房地产行业发展趋势
随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。
从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：
?行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；
?多项目运营、集团化管控成为发展重点；
?粗放经营向精细化经营方式转化；
?异地扩张与全国性企业品牌显现；
?民营企业力量崛起和壮大；
?客户的维权意识明显提高。
在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：
?规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；
?以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一
体化；
?从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；
?职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升
企业的核心竞争力。
什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。
对当前房地产发展形势的分析
由于实施一系列经济刺激政策，2009年中国经济摆脱了全球金
融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”（8.7%）
的增长目标。
在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高度。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。就全年来看，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米
上涨813元，都创出了历史新高。
国家宏观调控政策将深刻影响房地产发展
展望2010年，中国经济已经进入到了反弹性增长阶段，经济主体的信心全面恢复，乐观估计中国的GDP在今年将达到9%甚至更高。
需要注意的是，根据2009年底中央经济工作会议精神，调控政策基调不变，“针对性、灵活性”增强，这意味着针对市场的变化，政
府会出台不同力度的调控措施。
针对房地产行业，从去年12月至今年1月政府部门已经出台了一系列调控政策，在金融政策、财政政策、税收和管理法规等均有所出台。其中，2010年1月10日，国务院发布了全面调控房地产的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）。
从之前的楼市调控政策到“国十一条”，我们看到，对商品房开发发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少50%、抑制投资投机，保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目，但在加强保障性住房开发、资金等方面是提供支持的；对普通消费者发出的是宽松的信息，如加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供
应和开发利用效率等；对于抑制投资投机性需求政府管理部门的态度
是坚决的。
关于2010年房地产市场发展的预测
政策方面：“国十一条”已基本确定2010年的调控目标和政策，如果市场未能平稳，将会有新的调控措施出台。
1、调控以维稳为主，部分新政策对楼市有拉动作用。随着中国经济的企稳，政府对楼市的依赖将会进一步减弱，关注民生和重施调控将会成为2010年楼市的主基调。但同时，楼市的政策中也有对自有住房尤其是改善性住房的积极支持，尤其是城乡一体化、城乡统筹等因素，对部分区域楼市的拉动作用还比较明显，尤其是二、三线城市和中西部地区的房地产市场有望实现“量价齐升”。
2、当前政策调整仍以促平稳健康发展为主，对开发企业投资信心影响不大。但受银行信贷额度限制及政策收紧影响，国内贷款增长受限，并继续下降，市场成交量如果下降将使定金和预收款比例下降，个人按揭比例下降并迫使企业自筹资金占比加大，未来企业融资难度
相对加大。
3、一些区域性房地产将有突出发展。如粤港澳三地政府首次合作开展的《大珠江三角洲城镇群协调发展规划》和涵盖闽浙赣粤四省20市的《海峡西岸城市群发展规划》已获得住房和城乡建设部批准，这些区域的房地产市场有着很大发展潜力。另外，国家公布了“海南岛建设国际旅游岛战略”后，企业又纷纷布局海南，致使海南土地和
