如何分析一个项目的优缺点及选房知识
5、选房知识
5.1楼盘的选择
影响购房者选择房屋的因素很多，购房者的需求也千差万别，因此具体选房时往往因时、因地、因人而异。一般来说，购房者选房时主要应考虑7大因素：价格、地理位置、配套设施、环境、物业管理、开发商的实力和信誉、邻居。
5.2户型的选择
朝向
①从日照方面考虑
一般的设计规律来讲，南朝向的房屋大都是户型最大、面积最大，每平米单价最贵，在整层中总价最高的。按照一般的定价规则，在同一层楼房中，南北朝向的单价通常会相差300～500元/㎡左右，然而这么大的差价通常仅仅只是意味着购房者购买的是每天享受阳光时间的不同而已。
·如果你喜欢早起，建议你买东向的房屋，晨光能带给你朝气蓬勃的心境，让你的一天从冉冉升起的太阳开始。
·如果你喜欢夜晚工作，晚睡晚期，就不要让过早的阳光来打扰你。选择朝西的房屋，你不但不用在房间里布上厚厚的几层窗帘，还会体会到夕阳西下的另一种意境。
·如果你现在无忧无虑，每天在家里享受温馨的生活，那么建议你选择南向的房屋，坐在地板上，沐浴着阳光春日，喝杯茶，儿孙绕膝，也是羡煞世人！
·对于生活节奏紧张、工作繁忙，而经济能力并不是很雄厚的年轻人来说，选择朝北向的房屋比较合适，毕竟价格相对而言还是比较低。
②从景观视野角度方面考虑
在选择朝向时，还要与景观结合起来。在价格等其他因素一致的情况下，相信任何客户都喜欢选择景观视野好的朝向。为此，能够眺山观海、能够俯视中庭、能够欣赏鸟语花香的朝向，通常受客户欢迎的。
③从各功能区的具体朝向考虑
首先要看客厅的朝向。客厅是一套住宅中使用频率最高、使用人数最多的功能区，为此它的空间质量尤为重要。一般来说，客厅的朝向以朝南为最佳，因为客厅朝南，冬天无凛冽寒风呼啸，夏天凉风习习。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。
卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不要选朝西的卧室。
④结构的选择
·看居室的功能分区是否合理
首先应尽量避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。另外，房门的开向也要合理，以不影响使用空间和居室的私密性为准。
·要考虑户型的节能，以减少不必要的日常生活开支
除了小储藏室外，起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间最好能够直接采光，这样可以节约能源。
·单元内不同空间要有相对合理的面积
从居室功能分析，厨房不能过于狭小，应由最小宽度，其合理的面积一般为4～
5㎡之间；卫生间的大小则要视居室总面积而定，一般来说三居室以上应有两个卫生间；室的合理面积应为10～15㎡之间，要有私密性，安静舒适并通风良好·房间的内部净高要合适
绝大部分商品房的内层净高在2.65～2.85米之间。
⑤各功能分区的选择
合理的户型布局首先在于功能分区的合理，这里的功能分区主要指动静分明。一般来说：
·起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置。
·卧室是静区，它的位置应比较深入。
·卫生间设在动区与静区之间以方便使用。
·客厅是相对独立的空间，要求宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1/7.
·餐厅属于动区宜靠近门的位置。和起居厅空间宜相对独立，即有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。
·同时室内交通线应尽可能便捷。
⑥比较理想的户型：
·入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房子的私密性有很好的保证。
·客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。
·朝南的房间越多，通风采光也就越好，居住也就越理想。
·厨房、餐厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与餐厅紧密相连，方便备餐和用餐，均有明窗，通风，采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。
·卫生间与阳台。两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧室有独立卫生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。
·每个卧室的面积分配要合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅，并且要有利于南北空气对流。
·功能分区集中，动静分区、干湿分区明显，过渡自然，互不干扰。
·户型没有狭窄的通道或其他难以利用的空间。
介绍房间技巧 一选房技巧 一楼的房间一般光线、视野、硬件设施不是很好。带客人观看房间，最好是从二楼开始，挑选整理好的房间或者空房。切忌参观正在打扫或还没打扫的房间，以免给客人留下不好的印象。根据客人的特征来挑选房型，设身处地为客人考虑。如果是来观看房间的是情侣或者夫妻，那么最好挑一些大床房或者情侣房型，如浪漫圆床房。如果是家人，那么可以参观温馨家庭房或者套房。如果是朋友身份，则挑选一些标间床型的房间。如果客人刚刚坐了长时间的车，那么推荐安静静的房间，保证客人能够休息好。 二介绍房间技巧 介绍房间也要根据对象选择相应话术。如果是男性客人，要多介绍房间的硬件设施、性价比、房间面积、床品、电视、空调等。因为男性客人一般比较理性。如果是女性客人主导，要多谈房间场景化体验、功能性、设计美学等。描述在这个房间可以做些什么，可以获得哪些美好。如果房间洗浴用品较高端，则一定要介绍，女性客人对洗浴用品较为关注。介绍时要突出房间的整体价值而不是单个价格，价格只是价值的表现形式。利用增值服务突出房间价值，如预定房间就可以免费送水果或者酸奶，提供免费早餐、可以免费骑自行车等，通过增值服务打动客人。 三价格介绍 如果客人进去没看房间，直接咨询价格情况或者最低价格，有无打折。