果分析法的另一种叫法。（ 7. 科学决策追求的是最可能的优化效应。（ ） 8. 风险型决策属于肯定型决策。（ ） 9. 从人员选聘的条件看，成功履行管理职能的最基本的要求是要有强烈的管理愿 望。 （） 10. 轮式和链式沟通网络适合于解决复杂的组织问题。（ ） 11. 按主管人员的标准进行考评，主要是指按个人品质和工作特征的标准来评价主管人 员。 （ ） 12. 马斯洛的需求理论认为，人的需求有五个层次，每个层次的需求在任何时候都具有激 励的作用。（ ） 13. 控制工作的首要环节是用控制标准对实际工作成效进行衡量，以便于发现工作 中的问 题。（ ） 14. 法约尔首先对管理的职能进行了科学的概括，他认为管理职能包括计划、组 织、指 挥、激励和控制。（ ） 15. 控制工作的灵活性主要适用于在正确计划指导下的人们工作不当的地方。（ 二、 单项选择题：（每小题 1 分，共 15分） 1. 主观决策法特别适用于（ ）。 A ． B ． C ． D ． 1 分，共 15 分） ） 这是领导工作的一个重要步骤。 肯定型决策 经验决策 非常规决策 战术决策 2. 在工业企业中，把企业划分为研究开发部门、生产部门、销售部门、财务部门等，此 类划分属于（ ）。 A ． B ． C ． D ． 按人数划分部门 按 产品划分部门 按职能划分部门 按工艺过程划分部门 3. 用于评价主管人员职位的最常用的方法 是（ ）。房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页
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