房价成倍增长。我们应借鉴海南和迪拜地产发展的教训，要高度警惕房地产泡沫，企业投资及发展战略需保持清醒。
供应方面：市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，
部分城市短期内供应仍显不足。
1、12月房地产供给大增的主要原因是需求过剩，热点城市出现供不应求甚至无房可卖。在调控政策逐步收紧，行业管理更加严格的大环境下，政府加大了土地供应，同时2009年市场的繁荣加强了企业资金实力，开发商有加大供给的动力，但部分城市短期内供应仍显
不足。
2土地供应结构将会有很大变化。在遏制房价过快上涨的背景下，政府将加大保障性住房的土地供应量。
需求方面：首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制，一线城市成交量同比将难以再现较大增长，甚至可能出
现一定下降。
1、政府继续鼓励和支持首次购房，平稳过渡的政策为消费者的
购买力提供了支持。
2、随着房贷优惠利率的取消，尤其是二套房贷首付需4成，将
让投资投机需求受到一定抑制。
3、除了土地供给紧张将抑制一线城市新房成交面积的上升外，房价的快速上涨也让部分自住型购房者开始产生观望。今年一线城市的新房成交量同比将难以再现较大增长，相比2009 年甚至可能出现
一定下降。
价格方面：房价将在高位继续盘整。
1、2008 年开发商大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009 年下半年以来的供给不足，这种供不应求的供给关系将在2010年上半场继续存在，成为2010年房价走势的重要因素。在旺盛的市场需求下，房价趋于下行的可能性相对较小。
2、2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。
声明：此文系焦点房地产网独家原创稿件或者独家披露信息，版权所有，如需转载转贴或以其它方式复制发表，请与焦点网联系
现中国的房地产的发展取向是由中国的经济与社会发展共同决定，不只是经济问题，而主要是社会问题。打个比方，如果我们这个社会把房地产作为收藏品来看待，那么房价的再高再高，也是可以想象的。因为房地产只是一个资本运作的工具和项目。现在中国的房地产的发展取向，主要是政治问题，因为有什么政策，就会有什么取向，有什么结果。
经济对房地产的影响比重并不大，也只能通过社会和政治
间接地作用。为什么这样说哪？首先，中国的房地产是准垄断行业。你能有土地自己建房吗？不能。你有了土地，能建自住房或商品房吗？还是不能，就像郎咸平所说，对房地产你的自由恋爱是不被承认的，更是不被允许的。说房地产是准垄断行业，对房产开发来说，有众多竞争，并不完全垄断。只是这部分决定房地产的比重并不大，也不关键。从其占房产的成本比重大约可知它的比重。垄断房地产的是地方政府，是政策。一个必需品一旦被垄断，垄断阶层就能掌握垄断品的稀缺程度来决定其价的高低。更重要的是政治权可决定房地产的政策，而政策可决定房地产只是具有居住的属性，还是同时具有资本的属性，还是同时具有资本分配与再分配的属性，还是同时具有收藏的属性。等等。定位好了，就能把握好政策，就能轻松决定好中国房地产的取向和定位。这些政策的制定、出台、执行、监督是通过你吗？所以政治还是第一位的。
再次，我们看看经济是如何影响房地产的。如果二十年前，我们的经济能力不能提供人们的基本居住需求，人们说经济制约了房地产的发展。现在600个城市有6500万套的空房，还有大量的在建房，城市三口之家居100平方米的房屋总量已超过，再说经济能力不足是说不过去的。现在与未来经济又是如何影响房地产哪？如果人们发现我们的土地很大一部分都在建房，我们的土地已不能满足我们生存更重要的食品供应了，这时经济会影响房地产。如果我们发现土地价格的高涨，我们制造业因土地和地租太高，而利润大幅减少，或制
造业的利润很大一部分都投入到房地产中，制造业自身的发展停顿，已无利润和竞争力了，我们从制造业提取利润已无源泉了，经济会制约房地产。如果我们发现土地价格的高涨，我们的拆迁费用巨大，我们的公路、铁道等基本建设难以开展，社会的经济发展受到停顿，好象经济除房地产外，都在下降，我们有什么财富供房地产发展哪。请注意房地产本身的发展模式不是自身可循环的，它是不动产，有不动产的价值率，它的价值需要从其它行业与人们来吸收资本并给予认可。即房地产的价值是通过人们的需求赋予和资金投入来体现的。
