从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势
从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势
国房地产业，综上所述。相当长的一段时间内，仍将是国民经济的支柱产业之一。房地产投资规模仍然会进一步扩大。房地产价格在相当长的一段时间内，就其总体而言仍然会在上升通道中运行。尽管当前一线城市房地产价格结合国民收入来看，无疑是偏高。但从发展眼光来看，现有的房地产价格，应该仍在相对合理的范围之内。那些指望房地产价格发生大幅度逆转的想法，只能一厢情愿而已。当然大家希望看到价格平稳的呈螺旋式的上涨，而不是呈直线式暴涨。同时也需要承认目前产业的发展存在供给结构和需求结构之间的矛盾。
自2007年10月至2008年底，国房地产业。政府的干预下，经过为期一年多的调整。现又重新步入了价量全面回升的局面。那么这种情况的出现，究竟是地产业的偶然现象，还是一种社会经济发展的必然表现？纵观中国房地产业的发展历程，根据发达国家房地产业的发展历程来看，其总体发展水平还处于产业的成长阶段。国幅员辽阔，地势从东向西呈梯从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势级增高。而我国的经济发展也是不平衡的但正好与此相反，这种经济发展的不平衡性，导致了房地产产业的发展在地域上的差异。国东南部及沿海地区房地产应该说已普遍进入了产业的发展阶段，但中西部地区除各大省会城市和地方中心城市外，房地产业仍处于起步和形成阶段。这也和发达国家房地产业的形成和发展历程想吻合。即所在地区或国家人均GDP达到900美元时，房地产产业开始形成，人均GDP达到2000美元—7000美元时房地产产业处于发展和旺盛发展阶段，人均GDP达到8000美元—11000美元则是产业处于稳定发展阶段。当人均GDP达到11000美元以上，反而由于有效需求的降低，产业规模逐渐减少。返观2008年我国人均GDP为3315美元，居全球第106位。根据美国经济学家钱纳里曾提出划分经济发展阶段的标准：人均GDP21003360美元时，经济发展处于发达经济初级阶段；33605040美元时，经济发展处于发达经济高级阶段。也就是说就我国整体而言接已近于发达经济的高级阶段。房地产产业进入发展阶段，经济发达地区进入产业旺盛发展阶段。而且随着我国城市化进程的加快、人口红利、人民币流动过剩、人民币升值预期及国民的消费习惯等诸多因素，房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。这也是经济发展过程中必然会衍生出来的一种
次生经济现象和社会现象。
可以确定当前房地产产业的发展总体规模是没有泡沫的因为有庞大的刚性需求在等待。那么关键是房地产价格是否合理？房地产价格泡沫到底有多大？首先让我回顾、比较一下上世纪90年代日本的房地产泡沫的形成和破灭。第二世界大战后，根据上述分析。由于日本军国主义穷兵黩武，战争失败，使得日本战前积累的财富丧失殆尽，战后经济陷入崩溃的边缘。战争受灾人数为880万人，直接财产损失达643.9亿日元。日本战后的工业产量仅为战前1937年的20%通货膨胀严重，粮食奇缺，生产几乎陷入停顿。如此同时，日本住宅严重匮乏，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6％～8％左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。日本房地产泡沫经济起源于80年代，广场协议》签署以后日本行银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势动的增加了货币的投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的4倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%1989年为28.0%1990年为28.7%如此高的上涨率被日本媒体形象地称为“狂乱地价”这种价格的高速增长，至1991年终于达到难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价(全国全用途平均)出上一年同期下降4.6%从1992年开始，地
价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率：东京圈下跌25%大阪圈下跌39%名古屋圈下跌20%时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。另外，国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市进一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近十年。比较一下日本所发生的房地产泡沫与我国当前的房地产发展状况有如下本质上的区别：
房地产泡沫的破灭更是90年代初。刚性需求严重不足的情况下，一、日本房地产泡沫产生于国家城市化进程完成之后。日本城市化进程于上世纪80年代初完成。当时城市人口占总人口的比率已超过70%而且国民所需的住宅无论从数量而是质量80年代初期已经得到很好的解决。而房地产的暴涨则发生于85年的广场协议》之后。盲目发展房地产产业是其泡沫破灭的根本因素之一。而我国目前正处于城市化进程之中，10年前我国城市人口占总人口的比率约33%现在也仅为43%要完成我国的城市化进程，还有大量的农村人口需向城市移民。同时城市居民对住宅面积、质量要求的提高及人口红利因素等无一不对房地产需求构成强有力的支撑。也就是说大量的刚性需求是客观存在因此房地产产业规模本身是不存在泡沫的当然，不可否认当前房地产产品结构，和房地产需求结构之间存在差异。
价格涨幅惊人。东京土地价格从19551987年保持年均增长16%速度。将近30年土地价格的持续增长。1985年以后的4年时间中，二、日本房地产上涨过程漫长。东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。1985年，东京都的商业用地价格指数为120.11980年为100但到1988年就暴涨到334.2仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。东京银座四本目地价甚至达到1.2亿日元/坪。1坪约为3.3平方米）其“泡沫”现象异常惊人。而我国即便是房地产价格历年来涨幅最大、房地产价格最高的城市深圳2007年度二季度的房地产价格指数也仅为114.3房地产实物价格更是不可与日本当时的价格同日而语。
由于日本经济基础薄弱，三、日本大量企业资金参与土地投机。战后一段时间。企业长期缺乏资金，其生产发展主要依赖银行的贷款，而1
973年石油危机之后，企业自有资金的比率迅速提高。进入80年代后，这一比率基本维持在80％左右。出现这种情况的主要原因是石油危机以后，日本经济由高速增长时期转向稳定增长时期，投资率下降，而且通过高速增长时期的积累，企业自身拥有的资金量大为增加，对银行的依赖程度降低。与此同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票和债券的筹资成本低于银行贷款，这便促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。而我国现阶段真正参与房地产投机活动的企业很少，即使参与房地产投机的也多为个人炒家。其资本实力有限，不可能大大推动土地和房地产价格虚涨。更重要的由于投机或投资的规模少，不会有大规模、大面积的抛售房产的情况出现。因此也不可能对当前房地产价格产生大的杀伤力。
房地产需求旺盛，四、由于我国工业规模、从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势_中国房地产发展趋势基础设施建设规模的不断扩大。使得土地消耗急剧增加。从1996年到2004年，全国耕地面积由19.51亿亩减至18.37亿亩，世界上耕地资源消耗速度最快的国家之一。保持我国18亿亩耕地不被其他产业侵占的目标十分艰巨。土地的稀缺，势必使得土地成本增大。而建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格上涨。
也将使得包括房地产在内的人民币资产的价格上升。五、当前我国所面临的人民币升值压力、人民币流动过剩、境外资金不断涌入等因素。