那么这一类客人对价格很敏感，他的心里已经有了预期价格，很有可能不属于目标客户。在介绍价格时候，从最低价格说起，如特价房型价格。 对房间价格不敏感，强调房间舒适度及功能性。那么在介绍价格时候，可以从高往低依次介绍。带领客人从最好的房间观看。如果客人介于二者之间，介绍房间价格要具有层次性，最低到最高区间。让客人对价格可以和心理预期价格做对比。 介绍价格不要和网络上价格有太大冲突。在信息如此便捷的时代，客人会查看OTA上的价格作为对比。如果线上线下价格相差太大，会被客人认为欺诈，降了低预订率。对于OTA上评论较少，需要填充评论的客栈民宿，可以把线下客人转化线上。目前OTA上的价格都有返现或者红包。介绍时候突出返现或者红包等价格优势。如在OTA上，原价150，返现20，那么客人实际支付130.在介绍时候，价格可以保持在140左右。 价格不能说的太死，要有一个弹性区间。给客人制造一个可以讨价还价的空间。线下来的客人不等同线上客人，在价格上希望有折扣优惠。 没有选择预定的客人在走的时候，工作人员要主动拿名片给客人，可能时添加客人微信，争取变成潜在客人。客栈民宿的工作人员不能目送客人离开。即使没入住，也要送客人离开，以表达诚意。给客人留下好的印象。刺激客人拍照通过微信微博帮助客栈免费传播。 二次销售：设法让客人多在店内停留一段时间，即使没有卖出房间，也可以推荐店内的餐饮或者租车项目等，尽可能实现收入。 几种人不适宜推荐线上预订 1 特别挑剔，对于这种客人，每个细节都会很在意，毕竟哪家客栈民宿不能保证每一个方面都做得很好。这种类型客人在网上评分，都不会把分评的太高，除非各方面都让他特别满意。 2有情绪客人，如情侣、夫妻间闹矛盾，这种类型客人可能会把自身情绪带到客栈民宿里，稍微一点不满意，就会发泄到客栈民宿身上，在网络上评分很低。
配合的技巧制造氛围技巧 一、客户进门的配合房产论坛,装修论坛,业主论坛' Q4 Q, x. U* o8 y" E 1、客户进门入座，客户对着马路，正对着沙盘 2、秘书观察外面情况，发现有客户要进来，快速走到门口为客户主动开门，礼貌引导至谈判桌！ 3、谈判去始终有人在坐着（前台留两个备，一个秘书，其他主任到谈判区） 4、安排客户从进门第二桌一次就坐，全满以后坐第一桌。 5、让客户等的时间稍长的时候主任说不好用意思久等了，刚客户问房子的事（或是主任在接电话中，说吧好意思刚才客户打电话问订房的事) 6、让客户进门的时候看见钱（王磊做的假两万），主任对着正在接客户的秘书说，这两万齐了，我去交给财务了，直接办公室里，三分钟后出去，对着接待的主任说某房我这边已经订了，真是不好意思，让你那客户看个别的吧。 7发现有客户要进来时秘书安排主任进行对练，安排主任充当客户。 8客户进来时候秘书接待，次秘主动报房号（没次秘主任报房号）某某某房已经订完，请别推荐了。 9秘书安排一备时主任主动配合，一会我的杨姐要来订房（补钱，签约，送钱，不首付等），帮我接待一下。 10谈判桌放好计算器，认购书，水，房型图，制造假象。 11秘书故意认错客户，刘哥进来交定金吧（张哥不好意思，您要的那房子已经订出去了）12主任接待时候其他主任约电话，制造噪音。 13有噪音时候音乐调的打一些 14其他主任或是现有主任不断的快速在售楼处快速走动。 二、客户出门看房的配合 1、主任对秘书说：这房子我们看好了就定，给我们留一会儿 秘书：某主任也去看这套房了，你们快去快回啊！新浪乐居论坛: ]6 ~$ M2 E9 p 2、秘书对出门主任说：你要是看好了，马上给我打个电话 3、主任对客户说：咱俩快点走，有人在看呢？要不然等会就没了买房,购房,装修论坛,房产论坛$ _7 F9 y3 x6 m 4、闲着的主任对要带客户出门的主任：你怎么也看这套啊，我上午的客户也要定这套 5、准备带客户出门时，用自己的语言、神态给客户造成紧迫感 6、临出门时看见回来的主任时，问：X主任，你看的房定不定啊？不定的话，我们去看一下 三、7、秘书对出门主任说：这套房已经交保留了，你赶紧去吧（假如该客户有意向） 8、临出门时，主动跟秘书配合：XX号房卖了吗？https://www.doczj.com/doc/ee16356333.html,9 s( _: U7 o 秘书说：这套房客户交了300元钱，已经取钱了房产论坛,装修论坛,业主论坛; m0 U0 d 9、带客户出门要班车看房，秘书说：班车已经取钱了，你走着去吧！（班车不在或是停固定位置）买房,购房,装修论坛,房产论坛; ~- q3 f 10、客户着急看房，秘书说：上批还没回来呢？你等会去吧！（安全帽放售楼处以外
房地产销售技巧话术 报价 刚进门客户会不由自由的问一句话，这房子多少钱啊？这个就属于客户的“初期问价”。实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了；而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。罗伯特?西奥迪尼在《影响力》中举了一个有趣的例子：一种绿松石怎么卖也卖不出去。老板最后想减价销售，于是让店员把价格除以2，店员误以为乘以2，结果全部卖出。很多情况下，高价=优质，这是一种思维定势的认知，绝大多数消费者都不会认为便宜=优质。 在客户刚进入售楼处的阶段，是右脑的感觉在驱动对产品价值的认知，于是，初期报价就变成了一种技巧。许多置业顾问仅仅会老实的认为客户问价肯定是要购买，却忽略了第一次问价的目的是要寻找价值，并迅速归类到头脑中的昂贵区或廉价区中。简单的回答“我们的均价是6000元”的后果就是，客户接着说“太贵了！”于是我们开始解释，房子好在哪里？为什么是有价值的。在消费者不具备对项目价值识别能力、内心认为该产品不值钱的印象下，我们的所有解释都是无效的。就像南北，只隔一条香港路，但是还是有客户会感觉，青建就是比南边好。