那么我们可以说中国的房地产取向，是中国的经济发展取向，是中国的政治发展取向，这个大课题你能把握吗？回答是我不能看明确。但有什么政策，就会有什么取向，什么结果。我们可按不同的政策，看看有什么不同的结果。对一些极端的事情，我们可认为中国不会愚拙到一个程度，到了这个程度，就停下来。至少中国人要活下去，中华不会分裂，不会回到朝鲜的体制。否则中国人民也太无用了，也就不应作为人来看待，其本身也是应该消亡的了。
近期房地产发展趋势。2007年以住宅为主的房地产市场保持了
较快的增速，基本上是供需两旺，2008年上半年有一定上涨，但是
到了8月份全国房地产停止，9月份以后受金融危机影响地产出现下滑，这个时候就出现了救市的措施，国务院和相关部门对于地产业包括从银行贷款等各个方面的政策给予放宽。
我们看看，从2007—2009年这一段房地产成交量大体上就是一个楼市的走势。2007年是一个大肚子的形状，比较火热，2008年就瘪回去了。当然这个原因是很多的。楼市也像股市，跌一跌涨一涨，跌一跌涨一涨，它不是直线上升的，也没有直线上升的。到了2009年大家可以看到，这一段飞速上涨。2009年在一系列政策的支持下，地产的价格合理调整，房地产市场成交量逐步回升。到下半年无论是
价还是量都出现了大幅度的上涨。
国家发改委、统计局显示的一个数字（图），2009年5月份到2009年后半年的时间飞速上涨，直线上升非常陡直。以北京房价为例（济南的可能没有这么高，但是曲线是同步的），2008年底在1.5万元左右，2009年初有小幅下降，之后就是一路攀升，现在的北京
房价大概在2万-3万/平方米。
（图）大家可以看到排队买房、排号的现象一片火爆。
房地产走热的深层原因。房地产走热是不是一个暂时的现象？我
们分析一下。
1、城市化趋势加快。
2008年的调整有内在的因素，也有外部的因素。大家都知道外部的因素2008年金融危机，国际经济在下滑，美国房地美、房利美整个地产界在往下走。今年年初我们到美国去，过去留在美国买房子
的同学说跌了30%的价格。内在的因素有没有？2007年的过快上涨提前透支了2008年的上涨，如果2007年比较理性地增长，2008年会有一个合理的预期，但是由于2007年的过快增长就透支了2008年的利润和利息，2008年就没有那么高的增长。
在业界有一个共识即城市发展要遵守“诺瑟姆”曲线，今年9月份建设部副部长在中国城市规划年会的报告上提出来的，这也基本上共识。城市人口的发展、城市房屋的聚集、地产界、地产业的发展根源在哪里？根源在于城市化。大家都知道，城市是从农业社会脱离出来，甚至有一部分人有市场的交易，有城墙保护。由于集约化，这部分人的商业、通讯以及各方面能够高效率地运转，这部分人的生活水准、文化教育、工资水准包括劳动产出比都比农村高得多。在城乡中它是占有决定性作用的，世界各国都是这样一种发展趋势，它是由低城市化率向高城市化率的转变，由解放初期十几个百分点到今年年初的47%以上的城市化率，也就是说中国有一半的人口在城市里生活（不管是城区户口还是临时短期居住，说的是在城市生活的人口）。
城市化整个的发展阶段，20%-50%这个阶段是一个加速期，前面这段非常慢。中国解放前也就是民国到解放初期城市化非常慢，一年增长零点几个百分点。大家可能有印象，在上山下乡的时候城市化率还下降，城市人口还向农村流。60%-70%属于城市化率停滞阶段。房价从长远说还得贵，60%以后就属于发达国家，发达国家的时候城市基本建成，这时候就进入调整期。为什么美国出现次贷危机以及地产下滑？它的房子无论是写字楼还是住宅基本上盖得差不多了，供求量
都很平稳。不像我们现在，供和需两方面都非常强劲，有很多强大的潜在性。中国的未来也会走到这个阶段。所以说，我预测房地产业还
会辉煌十年到十七八年。
就我国情况来说，城镇化经济社会长期发展的内生动力。据统计，2009年初我国城镇化率已超过47%，并仍将保持每年1%-1.5%左右
的城镇化增长水平。
按城市化发展的S型曲线来判断，我国已经进入城市化加速发展阶段。因此，房地产市场的长期前景仍然值得期待。为什么？道理非常清楚。城市的劳动产出比高，一些农民工他们到深圳、北京、上海打一月工就可以挣1000-2000元，到二线城市可能挣七八百元，在县城打工可能五百块钱也挣不了。所以，超大型城市首先承担了压力，城市化非常快，很多是流动人口。他没有上海或者北京户口，但是长期在城市里生活。因为农业劳动产出比较低，而且年轻人受了教育，至少是中学文化程度，他可以到好一点儿的地方挣一份钱养家糊口，这些人纷纷出来打工，这就出现了当地的“空巢”。北京现在搞新农村规划，很多地方迁村并点，这样人口密集，基础设施比较好建设。大学生只要一毕业就留大城市，他不愿意回家，这样也造成大量的青年
知识分子的聚集。
2、刚性需求。
由于2008年的抑制，使2009年购房出现了火爆的局面，先不说一套房贷7折，现在的80后都进入了适婚期，这些人也大量需要购
房。
3、土地资源稀缺。土地不像其他资源，它是不可再生的。
地产界的发展顺应了潮流。中国是一个大国，大国的崛起需要地产界的配合，这个道理非常明显。我到一个城市去要看一看地标的建筑在哪里，看看它是不是很气派，城市的摩天大楼（天际线）是建筑师和规划师关注的。济南也是大国的省会城市，它还承担着一个大国崛起的形象责任，这次全运会大家都看到了，我虽然没有来，但也从电视上全程跟踪了泉城的全运盛会，那可真是不得了，我深深地为济南市胜利地、圆满地承办全运会感到骄傲。
为什么说地产界的发展是大国崛起的需要？我1997年底从国外回来，有幸能够参加北京奥运会的筹办和申办，我当时被市政府从北京市规划设计院调到奥申委规划设计处处长，所有的鸟巢、水立方的规划设计、招投标、跟国际奥委会汇报、方案的制定都是在我们这个处里。我可以透露一个小秘密，最早我们设计的奥林匹克公园并不是鸟巢，而且我们当时设计的奥林匹克中心即国际奥委会的总部要住在这个高塔里（图），北京要造一个高塔超过上海最高楼。这里有风水的问题，轴线不能被压住。从景山往后所有的轴线都是虚的，没有建筑在这个轴线上。由于美国“9·11”事件，所以这两个高塔就被取消了。
我说一个有意思的事。国际奥委会的委员是国际排联主席，这个人特别有意思，在莫斯科投票之前召开了一次国际排联的会，当时因为北京和巴黎竞争得很激烈，巴黎是老牌帝国主义，已经办了好几届奥运会，而且巴黎造舆论说北京人吃狗肉，弄得北京人的形象非常不好。在开国际排联会的时候说巴黎已经决定把沙滩排球的赛场放在埃
菲尔铁塔下，那是巴黎最热闹的地方，当时有暴风雨般的掌声，他说希望中国奥委会能够把天安门广场作为沙滩排球的赛场。大家可以想想，天安门广场都是穿着三点式的女郎打比赛特别有看头。这个消息传到国内，我们都觉得这根本不可能满足，但是他握有国际奥委会的一票，我们都在掐着票算，他这一票是绝对不能忽视的。然后我们向上汇报，看能不能在那儿举办沙滩排球，后来我们知道已经中标了，所以就把沙滩排球场改到朝阳公园了。
我再谈一点地产界要关注的地方和你们的责任——人们生活品味的提高。我们在建的房子一定是高品味的，否则只有价格没有品质，
这是不能持续的。
我作为一个规划师和建筑师有时候也会弄房地产，我们做了北京的“亿城中心”，要求绿色、环保、节能，很多先进设施都用了。在海南做了南燕湾。美国有个很著名的建筑师叫莱特，他提出了有机建筑，有机建筑是和自然紧密地相连，而不是脱离自然。我们还做了济南的山东黄金的高尔夫球场，我们最近跟清华大学联合成立了花园城市规划设计研究所，我们也很希望将来能够为包括济南以及北京以外的有潜在发展前景的城市做我们力所能及的贡献。未来的城市应该是合理定位、高端品质，体现人文关怀、节能、环保、低碳、适合人居的生活设施。我们规划设计的不管是商业项目还是住宅项目，都非常强调
自然景观的结合。
郑州温哥华山庄，这个方案是比较欧式的。在杭州临安也做了几个项目。我们强调水、人、自然、居住各个元素的有机结合。人们生
活提高了，现代化的东西多了，但是人们会有一种怀旧的心理，我们在沈阳就做了以中山广场为核心的中山路的改造，中山路有很多俄式的小楼，作为一个历史元素把它有机地保护下来，同时规划一个新的街景，有传统元素和现代元素的结合，欧洲的各种元素都在这里。刚才说到大国的崛起，中欧论坛在北京和天津交界的地方，有一百多平
方公里，现在正在概念设计。
我个人认为，房地产虽然有调控，不能否认2009下半年发展有点儿过热，政府不得已出台政策加以控制。我觉得这是一个好的调控，如果不加以调控，任由地王们往上炒，如果跌下来就是房地产行业的灾难。山东地产可以说没有泡沫，我了解了一下大致在五六千、六七千、七八千，个别的已经到了一万，还处于北京房价的三分之一、四分之一的水平。我认为像济南这样的城市，它的泡沫成分不大，它还有潜在的空间。大城市的密度已经很高，而且发展相对而言就受制约。
在目前的情况下，我认为2010年和2010年之后的一段时间，二线城市比如省会城市济南、南京等等这样的东南沿海城市会面临更大的机遇，因为这里的性价比合理，人们会找到合适的工作，会住得更舒适，人们为什么跑到大城市去挤？那里房租贵、交通又堵，找工作又困难。美国早期大城市直线陡直地上升，等到中晚期就是中小城市的曲线上升，大城市就基本趋同了。
济南既是省会，又位于渤海经济圈，是连接京津、沪宁两大都市圈的纽带，同时也是驰名中外的“泉城”，有浓厚的人文地理资源，我认为济南将来是一个非常有实力、有美好发展前景的城市。
我的老家也是山东，现在年底我非常忙，后来想想还是得来，作为山东的子孙回到山东的土地上来，也算是给自己的父老乡亲奉献一点儿看法和力量，这次来也算是回家吧，感到非常亲切。