这时，置业顾问正确的做法是，采取“制约”策略使销售过程的发展利于自己。“制约”就是主动发起控制客户大脑区域归类方法的沟通技巧。“制约”策略有三个步骤：第一，称赞客户的眼光；第二，强调产品的独特性，例如少见、短缺等；第三，（就我们这位置的房子，也就我们公司做敢卖6000，其他公司来建的房子，肯定不敢出这样的价钱）称赞我方产品的昂贵，绝对不提具体价格。具体表现如下： 客户问：“这房子多少钱啊？” 置业顾问答：“您看到的这个小区，是胶州首席法式社区，居住舒适。（您可真有眼力。）现主力是90平的两室两厅，性价比高，目前胶州最有升值潜力的社区。我来胶州两年了，一直做房产销售，我自己都准备在这买套房子。（我们这个产品在长白岛上是唯一的，目前也只剩一套了。我做销售这行五年了，还没有碰到一个卖得这么火爆的户型。）” 客户追问：“到底多少钱呢？” 置业顾问答：“我们房子比同品质绿城的房子性价比高，均价才6000元。”“制约”报价手法常见的还有比如“这个户型原价6000元/㎡，但现在五一黄金周期间促销，我们一共推出五套特价房源，（打9折。”这个案例中，销售人员报出抬高的价格10000元/㎡，利用的就是客户们对这个抬高的价格所产生的“昂贵=优质”的反应，然后又强调短缺，对客户心理造成制约。）或者说，这个户型是最好的，来讲产品的吸引力。
去售楼处看房这些技巧你要提前知道 导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 相信大家都知道，买房要去售楼部进行了解和咨询，在售楼部最显眼的莫过于沙盘了，但是面对形形色色的沙盘，该看些什么？如果说想要详细的了解楼盘、房屋信息，最需要问些啥呢？由于缺乏购房经验，购房者在看房时对于楼盘信息的关注往往只停留在表面，再加上置业顾问对于购房者的咨询，总是避重就轻，回答的都是楼怕的优点。咨询了解过程看似简单，实则门道很深，因此购房者在看房时最好还是多留个心眼。 1、提问题越详细越好 一般大家去售楼处看房的时候，销售人员都会为大家介绍楼盘位置、整体规划、开发商名称、是否五证齐全、期房还是现房、何时能入住以及房价、优惠、首付、供暖方式、房型结构、公摊、容积率、绿化率等相关的基本信息。没有购房经验的朋友就觉得销售人员介绍的基本上也就是我想要了解的，自己也没有什么别的疑问了。 其实专业人士介绍，看房咨询看似简单，但实际会涉及方方面面的问题。一般情况下，除了要了解相关基本信息之外，购房者最好再顺着置业顾问的话多思考一下。例如很多
置业顾对大家说的价格都是均价，这个价格只有一定的参考意义。购房者最好针对自己中意的几个楼层、户型朝向，了解相对具体的价格。 类似这样的问题还有很多，但基本原则就是应该提问越详细越好，越具体越好，而不是只停留在能看到的表面。 2、不能完全迷信样板间 样板间是一个能给购房者带来无限遐想的空间，也确实有不少的楼盘都会有样板间来供购房者参考，购房者通过参观样板间，能够对房屋的面积、户型结构有更直观的认识。 但豪华、漂亮的样板间同样会让购房者因此而忽视掉一些问题。例如，样板间是否是实景样板间；样板间所呈现出的房间面积、比例是否与实际房屋一致；门窗以及相关配套设施是否一致等。 小编提醒：样板间可以作为购房者选房的参考，但不能够完全迷信。如果条件允许，尽量要求去看未经修饰的毛坯房，这样房间的户型、面积、朝向、采光等问题才会最直观，而不至于被装修效果所影响。 3、“紧邻”二字奥秘多 “紧邻商业中心”、“距离火车站10分钟车程”……很多楼盘在广告语中都会这样来表明楼盘的地段好。但面对这样的宣传，购房者千万不要以为捡到了宝。因为通常开发商所宣传的“紧邻”，并不像购房者想象的那么近。
选房：谁要住“扬灰层”啊！ 文/苦咖啡 2003年，一篇《售楼小姐真情自白》的网文让“扬灰层”这个词汇成了压在购房者心上的又一块重石，这位“业内人士”表示，高层建筑的9至11楼是“扬灰层”，脏空气到这个高度就会停顿。这里的污染物密度最高。买了这几层的房子，就只能一辈子吃灰了。“扬灰层”究竟可不可信？到底哪一层才是“扬灰层”呢？首先我们来看看关于大气中灰尘的知识。 灰尘的颗粒有大有小 我们平时所说的“灰尘”，属于大气污染中的颗粒物污染。按照这些颗粒的类型、大小，我们把它们分为粉尘(dust)，烟(fume)，黑烟(smoke)，飞灰(fly ash)，雾(fog)，炭黑(carbon black)等等。有些颗粒物比较大，直径（本中的“直径”均指空气动力学直径）可达几十、上百微米，粘在衣服上、打在脸上都很明显。有些颗粒物很小，只有几微米，肉眼看不到。 小颗粒往往对健康更有害。因为直径小于10微米的颗粒（PM10）会被人吸入体内，而且颗粒越小，被吸入后进入呼吸道的部位越深。直径10微米的颗粒物通常沉积在上呼吸道；直径5微米的可进入呼吸道的深部；直径2.5微米以下的（PM2.5），可深入到细支气管和肺泡。 灰尘会悬浮在大气中 灰尘颗粒也是有重量的。如果没有其它外力影响、只受重力和空气阻力作用
的话，它们终究会落到地上。但是由于空气中时时刻刻都存在着气流（也就是风），灰尘在下落中总会不断受到气流影响。一些小颗粒的粉尘，极有可能在重力和风力的不断作用下，长期漂浮在空中。即使一部分灰尘顺利降落，也会有另一部分灰尘重新启程，不断进行着“扬尘—沉降”的循环。 气流可以引起地面扬尘、让灰尘保持在空中。但另一方面，它又可以把灰尘送走，起到稀释作用。因此气流对灰尘浓度的影响是复杂的，与风速、风向、地形等有密切关系。 在高楼林立的城市里，风速、风向、气温等很多气象条件都受到了建筑的影响，同时城市中的车流人流也进一步扰动了气流。因此，城市中的气流特点与平坦地势的气流特点差别很大。不同的建筑街道布局，会产生各种不同的气流模式。因此，灰尘在大气中的运动和浓度分布会呈现复杂、瞬息万变的特点，很难把握其规律。 影响灰尘浓度的因素很多、很复杂 除了气流以外，灰尘在大气中的浓度还受到一些因素的影响，例如： 颗粒物的性质（组成，粒径，比重，电荷，pH值等）。直径大的颗粒易于沉降；直径小的更容易受到外界扰动而悬浮在空气中。 气温的变化。热空气可以把灰尘向上提起。同时，气温升高也可以加速颗粒物的扩散，降低污染。其影响同样是复杂的。 空气湿度。大气中的小颗粒容易吸附水汽，凝结形成雾，悬浮在空中。这种情况下不利于颗粒物的扩散，其浓度会增大。但是当空气湿度继续增大时，颗粒重量增加了，沉降加快；还可能形成降雨，冲刷大气中的颗粒物，使其浓度迅速
现场销售策略技巧 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】