济南肯定面临着机遇，有挑战不错，像这次宏观调控肯定会影响房价，肯定会影响楼市。在2010年的上半年大家要有思想准备，会有一个相对比较寒冷的冬天，但是冬天不会太长，总的趋势是向上。我们有全运会的遗产，这些优势的东西可以在今后若干年后使泉城受益。济南的房价相比北京这样的城市有很大的潜在空间，并不是说将来升到像北京、上海那么高，起码来说房价非常合理。
中国房地产大趋势
·王志清
一、当前中国的房地产状态
2010年12月7日，中国社会科学院正式发布了由社会科学文献出版社出版的《2011年中国经济形势分析与预测》蓝皮书。
蓝皮书指出，2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投
资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。
蓝皮书认为，从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看，2 010年1~8月，住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。
蓝皮书还特别强调指出，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20% ~25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。
最后，蓝皮书指出，要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。
二、影响房地产市场价格的原因
众所周知，房地产开发一定有成本构成。早期的房地产开发，多为划拨土地，其房价构成多为建造成本。但从2002年以后，由于在城市中心区的改造力度越来越大，动迁补偿在房价的成本构成中节节上升，也必然推涨地价。
特别是2005年以来，我国经济与世界主要经济体联系的越加紧密，经济的全球化越来越深刻的影响到我国的经济走势。外贸规模、货币发行量、汇率走势、美元的价格走势、GDP增长率、不断叠加的通胀累积效应、宏观调控对策等，都严重的影响到了房价的涨幅。
此外，房地产之外的利益关系也严重的抬高了地区房价；社会的资产价值追求取向，导致刚性需求加速提前释放；媒体宣传因广告整合的力量越来越主导房价走高。
一般来说，在经济高速发展时期，当人均GDP保持年均14%的高增长率，货币供应量的增长率决定了股市和房地产价格的年均上涨速度。未来股市和住宅价格、土地价格是仍将可能保持较快速上涨的。一般来说，货币供应量的增长率决定了股市大盘指数的增长率，同时也将决定房地产价格增长率。
下表是收集到的北京、大连房价与GDP、汇率、货币发行量、CP I对应房价关系的部分资料，可清晰地见到2000年到2010年房价走势，对研究和判断未来的房价走势将有帮助。
GDP、汇率、货币发行量、物价与房价关系表
注：1、北京选取内城四区（非通州、丰台、朝阳、海淀四热点地区）房价；2、大连选取中山、西岗、沙河口、甘井子区市内四主城区房价。表中红字数为2010年估计数。
货币供应量增长率与房子、股票等资产价格相对应，一般来说，货币供应量的增长率决定了房价的增长率。1990年，上海、北京、广州市的商品房价大约在1200--1000元/平方米，目前北京中心区的房价普遍在4--7万元/平方米，二手次新房在3--6万/平方米。因此，按1990--2009年货币增长了39倍来看，北京、上海这两个超级大都市的房价也已经基本与货币供应量的增长率相适应。
未来5年，中国经济发展速度若依然保持在8%--10%，货币供应量仍将保持18%左右的速度，即便CPI保持3%的通胀，房价等资产价格在超多货币的包围下，若不有效调控，必定每年也将有不小涨幅。
三、调控的目的和将来必然的演变
1、调控房价，调整房改相关政策，落实房改目标，将是今后一个时期主要的政策选项。房地产是建立在土地上的开发，不是完全竞争的自由主义经济。任何国家都会干预控制房地产，只是形式不同。而中国的土地属于国有，因此，房地产在中国是最典型的政策经济。当前的政策演变，决定了开发商未来的利润，与政策合作的潘石屹心态，才是开发商最明智的选择。
2、为了控制房价，限制房地产开发商囤地捂盘生财，今年4月份，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组；到10月中旬，对房企重组正式叫停；再到11月份，只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。
至12月6日，今年房地产一级市场融资额不超过100亿元，而2009年是1218.35亿元，其中今年通过首发和配股募资的资金为零。在这样的环境下，房企只有两条出路：一是到境外寻求融资渠道；二是在内地另谋出路。