销售过程应对策略 策略A：准备阶段 策略B：善于发现潜在客户 销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。 策略C：树立第一印象 消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。 策略D：介绍 介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚的做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。 策略E：谈判 销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。
策略F：面对拒绝 拒绝是消费者在消费过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙的消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有： 1、购买，需要进一步了解房地产实际的情况； 2、推脱之词，不想购买或无能力购买； 3、有购买能力，单希望价格能优惠； 4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。 策略G：对不同消费者个性的对策 对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。 消费者个性及其对策
策略 F ：举例说明 当客户不明白你在说什么的时候，最简单的方法就是举例说明！ 当你想引导客户购买你的产品时，最简单的方法就是举例说明！ 客户看过所需要的户型，非常满意，但还需要回家和自己家人商量 答：是的，买房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。但是我相信你也知道，好房子是不等人的，不过您今天还是先回去和你的家人商量一下，但这套房子我只能为你保留一天，过了明天你没有定的话就属于别人，您只能选择别的房型，月底您还没有定的话，您将也不在享受96折的优惠只能享受98折，到时你还是可以来找我买房，可我要求你一件事，就是千万别找我要这个折扣，我真的无能为力。 客户非常想买现房，可是客户所需现房的价钱，要么过高，要么没有，要么还没考虑好，客户无法承受又不愿意买期房 答：首先要明确客户是否着急入住，如着急入住，主动向客户推荐其他较好楼盘和客户成为朋友后，提出让他推荐有无需要“星园”的朋友来看看。 若不着急入住可采用方法； 1、动之以情----------- 您今天可能因为等这套房子，要等到明年才能入住，可您换来 的，却是一辈子可以享受只有万科物业才能为您提供的生活环境和尊贵品质啊！您觉得还有什么比您，生活的环境更重要的呢您可以告诉我吗我真的很想知道
大家选房时经常会碰到几个大坑，是一定要避开的，这节课就是来大家聊一聊这点。 我们首先要排除掉的坑，就是那些有严重功能缺陷的房子。 比如采光被严重遮挡、室内不能通风、严重的漏水...... 我曾经看过的一套二手房，一楼、豪华装修、南北通透、房型方正、利用率高。价格比同小区同类型房子便宜20%。 为什么便宜这么多昵？因为它的客厅和朝南的卧室，被小区配电站的一堵墙堵的严严实实，大白天的室内也要开着灯，开着窗也没有一丝风。 后来中介告诉我，那房子卖了一年都没卖掉。 再比如漏水问题。本来一般的漏水，问题不算太大。怕的就是房屋老是漏水，说明房子有结构性的缺陷，那就无解了。 对于这种隐性的坑，需要大家看房的时候擦亮眼睛。工作再忙，看房的时间别省。 第二种不能买的房子是“小产权房"。 小产权房通常流行于城市和乡村交界的地带。它就是乡政府、村政府在农村集体土地上盖房子，再卖给城市人。它所谓的"房地产权证"不是国家房管局发的，而是乡政府、村政府发的。这种房子的价格十分便宜，甚至只有同等级商品房的三到五成。为什么这么便宜？因为农村的地比城市的地便宜得多。 按法律规定，城市人不能买农村土地上建的房子。你违反规定买了，那么法律是不保障你的非法权益的。 但卖房给你的人，会说："以后政策放开了，就能转正拿到真正的产权，价格直追商品房。"事实是，政府对小产权房的清理和整顿力度越来越大，未来政策只会严管不会放开，一般没有转正的可能。 所以，小产权房转手难、涨价难。 有人说我可以等拆迁，拿拆迁补偿款不就一夜暴富了吗？那也是不可能的，说白了你买的根本不是产权，就是使用权。房子拆迁，补偿的都是产权人，小产权房的合法产权人是那块地上面的村集体，而不是你。 所以，即使买的小产权房遇上拆迁，你也是分不到钱的。 第三个坑就是商住两用房。每当房价暴涨后，销售就会拼命推荐这种便宜的房子。 商住两用房在大城市里比较多见，说是商住两用，其实商住房的产权证在"房屋用途"那一栏写的是"办公”或"商业"，而不是居住。本来只能商用的房子，被建成了住宅的样子，但它们的价格往往只有同等住宅房的六七成。另外，这轮调控下来，很多城市限购，商住房往往可以绕开限购。 所以很多买房资格受限、购房预算又有限的年轻人，就很心动。我也被无数人咨询过这个问题，商住房能不能买。 我的意见也很简单：不要碰！这是因为，首先，商住房的不确定性很大。比如北京的商住房，
公租房什么配备公租房怎样选房 导读:本文介绍在房屋租房，签约的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 在申请公租房的时候，人们也许对于公租房的配备并不是太多的了解，在成功的申请到的公租房是怎么样的呢？都有哪些东西呢？是装修好的呢？还是毛坯房呢？带着这些疑问下面小编给大家详细的讲解一下有关：公租房什么配备。公租房怎样选房呢？这方面的具体知识。 公租房什么配备 １、公租房根据地方不同，配备也不同。如：深圳公租房配备标准是卧室、客厅四白落地，照明装日光灯。厨房做洗菜盆，预留灶台位，油烟机位，白炽灯照明。卫生间坐蹲便器，盥洗池，预留墩布池下水，地漏，预留洗衣机上水龙头和地漏，白炽灯照明。强电做接线盒（厨卫接线盒做防水式），电视、电话等弱点在预留位做接线盒。 ２、公租房的标准配备。公租房在交房的时候，水、电气表都已经安装到位，而且统一安装入户的防盗门，为居住者的安全带来了一定的保障。室内的地砖、墙砖、还有顶面已经做了下简单的处理。卫生间已经安装好座便器。公租房在交房的时候，已经做了下简单的装修，申请人员，只要买家电、家具就可以入住了。
公租房怎样选房 １、首先准备好相关的证件：申请人身份证原件及复印件（如果不是本人要去公证处公证代理人方可），计划生育证明（即街道办计生处开具的计划生育证明），扣租金的银行流水证明（银行有盖章的）。银行借记卡或者信用卡（用于刷三个月租金作保证金）。 ２、公租房选房采用的是电脑摇号的方式进行的。这样可以做到公平地排出已经获得公租房配租资格的人群将来选房的先后顺序。避免了一些人走关系，挑选好的房源的现象。电脑摇号采用了公开、公平、公正的原则，对每一个选房的人来说，都是很公平的，没有一点作弊的现象。 综上所述：本文通过对公租房什么配备，公租房怎样选房。相关知识的讲解，让我们了解到，公租房一般是简单的装修好了的，居住者只要买买家电及家具就可以入住了。而公租房怎样选房，需要携带相关证件，选房采用的是电脑摇号的方式进行的，电脑摇号的方式，做到了对每一个公民都是公平、公正的。希望本文能够给大家带来帮助。 本文结束，感谢您的阅读！
二手房房源描述经典[技巧] 1.高档小区，环境优雅，内部设施齐全，篮球场游泳池等应有尽有，小区内有水系蜿蜒过整个小区，水中鱼儿成群，傍晚坐在水畔看鱼群游来游去也是一种享受～小区24小时安保系统，物业管理很好，但物业费才1.8元，取暖费16.5元～ 2.房子精装修装修，露台上面是键了个木屋，田园风格有120平米的自建，总使用面积400平米，前后带花园，客厅的大灯是德国进口的，花了12万;主卧的家具是美国进口的花了42万;书房的书桌书架是德国进口花了4万多，主卧的浴缸底座全是银的，楼梯是美国进口的纯红木的花了12万，房子是全防雷防震系统～ 3.个人建议:如果您10年内有购房计划，那么今天买就明天买要省=赚钱;北京的房价无论涨与跌今年的还是比去年的要高，如果您有兴趣可以查查近10年的相关资料;(1)不要听专家的，所谓的专家就是依靠言论吃饭的，广大老百姓寄希望于房价下降自己才有可能买到房子，专家要想言论站的住脚，只能投其所好...(2)不要看新闻，新闻报道的相关政策要如何如何打压房价...中国政府是做民生的不得不想尽办法来维护好与广大百姓的这层关系，但又要GDP逐年上涨，政府又不是神仙。还有更多就不一一细讲，要买房子看上了就赶紧出手～ 4.本人郑重承诺，本人所报房源均为真实房源，绝不为吸引客户故意虚报房源，欢迎各界朋友监督;本人保证用热情专业的服务为您置办适合您的家～欢迎来电咨询～ 1、此房前后带院，送地下室送露台。使用面积远远大于房本面积～1、亲亲我家，位于北京南城凉水河畔，面对繁华都市、背靠田园风光。既有远郊区别墅项目的自然环境优势，同时也可享受城市生活的便利，可作为城市中的第一居所别墅，解决别墅只适合第二居所的不足。
一、精装修所含内容（亦称精装修的硬装，亦为装修选材的品种与种类）： 1、隐蔽工程：水、电、暖、网线、电话线、有线电视、防水 2、基础工程：墙面基础、地面基础、吊顶基础 3、装饰工程：墙砖、地砖、地板、乳胶漆、装饰板等等 4、装饰用品：橱柜、卫浴、成品门、灯具、各种控制面板 5、个别的精装修连家具都有，直接拎包入住。 二、精装修的概念：精装修顾名思义就是精细装修。墙面、厨卫全部到位 相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修与精装修两种。根据由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施细则》要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。 成品房与毛坯房是一对对立概念，精装修房为成品房。 1.1.2 商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修 一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。 三、精装修房的验收中有环保质量一项，具有CMA标识的才为国家所承认。 四、精装修房的三个档次 普通住宅、中高级住宅、高级住宅（采光、照明、室内温度、隔音效果、电源插数的标准不同） 五、精装修样板房 指的是样板房在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。 精装修的标准：顶面有一定的造型，并考虑一定的软装设计效果及风格，材质细腻环保； 地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，工厂化橱柜。 精装修的样板房是购房者选房和验收的标准。 六、样板房的定义 样板房是商品房的一个包装，是购房者装修效果的参照实例。它还是一个楼盘的脸面，其好坏直接影响房子的销售。样板房是楼市发展的一个产物，也是住宅文化的一种表现，作为楼盘销售过程中的一个重要因素，样板房已越来越受到房地产开发商的重视和广大购房客户的喜爱。 七、全装修与精装修的区别是什么？ 目前国家针对“全装修房”尚无具体的条款来规范和区分，唯一能查阅到的条款，是建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》(以下简称《导则》)。《导则》规定，装修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，简称全装修住宅。该《导则》对“全装修房”的规定尚显宽泛，并未列出具体的衡量标准，也没有对细节进行规范。因此就有很多开发商利用这个漏洞，用精装修宣传，而实际卖给业主的却不是精装修房。