证监会称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请；对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资大门已全部关闭。
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
2020房地产发展方向 2016年房地产发展方向： 60亿元的“日光盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”! 11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄，6个小时内实现“日光”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。 回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部 分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、 北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开 始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一 线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火 导致楼市成交量出现暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此 同时，期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。 那么，地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在 更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题? 多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的 市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市 出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼 市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市 场买涨不买跌的行情出现。 以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看，今年以来，整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
2020年中国楼市现状分析 20xx年中国楼市现状 房价为何高企? 官方数据显示，20xx年2月，中国70个大中城市有56个新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加11个，二手住宅价格环比上涨的城市则比上月增加4个。 中国人民大学副校长吴晓求认为，房价上涨系20xx年金融危机以来，中国M2(广义货币)增长过快所致。他表示，巨大的M2存量是要用于购买资产，而中国金融市场上提供的投资标的有限，“股票不敢买，债券也不多，可是钱不能搁在手上，所以大家开始买房子了”。 但中国央行行长周小川称，资产泡沫并不是政府实施宽松货币政策的预期后果。 还有人认为房价高企很正常。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，随着中国城镇化进程的推进，由中国一线城市带动的房地产平均成交价格上扬符合经济学原理：供不应求带来价格上扬。 政府如何调控? 20xx年3月，“楼市调控”成为一大高频词。仅24天时间内，已有包括北京、东莞、成都等在内的20多个市(县)加入调控大军。