万科地产项目call客技巧 万科地产项目call客技巧 在目前风声鹤唳的市场态势下，如何获得更多的客源、如何增强和客源的粘性，以提高房产销售的成功率?本文重磅分享万科快乐call客技巧，你值得拥有! 一、Call客资源获取 通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。 1.渠道来源 本项目资源：前期各阶段的上门、进线客户； 拓客渠道资源：看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息； 世联明源资源：包括前期代理宝安楼盘及在售竞争项目客户资源； 短信公司截流数据：竞争楼盘进线截流电话号码； 万客会资源：万客会本区域客户资源(需有针对性筛选后)。 2.客户上门及成交转化率排名 多次Call客结果表明，各类客户资源上门和成交转化率排名如下：本项目资源>拓客渠道>万客会资源>世联明源资源>短信公司截流数据。 3.资源循环利用 各渠道资源不断循环CALL客，筛选有效客户：每次CALL客分A、B、C、D类客户，A、B、C为不同诚意都有效客户，D类为无效客户，对A、B、C类客户进行录入，间隔1个月左右，循环A、B、C类有效客户，再次分A、B、C、D类客户。 4.CALL客结果分类 A类——肯定来，并确定上门时间； B类——有时间就来，不确定上门时间； C类——没兴趣，但后续有其他优惠或周末活动时愿意接收短信或电话通知； D类——直接挂断或没兴趣，不愿意接收项目任何通知。 二、Call客计划安排 每周一制定当周Call客计划表，合理分配Call客资源和任务，真正做到精细化管理。 1.内容 Call客计划将详细到每人每日Call客安排，内容包括： (1)Call客资源来源； (2)Call客任务分配：持销期工作日80批，周末50批，专门CALL小组100批，客户量大情况下调整； (3)Call客总量统计； 特殊情况备注。 2.Call客计划表模板： 三、Call客口径撰写 Call客口径是辅助销售与潜在客户直接交流的重要工具，是促进客户上门的利器。 1.蓄客阶段call客口径 XX先生/小姐，您好，打扰您两分钟。我是万科的工作人员XXX。 您之前有来我们万科金色领域现场看过吗? ——看过，已经买了 恭喜您成为万科金色领域的业主!另外告诉您一个好消息，万科金色领域是深圳市9月销售量和销售额双料销售冠军!目前二期已经售罄，三期开始做诚意登记了，您可以带您的朋友来现场申请办理一个三期的领享卡，三期开盘时持有这张卡才能享有选房资格和购房优
销售过程应对策略 策略A：准备阶段 策略B：善于发现潜在客户 销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。 策略C：树立第一印象 消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。 策略D：介绍 介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚的做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。 策略E：谈判 销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。 策略F：面对拒绝
拒绝是消费者在消费过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙的消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有： 1、购买，需要进一步了解房地产实际的情况； 2、推脱之词，不想购买或无能力购买； 3、有购买能力，单希望价格能优惠； 4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。 策略G：对不同消费者个性的对策 对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。 消费者个性及其对策
策略 F ：举例说明 当客户不明白你在说什么的时候，最简单的方法就是举例说明！ 当你想引导客户购买你的产品时，最简单的方法就是举例说明！ 客户看过所需要的户型，非常满意，但还需要回家和自己家人商量 答：是的，买房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。但是我相信你也知道，好房子是不等人的，不过您今天还是先回去和你的家人商量一下，但这套房子我只能为你保留一天，过了明天你没有定的话就属于别人，您只能选择别的房型，月底您还没有定的话，您将也不在享受96折的优惠只能享受98折，到时你还是可以来找我买房，可我要求你一件事，就是千万别找我要这个折扣，我真的无能为力。 客户非常想买现房，可是客户所需现房的价钱，要么过高，要么没有，要么还没考虑好，客户无法承受又不愿意买期房 答：首先要明确客户是否着急入住，如着急入住，主动向客户推荐其他较好楼盘和客户成为朋友后，提出让他推荐有无需要“星园”的朋友来看看。 若不着急入住可采用方法； 1、动之以情----------- 您今天可能因为等这套房子，要等到明年才能入住，可您 换来的，却是一辈子可以享受只有万科物业才能为您提供的生活环境和尊贵品质啊！您觉得还有什么比您，生活的环境更重要的呢？您可以告诉我吗？ 我真的很想知道？
问：选房应考虑哪些因素？ 答:（1）地段：房地产行家有言，评价物业的前三个标准是：地段、地段、地段。什么样的地段盖什么样的房，才是这句话的真正含义。 （2）质量：对于期房而言，最重要的是从发展商的实力看质量。有实力自然会保证质量，做出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少，总是指望着销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。 （3）现代化程度：随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。今后网络家居、环保住宅等已不再是人们的想象。因此，判断房子的投资价值、现代化程度与房子的地段和质量同样重要。 （4）供应套数：以自住客户为主，建在城郊的普通住宅以大区块为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少则意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所；意味着业主出租以求回报时竞争更少；意味着更精致、更珍贵。 （5）售价及付款方式：这当然是每位买房人都会考虑的问题。售价高固然不划算，按揭的成数和年数也很重要。为什么现在的部分业主着急出租？