在吴晓求看来，房地产调控只有大幅度下调所有私人部门买房子的杠杆率，才能保证楼市安全。 中国社科院原副院长、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产调控的着眼点不应放在房价上，而应着力于确立城市化步调和土地供应的关系，解决居民住房是以买为主还是以租为主的问题。 贾康认为，政府应先做好住房保障托底，并从土地制度、公租房和公有产权房市场建设、直接税制度建设等方面着手，建立房地产调控长效机制。 未来是涨是跌? 齐鲁资管首席经济学家李迅雷预测，20xx年左右中国房价可能全面下跌。在他看来，人口流和货币流是决定房价的重要因素。目前，中国城市人口流入量正在减少，货币增速也会随经济增速放缓而下降，两方面作用叠加将导致房价下跌，在一二三线城市尤其明显。 但李迅雷亦强调，由于未来很长一段时间住宅用地的供给还是严重不足，房价下跌后会有一个回调，即中心城市和大都市圈地段的房价仍会继续上涨。 贾康也认为，中国房价不会迎来掉头向下的根本性拐点，不会像日本当年那样出现楼市泡沫破裂。 广东中山购房非本地户籍需提供半年以上社保或个税证明
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
房地产发展趋势 海通证券姜浩未来多年，中国经济面临的一个非常重大的变化是人口红利的消退，它将主导未来中国经济增长的“新常态”。本研究系列将深入分析人口红利与经济新常态间的逻辑关系及对主要消费品的影响。本文重点研究人口红利消退后，地产、汽车等耐用品的增长极限。 1. 人口红利消退，耐用品面临增长极限 人口红利的消失意味着年轻人口的减少，而年轻人口无疑是地产、汽车等耐用消费的高需求者。按照国际经验，年轻人口总量见顶之后，住房和汽车等耐用品的需求增速会显著下降。 从美国分年龄段的消费情况看，25-44岁是地产、汽车和家电的消费主力人群。中国该年龄段人口长期上升趋势即将迎来拐点，2015年将达到峰值的亿人，之后将长期下行。这意味着地产、汽车这些耐用品将逐渐接近增长的极限。 2. 房地产增长接近天花板 前十年地产高速扩张受益于人口和城镇化 1998年住房商品化改革开启了房地产发展的黄金时代，2003年房地产成为国民经济发展的支柱产业。98年以来商品房年销售面积增长了近10倍，销售额扩张了近33倍。房屋施工面积、新开工住房面积平均同比增速均保持在15%以上。 从需求角度分析，98年之后的房地产大扩张，一方面受益于房改之后住房改善需求的爆发，但更重要的是从03年开始出生于80-90年的婴儿潮一代开始纷纷进入25-35岁的购房高峰期，同时伴随着高速的城镇化进程而创造了巨大的住房需求。以上因素催生了前十年房地产的爆发式野蛮生长。 美日韩房地产发展经验 支撑地产高速增长的人口红利正在消退，未来中国房地产市场将如何发展我们先考察各国在人口转型期的经验。
美国高购房需求人口（25-45岁）在1970－1990年代处于快熟上升期，这段期间每年千人新开工住宅套数稳定在8套左右，高峰出现在1972年的近10套，之后逐步回落。90年代高购房需求人群基本保持在高位徘徊，千人新开工住宅套数降至5套左右。 日本60年代之后伴随年轻人口的快速增加，新开工套数也随之快速上升，在70年代初达到近18套的最高峰。70年代末，年轻人口总量见顶之后，新开工住宅也开始趋势性的回落。80-90年代基本在10套左右。2007年之后又进一步下降，目前仅为6套左右。 相对而言，韩国的经验更值得重视。70年以来随着韩国25-45岁高购房需求人口的不断增加，千人新开工住房套数也不断攀升，尤其在80年-90年的城市化高速推进期（平均每年提高个百分点），千人新开工住房套数扩张了近4倍，90年代中期之后则开始逐渐回落。 更值得注意的一点是，美、日、韩三国的千人新开工住宅套数的回落均在25-45岁年龄人口见顶之前，这也意味着房地产供应高峰实际早于需求的高峰。根据联合国人口署的预测，中国25-44岁的高购房需求人口在2015年见顶，预示着中国房地产的顶峰期很可能就在近几年。 中国未来房地产市场发展预测 从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套到次贷危机之前08年近800万套，并在4万亿计划的刺激之下，2010年的新开工套数突然跃升至1200万套，2013年更进一步地达到1400万套的水平。 比较各国在高需求人口见顶之前，新开工住宅套数高峰期时的情况，发现按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国已接近，超过美、日、韩的历史最高水平，这无疑是危险的信号，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板。 然而，考虑到中国目前的城镇化率仅为53%，城镇化还有较大空间。若以总人口衡量千人新开工住宅套数，中国目前大致为9套左右，已超过美国，但还低于日韩，说明农村人口市民化令房地产还有一些的增长空间，但远没有前十年那么大。 从新开工套数这个增量指标看，房地产成长空间正逐渐受限，我们再考察人均住宅面积存量指标显示的情况。