因为他们大多拿的五成五年、七成十年的按揭，每月还贷压力太大。而七成二十年按揭的压力就小得多。 （6）社区文化背景：中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。 （7）物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。 （8）房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了，不过关键还是要房子本身条件好才行。 （9）其他参考因素：环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素，不过重要程度低一点，而且这些往往是因人而异的。 问：哪些房屋不能买？ 答：有六种房屋是禁止买卖或对买卖有严格限制的。 （1）违法建筑或违章建筑，如北京前期处理的亚北地区十五个项目即违章建筑，现在北京郊区的房地产项目还存在不少这样的违章建筑，其具体特征是没有向国家缴纳土地出让金，没有领取市房地局核发的土地使用证，其表现是没有销售许可证。 （2）有纠纷或产权不明的房屋； （3）著名建筑物或具有文物古迹性质的需要保护的建筑物； （4）神庙教堂等宗教类建筑物； （5）由于国家建设需要使用或已确定为拆迁范围内的房屋。
如何做二手房销售技巧方法 很多房主想要将自己的张家口二手房卖出,但是苦于没有销售经验和技巧。以下是为大家整理的做二手房销售技巧相关内容，希望对读者有所帮助。 (一)、有计划、有阶段性的推销、谈判 1、接近客户，套近乎是良好沟通的开始; 2、引起对方足够的注意力、兴趣和购买欲望; 3、利用自己丰富的房地产专业知识，信心十足地介绍自身项目的优势; 4、打动他，令对方下定决心购买。 (二)、利用暗示进行推销、谈判 1、正面暗示 日本有(医生的正门、律师的客厅)的说法，即是说：破烂的正门，不堪入目的沙发，让人无法相信他的本事;相反，华丽的正门，华贵的沙发，则令人心里舒畅。 同样，销售员若是穿衣服皱巴巴，表情灰暗，无精打采，那么就算客户有满腔的购买欲望都可能受到影响。 2013二手房销售技巧 2、小小的动作也有暗示的作用： ①倒背着手面对客户;;让人感觉高高在上，没有亲近感
②抱着胳膊;;让客户产生反感 ③搓手;;没能信心的表现 ④眼睛的动向;;眼神不能飘浮不定，眼睛是心灵的窗户 ⑤脚的位置;;两腿*开，显得吊儿郎当。 (三)、巧妙利用电话推销 2013如何销售二手房? 1、在电话中作给人好感的交流 ①注意声音的高度，速度、语气、称呼、自我介绍; ②注意声音给人的感觉; ③注意用词不达意、谈话时间，尽量以简洁为要; ④选择打电话的时机，准备好要谈的事项，准备好需记录用的纸、笔、计算器。 ②商洽成功的要点： (一)、与客户融洽谈判 1、以自然、轻松的心情好好地与客户沟通、融洽相处; 2、有礼貌，培养推销礼节，不说谎、真诚相处; 3、认同客户的优点，并加以赞赏，令对方开心; 4、寻找共通的话题，以商品房为谈话中心，将我们的项目的结构、价格、环境、交通，升值潜力等等详细作介绍，突出自身楼盘的优势，必要时也可以适当地说竞争楼盘的劣势; (二)、对客户作有效的询问 1、利用询问让客户开口说话;
买房楼层选择攻略,不看后悔一辈子 导读:本文介绍在房屋买房，选二手房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 随着经济的快速发展，很多人都买了楼房，大部分购房者在选房时会考虑到楼层的问题，不同的人有不同的喜好，不同楼层也有各自的优缺点，价格也会有所不同。一般来说，楼层越高价格越贵。那么买房时如何选择合适的楼层呢？今天小编来给大家介绍一下。 买房楼层选择需要考虑什么因素？ ①采光 要考虑周边的楼层高度，我们北半球光照的时间冬天短，照射的夹角小，采光要考虑冬天也能照射进室内。（每个地区气候不同，需根据所在地区的气候特点判断。） ②噪音 楼层低噪音大，楼层高噪音小，从减少噪音影响的角度，楼
层越高越好。 ③扬尘 城市的扬尘一般高度在22米至30米之间，特别是干燥的地区更要考虑扬尘，应该避开8-12层的扬尘区间。 ④考虑避开顶层 顶层容易漏水，且保温性能差。 ⑤考虑视觉的空间 站在窗口前，视线能看得远些，高层视野较开阔，空气质量好。 ⑥性价比 一般低楼层单价要便宜，高楼层价格要贵。 ⑦建筑质量 一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于是钢筋混凝土现浇，地基深而且结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整幢大楼不会下沉变形，而且折旧年限长。 ⑧使用面积 高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。高层住宅由于有电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多，因而实际得房率要低一些。 ⑨民俗
中国人一向偏爱数字6、8，讨厌4。而西方视13、18都是不吉利的数字，这个要根据个人信仰作出选择。 楼层选择攻略 ①首先，从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。而且，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。 ②此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。 ③久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等；楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。相对来说，六七层的住宅位置较好。
房地产相关知识（基础知识部分） 目录 （一）房地产基础概念 (2) （二）建筑与规划知识 (8) （三）商品房销售基本知识与法律常识 (13) （四）商品房面积测算 (15) （五）价格与银行按揭及购房税费 (17) （六）选房知识 (21) （七）置业顾问的40个精彩解答 (25)
（一）房地产基础概念 1、房地产基础概念 房产 是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有权属关系，它是一个统称。 房地产 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 2、土地及土地使用年限 土地所有制 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。 任何个人均不能取得土地所有权。 土地所有权 是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。 土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。 开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种： a) 土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 b) 土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继 承的方式将土地使用权再转移的行为。 c) 土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一 般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
前台分房技巧与销售技巧 一、分房技巧： 1、新婚蜜月或全家住店的客人：一般安排大床房；在楼层边角较安静的房间，以满足客人需要安静和感到酒店服务的细致、周到及热情。 2、老年者、行动不便或伤残人：安排低楼层、靠近电梯或楼梯的房间，以方便客人进出客房和便于服务员照顾。 3、风俗习惯等方面有较大差别的客人：尽量分开楼层排房。 4、同一团体或同行的客人：尽量安排在同一楼层相近的房间或相邻楼层的房间。 5、同一团体中的领队、陪同、会务组等：尽量安排在同一楼层的靠近电梯或楼梯的房间。 6、VIP客人：尽可能地安排同一类型中最好的房间。 7、团体客人与散客的房间：分开楼层安排，避免相互打扰。 8、无行李且有行为不轨行为嫌疑的客人：尽可能安排在离楼层监控比较近的房间，便于观察和监控。 总之，分房不是一种机械的、简单的工作，人某种角度上说是一门艺术，要做到恰到好处，要对客人和酒店都有利，就要前台服务员不断在工作中总结经验，判断需求，灵活掌握。 二、销售房间的基本要求： 1、熟悉掌握酒店的历史背景、经营范围、酒店的地理位臵、内部营业网点的地点、时间消费标准、特色及各种硬件与软件的服
务信息、知晓本地区及周边地区的人文、地理、五金、购物、旅游、酒店、交通、娱乐、食品等信息。 2、加强宣传促销的力度：根据客人的年龄、职业、目的、身体善等情况，基本上可以了解客人的选房倾向、支付能力、消费习惯及心理承受能力，从而可以不失时机地为客人提供客房产品，坚持正面介绍，多提建议，必要时引领客人参观房间。 3、加强推销集团公司及酒店的其他产品：在宣传本酒店客房的同时，可能通过与客人的对话或听客人之间的谈话捕捉到相关信息，便于宣传集团公司及酒店的其他产品，以使客人了解酒店产品的完整性和综合性。客人住店不仅仅是为了满足其休息的生理需要，往往还有其他的需要，这也是提高酒店综合经济效益的途径之一。 4、掌握报价技巧： （1）、客房销售的根本是销售其价值，而不是价格，在销售过程中，应强调的是客房的使用价值（包括有形的产品和无形的服务），而不是价格。不能简单地说“豪华标间打折后258元，您要不要”，而是要进行适当地描述“豪华标间的配臵较好，床上用品是新换的，电视是平板的，房间内可以免费拨打电话”。（2）、有针对性向客人提供价格选择的范围，如果客人没有具体地要求哪种房间，可以给客人提供至少三种以上房型供其选择。（3）、推销技巧的运用：A第三者意见技巧，当服务员与客人相持不下时，可以征求同行客人或其他客人（最好是常住客，便于
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创思科科技—选房摇号管理系统选房摇号管理系统是针对各地市县的对保障性住房的合理分配，通过透明、合理的房屋配售环节，同时又能有效彰显政府的权威，降低舆论影响。杜绝传统选房存在的弊端，采用先进的信息技术优化管理模式,对房屋的分配过程，提供高效、公正的信息化管理手段，实现各类保障性住房（如廉租住房、公共租赁房、经济适用房）针对入围家庭进行动态摇号选房的过程信息化管理。 系统特点 1、摇号过程操作简便。相关人员只需点点鼠标，即可完成操作一旦出现取消资格的需求，工作人员可通过调整人员状态的变化，灵活控制摇号名单，并对取消资格的记录给予标记。 2、摇号算法严密性强。系统依据成熟、先进、高效的电脑随机算法保证高稳定性和灵活性，不随时间、次数、操作等其他人为手段的影响而变化。 3、支持按房源、户型分组进行分配根据实际需求，支持申请人、房源等全部信息随机滚动摇号。 系统功能介绍 1、参数设置平台 用于维护摇号操作环节相关设置，可根据实际需求个性设置不同的摇号规则，系统则根据设置的优先政策（对特殊要求对象提供的对应房屋类型）及人员分组进行优先摇号分配，并提供系统信息初始化功能。 申请人信息维护平台
用于维护入围家庭相关信息（申请人姓名、身份证号、联系方式、所属社区、申请书编号、人员类型、志愿类型等），并提供增加、修改、删除、查询、排序等操作，以及多条件查询及模糊查询，提供直接导入报表方式录入数据。 2、房源信息维护平台 用于维护房源相关信息（包含：房屋编号、房屋栋号、单元号、房号、房屋类型、选中标记等），并增加、修改、删除、查询、排序等操作，以及多条件查询及模糊查询操作，同样支持报表方式导入数据。 3、摇号操作及公示平台 用于摇号具体操作实施及显示的界面，整个界面分为三大区域：顶部区域用于显示参选人数，房源数量、摇号完成户数等信息，让现场人员直观实时的了解摇号最新结果。 摇号记录平台 用于记录已完成摇号分配的人员名单（包含编号、姓名、身份证号、楼号、房号、单元号）列表，这里提供针对人员姓名或编号模糊查询功能，同样支持报表方式导出数据功能。